BAB III KENDALA YANG MENGHAMBAT DALAM PELAKSANAAN
PENDAFTARAN KONVERSI HAK ATAS TANAH ADAT A. Masalah Pertanahan Mengenai Grant Sultan
Di dalam diktum kedua Undang-undang Pokok Agraria memuat ketentuan tentang konversi, yaitu mengatur tentang konversi hak-hak atas tanah sebelum
berlakunya Undang-undang Pokok Agraria. Grant Sultan sebagai bukti hak atas tanah yang sejak masa sebelum berlakunya Undang-undang Pokok Agraria dapat
dikonversi menjadi hak milik. Akan tetapi, di dalam kenyataannya “kebendaan tanah Grant Sultan dapat menimbulkan beberapa masalah karena alasan sebagai berikut”.
1. Letak tanahnya sulit diidentifikasi di lapangan;
2. Tanah Grant Sultan banyak digarap oleh pihak lain dalam jumlah besar;
3. Banyak terdapat Grant Sultan yang tidak terdaftar”
90
Letak tanah Grant Sultan, sulit diidentifikasi di lapangan berdasarkan kenyataan- kenyataan, sebagai berikut :
1. Ada letak tanah bekas Grant Sultan yang masih dapat di rekontruksi karena
detail–detail yang tergambar di peta, seperti parit, jembatan atau bangunan lama ternyatab hingga saat ini masih terdapat dilapangan;
2. Ada tanah bekas Grant Sultan yang masih dapat diperkirakan letaknya, tetapi sulit
untuk di konstruksi karena detail–detail yang tergambar di peta sudah banyak berubah atau tidak sesuai lagi dengan keadaan saat ini akibatnya ada pelebaran
jalan atau perubahan penggunaan tanah, misalnya perumahan.
91
Dalam rangka menjamin kepastian hukum, UUPA Pasal 19 memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah. Lebih lanjut diatur dalam PP No. 24 Tahun
90
Makalah Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Sumatera Utara, Oktober 1996, Op.Cit, Hal. 2.
91
Ibid, Hal. 7
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
1997 sebagai penyempurnaan dari PP No. 10 Tahun 1961 sebagai peraturan pelaksanaannya maka pelaksanaan pendaftaran tanah merupakan kewajiban bersama
antar pemerintah dan pemegang hak atas tanah. Dengan adanya pendaftaran tersebut akan memberi manfaat yaitu mengangkat
nilai ekonomis tanah atau memudahkan pelaksanaan transaksi baik untuk dialihkan haknya maupun untuk dijadikan jaminan dalam hak tanggungan.
Setiap negara manapun, semua penduduk atau masyarakatnya sangat mendambakan dan membutuhkan perlindungan hukum dan kepastian hukum. Untuk
memberikan jaminan kepastian hukum atas penggunaanpemilikan tanah di Indonesia maka UUPA telah menggariskan kepada pemerintah agar menyelenggarakan
pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia, dimana dalam pelaksanaan pendaftaran tanah tersebut alat bukti kepemilikan tanah mempunyai peran yang
sangat menentukan. Secara normatif ketentuan peraturan perundang-undangan tentang pendafaran
tanah akan semakin lengkap, namun efektifitas berlakunya perlu di tunjang dengan pelaksanaan secara konsisten oleh para pelaksana pendaftaran tanah. Tidak kurang
pentingnya dukungan dari masyarakat terhadap pelaksanaan pendaftaran tanah. Pemahaman terhadap ketentuan-ketentuan berkenaan dengan pendaftaran tanah
adalah merupakan suatu kebutuhan bagi masyarakat yang cenderung bersifat kritis. Dalam melakukan pendaftaran tersebut ada kalanya timbul suatu kendala dan
permasalahan, baik yang dihadapi oleh Pemerintah BPN ataupun pihak dari masyarakat. Untuk mengetahui faktor penyebab pendaftaran hak atas tanah yang
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
berasal dari tanah Negara tidak berjalan sebagaimana yang diharapkan dapat diketahui melalui 30 responden yang menjadi sumber dari data primer dalam
penelitian. “Dari pelaksanaan konversi tanah Grant Sultan yang dilakukan di Kota
Medan, sejauh ini hanya sebatas pada pendaftaran pengakuan hak, jadi pelaksanaan konversi tanah Grant Sultan yang dilakukan hanya sebatas pemberian cap, stempel
dan tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan.”
92
Selanjutnya pemohon diberi waktu selama tiga bulan untuk kemudian mendaftarkan kembali permohonan konversi
tersebut. Untuk menindak lanjuti pelaksanaan konversi hak atas tanah hingga tuntas sesuai dengan peraturan yang tertulis di dalam Peraturan Perundang-undangan yang
berlaku, tentu membutuhkan waktu dan biaya yang relatif mahal, misalnya biaya Surat Ukur dan Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan BPHTB. Disamping itu,
konversi hak atas tanah Grant Sultan hanya dapat dilakukan terhadap Grant Sultan yang memenuhi persyaratan.
