Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Sewa-Menyewa di dalam KUH Perdata

2. Pengaturan Sewa-menyewa Rumah Susun Ditinjau Berdasarkan Pengaturan Sewa-Menyewa di dalam KUH Perdata

Pengertian sewa-menyewa berdasarkan Pasal 1548 KUH Perdata ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu, dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya. Berdasarkan definisi tersebut, maka unsur-unsur yang terdapat didalamnya yaitu adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa; adanya konsensus diantara kedua belah pihak; adanya obyek sewa-menyewa yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak; adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda; serta adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

commit to user commit to user

a Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa.

Pihak yang menyewakan dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini yaitu Pemerintah Kota Surakarta melalui Unit Pelaksana Teknis Daerah (UPTD) Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Kota Surakarta sebagai pihak yang berwenang sebagai pengelola rumah susun yang terdapat di Kota Surakarta. Pihak penyewa yaitu warga masyarakat Kota Surakarta yang menyewa rumah susun milik Pemerintah Kota Surakarta tersebut.

b Adanya konsensus antara kedua belah pihak. Kesepakatan di antara pihak penyewa dan yang menyewakan di dalam sewa-menyewa rumah susun ini ditandai dengan pernyataan tertulis dari pihak penyewa yang mana dalam pernyataan tersebut merupakan tanda persetujuan dari pihak penyewa atas segala ketentuan yang sudah ditetapkan oleh pihak yang menyewakan. Dengan adanya pernyataan kesepakatan tersebut juga menjadi tanda bagi kedua belah pihak bahwa segala ketentuan tersebut sudah mengikat para pihak khususnya menyangkut hak dan kewajiban.

c Adanya obyek sewa-menyewa, yaitu barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak.

Obyek dalam sewa-menyewa rumah susun ini adalah satuan unit rumah susun beserta dengan segala fasilitas, sarana dan prasarananya baik yang terdapat dalam bagian satuan unit rumah susun itu sendiri sebagai bagian dari hak masing-masing penyewa, maupun juga bagian bersama dan benda bersama yang dipakai oleh para penghuni rumah susun secara bersama-sama di dalam rumah susun tersebut.

commit to user commit to user

Kewajiban dari pihak yang menyewakan yang dalam hal ini yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pengelola rumah susun di Kota Surakarta termuat di dalam tata tertib rusunawa diantaranya adalah menyediakan fasilitas listrik, air bersih di setiap satuan unit Rusunawa, melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dari kewajiban-kewajiban tersebut terlihat bahwa pada dasarnya pengelola mempunyai kewajiban untuk menyerahkan kenikmatan kepada penyewa Rusunawa.

e Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

Tata tertib Rusunawa selain memuat kewajiban pengelola juga memuat kewajiban-kewajiban penyewa Rusunawa. Kewajiban tersebut antara lain membayar biaya sewa dan segala biaya yang ditetapkan oleh pengelola, membayar pemakaian listrik dan air bersih. Berdasarkan kewajiban-kewajiban tersebut dapat terlihat bahwa penyewa rusunawa berkewajiban menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan melalui pengelola Rusunawa.

Pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta apabila dikaitkan dengan unsur-unsur yang terdapat dalam pengertian sewa- menyewa menurut Pasal 1548 KUH Perdata, dapat disimpulkan bahwa pengaturan sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta yang terdapat dalam pernyataan penyewa rumah susun maupun tata tertib Rusunawa, telah memenuhi unsur-unsur pengertian sewa-menyewa di dalam Pasal 1548 KUH Perdata.

Pasal 1550-1552 KUH Perdata memuat mengenai kewajiban dari pihak yang menyewakan, sementara mengenai haknya sudah termuat di

commit to user

Perdata, yaitu menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dalam sewa- menyewa rumah susun di Kota Surakarta ini, salah satu hak dari pengelola Rusunawa yaitu UPTD Rumah Sewa Dinas Pekerjaan Umum Pemerintah Kota Surakarta sebagai pihak yang menyewakan rumah susun di Kota Surakarta adalah menarik uang sewa, rekening air, listrik, dan biaya lain- lain yang telah ditetapkan oleh pengelola dengan kata lain maka pengelola menerima harga sewa yang telah ditentukan. Dengan demikian maka hak yang dimiliki oleh pihak yang menyewakan telah memenuhi ketentuan hak dari pihak yang menyewakan dalam Pasal 1548 KUH Perdata.

