Tinjauan Yuridis Penerbitan Sertipikat Tanah Pengganti Karena Hilang Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 (Studi pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi)

DAFTAR PUSTAKA

A. Buku

Chandra, Syafruddin, 2005, SERTIPIKAT KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH, Jakarta : Grasindo.

Chandra, Syafruddin , 2006, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP PEMEGANG SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH, Medan : PUSTAKA BANGSA PRESS.

Dalimunthe, Chadidjah, 2000, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya, Medan: FH USU Press.

Lubis, M.Solly, 1994, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung : Mandar Maju. Muhammad, Abdulkadir, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung: PT.

Citra Aditya Bakti.

Parlindungan, A.P (Selanjutnya disebut A.P.Parlindungan II), 1991,

Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung: Mandar Maju. Parlindungan, A.P (Selanjutnya disebut A.P.Parlindungan I), 1999,

Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung: Mandar Maju.

Santoso, Urip, 2010, Pendaftaran dan Peralihan HAK ATAS TANAH, Jakarta: Kencana.

Santoso, Urip, 2010, Hukum Agraria Kajian Komprehensf , Jakarta: Kencana. Soekanto, Soerjono, 2008, Pengantar Penelitian Hukum, Jakarta: UI-PRESS.

Soekanto, Soerjono dan Sri Mamudji, 1982, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, Jakarta : Cet. 2, CV. Rajawali.

Sutedi, Adrian, 2011, Sertifikat Hak Atas Tanah, Jakarta: Sinar Grafika. Yamin, Muhammad dan Abd Rahim Lubis, 2008, Hukum Pendaftaran

Tanah, Bandung: MANDAR MAJU.

B. Karya Ilmiah, Makalah dan Paper

Sukiran, “Kajian Yuridis tentang Jaminan Kepastian Hukum Bagi Investasi

Asing di Indonesia”, (Tesis, Ilmu Hukum, Pascasarjana USU, 2010)

C. Peraturan Perundang-Undangan

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

D. Internet

http://www.kompasiana.com/pit_kanisius/meneropong-pasal-33-uud-1945-dan-pengelolaan-sda-berbasis-pemulihan

lingkungan_55208a79a33311764646d0bb (diakses pada tanggal 11 Agustus 2015)

http://www.legalakses.com/penggantian-sertipikat-tanah-yang-hilang/ (diakses pada tanggal 13 Agustus 2015 pukul 23.11 WIB)

E. Wawancara

Hasil wawancara dengan Bapak Hamdani Azmi,S.H selaku Kepala Sub Seksi Penetapan Hak Tanah dan Bapak Yan Rizal,S.H selaku Kepala Sub Seksi Pendaftaran pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.

BAB III

KEGIATAN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH

A. Pengertian dan Dasar Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah dalam Peraturan dan Perundang-undangan

Proses dari diterbitkannya suatu sertipikat hak atas tanah dimaksudkan sebagai suatu pemberian tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya melalui prosedur penegasan hak (konversi) atau pengakuan hak atau pemberian hak sesuai bukti alasa hak yang dipunyai oleh pemohon sekalipun pada dasarnya semua tanah yang berada di Indonesia merupakan satu kesatuan teritorial yang tidak dapat terpisahkan. 39

Sertipikat hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) harus diakui oleh setiap orang sebagai satu-satunya alat bukti hak atas tanah yang berkepastian hukum bagi pemegangnya. Bentuk sertipikat hak atas tanah terdiri dari salinan surat ukur sebanyak empat halaman dijahit bersama empat halaman salinan buku tanah dan diberi sampul di muka dan di belakang, lalu di dalam sampul map yang berlogo burung Garuda yang dijahit menjadi satu dengan surat ukur atau gambar situasi tanah tersebut.