Dari hasil penelitian yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kota Medan terhadap beberapa orang pemegang Grant Sultan yang dipilih sebagai sampel
penelitian, maka didapat beberapa kendala-kendala yang terjadi dalam pelaksanaan konversi tanah Grant Sultan di Kota Medan yaitu :
93
92
Hasil Wawancara dengan Bapak Emri, SH, CN, M.Kn, Kepala Tata Usaha, Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal, 23 Mei 2007.
93
Hasil Wawancara dengan Bapak Emri, SH, CN, M.Kn, Kepala Tata Usaha, Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal, 23 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
1. Kurangnya pengetahuan pemegang Grant Sultan mengenai konversi hak
atas tanah.
Dari 30 dua puluh orang pemegang Grant Sultan, hanya sekitar empat puluh persen 40, yang mengetahui tentang konversi hak atas tanah, sedangkan sebanyak
enam puluh persen 60, dari jumlah sampel tidak mengetahui tentang konversi hak atas tanah itu disebabkan karena pemegang grant sultan kurang memahami arti
tentang konversi itu sendiri, dan itu disebabkan karena kurangnya penyuluhan ataupun seminar yang dilakukan oleh pemerintah ataupun instansi Kantor Pertanahan
setempat.
94
2. Sulitnya diidentifikasi letak tanah Grant Sultan di lapangan.
Untuk melaksanakan konversi atas hak tanah, maka dilakukan penelitian data fisik tanah, yaitu untuk kegiatan pembuatan Surat Ukur.
Dari hasil penelitian yang dilakukan, banyak terdapat Grant Sultan yang tidak memiliki ukuran batas yang akurat, meskipun pada grant, telah disebutkan luas tanah
dan batas-batasnya. Pada umumnya luas tanah yang disebutkan pada Grant Sultan tidak sesuai dengan ukuran yang ada dilapangan, ditambah lagi dengan kenyataan
bahwa pada tanah Grant Sultan, tidak dipasang tanda batas. Pada tanah Grant Sultan tidak dilakukan pengukuran secara kadastral, padahal
pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah merupakan teknis dari kadaster. Hal tersebut disebabkan karena pada saat grant diterbitkan, pada awalnya orang tidak
terlalu mempermasalahkan tentang batas dan luas tanah yang dimiliki dikarenakan jumlah penduduk pada masa itu masih jarang dan masih banyak areal tanah yang
94
Hasil Wawancara dengan Bapak Safruddin Chandra, SH, CN, M.Kn, Staf Pendaftaran dan Peralihan Hak, Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal, 26 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
sangat luas dan belum dimanfaatkan. Di samping itu juga belum dilakukan pengukuran desa demi desa sebagaimana daerah-daerah yang ditunjuk Menteri
Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan batas-batas tanah yang disebut pada Grant Sultan yang diteliti,
sebagian besar masih dapat diperkirakan letaknya, akan tetapi sulit untuk direkonstruksi karena detail yang disebutkan pada Grant Sultan sudah banyak
berubah tidak sesuai lagi dengan keadaan sekarang, baik akibat adanya pelebaran jalan ataupun perubahan penggunaan tanah. Meskipun demikian, sebagian kecil tanah
Grant Sultan, letak tanahnya masih dapat direkonstruksi di lapangan, karena detail yang disebutkan pada Grant Sultan masih ada. Dari penelitian yang dilakukan
terhadap tiga puluh sampel yang dipilih, maka didapat data, wilayah Tanjung Mulia, Labuhan, Mabar dan Rengas Pulau, sebanyak 30 tiga puluh persen Grant Sultan
yang sulit direkonstruksi di lapangan, yaitu sejumlah 70 tujuh puluh persen dari jumlah sampel. Data tersebut dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 2 Keadaan Letak Tanah Grant Sultan yang Terdapat di Kota Medan
n = 30 No
Keadaan Letak Tanah Grant Sultan Jumlah
Persentase
1 Tidak mengalami perubahan
10 30
2 Sudah mengalami perubahan
20 70
Jumlah 30
100
Sumber Data Kantor Pertanahan Kota Medan Tahun 2007
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
3. Banyaknya tanah Grant Sultan yang secara fisik tidak dikuasai langsung
oleh pemegang Grant Sultan, tetapi diduduki oleh penggarap, bahkan secara turun temurun. Hal tersebut tentu menghambat pelaksanaan konversi hak
atas tanah Grant Sultan.
Pada umumnya, tanah Grant Sultan yang secara fisik dikuasai oleh penggarap, berukuran sangat luas, berukuran sangat luas. Luas tanah Grant Sultan tersebut tidak
jarang merupakan kelebihan batas maksimum kepemilikan tanah. Sebagai contoh, tanah Grant Sultan Nomor 1845 seluas 99,99 Ha, terdaftar di Kantor Pertanahan Kota
Medan, sedangkan Grant Sultan Nomor 1847 102,30 Ha.