Disamping memiliki hak, pengelola rumah susun di Kota Surakarta juga memiliki kewajiban yang termuat di dalam tata tertib Rusunawa. Kewajiban-kewajiban tersebut apabila dikaitkan dengan kewajiban pihak yang menyewakan dalam KUH Perdata, maka :

a. Menyerahkan barang yang disewakan kepada si penyewa (Pasal 1550 ayat (1) KUH Perdata). Dalam sewa-menyewa rumah susun ini pihak pengelola menyerahkan satuan unit rumah susun kepada penyewa sesuai dengan satuan unit yang menjadi hak penyewa yang bersangkutan.

b. Memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa, sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan (Pasal 1550 ayat (2) KUH Perdata). Salah satu kewajiban pengelola yang terdapat dalam tata tertib Rusunawa yaitu melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan. Dengan demikian maka jelas bahwa pengelola berkewajiban untuk melakukan pemeliharaan terhadap rumah susun yang disewakan sehingga rumah susun tersebut dapat digunakan oleh penyewa rumah susun dengan baik.

commit to user commit to user

d. Melakukan pembetulan pada waktu yang sama (Pasal 1551 KUH Perdata). Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan khususnya dalam hal melakukan perbaikan menyatakan bahwa kewajiban pengelola adalah melakukan pembetulan-pembetulan terhadap sarana rumah susun yang disewakan apabila terdapat kerusakan atau hal-hal lainnya yang membutuhkan perbaikan.

e. Menanggung cacat dari barang yang disewakan (Pasal 1552 KUH Perdata). Kewajiban pengelola untuk melakukan pemeriksaan, pemeliharaan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan komponen sarana Rusunawa sesuai dengan standar kesehatan dan keamanan, secara tidak langsung dalam hal melakukan pemeriksaan juga menyatakan bahwa pengelola menanggung apabila terdapat suatu hal yang cacat mengenai satuan unit rumah susun yang disewakannya tersebut dan berupaya untuk memperbaiki hal yang cacat tersebut sehingga kemudian dapat dipergunakan oleh penyewa dengan sebagaimana mestinya.

Berdasarkan kelima hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban pihak pengelola Rusunawa yang juga merupakan pihak yang

commit to user commit to user

Seperti halnya pihak yang menyewakan, pihak penyewa juga mempunyai hak dan kewajiban. Hak yang dimiliki oleh penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik. Sementara itu sesuai dengan Pasal 1560 KUH Perdata, kewajiban utama seorang penyewa yaitu :

a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak-rumah yang baik, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut persetujuan sewanya, atau jika tidak ada suatu persetujuan mengenai itu, menurut tujuan yang dipersangkakan berhubung dengan keadaan (Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata). Kewajiban penyewa rumah susun di Kota Surakarta yang termuat dalam tata tertib Rusunawa diantaranya adalah memelihara sarana Rusunawa yang disewa dengan sebaik-baiknya. Hal ini menunjukkan bahwa salah satu kewajiban penyewa rumah susun atau penghuni Rusunawa adalah harus bertindak sebagai seorang bapak-rumah yang baik, yaitu menggunakan segala sarana dan prasarana yang ada di rumah susun seakan-akan itu adalah miliknya sendiri. Selain dalam kewajiban, ketentuan mengenai hal ini juga dijabarkan dalam larangan bagi penyewa yang juga termuat dalam tata tertib Rusunawa, diantaranya adalah dilarang melakukan tindakan merusak

commit to user commit to user

b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan (Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata). Kewajiban ini terdapat dalam tata tertib Rusunawa yang menyatakan bahwa kewajiban penyewa atau penghuni Rusunawa adalah membayar sewa dan segala biaya yang ditetapkan pengelola dan juga membayar Pemakaian listrik dan air bersih setiap bulannya. Dalam pernyataan yang dibuat penyewa, salah pernyataannya adalah sanggup dan bersedia membayar sewa sesuai tarif antara tanggal 1 sampai dengan 10 setiap bulannya.

Berdasar kedua hal di atas, maka dapat disimpulkan bahwa kewajiban yang dimiliki oleh penyewa rumah susun di Kota Surakarta telah memenuhi ketentuan dalam Pasal 1560 ayat (1)e KUH Perdata mengenai kewajiban penyewa sebagai bapak rumah yang baik terhadap barang yang disewanya dan juga kewajiban untuk membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan sesuai dengan Pasal 1560 ayat (2)e KUH Perdata.

Dalam sewa-menyewa, ketentuan menurut Pasal 1553 KUH Perdata menyatakan, “ Jika selama waktu sewa, barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tak disengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum. Jika barangnya hanya sebagian musnah, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan persetujuannya sewa; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itupun ia berhak atas suatu ganti-rugi”. Dalam sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta ketentuan mengenai resiko ini tidak diatur, sehingga apabila sewaktu-waktu terjadi hal yang menyebabkan musnahnya

commit to user commit to user

Pada dasarnya sewa-menyewa dibuat dengan jangka waktu tertentu sesuai dengan Pasal 1570 KUH Perdata yang berbunyi, “Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya sesuatu pemberhentian untuk itu”. Sewa-menyewa rumah susun di Kota Surakarta juga dibuat dengan jangka waktu tertentu yaitu 12 (dua belas) bulan. Hal ini dinyatakan di dalam salah satu pernyataan penyewa bahwa penyewa menyetujui jangka waktu sewa satuan unit Rusunawa adalah selama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak berlakunya sampai dengan berakhirnya Surat Ijin Penghunian (SIP). Dengan demikian maka ketentuan mengenai jangka waktu sewa rumah susun ini telah memenuhi ketentuan di dalam Pasal 1570 KUH Perdata.