Sertipikat hak atas tanah dibuat dalam bentuk daftar isian, cara pembuatannya sama dengan pembuatan buku tanah, memuat tanggal dan nomor hak, nama pemegang hak, data fisik dan data yuridis yang dijilid bersama salinan surat ukur yang telah dipersiapkan sebelum akhirnya dibubuhi tandatangan oleh

Kepala Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat lalu diterapkan cap Badan Pertanahan Nasional.40

Undang-Undang Pokok Agraria tidak pernah disebutkan secara jelas mengenai sertipikat tanah, namun seperti yang terdapat dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c ada disebutkannya “surat tanda bukti hak”. Dalam pengertian sehari-hari surat tanda bukti hak ini sudah sering ditafsirkan sebagai sertipikat tanah. (isikan pasal 19 ayat 2)

Secara etimologi sertipikat berasal dari bahasa Belanda “Certificat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang membuktikan tentang sesuatu, jadi kalau dikatakan sertipikat tanah maka pengertiannya adalah surat keterangan yang membuktikan hak seseorang atas sebidang tanah, atau dengan kata lain keadaan tersebut menyatakan bahwa ada seseorang yang memiliki bidang-bidang tanah tertentu dan pemilikan itu mempunyai bukti yang kuat berupa surat yang dibuat oleh instansi yang berwenang, maka inilah yang disebut dengan sertipikat tanah tadi.41

Sertipikat adalah surat tanda bukti hak seperti yang diterangkan diatas, oleh dengan demikian, fungsinya telah tampak bahwa sertipikat tersebut berguna sebagai alat bukti. Alat bukti yang menyatakan bahwa sebidang tanah telah diadministrasi oleh Negara. Administrasi ini setelah dilakukan maka diberikan buktinya kepada orang yang mengadiminstrasi tersebut. Bukti atau sertipikat

40 _{Ibid hal.136} 41

adalah milik seseorang sesuai dengan yang tertera dalam tulisan di dalam sertipikat tersebut. 42

Penjelasan diatas menerangkan bahwa dengan dimilikinya sertipikat tanah tersebut oleh sipemilik tanah, maka sertipikat ini dapat dijadikan sebagai suatu pegangan yang kuat dalam hal pembuktian hak miliknya, sebab diterbitkan secara sah oleh instansi yang sah secara hukum serta memiliki kekuatan hukum yang sah secara kuat.

Ada 2 macam sifat pembuktian sertipikat sebagai tanda bukti hak, yaitu :

1. Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang bersifat kuat. 2. Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang bersifat mutlak.

Hukum melindungi setiap orang yang memegang sebuah sertipikat tanah dan lebih kuat lagi apabila pemegang sertipikat tanah adalah orang yang namanya tercantum didalam sertipikat tanah tersebut. Seseorang yang merasa bahwa memegang sebuah sertipikat tanah dan benar bahwasannya ialah pemilik tanah tersebut, namun di dalam sertipikat tersebut bukan namanya yang tercantum sebagai pemilik tanah, maka perlu dilakukan segera proses balik nama kepada pemegang sertipikat tanah yang sah sehingga dapat menghindari gangguan maupun gugatan dari pihak lain.

Pembuktian hak dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yang memuat tanda bukti hak atas tanah (sertipikat), yaitu terdapat dalam Pasal 19 UUPA ayat (1) – (4), Pasal 23 UUPA ayat (1) - (2), Pasal 32 UUPA ayat

(1) - (2), serta pada Pasal 38 UUPA (1) - (2).43 Undang-Undang Pokok Agraria mengatur bahwa Pemerintah mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum terhadap hak-hak atas tanah.

Kegiatan penerbitan sertipikat tanah ini selain dalam peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan pertanahan yaitu yang diatur didalam Undang-Undang Pokok Agraria, dimuat juga ketentuan lain sertipikat sebagai tanda bukti hak, yaitu Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang rumah susun yang terdapat dalam Pasal 9 ayat (1) - (2) point a,b,c yang kesemuanya merupakan suatu kesatuan yang tidak terpisahkan, dan juga didalam Pasal 14 ayat (1) – (6).44

Sertipikat juga merupakan alat bukti yang kuat yang terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang terdapat dalam Pasal 14 ayat (1) - (5), Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 tentang perwakafan tanah milik pada Pasal 10 ayat (2) – (3), Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang rumah susun pada Pasal 39 ayat (2).45

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah, yang terdapat dalam Pasal 7 ayat (2) - (4), Pasal 23 poin a,b,c, Pasal 43 poin a,b,c. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 pada Pasal 1 angka 20, Pasal 4 ayat (1), Pasal 31 ayat (2), (4), (5), dan ayat (6). Pasal 32 ayat (2), Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun

43

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan HAK ATAS TANAH, Loc.cit hal.248

44 _{Ibid, hal.250} 45

1977 tentang tata cara pendaftaran tanah mengenai perwakafan tanah milik pada Pasal 8 angka 1 dan 2.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang bentuk dan tata cara pengisian serta pendaftaran akta pemisahan rumah susun pada Pasal 5 poin i, Pasal 7 angka (1) – (4), Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah Pasal 69 jo. Pasal 91 angka (2) dan (3), Pasal 70 angka (2) dan (3), Pasal 71 jo. Pasal 93, dan Pasal 92 angka (1) dan (2).

Begitu pentingnya maksud dan tujuan diterbitkannya sertipikat tanah untuk menjamin kepastian hak dari pemegang hak atas tanah, sehingga pengertian serta kegunaan sertipikat tanah tersebut terdapat di dalam beberapa pasal dalam suatu undang-undang maupun peraturan seperti yang disebutkan diatas, sehingga dapat menyadarkan masyarakat bahwasannya wajib membuat serta menjaga sertipikat tanahnya dengan baik.

Bermacam-macam sertipikat berdasarkan objek pendaftaran tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :

1. Sertipikat hak milik. 2. Sertipikat hak guna usaha.

3. Sertipikat hak guna bangunan atas tanah negara.

4. Sertipikat hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan. 5. Sertipikat hak pakai atas tanah negara.

6. Sertipikat hak pakai atas tanah hak pengelolaan. 7. Sertipikat tanah hak pengelolaan.

8. Sertipikat wakaf tanah hak milik.

9. Sertipikat hak milik atas satuan rumah susun. 10. Sertipikat hak milik atas satuan nonrumah susun. 11. Sertipikat hak tanggungan.

B.Penerbitan sertipikat tanah untuk pertama kali

Pendaftaran tanah untuk pertama kali akan menghasilkan penerbitan sertipikat tanah untuk pertama kali dan dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah belum didaftra dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).

Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik yaitu, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah

atau bagian wilayah suatu desa atau kelurahan secara individual atau masal. Dalam hal suatu desa atau kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Pendaftaran tanah secara sporadik dapat dilakukan secara perseorangan atau masal.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk penerbitan sertipikat tanah pertama kali, meliputi :

1. Pengumpulan dan pengolahan data fisik

Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan. Kegiatannya, meliputi :

a. Pembuatan peta dasar pendaftaran b. Penetapan batas bidang-bidang tanah

c. Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran.

d. Pembuatan daftar tanah.

Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran (Pasal 1 angka 16 PP-PT). Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi, cara, pengisian,penyimpanan dan pemeliharaan daftar tanah diatur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. e. Pembuatan surat ukur.

Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka 17 PP-PT). Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur serta dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Pertanahan Nasional.

2. Pembuktian hak dan pembukuannya. Kegiatannya meliputi :

a. Pembuktian hak baru. b. Pembuktian hak lama c. Pembuktian hak. d. Penerbitan sertipikat.

e. Penyajian data fisik dan data yuridis. f. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang bersifat mutlak apabila memenuhi unsur-unsur secara kumulatif, yaitu :

1. Sertipikat diterbitkan secara sah atas nama orang atau badan hukum. 2. Tanah diperoleh dengan itikad baik.

3. Tanah dikuasai secara nyata.

4. Dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak ada yang mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat ataupun tidak mengajukan gugatan ke pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat.

Menurut Pasal 19 UUPA kegiatan pendaftaran tanah hingga penerbitan tanda bukti hak (sertipikat) yang dilakukan oleh pemerintah, meliputi :

1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah.

2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

3. Pemberian surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai lat pembuktian yang kuat.

Sertipikat yang diterbitkan hanya boleh diserahkan kepada pemegang hak atas tanah atau kuasanya yang resmi. Sertipikat hak atas tanah merupakan alat pembuktian yang kuat sepanjang data fisik dan data yuridis di dalamnya sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah. Sertipikat hak atas tanah ada di tangan si pemilik, sedangkan surat ukur dan buku tanah ada di kantor pertanahan. Sertipikat hak atas tanah yang ada pada seseorang yang secara nyata menguasai tanah tersebut secara fisik dan dengan itikat baik tidak dapat lagi dituntut pihak lain jika setelah 5 (lima) tahun sertipikat diterbitkan.

Data fisik menurut Pasal 1 angka 6 PP-PT adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data yuridis menurut Pasal 1 angka 7 PP-PT adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

Data fisik dan data yuridis dalam sertipikat diambil dari buku tanah. Buku tanah menurut Pasal 1 angka 19 PP-PT adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Sertipikat diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota sedangkan pejabat yang berwenang menandatangani sertipikat menurut PP-PT jo PMNA adalah :

1. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik sertipikat ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

2. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan), sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

3. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal, sertipikat ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Diterbitkannya sertipikat dalam kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah agar pemegang hak dengan mudah dapat membuktikan bahwa dirinya sebagai pemegang haknya. Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah.

Penerbitan sertipikat hak atas tanah yang ditujukan untuk kepentingan pemegang hak atas tanah dalam rangkaian menjamin kepastian hukum. Namun

penerbitan sertipikat hak atas tanah ini dapat ditangguhkan sampai catatan yang ada di hapus, yaitu catatan tentang :

1. Adanya data yang belum lengkap.

2. Adanya sengketa tetapi tidak diajukan kepengadilan.

3. Adanya sengketa yang diajukan ke pengadilan tetapi tidak ada perintah dari pengadilan untuk status quo atau penyitaan atas tanah tersebut, dan adanya sengekta yang diajukan ke pengadilan yang telah ada perintah pengadilan untuk status quo atau penyitaan atas tanah tersebut.

Pejabat yang berwenang menandatangani sertipikat bila dikaitkan dengan macam pendaftaran tanah dan objek pendaftaran tanah, yaitu :

1. Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Negara, Hak Pakai Atas Tanah Negara, Wakaf Tanah Hak Milik dalam pendaftaran tanah secara sistematik.

2. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Negara, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai Atas Tanah Negara, Hak Pakai Atas tanah Hak Pengelolaan, dan Wakaf Tanah Hak Milik dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan); sertipikat Hak Guna Usaha, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Milik atas Satuan Nonrumah Susun dan Hak Tanggungan.

3. Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Berwenang menandatangani sertipikat Hak Milik Atas Tanah dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal.

Pihak yang menerima penyerahan sertipikat yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, yaitu :

1. Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang dipunyai oleh satu orang , sertipikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau kepada pihak lain yang dikuasai oleh olehnya.

2. Untuk tanah wakaf, sertipikat diserahkan kepada Nadzirnya atau pihak lain yang dikuasai olehnya.

3. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia, sertipikat diterimakan kepada ahli warisnya atau salah seorang waris dengan persetujuan para ahli waris yang lain.

4. Untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertipikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain.

5. Untuk Hak Tanggungan, sertipikat diterbitkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan atau kepada pihak lain yang dikuasakan olehnya.

Sertipikat diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, dan pejabat yang menandatangani sertipikat, yaitu: 46

1. Dalam Pendaftaran tanah secara sistematik, sertipikat ditandatangani oleh Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

2. Dalam pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat individual (perseorangan), sertipikat ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

3. Dalam Pendaftaran tanah secara sporadik yang bersifat masal, sertipikat ditandatangani oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atas nama Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

C. Hambatan-Hambatan Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Tanah

Pelaksanaan penerbitan sertipikat tanah tidak semudah yang dipaparkan di dalam kegiatan pendaftaran tanah yang menghasilkan sertipikat tanah, ada kalanya masyarakat memperoleh masalah maupun hambatan-hambatan yang datangnya dari instansi pemerintah yang menerbitkan sertipikat tersebut dan ada juga yang berasal dari masyarakatnya sendiri, hal-hal inilah yang menjadi penyebab penerbitan sertipikat tanah tampak sulit dan menghabiskan waktu cukup lama karna prosesnya yang panjang.

Prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah yang selama ini diselenggarakan oleh pemerintah dalam keadaan pemenuhan kebutuhan

masyarakat untuk memberi jaminan kepastian hukum secara yuridis sesungguhnya sudah terpenuhi yaitu dengan diterbitkannya PP-PT yang menjamin akan adanya pendaftaran tanah yang akan menghasilkan penerbitan sertipikat tanah.