Tabel 3 Data Mengenai Tanah Grant Sultan yang Dikuasai oleh Penggarap
No Grant Sultan Tanggal
Jumlah Penggarap yang Menguasai Tanah
1 No. 1845
14 Januari 1914
415 Kepala Keluarga
2 No. 1847
15 Nopember 1920
203 Kepala Keluarga
Jumlah 618 Kepala Keluarga
Sumber Data : Kantor Pertanahan Kota Medan Tahun 2007
4. Banyaknya pemegang Grant Sultan yang memperoleh Grant, selaku ahli
waris, sedangkan pemegang Grant Sultan yang asli pada umumnya sudah meninggal dunia
Dari jumlah sampel yang dipilih yaitu sebanyak 30 orang sampel, sebanyak 19 pemegang Grant Sultan adalah berasal dari warisan.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Masalah kendala yang timbul dalam pelaksanaan konversi tanah Grant Sultan jadi semakin bertambah, disebabkan tanah Grant Sultan yang berasal dari warisan
terkadang sudah dialihkan sebelum dilaksanakannya konversi Grant Sultan tersebut. Sebagaimana yang telah disebutkan dalam tabel 4, bahwa dari 30 pemegang Grant
Sultan, sebanyak 30 Grant Sultan sudah dialihkan kepada pihak lain. Bahkan tidak jarang terjadi, bahwa peralihan hak yang dilakukan ahli waris, terkadang tanpa seizin
ahli waris yang lainnya, artinya pada Grant Sultan, belum dilaksanakannya pemisahan dan pembagian terlebih dulu sebelum dialihkan. Hal tersebut terlihat dari
warisan, dari sebanyak 30 Grant Sultan yang sudah dialihkan, terdapat sebanyak 19 sembilan belas Grant Sultan yang sudah dialihkan secara di bawah tangan, jadi
jumlah tersebut adalah 55,6 dari jumlah Grant Sultan yang sudah dialihkan dan berasal dari warisan, sebanyak 9 sembilan Grant Sultan yang sudah dialihkan secara
Perikatan Jual Beli yang dibuat oleh Notaris jadi jumlah tersebut adalah 33,3 dari jumlah Grant Sultan yang sudah dialihkan dan berasal dari warisan, sedangkan
sebanyak 2 dua Grant Sultan yang sudah dialihkan secara hibah, jadi jumlah tersebut adalah 11,1 dari jumlah Grant Sultan yang sudah dialihkan dan berasal dari
warisan.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Tabel 4 Grant Sultan yang sudah Dialihkan Sebelum Dikonversi
n = 30 No.
Cara Peralihan Hak Asas Perolehan Grant Sultan
Jumlah Persentase
1. Dengan cara dibawah
tangan Warisan 19
55,6
2. Perikatan jual beli
Warisan 9
33,3 3. Hibah
Warisan 2
11,1
Jumlah 30
100
Sumber Data : Kantor Pertanahan Kota Medan Tahun 2006 Apabila tanah Grant Sultan beralih kepada ahli waris secara otomatis, yaitu
jika pemegang Grant Sultan telah meninggal dunia, maka seyogianya warisan tersebut dilengkapi dengan keterangan waris dan tanah yang diwariskan secara fisik
dikuasai oleh ahli waris. Di dalam kenyatannya dari 30 jumlah pemegang Grant Sultan yang berasal dari warisan, hanya sebanyak 11 pemegang Grant Sultan yang
dilengkapi dengan keterangan waris, yaitu sebanyak 42,1 dari jumlah sample, yang tidak dilengkapi dengan keterangan waris sebanyak 19, yaitu 57,9 dari jumlah
sample, Sedangkan jumlah selebihnya, bahkan sebagian terkait masalah sengketa tanah antara ahli waris. Dara tersebut dapat dilihat dari tabel berikut ini :
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Tabel 5 Status Tanah Grant Sultan yang Berasal dari Pewarisan
n = 30 No
Status Tanah Grant Sultan Jumlah
Persentase
1 Dilengkapi dengan keterangan waris
11 42,1
2 Tidak dengan keterangan waris
19 57,9
Jumlah 30
100
Sumber Data : Kantor Pertanahan Kota Medan Tahun 2006
Tabel 6 Tanah Grant Sultan yang Berasal dari Warisan yang Terkait Sengketa Tanah
n = 30 No
Keadaan Tanah Grant Sultan Jumlah
Persentase
1 Dalam sengketa
9 31,6
2 Tidak terkait sengketa
13 42,1
3 Lain-lain 8
26,3
Jumlah 30
100
Sumber Data : Kantor Pertanahan Kota Medan Tahun 2006
5. Biaya yang masih mahal
Berdasarkan hasil penelitian selain kurang memahami fungsi dan kegunaan sertifikat, jenis pekerjaan responden juga turut mempangaruhi pendaftaran hak atas
tanah yang berasal dari tanah Grant Sultan, karena berdasarkan hasil penelitian penghasilan yang diperoleh masyarakat kecil, sehingga mempengaruhi untuk
mendaftarkan tanah yang berasal dari tanah Negara. Besarnya biaya menimbulkan kurangnya minat masyarakat untuk mendaftarkan hak atas tanah. Berdasarkan hasil
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
wawancara responden yang sudah mendaftarkan hak atas tanahnya bahwa
95
“biaya yang diperlukan sangat mahal karena memerlukan biaya Rp. 1.500.000,- sd Rp.
