15
3. Bagaimanakah peranan perhimpunan penghuni pada Rumah Susun Griya
Sukaperdana Medan untuk menyelesaikan permasalahan yang timbul dalam kepemilikan bersama?
2. Muchairani, Nim: 087011076, mahasiswi Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara dengan judul: “Analisis Yuridis
Kepemilikan Hak Atas Tanah Pada Satuan Rumah Susun”. Penelitian tesis atas nama Muchairani dengan mengangkat permasalahan:
1. Bagaimana status kepemilikan hak atas tanah pada satuan rumah susun?
2. Apakah kepemilikan hak atas tanah pada satuan rumah susun sesuai
dengan asas pemisahan horizontal yang dianut oleh UUPA? 3.
Bagaimana prosedur hukum perjanjian jual beli atas satuan rumah susun? Jika dihadapkan pada penelitian yang telah ada, judul yang akan dibahas
dalam penelitian ini berbeda baik dari segi permasalahan maupun pembahasan.
Oleh karena
itu penelitian
ini jelas
dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah sesuai dengan etika penelitian yang
harus dijunjung tinggi bagi peneliti atau akademis.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis, mengenai suatu kasus atau permasalahan yang dijadikan bahan perbandingan,
Universitas Sumatera Utara
16
pegangan teoritis, baik disetujui maupun tidak disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berpikir dalam penulisan.
15
Dalam dunia ilmu, teori menempati kedudukan yang penting karena memberikan sarana penulis untuk bisa merangkum serta memahami masalah yang
kita bicarakan secara lebih baik.
16
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi,
17
dan satu teori harus diuji dengan
menghadapkannya pada
fakta-fakta yang
dapat menunjukkan
ketidakbenarannya.
18
Landasan teori dapat memperkuat kebenaran dari permasalahan yang di analisis. Bagi suatu penelitian, teori dan kerangka teori mempunyai kegunaan.
Kegunaan tersebut paling sedikit mencakup hal-hal sebagai berikut:
19
a. Teori tersebut berguna untuk mempertajam fakta; b. Teori tersebut sangat berguna di dalam klasifikasi fakta;
c. Teori merupakan ikhtiar dari hal-hal yang di uji kebenarannya. Teori menguraikan jalan pikiran menurut kerangka yang logis, dengan
merumuskan masalah penelitian di dalam kerangka teoritis yang relevan sehingga mampu menerangkan masalah tersebut. Adapun kerangka teori yang digunakan
dalam penelitian ini adalah teori kepastian hukum.
15
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung: Mandar Maju, 1994, hal. 80.
16
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2006, hal. 259.
17
J.J.J. M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jakarta: Jilid I, FE UI, 1996, hal. 203.
18
Ibid, hal. 16.
19
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI Press, 1981, hal. 121.
Universitas Sumatera Utara
17
Teori kepastian hukum merupakan salah satu penganut aliran positivisme yang lebih melihat hukum sebagai sesuatu yang otonom atau hukum dalam bentuk
peraturan tertulis. Artinya karena hukum itu otonom, sehingga semata-mata untuk kepastian hukum dalam melegalkan kepastian hak dan kewajiban seseorang. Van Kan
berpendapat bahwa “tujuan hukum adalah untuk menjaga setiap kepentingan manusia agar tidak diganggu dan terjamin kepastiannya”.
20
Tugas kaidah-kaidah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum. Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat sungguh-
sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud kepastian dalam hubungan antara sesama manusia.
21
Adapun tujuan dari hukum menurut L. J Van Apeldoorn adalah “mengatur pergaulan hidup secara damai. Hukum menghendaki perdamaian”.
22
Perdamaian diantara manusia dipertahankan oleh hukum dengan melindungi kepentingan-
kepentingan hukum manusia tertentu, kehormatan, kemerdekaan, jiwa serta harta benda terhadap pihak yang merugikannya.
23
Menurut Sudikno Mertokusumo menyatakan bahwa: “Tanpa kepastian hukum orang tidak tahu apa yang harus diperbuatnya dan
akhirnya timbul keresahan. Tetapi terlalu menitikberatkan kepada kepastian hukum, terlalu ketat mentaati peraturan hukum akibatnya kaku dan akan
menimbulkan rasa tidak adil. Adapun yang terjadi peraturannya adalah demikian dan harus ditaati atau dilaksanakan. Undang-undang itu sering terasa
20
Jonathan Sarwono, Metode Penelitian Kuantitatif dan Kualitatif, Yogyakarta: Graha, 2006, hal. 74.
21
Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Rineka Cipta, 1995, hal. 49.
22
L. J. Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Jakarta: Pradnya Paramitra, 2005, hal. 10.
23
Muhammad Yamin,dan Abdul Rahim Lubis, Op. Cit, hal. 110.
Universitas Sumatera Utara
18
kejam apabila dilaksanakan secara ketat “lex dura, set tamen scripta” undang-undang itu kejam, tetapi demikianlah bunyinya”.
