Kedua belah pihak dalam melakukan perjanjian sewa menyewa maka tidaklah terlepas dari hak dan kewajiban yang harus dilakukan atau dipenuhi
oleh kedua belah pihak. Karena keterikatan pihak-pihak di dalam perjanjian sewa menyewa maka timbul suatu tanggung jawab untuk memenuhi transaksi
yang disepakati. Kewajiban memberikan kenikmatan tenteram kepada penyewa
dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga yang misalnya
membantah hak si penyewa untuk memakai tanah yang disewanya. Kewajiban tersebut tidak meliputi pengamanan terhadap gangguan-ganguan fisik.
Hal-hal yang diuraikan di atas adalah merupakan kewajiban dari pihak yang menyewakan yang merupakan hak-hak yang dapat dinikmati oleh si
penyewa.
C. Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Undang Undang menentukan bahwa perjanjian yang sah berkekuatan sebagai Undang Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan
itu tidak dapat ditarik kembali, selain kesepakatan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh Undang Undang dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan-
persetujan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Istilah “semua” pembentuk undang undang menunjukan bahwa perjanjian
yang dimaksud bukanlah semata-mata perjanjian bernama. Di dalam istilah “semua” itu, menunjukan bahwa setiap orang diberi kesempatan
untuk menyatakan keinginannya will, yang rasanya baik untuk
menciptakan perjanjian asas ini sangat erat hubungannya dengan asas kebebasan mengadakan perjanjian.
30
1. Isi perjanjian
Istilah secara sah pembentuk Undang Undang hendak menunjukan bahwa pembuatan perjanjian harus menurut hukum. Semua persetujuan yang dibuat
menurut hukum atau secara sah adalah mengikat. Pengertian secara sah disini ialah bahwa perbuatan perjanjian harus mengikuti apa yang ditentukan oleh pasal
1320 KUHPerdata. Berdasarkan Pasal 1329 dan Pasal 1327 KUHPerdata, dapat disimpulkan
bahwa isi perjanjian terdiri dari elemen-elemen sebagai berikut:
2. Kepatutan
3. Kebiasaan.
Isi perjanjian adalah apa yang dinyatakan secara tegas oleh kedua belah pihak di dalam perjanjian itu. Kepatutan ialah ulangan dari kepatuhan yang
terdapat dalam Pasal 1338 KUHPerdata. Kebiasaan adalah yang diatur dalam Pasal 1339 KUHPerdata berlainan
dengan yang terdapat dalam Pasal 1347 KUHPerdata. Kebiasaan yang tersebut dalam Pasal 1339 KUHPerdata bersifat umum, sedangkan yang disebutkan Pasal
1427 KUHPerdata ialah kebiasaan yang hidup ditengah masyarakat khusus bestending gebruikelijk beding,
31
30
Munir Fuady. Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis. PT. Citrar Aditya Bhakti, Bandung, 2001, hal.18.
31
Salim HS. Perkembangan Hukum Kontrak Innominaat di Indonesia. Sinar Grafika, Jakarta, 2003, hal.24
misalnya pedagang. Hal yang dimaksud dengan undang undang di atas adalah undang undang pelengkap, undang undang
yang bersifat memaksa tidak dapat dilanggar para pihak.
Urutan isi perjanjian yang terdapat dalam Pasal 1339 KUHPerdata, mengenai keputusan peradilan mengalami perubahan sehingga urutan dari elemen
isi perjanjian menjdai sebagai berikut: 1.
Isi perjanjian 2.
Undang Undang 3.
Kebiasaan. 4.
Kepatuhan.
32
Hal ini didasarkan pada Pasal 3 A.B algemene bepaligen yang menentukan bahwa kebiasaan hanya diakui sebagai sumber hukum jika ditunjuk
oleh undang undang. Perjanjian yang dibuat secara sah, yaitu memenuhi syarat subyektif dan
obyektif seperti yang disebutkan dalam pasal 1338 KUHPerdata, maka: 1.
Perjanjian itu berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya. 2.
Perjanjian itu mengikat para pihak sebagaimana Undang-undang. 3.
Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan para pihak.
33
Para pihak yang melanggar perjanjian atau wanprestasi, maka berakibat: 1.
Membayar ganti rugi Pasal 1243 KUHPerdata. 2.