3.000.000,-. Sehingga untuk ukuran responden sangat berat karena sehari-hari responden memiliki pendapatan yang tidak besar dengan pekerjaan karyawan
swasta.” Berdasarkan hasil wawancara dengan responden bahwa “tidak mendaftarkan
tanahnya pada Kantor Pertanahan
96
dikarena biaya untuk memperoleh sertifikat, sangat mahal dikarenakan banyaknya grant sultan dikota medan haknya diperoleh
berdasarkan warisan dan diperoleh berdasarkan pelepasan hak yang dibuat dihadapan notaris.
Sedangkan menurut Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1992, tidaklah sebesar yang dikeluarkan oleh masyarakat.” Dan hasil
wawancara yang sudah mendaftarkan haknya bahwa
97
“pengurusan sertifikat dengan permohonan sendiri yaitu sebesar Rp. 1.500.00,- sd Rp. 2.500.000,-“ Sedangkan
biaya pendaftaran tanah yaitu biaya pembuatan sertifikat hanya sebesar Rp. 1.000,- sehingga biaya dengan permohonan sendiri lebih besar dibandingkan dengan
Peraturan Kepala BPN N0. 2 Tahun 1992.
95
Hasil Wawancara dengan Bapak Zulkarnaen Hasibuan, Tanggal 19 Mei 2007.
96
Hasil Wawancara dengan Bapak Sopar Siburian, SH, CN, Tanggal, 6 Juni 2007.
97
Hasil Wawancara dengan Bapak Zulkarnaen Hasibuan, Tanggal 19 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Sebagaimana apa yang telah ditentukan dalam Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 Jo Pasal 11 ayat 4 Jo Pasal 19 UUPA bahwa “pendaftaran dilaksanakan berdasarkan
atas terjangkau dan memperhatikan kepentingan masyarakat ekonomi lemah. Menurut Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997, mengertikan terjangkau
dimaksudkan adalah “keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhaitikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah,
artinya pelayanan serta pembiayaan yang diwajibkan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan”.
Tarif pelayanan ini tidak termasuk biaya transportasi ke lokasi tanah yang dimohonkan tersebut, dalam mendapatkan data yang menyangkut pembiayaan
tambahan diluar biaya pendaftaran tanah, sehingga mengalami kesulitan dan kendali hal ini disebabkan karena Pejabat Kantor Pertanahan tidak bisa menetapkan total
pembiayaan minimal menyangkut biaya-biaya tambahan seperti biaya komodasi dan transportasi petugas lapangan dan sebagainya.
Berarti masyarakat harus mengeluarkan biaya-biaya lain, selain dari biaya pendaftaran tanah oleh karena itu biaya yang ditanggung setiap pemohon pendaftaran
tanah berbeda-beda pada setiap lokasi tanah, di samping itu perincian terhadap biaya- biaya tersebut tidak ada secara resmi dikeluarkan dari kantor pertanahan sehingga
menimbulkan kesan bahwa tidak adanya kepastian biaya yang diperlukan dalam suatu pendaftaran tanah.
Berdasarkan dari hasil wawancara dengan responden yang sudah mendaftarkan hak atas tanahnya, mengatakan bahwa “pembiayaan pendaftaran tanah,
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
dimana mereka mengatakan bahwa kantor Pertanahan tidak pernah menentukan secara jelas dan pasti biaya standar yang harus dipenuhi dalam pendaftaran tanah
termasuk biaya tambahan di lapangan, sehingga, biaya-biaya tersebut terkesan tidak pasti dan mahal.
98
Sebagaimana besar masyarakat pengurus sertipikatnya melalui perantara, ini disebabkan karena masyarakat tidak mengerti untuk mengurusnya, dan
mengakibatkan biaya yang dikeluarkan lebih besar dari pada pengurus sendiri. Dalam proses pemberian hak, pemohon pendaftaran tanah diharuskan
membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB yang merupakan penerimaan Negara yang sebagian besar diserahkan kepada pemerintah daerah dalam
rangka memantapkan otonomi daerah. Yang menjadi objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dapat berubah tanah, termasuk tanaman
di atasnya, tanah dan bangunan. Perolehan hak meliputi baik perolehan hak yang sudah ada melalui pemindahan hak. Untuk kesederhanaan dan memberikan
kemudahan bagi wajib pajak WP , tarif ditetapkan tunggal, yaitu sebesar 5 lima persen .
Dasar pengenaan pajak adalah nilai perolehan objek pajak NPOP . NPOP dapat berupa harga transaksi atau nilai pasar objek pajak. Untuk pemberian hak baru
dasar pengenaan pajak berupa nilai pasar objek pajak.