24
Seperti halnya permasalahan untuk mencari tujuan kepastian hukum dari diberlakukannya pendaftaran tanah tersebut, dimana masih banyaknya status tanah
yang kurang mendapat kepastian hukum di Negara ini. Sehingga antara kegiatan yang seharusnya das sollen dengan yang seadanya das sein sangat menyolok
didalamnya,
25
karena sekalipun telah terbit sertifikat pemilikan masih saja muncul orang-orang yang tidak mempunyai bukti secara formal akhirnya menguasai tanah
tersebut. Menurut pendapat Boedi Harsono menyatakan sungguhpun pendaftaran tanah
di negara menurut Pasal 19 ayat 1 bertujuan untuk menjamin kepastian hukum tetapi bukan maksudnya akan mempergunakan apa yang disebut sistem positif.
26
Bahwa Undang-Undang Pokok Agraria tidak memerintahkan dipergunakannya sistem positif dapat disimpulkan ketentuan Pasal 19 ayat 2 huruf C Undang-Undang Pokok
Agraria, dimana bahwa surat tanda bukti hak yang akan dikeluarkan berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Ayat ini tidak menyatakan bahwa surat-surat tanda bukti
hak itu berlaku sebagai alat pembuktian yang mutlak. Para petugas pendaftaran tanah tidaklah bersikap pasif artinya mereka tidaklah
menerima begitu saja apa yang diajukan dan dikatakan oleh pihak-pihak yang meminta pendaftaran tersebut. Pada pembukuan tanah untuk pertama kali maupun
24
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta: Liberty, 1988, hal. 136.
25
Ibid, hal. 110.
26
Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria, Bagian I, Jilid II.
Universitas Sumatera Utara
19
pada pendaftaran atau pencatatan perubahan-perubahannya kemudian, para petugas pelaksana diwajibkan untuk mengadakan penelitian seperlunya untuk mencegah
terjadinya kekeliruan. Dalam penentuan batas-batas tanah ditetapkan dengan memakai sistem contradictoire delimitatie, sebelum tanah dan haknya dibukukan
diadakan pengumuman, perselisihan-perselisihan diajukan ke pengadilan kalau tidak dapat diselesaikan sendiri oleh yang berkepentingan.
27
Sejauh mungkin diusahakan agar keterangan-keterangan yang ada pada tata usaha Kantor Pendaftaran Tanah itu selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya.
Hal tersebut merupakan tuntutan dari ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 bahwa keterangan-keterangan yang ada
pada Kantor Pendaftaran Tanah mempunyai kekuatan hukum dan surat-surat tanda bukti hak yang dikeluarkan merupakan alat pembuktian yang kuat. Berdasarkan hal
tersebut, sistem yang dipakai Undang-Undang Pokok Agraria adalah sistem Negatif bertendens Positif. Pengertian Negatif di sini adalah bahwa adanya keterangan-
keterangan yang ada itu jika ternyata tidak benar masih dapat dirubah dan dibetulkan sedangkan pengertian tendens Positif ialah bahwa adanya peranan aktif dari petugas
pelaksana pendaftaran tanah dalam hal penelitian terhadap hak-hak atas tanah yang di daftar tersebut.
28
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, mengatur tujuan dari Pendaftaran tanah adalah untuk:
27
Bachtiar Efendi, Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah, Bandung: Alumni, 1993, hal. 54.
28
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
20
1. Memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain
yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan
dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
3. Terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1865 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata KUHPerdata menyatakan bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk: a. Mendalilkan kepunyaan suatu hak;
b. Meneguhkan kepunyaan hak sendiri; c. Membantah kepunyaan hak orang lain;
d. Menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum. Dengan demikian, pembuktian hak atas tanah merupakan proses yang dapat
digunakan pemegangnya
untuk mendalilkan
kepunyaannya, meneguhkan
kepunyaannya, membantah kepunyaan atau untuk menunjukkan kepunyaan atas sesuatu pemilikan hak atas tanah dalam suatu peristiwa atau perbuatan hukum
tertentu. Kemudian dalam kaitannya dengan pembuktian hak atas tanah, maka dapat dibedakan menjadi yaitu pembuktian hak baru atas tanah dan pembuktian hak lama
atas tanah.
Universitas Sumatera Utara
21
Demikian halnya dengan pengakuan hak atas sesuatu hal oleh seseorang atau masyarakat haruslah didasarkan pada bukti kepemilikan yang sah dan kuat, salah
satunya adalah hak atas tanah dan rumah. Tanpa bukti hak tertulis, maka seseorang atau masyarakat tidak dapat serta-merta membuat pernyataan atas hak kepemilikan
tersebut. Dalam hal penyediaan perumahan oleh negara dan pemilikannya oleh negara
tidaklah cukup memadai, karena masih harus diberikan jaminan kepastian hukum atas pemilikan rumah tersebut. Khususnya dalam menjamin kepastian hukum dalam
pemilikan rumah tersebut, maka pembangunan perumahan atau rumah tersebut harus dilakukan di atas tanah yang dimilikinya dan dikukuhkan dengan hak-hak atas tanah
berdasarkan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
29
2. Konsepsi