Perjanjian dapat diputuskan Pasal 1226 KUHPerdata. 3.
Menanggung beban resiko Pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata. 4.
Membayar perkara jika diperkarakan dimuka Hakim Pasal 1281 ayat 1 KUHPerdata.
34
32
Ibid, hal.25
33
J. Satrio, Op.Cit, hal.56
34
Ibid
Itikad baik dalam Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang Undang Hukum Perdata merupakan ukuran objektif untuk menilai pelaksanaan perjanjian, artinya
pelaksanaan perjanjian harus berjalan di atas rel yang benar, yaitu harus mengindahkan norma-norma kepatutan dan kesusilaan. Itikad baik sebagaimana
diatur dalam Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang Undang Hukum Perdata mengandung dua makna yaitu: reasonable sesuai akal sehat dan just, patut serta
adil.
35
M. Yahya Harahap menyebutkan wanprestsi adalah pelaksanaan kewajiban yang tidak tepat pada waktunya atau dilakukan tidak menurut
selayaknya. Prinsipnya hubungan sewa menyewa ditimbulkan oleh adanya persetujuan
yang tegas antara pihak pemilik dan penyewa, namun demikian apabila seorang beritikad baik telah menghuni secara terus menerus selama 5 tahun atau lebih,
tanpa adanya gangguan dari pihak yang berhak, maka penghuninya dianggap telah mendapat persetujuan dari pemilik.
36
35
Zulfirman. Kebebasan Berkontrak Versus Hak Asasi Manusia Analisis Yuridis Hak Ekonomi, Sosial dan Budaya. USU Pres, Medan, 2003, hal.102.
36
M. Yahya Harahap, Op.Cit, hal.60
Kata “Tidak tepat pada waktunya dan kata tidak layak” apabila dihubungkan dengak kewajiban merupakan perbuatan melanggar hukum. Pihak
debitur sebagian atau secara keseluruhannya tidak menempati ataupun berbuat sesuatu yang tidak sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati bersama.
Debitur itu bersalah melakukan wanprestasi perlu ditentukan dalam keadaan bagaimana dikatakan sengaja lalai tidak memenuhi prestasi. Ada tiga
keadaan yaitu:
1. Debitur tidak memenuhi prestasi sama sekali, artinya tidak memenuhi
kewajiban yang telah disanggupinya untuk dipenuhi dalam suatu perjanjian, atau tidak memenuhi kewajiban yang ditetapkan undang-
undang dalam perikatan yang timbul karena undang-undang.
2. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak baik atau keliru. Di sini debitur
melaksanakan atau memenuhi apa yang diperjanjikan atau apa yang ditentukan oleh undang-undang tetapi tidak sebagaimana mestinya
menurut kualitas yang ditentukan dalam perjanjian atau menurut kualitas yang ditetapkan undang-undang.
3. Debitur memenuhi prestasi, tetapi tidak tepat pada waktunya. Di sini
debitur memenuhi prestasi tetapi terlambat. Waktu yang ditetapkan dalam perjanjian tidak dipenuhi.
37
Debitur yang oleh pihak kreditur dituduh lalai, dapat mengajukan pembelaan diri atas tuduhan tersebut. Adapun pembelaan debitur yang dituduh
dapat didasarkan atas tiga alasan yaitu: 1.
Mengajukan tuntutan adanya keadaan yang memaksa. 2.
Mengajukan bahwa si kreditur sendiri juga wanprestasi. 3.
Mengajukan bahwa kreditur telah melepaskan haknya untuk menuntut ganti rugi.
38
Pihak kreditur melepaskan haknya atas tuntutannya kepada pihak debitur adalah bahwa pihak kreditur telah mengetahui bahwa ketika pihak debitur
mengembalikan tanah yang diperjanjikan, pihak kreditur telah mengetahui bahwa waktu pengembalian tanah sudah terlambat selama seminggu. Akan tetapi atas
keterlambatan tersebut pihak kreditur tidak mengajukan keberatan ataupun sanksi maka terhadap debitur yang terlambat mengembalikan tanah , dapat diartikan
bahwa pihak kreditur telah melepaskan haknya untuk pihak debitur yang telah nyata wanprestasi.
37
Abdulkadir Muhammad. Op.Cit. hal. 20-21
38
Ibid, hal.22.
D. Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa
