dilakukan oleh perencana yang bersangkutan, maka projek tersebut dikembangkan pada tahap selanjutnya. Cara seperti ini memerlukan
keberanian dari biro untuk menanggung resiko biaya yang dikeluarkan untuk FS jika ternyata proposal yang diajukan tidak disetujui oleh pemberi tugas.
3. Sayembara
Tiap biro perencana berhak untuk berusaha semaksimal mungkin dalam perencanaan untuk memenangkan sayembara. Pemenang akan ditunjuk
langsung untuk melaksanakan perencanaannya secara lengkap menjadi dokumen.
4. Swakelola
Sekumpulan engineer yang menjalankan sistem pelaksanaan proyek tanpa membawa badan hukum sendiri karena menggunakan badan hukum pemilik
bangunan. Ini artinya sama dengan tim swakelola adalah staf proyek dari owner bangunan. Tim swakelola berbeda dengan kontraktor yang membawa
badan hukum sendiri atau perusahaan sendiri.
5. Proyek Swakelola
The Royal Apartment merupakan proyek swakelola yang dibangun oleh Jo Tridaya Jaya - Asindo. Dimana proyek ini pelaksanaan pekerjaan yang
direncanakan, dikerjakan dan diawasi sendiri Oleh perusahaan tersebut, Hal ini tertuang dalam Keppres No. 80 Th. 2003 Tentang Pedoman Pelaksanaan
Pengadaan BarangJasa Pemerintah. Lokasi proyek di jln Topaz Raya kompleks bisnis panakukkang, Makassar .
adapun kelebihan dan kekurangan proyek swakelola pada proyek ini yaitu sebagai berikut:
Kelebihan Swakelola
Adapun kekurangan dari proyek swakelola sebagai berikut. b.
Sistem perpajakan yang digunakan adalah KMS atau kegiatan membangun sendiri sesuai dengan pasal 16C UU PPN No.18 tahun 2000
sehingga pembayaran dan pelaporan dilakukan tiap sebulan sekali sebesar 10 x 40 x biaya yang sudah dikeluarkan. Itu artinya PPN yang dikenakan
sebesar 4.
c. RAB bangunan menjadi lebih efisien karena nilai PPN sebesar 4.
Berbeda dengan kontraktor sebesar 10. d.
Dari segi pelaksanaan proyek, sistem swakelola lebih banyak menguntungkan untuk owner karena pembelanjaan dan pembayaran untuk
material semua dilakukan langsung oleh owner. Sehingga lebih transparan. e.
Dari segi pelaksanaan proyek, owner bisa mengontrol langsung progres dan pengeluaran langsung ke tim swakelola.
f. Ditinjau dari tim swakelola yang melaksanakan proyek, tidak perlu
khawatir adanya kenaikan harga material atau pembengkakan biaya karena tim swakelola memperoleh keuntungan proyek bukan berdasarkan margin
nilai kontrak melainkan dari fee persen kontrak biaya. Tim swakelola biasa mendapatkan fee sebesar 5-7 dari total nilai kontrak biaya.
g. Hubungan antara tim swakelola dengan owner bisa lebih dekat karena
tim swakelola dianggap sebagai staf owner langsung. h.
RAB bangunan menjadi efisien karena tidak ada nilai tambahan margin keuntungan kontraktor.
i. Ditinjau dari owner, owner akan mengetahui jumlah margin atau sisa
biaya dari proses pelaksanaan yang dilaporkan tiap sebulan sekali. Apabila terdapat sisa biaya dari proses pelaksanaan akan dikembalikan kepada
owner.
Kekurangan Swakelola
Adapun kekurangan dari proyek swakelola sebagai berikut. a.
Owner harus mengenal sekali track record dari tim swakelola. Karena tim swakelola tersebut tidak mempunyai nama perusahaan
sendiri. Biasanya owner tidak akan memberikan proyek sebesar itu kepada tim yang tidak dikenalnya.
b. Dari segi tim swakelola, keuntungan yang
diperoleh dari tim swakelola tidak sebesar dengan kontraktor karena sistem pengupahan dengan sistem fee persen sebesar 5-7.
c. Tim swakelola harus terdiri dari orang-orang yang
mempunyai kemampuan untuk multitasking karena staf-staf di proyek harus merangkap-rangkap jobdesknya. Sebagai contoh, seorang cost control harus
merangkap menjadi logistik, admin teknik dan sebagainya. Sehingga hasil pekerjaan tidak akan semaksimal dengan kontraktor.
d. Spesifikasi material interior dan arsitek biasanya
akan berubah-ubah dan bahkan belum keluar desainnya padahal proses pelaksanaan sudah mulai sehingga proses pelaksanaan menjadi
terbengkalai. Hal ini bisa menyebabkan progres lapangan menurun. e.
Owner akan disibukkan dengan proses pelaksanaan proyek seperti pembayaran ke supplier atau vendor-vendor
material. Itulah kelebihan dan kekurangan dengan sistem swakelola pada
proyek gedung. Proyek dengan sistem swakelola ini biasa dilakukan pada proyek bernilai kurang dari 60 Milyar.
2.5 Pemegang saham organisasi perusahaan
Pemegang saham pada The Royal Apartemen adalah owner itu sendiri dikarenakan pemilik perusahaan itu sendiri yang memiliki proyek pada
bangunan tersebut. Pada proyek ini juga perusahaan tersebut yang akan mengelola atau perusahaan tersebut yang memiliki saham pada hotel
tersebut apabila bangunan tersebut telah berjalan.
2.6 Bidang kerja
Bidang kerja pada perusahaan ini adalah pada proyek perencanaan, pelaksanaan, dan pengawasan bangunan hotel. Baik itu penunjukan
langsung kepada perusahaan itu untuk melakukan pekerjaan konstruksi bangunan hotel yang ingin dibangun oleh owner dan perusahaan tersebut
juga yang membuat hotel tersebut dan akan dikelola oleh perusahaan itu sendiri.
2.7 Pihak-Pihak Yang Terlibat
1. Pemberi tugas Bouwheer
Nama instansi : Jo Tridaya Jaya - Asindo
Alamat : jln Topaz Raya Panakukkang, Makassar
a. Pengertian pemberi tugas Bouwheer
Pemberi tugas adalah orang atau badan yang memberi pekerjaan bangunan dan membayar biaya pekerjaan bangunan. Pemberi tugas dapat berupa
perseorangan, badan, instansi atau lembaga baik pemerintah maupun swasta.
b. Kedudukan pemberi tugas
1 Secara organisasi berada di atas direksi atau
konsultan pengawas, atau dibilang pemilik proyek atau bangunan bersangkutan.
2 Secara teknis mengikuti direksi
c. Tugas, tanggung jawab dan wewenang pemberi tugas
1 Membayar sejumlah biaya yang diperlukan untuk
terwujudnya pekerjaan pembangunan 2
Mengambil keputusan terakhir tentang penunjukan kontraktor
3 Menandatangani semua surat perintah kerja dan
surat perjanjian dengan tim pelaksana 4
Mengesahkan semua dokumen pembayaran kepada tim pelaksana
5 Menyiapkan lokasi lengkap dengan surat-surat dari
pihak yang terlibat dalam pengelolaan proyek 6
Mengusahakan segala kebutuhan administrasi dan penyelesaiannya untuk pelaksanaan pekerjaan tersebut.
7 Menyetujui atau menolak pekerjaan tambah atau
pekerjaan kurang 8
Menilai, menerima, atau menolak hasil pekerjaan yang diserahkan oleh pihak tim pelaksana.
2. Tugas-tugas tim pada proyek The
Royal Apartment