98
Hasil Wawancara dengan Bapak Zulkarnaen Hasibuan, Tanggal 19 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Undang-Undang No. 20 Tahun 2002 tentang BPHTB memerlukan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak NPOPTKP sebesar Rp. 30.000.000,-
tiga puluh juta rupiah. Besarnya NPOPTKP tersebut dapat diubah dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi serta perkembangan harga umum tanah
atau bangunan. Penerimaan BPHTB diarahkan untuk pembangunan daerah, khususnya untuk
mendukung perkembangan otonomi yang nyata dan bertanggungjawab. Selain BPHTB, masyarakat juga diberatkan dengan biaya memasukkan untuk membuat
sertifikat. Selain itu juga, tujuan pokok UUPA adalah sebagaimana disebutkan dalam penjelasan umum, “meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan
kesederhanaan dalam hukum pertahanan.” Biaya pemasukan diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No.
46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku pada Badan Pertahanan Nasional. Pengertian dari biaya Pemasukan menurut
Pasal 1 PP No. 46 Tahun 2002, yaitu “ uang yang harus dibayar kepada Negara oleh setiap penerima hak atas tanah Negara sesuai dengan ketentuan yang berlaku sebagai
pengakuan atas hak menguasai Negara.” Pemerintah memberikan keringanan terhadap masyarakat yang tidak mampu
dibebaskan dalam pembayaran uang pemasukan ini, terlihat pada Pasal 21 PP No. 46 Tahun 2002, yaitu :
1. Badan Keagamaan, Badan Sosial, Masyarakat Miskin atau Masyarakat Tidak
Mampu dibebaskan dari tarif Pelayanan Pendaftaran Tanah untuk Pertama kali.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
2. Tarif pengukuran rincikan dalam kegiataan redistribusi tanah secara swadaya
ditetapkan 75 dari ketentuan tariff terendah di kantor Pertanahan Kabupaten Kota yang bersangkutan.
3. Pengenaan Uang Pemasukan Dalam Rangka Penetapan Hak Atas Tanah dapat
dikenakan sebesar Rp. 0,00 terhadap pemberian hak milik atas tanah yang berasal dari tanah Negara dalam rangka Prona, Proyek Operasional Nasional
AgrariaPertanahan Daerah PRONADA , Proyek Hak Daerah Transmigrasi, Redistribusi dan Konsolidasi tanah, dan HGU dan HP yang berasal dari obyek
PRONA, Konsolidasi tanah yang masih tercatat atas nama bekas pemegang semula yang diterbitkan sebelum PP ini.
Dalam penjelasan Pasal 19 UUPA dikatakan bahwa pendaftaran tanah ini akan diselenggarakan dengan cara yang sederhana dan mudah dimengerti serta
dijalankan terjangkau oleh rakyat yang bersangkutan. Dari penjelasan Pasal 19 tersebut diatas terkandung azas terjangkau dalam upaya pendaftaran tanah diseluruh
Indonesia. Pasal 19 UUPA tersebut kemudian dipertegas oleh Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran yang berbunyi bahwa pendaftaran tanah
dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Sementara arti dari azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-
pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah, artinya pelayanan serta pembiayaan yang
diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Bahkan dalam keadaan-keadaan kondisi masyarakat tertentu segala pembiayaan yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat 4 Pasal 19
UUPA dengan ketentuan bagi rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut. Artinya bahwa penyelenggaraan pendaftaran tanah sebagai
jamninan kepastian hukum tersebut benar-benar berpihak kepada rasa keadilan dan kemanusiaan terutama masyarakat ekonomi lemah. Hal ini terdapat pada pasal 11
ayat 2 UUPA telah menggariskan tentang menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan ekonomi lemah. Ketentuan ini lebih lanjut ditambahkan oleh
Pasal 61 ayat 2 PP No. 24 Tahun 1997, yang menyebutkan bahwa atas permohonan yang bersangkutan, Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dapat membebaskan pemohon
dari sebagian atau seluruh biaya sebagaimana dimaksud ayat 1, jika pemohon dapat membuktikan tidak mampu membayar biaya tersebut.
Pasal 19 UUPA jo PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 2, mengenai azas terjangkau, tidak berjalan sebagaimana yang telah ditentukan. Mengakibatkan nmasyarakat
berpendapat bahwa untuk melakukan pendaftaran tanah dan menerbitkan sertifikat adalah hal yang sulit dan memerlukan biaya yang mahal.
Pelaksanaan konversi tanah Grant Sultan yang dilaksanakan sejauh ini adalah sebatas diberi cap, stempel dan tanda tangan dari Kepala Kantor Pertanahan.
Sedangkan selama jangka waktu 3 bulan, pemohon pendaftaran konversi diwajibkan mendaftarkan kembali ke Kantor Pertanahan guna pelaksanaan pembuatan Surat
Ukur. Akan tetapi kewajiban tersebut sebagian besar tidak dilaksanakan oleh pemohon konversi, karena pertimbangan biaya.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
6. Dikarenakan banyak Grant Sultan yang tidak terdaftar di Kantor
Pertanahan Kota Medan.
Untuk mengetahui bahwa suatu grant tidak terdaftar adalah dengan memeriksa nomor yang tertera pada grant. Jika pada Grant Sultan ternyata nomornya kosong dan
tidak terdapat di dalam register, itu berarti bahwa grant tersebut pernah di keluarkan, akan tetapi tidak terdaftar. Di samping itu, ada juga terdapat grant yang bernomor
tetapi tidak terdaftar di dalam register. Hal itu antara lain disebabkan pada awalnya ketika grant diterbitkan, tidak diteliti terlebih dahulu atas tanah yang dituliskan
sebagai Grant Sultan, padahal tanah tersebut telah dikerjakan atau digarap oleh pihak lain.
Kondisi tersebut terus berlangsung hingga tiba masanya suatu tanah Grant Sultan harus mengalami perubahan, misalnya untuk kepentingan pembangunan
perumahan, jalan, atau industri, yang perlu diselesaikan dengan jalan pembebasan tanah, barulah masalah yang terkait dengan ganti rugi berhubungan dengan
pembebasan tanah tersebut, bermunculan. Terlebih lagi tidak lengkapnya register register Grant Sultan, berpotensi menimbulkan manipulasi pemalsuan Grant Sultan
oleh pihak yang tidak bertanggung jawab. Terhadap Grant Sultan yang tidak terdaftar, untuk memastikan keabsahan dan
kebenaran bukti Grant Sultan adalah sulit. Sebab, “pernah dilakukan pemeriksaan ulang ke Lembaga Kesultanan yang kini lebih dikenal dengan Kerapatan Adat, tanpak
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
bahwa Grant yang dikeluarkan tidak di bukukan”.
99
Dengan demikian, terlihat bahwa Grant Sultan, pada saat diterbitkan tidak didukung dengan pengamanan pencatatan
register apapun juga. Jadi, tidak dapat diketahui berapa yang sudah diterbitkan, juga tidak ada kejelasan mengenai letak objek tanah yang dicatat oleh pihak kesultanan.
Disamping itu, terkadang agak sulit dibedakan antara Grant Sultan milik pribadi dengan Grant Sultan bekas milik Kesultanan disebabkan banyaknya Grant
Sultan yang tidak terdaftar. Hal tersebut tentu condong berpotensi menimbulkan permasalahan dan hambatan dalam pelaksanaan konversi hak atas tanah Grant Sultan.
7. Faktor kurang memahami fungsi dan kegunaan sertifikat
Faktor kurang memahami fungsi dan kegunaan sertifikat salah satunya akibat kurangnya pengetahuan masyarakat tentang sertipikat, sehingga dapat berpengaruh
dalam hal pendafaran hak atas tanah yang berasal dari tanah Negara. Kurangnya pengetahuan masyarakat untuk memahami fungsi sertifikat, hal ini
disebabkan tidak pernah diadakan penyuluhan dan penerangan yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan untuk memberikan penerangkan fungsi sertifikat dan kegunaan
sertifikat. Dengan kurangnya pengetahuan masyarakat tentang arti dan kegunaan sertifikat, sehingga masyarakat tidak berminat untuk mendafarkan hak atas tanah.
99
Hasil Wawancara dengan Bapak Emri, SH, CN, M.Kn, Kepala Tata Usaha, Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal, 23 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Dari hasil penelitian di Kantor Pertanahan Kota Medan sangat sedikit sekali masyarakat yang mengerti arti dan kegunaan sertifikat dan kebanyakan yang tidak
mengerti arti dan kegunaan sertifikat. Berdasarkan hasil wawancara dengan Rudy Haposan Siahaan, SH, “bahwa
program pelaksanaan penyuluhan yang menyangkut tentang pertanahan yang diadakah di desa-desa memang sudah lama tidak dilakukan serta banyak pemilik
tanah belum mendaftarkan hak atas tanahnya pada Kantor Pertanahan karena kurangnya penyuluhan oleh Kantor Pertanahan setempat.”
100
Berdasarkan hasil wawancara Tumpal Leo Nardo, SH mengatakan bahwa : “Grant Sultan yang dimiliki masyarakat tidak perlu lagi didaftarkan, karena kepastian
hukumnya juga sama dengan sertifikat karena menurut mereka, dengan surat yang dimilikinya masyarakat bisa melakukan perbuatan hukum, seperti melakukan
transaksi jual beli, hibah, sewa menyewa dan sebagainya.”
101
Berdasarkan hasil wawancara Oloan Pasaribu, mengatakan bahwa, “salah satu penyebabnya adalah kurangnya anggaran untuk melaksanakan penyuluhan tentang
agraria umumnya dan arti pentingnya pendaftaran hak atas tanah pada khususnya.”
102
Hasil dari lapangan terlihat bahwa masyarakat yang melakukan pendaftaran tanah melalui konversi, mempunyai pengetahuan yang beragam akan arti pentingnya
100
Hasil Wawancara dengan Bapak Rudy Haposan Siahaan, SH, Notaris di Medan, Tanggal, 28 Mei 2007.
101
Hasil Wawancara dengan Bapak Tumpal Leo Nardo, SH, Pengacara dan Konsultan Hukum di Medan, Tanggal, 28 Mei 2007.
102
Hasil Wawancara dengan Bapak Oloan Pasaribu, SH, Staff Kantor Wilayah Badan Pertanahan Sumatera Utara, Tanggal, 25 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
suatu pendaftaran tanah.sebagian masyarakat mengetahui tujuan dari pendaftaran tanah yaitu menjamin kepastian hukum, namun ada juga masyarakat mengetahui
sampai pada seluk beluk, prosedur serta persyaratan dari pendaftaran tanah itu sendiri hal ini menunjukkan bahwa adanya masyarakat yang mengetahui pendaftaran tanah
secara mendalam, namun hal itu tidak menjamin kesadaran masyarakat untuk segera mendaftarkan tanahnya. Sehingga azas sederhana tidak berjalan sebagaimana yang
diharapkan UUPA Pasal 19 jo Pasal 2 PP No. 24 Tahun 1997 yang memuat ketentuan-ketentuan yang menyangkut azas sederhana.
8. Prosedur yang lama dalam pengurusan sertifikat.
Pendaftaran hak atas tanah merupakan kewajiban dan tanggung jawab yang mempunyai atau menguasai hak dan pihak yang berkepentingan mengajukan
permohonan konversi ke Kantor Pertanahan Kota Medan untuk mendaftarkan hak atas tanah.
Dalam melakukanmengajukan
permohonan konversi pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari grant sultan, harus melalui tata cara yang diatur oleh
Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Pengelolaan, yang telah
diuraikan diatas bahwa prosedur pendaftaran hak atas tanah ataupun konversi hak, menurut hasil wawancara dengan masyarakat bahwa
103
“pendaftaran ataupun
103
Hasil Wanwancara dengan Sadikin, SH, Pegawai Kantor Notaris Makmur Ritonga, SH, CN, Tanggal 19 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
konversi hak sangat berbelit-belit memakan waktu yang lama dalam pengurusannya”, ”karena dalam pengurusan pendaftaran ataupun konversi birokrasinya sangat panjang
disamping memakan waktu yang cukup lama serta biaya yang ada patokan resminya.”
104
Keputusan No. 271163BPN-2002 tentang jenis dan jangka waktu pelayanan Pertahanan yaitu jangka waktu maksimal untuk pemberian hak adalah 90 hari.
Berdasarkan hasil wawancara yang sudah mendaftarkan hak atas tanahnya dengan permohonan sendiri, menerangkan bahwa
105
“jangka waktu yang diperlukan dalam proses pendaftaran tanah ataupun konversi hak sampai terbitnya sertifikat hak
atas tanah memerlukan waktu selama 4 bulan.“ Berdasarkan hasil penelitian dilapangan bahwa proses pengurusan pendaftaran
tanah itu memakan waktu yaitu berkisar antara 3 tiga sampai 6 enam bulan, jangka waktu tersebut dimulai dari mengajukan permohonan, pemeriksaan persyaratan,
proses pengukuran, pemetaan sampai dengan proses penerbitan sertifikat tanah, waktu tersebut ditambah dengan lamanya dalam pengurusan memenuhi persyaratan
yang ditentukan. Ternyata hal ini berbeda dengan ketentuan waktu yang telah ditetapkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan.
Terlihat bahwa ketentuan yang diatur dalam Keputusan No.271163BPN- 2002 tidak terlaksana.
104
Hasil Wanwancara dengan Joko Siswono, masyarakat yang mengurus konversi hak atas tanah adat Grant Sultan di Kantor Pertanahan Kota Medan, Tanggal 21 Mei 2007.
105
Hasil Wawancara dengan Rudy Aroha Sitepu, SH, Notaris dan PPAT Kota Medan, Tanggal, 23 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Hasil wawancara mengatakan bahwa
106
“Berdasarkan Keputusan Pemberian Hak di atas maka diajukan permohonan pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kota
Medan, untuk selanjutnya diterbitkan sertipikatnya, proses ini juga memakan waktu lebih dari dua 2 bulan berarti total waktu yang diperlukan adalah lebih kurang 4
bulan, tetapi untuk tanah yang sudah ada bukti kepemilikan sebagai alas hak nya memerlukan waktu lebih kurang 3 bulan sampai dengan terbitnya sertipikat hak atas
tanah. Selain dari pada Status Tanah, jangka waktu ini juga dipengaruhi oleh jauh dekat persil serta luas persil yang akan diukur dan dipetakan.
Responden berpendapat
107
“bahwa jangka waktu tersebut dinilai cukup lama sehingga dapat mengganggu aktivitas kerja serta menyita pemikiran mereka,
sementara waktu bagi masyarakat adalah mencari nafkah sebagai karyawan swasta, pegawai negeri, wiraswasta, dan petani, sebagaimana diketahui bahwa pekerja seperti
itu tidak mempunyai waktu cukup banyak untuk hal lain diluar pekerjaan, misalnya saja si pemohon harus pemohon bolak balik untuk mendapatkan informasi dan
mengurus segala sesuatunya untuk memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan”. Berdasarkan hasil wawancara bahwa
108
“masyarakat mengharapkan adanya kepastian mengenai waktu dan kepastian mengenai biaya yang harus dibayar oleh
masyarakat kepada Kantor Pertanahan setempat dalam menyelesaikan permohonan Sertifikat hak atas tanahnya. Ketidakpastian mengenai jangka waktu dan besarnya
106
Hasil Wawancara dengan Bapak Oloan Pasaribu, SH, Staff Kantor Wilayah Badan Pertanahan Sumatera Utara, Tanggal, 25 Mei 2007.
107
Hasil Wawancara dengan Ganda Maruhum, SH, Pengacara dan Konsultan Hukum di Medan, Tanggal 4 Juni 2007.
108
Hasil Wawancara dengan Ganda Maruhum, SH, Pengacara dan Konsultan Hukum di Medan, Tanggal 4 Juni 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Penerbitan Sertifikat ini menimbulkan kesan bahwa pembuatan Pernebitan Sertifikat dimaksud memakan waktu yang lama dan mahal.
Pada kenyataan bahwa didalam pembuatan Sertifikat hak atas tanah memang memerlukan waktu, jauh waktu yang diperlukan antara lain tergantung dari pada
Status Tanah yang akan dikeluarkan Sertifikatnya. Berdasarkan wawancara dengan informan mengatakan bahwa, masalah jangka waktu yang diperlukan antara lain
tergantung dari pada status tanah, yang akan dikeluarkan Sertifikatnya. Lamanya pengurusan sporadic dengan datang sendiri kekantor BPN lebih
lama dibandingkan dengan pengurusan dilakukan dengan melalui perantara begitu juga dengan biaya pendaftarannya. Dengan datang sendiri lamanya waktu
pengurursan berkisar antara 6 sampai 9 bulan, sedangkan melalui perantara hanya 4 sampai 6 bulan sertifikat telah ada ditangan pemilik. Begitu dengan biaya kalau
mengurus sendiri biaya agak lebih murah di bandingkan dengan mengurus dengan memakai perantara. Pengurusan sporadic dengan memalui perantara biasanya
masyarakat melalui Camat, LurahKepala Desa. Berdasarkan hasil wawancara yang mendaftarkan hak atas tanahnya melalui
pengurusan Prona bahwa
109
”lamanya waktu pengurusan berkisar antara 8 sampai 12 bulan, sedangkan biayanya yang harus dikeluarkan tidak sedikit yaitu sekitar Rp.
1.000.000,- sd Rp.2.000.000,-“.
109
Hasil Wanwancara dengan Sadikin, SH, Pegawai Kantor Notaris Makmur Ritonga, SH, CN, Tanggal 19 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
Dalam ketentuan pokok tentang pendaftaran tanah serta persyaratan yang harus dipenuhi termasuk biaya-biaya yang harus dilunasi oleh masyarakat dalam
melakukan pendaftaran tanah dihubungkan dengan pendaftaran tanah yang sederhana, murah dan terjangkau, maka masyarakat mempunyai pemahaman tersendiri, dimana
bagi masyarakat yang terpenting adalah pengurusan pendaftaran tanah itu murahdan tidak berbelit-belit.
Kurangnya jumlah tenaga baik tenaga pelaksana maupun tenaga administrasi di Kantor Kantor Pertanahan Kota Medan. Hal ini bisa dilihat dengan banyaknya
kejadian-kejadian yang bisa menghambat pendaftaran tanah. Seperti, dengan alas an karena kesibukan di Kantor, maka permohonan pendaftaran tanah yang syaratnya
kurang tidak segera di kembalikan ke pemohon yang bersangkutan atau kepada perntara yang mengurus pembuatan sertipikat.
9. Kurangnya penyuluhan yang diberikan kepada masyarakat.
Penyuluhan merupakan hal yang sangat penting untuk bisa lebih mendorong terhadap masyarakat khususnya pemilik hak atas tanah untuk mendaftarkan tanahnya.
Dengan adanya penerangan dari pemerintah, masyarakat akan menjadi mengerti akan arti pentingnya sertipikat hak atas tanah. Berdasarkan hasil wawancara bahwa
110
“kurangnya Penyuluhan dari pemerintah tentang pentingnya fungsi dari sertipikat dan kekuatan sertipikat itu dibandingkan dengan bukti hak yang lain, oleh sebab itu
110
Hasil Wawancara dengan Ibu Rotua Marlina Parapat, SH, CN, Notaris dan PPAT Kota Medan, Tanggal 18 Mei 2007.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
maka minat masyarakat untuk memohon ataupun mengkonversi haknya semakin berkurang”.
Aprilliyani : Pelaksanaan Pendaftaran Konversi Hak Atas Tanah Adat : Studi Mengenai Konversi Hak Atas…, 2007 USU e-Repository © 2008
BAB IV UPAYA YANG DILAKUKAN UNTUK MENGATASI KEDALA YANG