Namun berdasarkan hasil penelitian di lapangan ternyata masih banyak ditemukan simpul birokrasi yang kurang perlu, seperti terlalu banyaknya jenis hak atas tanah dengan aneka macam alat bukti alas hak atas tanah, dikerjakan oleh banyak personil, mengandalkan peralatan sederhana dengan durasi tinggi, ditambah lagi dengan jarak geografi antara kantor PPAT dengan kantor pertanahan sehingga telah mengakibatkan prosedur perolehan sertipikat hak atas tanah di kantor pertanahan menjadi kurang efektif dan kurang efisien.47

Beberapa kelemahan penting lainnya yang ditemukan contohnya pada kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik di lapangan ternyata belum sepenuhnya mengikuti metode teknis, akibatnya peta pendaftaran tanah, peta bidang dan surat ukur yang terbit kurang menjamin kepastian hukum secara yuridis terutama tentang letak, arah, bentuk dan luas bidang tanah yang telah diukur.48

Sertipikat hak atas tanah yang telah diterbitkan oleh negara dalam hal ini pemerintah sebagai alat bukti yang kuat bagi pemegangnya, bisa jadi melemah ketika diuji di pengadilan, hal ini menunjukkan bahwa banyak terjadi kesalahan dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah yang disebabkan berbagai faktor seperti ketidakjujuran anggota masyarakat atau oknum aparat pemerintahan dan tidak

47 _{Ibid hal.156} 48

cermat atau tidak telitinya pegawai kantor pertanahan dalam menafsirkan peraturan perundangan ketika dilaksanakan kegiatan pengumpulan dan atau pengolahan data fisik dan atau data yuridis.49

Berdasarkan permasalahan dan paparan keadaan penerbitan sertipikat tanah saat ini, dapat dikemukakan beberapa hal yang menjadi hambatan dalam kondisi ini seperti, kurangnya transparansi dalam hal penguasaan dan pemilikan tanah disebabkan oleh terbatasnya data dan informasi penguasaan dan pemilikan tanah, serta kurangnya transparansi data dan informasi yang tersedia untuk masyarakat dapat ketahui, hal ini menyebabkan konsentrasi penguasaan dan pemilikan tanah di pedesaan atau jumlah bidang tanah di perkotaan hanya dapat terjangkau oleh sebagian kecil masyarakat.

Sisi lainnya, pembuatan sertipikat hak atas tanah yang cenderung masih berdasarkan kepada akses permintaan yang diajukan oleh masyarakat kepada Kantor Pertanahan setempat, yang jauh melampaui dari sisi penawaran dari Kantor Pertanahan kepada masyarakat berupa tawaran yang diumumkan atau disosialisasikan untuk mendaftarkan tanahnya agar mendapatkan sertipikat atas tanahnya.

Seiring dengan tingginya nilai dan manfaat tanah, banyak orang yang berupaya memperoleh bukti pemilikan tanah dengan memiliki sertipikat palsu, di mana data yang ada pada sertipikat tidak sesuai dengan yang ada pada buku tanah, hal ini juga menjadi faktor dari hambatan pelaksanaan ataupun pemberian

sertipikat tanah, dan jumlah kasus sertipikat palsu cukup banyak, sehingga menimbulkan keresahan pada masyarakat.

Umumnya sertipikat palsu dibuat pada tanah yang masih kosong dan mempunyai nilai tinggi yang menggunakan blanko sertipikat lama. Pemalsuan sertipikat tanah terjadi karena tidak didasarkan pada alas hak yang benar, seperti penerbitan sertipikat yang didasarkan kepada surat keterangan pemilikan yang dipalsukan, bentuk lainnya berupa pemalsuan stempel BPN dan pemalsuan data pertanahan.

Sertipikat palsu ini, nantinya dapat menghambat proses pemohon yang ingin mendaftarkan tanahnya untuk dapat memperoleh sertipikat tanah, hal ini dikarenakan ketika pemohon memohonkan penerbitan sertipikat tanahnya, namun ada pihak lain yang keberatan atas permohonan si pemohon dan dengan membawa alat bukti berupa sertipikat palsu, maka permohonannya akan ditunda sampai proses pembuktian kebenarannya selesai.

Hambatan atau kendala seperti ini sungguh merugikan pemohon baik dari segi waktu maupun materi, sehingga untuk mencegah terjadinya pemalsuan sertipikat, maka harus dilakukan beberapa hal, antara lain :50

1. Pencetakan blanko sertipikat yang baik, sehingga sulit dipalsukan.

2. Sebelum dilakukan pembuatan akta pemindahan hak, dilakukan pengecekan lebih dahulu terhadap sertipikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat.

3. Pengamanan arsip buku tanah dan gambar situasi atau surat ukur.

50

4. Meningkatkan kecermatan dan ketelitian aparat yang menerbitkan sertipikat. Hambatan-hambatan lain yang dapat terjadi setelah pelaksanaan diterbitkannya sertipikat tanah, yang juga sangat merugikan bagi masyarakat adalah sertipikat ganda. Sertipikat ganda yaitu keadaan dimana sebidang tanah mempunyai lebih dari satu sertipikat, hal ini terjadi karena sertipikat tersebut tidak dipetakan dalam peta pendaftaran tanah atau peta situasi daerah tersebut baik seluruhnya atau sebagian. 51

Menurut Badan Pertanahan Nasional, sertipikat ganda umumnya terjadi pada tanah yang masih kosong atau belum dibangun, munculnya sertipikat ganda ini disebabkan oleh beberapa hal, sebagai berikut :

1. Sewaktu dilakukan pengukuran atau penelitian di lapangan, pemohon dengan sengaja atau tidak sengaja menunjukkan letak tanah dan batas tanah yang salah.

2. Adanya surat bukti atau pengakuan hak yang ternyata terbukti mengandung ketidakbenaran, kepalsuan atau tidak berlaku lagi.

3. Untuk wilayah yang bersangkutan belum tersedia peta pendaftaran tanahnya. Terhadap sertipikat cacat hukum (sertipikat ganda) tersebut, harus dilakukan : 52

1. Pemblokiran, yaitu dengan cara diberi catatan pada buku tanah. 2. Dihentikan, yaitu proses pemberian sertipikat tanahnya ditahan. 3. Dimatikan, yaitu nomor haknya dicoret dari buku tanah.

4. Dibatalkan, yaitu pembatalan pada salah satu sertipikat yang cacat hukum.

Sertipikat ganda ini jelas membawa akibat ketidakpastian hukum pemegang hak-hak atas tanah yang sangat tidak diharapkan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia, karena bila sertipikat ganda terjadi, maka harus ada pembatalan dari salah satu pihak setelah pemeriksaan dokumen pendukung, hal ini dapat berlangsung lama, apalagi jika terjadi gugatan sertipikat ke pengadilan.

Gugatan sertipikat ke pengadilan, merupakan proses untuk mencari kebenaran dari data si pemilik atau pemegang hak sesungguhnya dari sebidang tanah tersebut, dalam hal ini menjadi kendala atau hambatan apabila si pemegang hak yang baru diterbitkan sertipikatnya tersebut ingin melakukan suatu perbuatan hukum dengan sertipikat tanahnya, seperti ingin menjadikannya objek jaminan, maka harus menunggu keputusan pengadilan terlebih dahulu.

Beberapa faktor yang dapat dirangkum. Penyebab terjadinya kendala atau hambatan dalam proses penerbitan sertipikat tanah, yang sepenuhnya belum dapat diatasi, antara lain sebagai berikut :53

1. Terbatasnya tenaga berkeahlian pengukuran dan pemetaan pada lingkungan pegawai negeri dalam lembaga BPN, meskipun untuk pengerjaan pengukuran dan pemetaan pada pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pensertipikatan massal bisa melibatkan jasa konsultan pengukuran dan pemetaan sebagai tenaga swasta yang berkeahlian pada pekerjaan pengukuran dan pemetaan tanah, yang diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk membantu Kantor Pertanahan di daerah-daerah, terutama

53

untuk pekerjaan pengukuran dan penggambaran bidang tanah dan peta pendaftaran tanah.

2. Terbatasnya daya beli pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional atau Kantor Pertanahan terhadap peralatan pengukuran yang berteknologi mutakhir, yang tentunya berkemampuan dan berkecepatan lebih tinggi. 3. Tuntutan ketelitian teknis proses pengadaan data fisik bidang tanah dan

pemeriksaan data yuridis dokumen yang menjadi dasar hak atas tanah memang harus relatif akurat, sebab ini menyangkut pelayanan pemberian kepastian dan perlindungan hukum dibalik sebuah sertipikat.

4. Rendahnya rasio jumlah tenaga hukum terhadap volume pekerjaan pendaftaran tanah yang belum bisa dipecahkan dengan kemampuan rekrutmen pegawai dalam manajemen kepegawaian BPN.

5. Meningkatnya frekuensi dan pelaksanaan program redistribusi tanah pertanian objek landreform terutama tanah negara yang berarti meningkatnya permintaan riil penerbitan sertipikat yang pada gilirannya segera meningkatnya volume kerja kantor pertanahan atau proyek administrasi pertanahan.

6. Meningkatnya kewenangan Kepala Kantor Pertanahan dalam hal pemberian dan pembatalan sertipikat asal tanah negara diperkirakan besar pengaruhnya terhadap meningkatnya beban kerja kantor-kantor pertanahan.

7. Sering munculnya berbagai kasus sertipikat ganda yang diakibatkan oleh belum dipetakannya bidang-bidang tanah terdaftar dalam peta pendaftaran.

Selain itu, banyak kantor pertanahan tidak menggunakan peta pendaftaran dengan sebenarnya.

8. Kurang tersedianya peta skala besar yang merupakan salah satu sarana penting dalam melaksanakan pendaftaran tanah yang menyebabkan bidang-bidang tanah terdaftar tidak bisa dipetakan.

D. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Setelah Penerbitan Sertipikat Tanah

Kegiatan pendaftaran tanah khususnya pendaftaran tanah lanjutan yang disebut pemeliharaan data pendaftaran tanah, merupakan kegiatan lanjutan dari kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang terus menerus berkesinambungan dilakukan secara teratur, oleh karena itulah pemeliharaan data pendaftaran tanah ini harus dilaksanakan jika terjadi perbuatan atau peristiwa hukum atas tanah tersebut. Perbuatan hukum dimaksud dilakukan dengan suatu maksud tertentu dengan kepastian hukum yang terjamin kebenarannya.

Pasal 36 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menerangkan pada ayat (1) bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar, dan pada ayat (2) diterangkan bahwa pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan yang terjadi seperti maksud dari ayat (1) kepada kantor pertanahan.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah yang dimaksud adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta

pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertipikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian yang sesuai dengan maksud Pasal 1 angka 12 PP-PT. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar.

Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data fisik atau data yuridis tersebut kepada kantor pertanahan kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya (Pasal 1 angka 19 PP-PT).

Ketentuan ini sesuai dengan asas mutakhir pendaftaran tanah, sebagaimana yang dinyatakan dalam Pasal 2 PP-PT. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat.

Perbuatan hukum yang dimaksud diatas untuk dilakukan dengan suatu maksud bahwa sebidang tanah yang telah memiliki perubahan secara fisik maupun yuridis, dilakukan dengan maksud agar si pemegang hak mendapatkan kepastian hukum yang terjamin kebenarannya sebagai bukti kepemilikannya atas sebidang tanah.

Penjelasan lebih lanjut mengenai pemeliharaan data pendaftaran tanah setelah diterbitkannya sertipikat tanah terdapat pada Pasal 94 Peraturan Menteri

Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang ketentuan pelaksanaan PP-PT yaitu pada ayat (1) bahwa pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di dalam daftar umum.

Perubahan data yuridis pada ayat (2) menyebutkan perubahan-perubahan berupa :54

1. Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya ;

2. Peralihan hak karena pewarisan;

3. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; 4. Pembebanan hak tanggungan;

5. Peralihan hak tanggungan;

6. Hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan;

7. Pembagian hak bersama

8. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan ketua pengadilan;

9. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama; 10. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

Pada ayat (3) disebutkan bahwa perubahan data fisik dalam pemeliharaan data pendaftaran tanah berupa:

54

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Pasal 94 Ayat (2)

1. Perubahan pada pemecahan bidang tanah.

2. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah. 3. Penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

Perubahan pada data fisik dapat terjadi apabila luas tanahnya berubah, yaitu apabila terjadi pemisahan atau pemecahan satu bidang tanah yang bersangkutan dipecah atau dipisah menjadi beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang tanah baru dengan status yang sama dengan bidang tanah semula dan penggabungan bidang-bidang tanah yang berbatasan menjadi satu bidang tanah yang baru.

