Artinya persetujuan sah dan mengikat kedua belah pihak setelah ada kesepakatan dan mempunyai unsur pokok, yaitu tanah dan harga.
Tanah atau jenisnya yang disewakan oleh kreditur kepada penyewa yaitu rumah sudah mempunyai perjanjian yang mengikat, kantor yang disewa oleh
debitur dipergunakan untuk meningkatkan taraf hidup perekonomian bagi si penyewa dengan cara mempergunakan rumah tersebut. Dengan cara
menggunakan rumah inilah sebabnya penyewa ingin menyewa rumah tersebut dan dengan memenuhi kewajibannya sebagai seorang penyewa.
Objek sewa menyewa yaitu benda bergerak dan benda tidak bergerak. Namun dengan perkembangan zaman modern ini, bukan hanya benda bergerak
tetapi jasa imbalan misalnya gas sudah dapat disewakan. Dari jenis-jenis yang boleh disewakan tersebut di atas, semua tunduk pada peraturan sewa menyewa
yang diatur pada Pasal 1548 sd Pasal 1600 KUHPerdata.
B. Isi Perjanjian Sewa Menyewa.
Perjanjian pada kenyataannya tidak selalu dibuat secara tertulis, tetapi ada juga secara lisan. Hal ini merupakan salah satu
dari asas kebebasan berkontrak. Namun karena perkembangan kesadaran hukum yang meningkat pesat telah mendorong para
pihak untuk membuat perjanjian ini dihadapan pejabat yang berwenang sehingga merupakan suatu akta autentik.
Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata menyebutkan bahwa persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Namun dalam prakteknya para pihak sering tidak konsekuen
dengan apa yang diperjanjikan, maka tidak jarang suatu perjanjian pada akhirnya harus diselesaikan melalui pengadilan
yang banyak memakan biaya dan waktu. Dalam hal ini perjanjian yang dibuat secara lisan akan mengalami kesulitan pembuktian di
pengadilan. Demikian juga perjanjian sewa menyewa tanah antara PT.
Kereta Api Indonesia Persero dengan masyarakat, bentuk perjanjiannya adalah berbentuk tertulis yang dituangkan dalam
bentuk standar kontrak, syarat-syarat perjanjian ditentukan oleh pihak PT. Kereta Api Indonesia Perseroia selaku pihak pengelola
atau pihak yang menyewakan tanah. Adapun yang dimaksud dengan perjanjian standar adalah
suatu bentuk perjanjian yang mengatur hubungan para pihak yang telah ditentukan sebelumnya dalam bentuk formulir oleh
pihak yang posisinya lebih kuat dan tidak bisa dirubah kecuali ditentukan lain.
Mengenai isi perjanjian standar tidak ada ditentukan dalam KUHPerdata, dengan demikian maka para pihak dapat
menentukan sendiri sesuai dengan asas kebebasan berkontrak yang disimpulkan dari Pasal 1338 KUHPerdata yang
menyebutkan, bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Perjanjian sewa menyewa tanah isinya mengenai, hal-hal sebagai berikut:
1. Definisi.
2. Ruang lingkup
3. Hak dan kewajiban penyewa.
4. Larangan.
5. Harga sewa.
6. Jangka waktu perjanjian.
7. Tatacara pembayaran
8. Sanksi
9. Pernyataan dan Jaminan.
10. Beerakhirnya perjanjian
Perjanjian sewa menyewa tentunya akan menimbulkan hubungan hukum antara para pihak yang satu dengan pihak yang lain, yang menimbulkan hak dan
kewajiban bagi masing-masing pihak secara timbal balik. Hubungan kewajiban dan hak secara timbal balik yang timbul karena adanya peristiwa hukum berupa
perbuatan, kejadian atau keadaan. Hubungan kewajiban dan hak tersebut terjadi baik karena perjanjian
maupun karena ketentuan undang-undang, sedangkan peristiwa hukum yang menimbulkan hubungan hak dan kewajiban ini terbatas pada perbuatan-perbuatan
yang dilakukan oleh para pihak dalam pemanfaatan tanah tersebut. Subyek dari perjanjian adalah para pihak yang terlibat dalam perjanjian
sewa menyewa yaitu pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang
menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang
menyewa rumah dari pihak yang menyewakan. Kewajiban pihak yang satu adalah menyerahkan tanah untuk
dinikmati oleh pihak yang lain sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini adalah membayar harga sewa. Jadi tanah yang diserahkan tidak untuk dimiliki
seperti halnya dalam jual beli, tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati kegunaannya.
Kewajiban pihak yang menyewakan adalah memberikan tanah untuk dinikmati dan penyewa menerima tanah itu dan mempunyai hak menikmati hasil
serta secara sah ia akan menguasai. Penyerahan tanah yang dilakukan oleh si kreditur kepada debitur, hanya penyerahan dinikmati tanah tersebut, bukan
menyerahkan hak milik tanah itu. Keberadaan penyerahan suatu tanah merupakan kewajiban secara hukum.
Bagi pihak penyewa ada mempunyai kewajiban yaitu melakukan suatu pembayaran. Tanpa suatu pembayaran itu bukan merupakan sewa menyewa,
melainkan perjanjian pinjam pakai. Artinya suatu persetujuan antara kreditur dengan debitur dan tanah tersebut dipakai oleh debitur secara cuma-cuma dan
akan dikembalikan setelah lewat waktu yang telah ditentukan. Seseorang diserahi suatu tanah untuk dipakainya tanpa kewajiban sesuatu
apa, maka yang terjadi adalah suatu perjanjian pinjam pakai. Jika si pemakai tanah itu diwajibkan membayar, maka bukan lagi pinjam pakai yang terjadi tetapi sewa
menyewa. Harga sewa menyewa pembayaran suatu harga biasanya pembayaran yang dilakukan dalam bentuk uang.
Kedua belah pihak dalam melakukan perjanjian sewa menyewa maka tidaklah terlepas dari hak dan kewajiban yang harus dilakukan atau dipenuhi
oleh kedua belah pihak. Karena keterikatan pihak-pihak di dalam perjanjian sewa menyewa maka timbul suatu tanggung jawab untuk memenuhi transaksi
yang disepakati. Kewajiban memberikan kenikmatan tenteram kepada penyewa
dimaksudkan sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga yang misalnya
membantah hak si penyewa untuk memakai tanah yang disewanya. Kewajiban tersebut tidak meliputi pengamanan terhadap gangguan-ganguan fisik.
Hal-hal yang diuraikan di atas adalah merupakan kewajiban dari pihak yang menyewakan yang merupakan hak-hak yang dapat dinikmati oleh si
penyewa.
C. Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Menyewa