Perubahan tersebut diikuti dengan pencatatannya pada peta pendaftaran dan pembuatan surat ukur yang baru. Perubahan pada data yuridis terjadi bisa mengenai haknya dan pemegang/subyek haknya. Perubahan mengenai haknya dapat terjadi karena berakhirnya jangka waktu berlakunya, dicabut atau dibebani hak lain. Sedangkan perubahan karena subyek hak dapat terjadi karena pewarisan, pemindahan hak atau penggantian nama.

Perubahan tersebut dicatat pada buku tanah dan Sertipikat hak yang bersangkutan berdasarkan data yang dimuat dalam akta perubahannya. Ketentuan-ketentuan yang terdapat pada ayat (1), (2), (3) ini menjadi landasan beberapa penjelasan mengenai proses pemeliharaan data pendaftaran tanah setelah terbitnya sertipikat.

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah ini dilakukan terhadap tanah-tanah yang sebelumnya sudah terdaftar. Pendaftaran ini harus dilakukan ketika pihak yang memiliki tanah tersebut ingin memindahkan haknya melalui

jual beli, tukar menukar, hibah, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang yang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, terdiri atas : 1. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi:

a. Pemindahan hak.

Pemindahan hak akan terjadi disebabkan suatu kebutuhan. Pemindahan hak sebagai suatu perbuatan hukum yang dilakukan oleh orang yang berhak atas objek pendaftaran tanah yaitu suatu bidang tanah dan/atau hak milik atas satuan rumah susun yang mengakibatkan hak dari subjeknya berpindah kepada subjek lain.

b. Pemindahan hak dengan lelang.

Tanah sebagai objek dari pendaftaran tanah dapat pula dijadikan sebagai objek jaminan hutang untuk mendapatkan sejumlah uang, seperti peminjaman uang kepada pihak lain, namun hal ini dapat menimbulkan resiko pemindahan hak atas tanah kepada pihak lain tersebut melalui lelang atau penjualan dibawah tangan jika si pemilik tanah tersebut dalam hal ini sebagai debitur yang melakukan wanprestasi.

c. Peralihan hak karena pewarisan.

Peralihan hak karena pewarisan dapat terjadi karena pemegang hak atas tanah telah meniggal dunia, peristiwa hukum tersebut dapat mengakibatkan perubahan data fisik dan/atau data yuridis atas tanah

tersebut, karena nama pemegang hak beralih kepada pewaris atau jumlah bidang tanah telah dipecah-pecah oleh pewaris.

d. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi.

Penggabungan atau peleburan usaha berupa perseroan atau koperasi dalam dunia usaha sering terjadi peralihan hak atas tanah, hal ini biasanya guna pengembangan usaha ke masa depan ataupun mencegah terjadi pemborosan biaya operasional dari usaha.

e. Pembebanan hak.

Dipandang dari sudut hak tanggungan, pembebanan terhadap hak tanggungan harus diterbitkan dokumen baru, terutama sertipikat hak tanggungan dan buku tanah hak tanggungan, maka dari sudut hak tanggungan itu dipandang sebagai bagian dari pemeliharaan data.

f. Penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.

Penolakan atas pendaftaran peralihan dan pembebanan hak berada di tangan Kantor Pertanahan, penolakan tersebut harus dengan tertulis dan disampaikan kepada yang berkepentingan. Penolakan terjadi karena data pada sertipikat tanah tidak sesuai lagi dengan data yang ada di Kantor Pertanahan seperti buku tanah.

2. Perubahan data pendaftaran tanah, baik data fisik maupun data yuridis atas tanah-tanah yang sudah terdaftar dan bersertipikat dapat saja terjadi pendaftaran perubahan atas data-data tersebut yang disebabkan oleh berbagai fakor, yang meliputi:

a. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

Atas permintaan dari pemegang hak atas tanah dapat dimohonkan perpanjangan dan pembaharuan atas haknya. Perpanjangan dan pembaharuan dimaksud harus didaftar dengan mencatatnya pada halaman perubahan yang disediakan di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang untuk itu.

b. Pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang tanah.

Atas permintaan dari pemegang hak atas tanah, satu bidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah yang semula.

c. Pembagian hak bersama.

Hak bersama atas tanah bisa terjadi karena diperoleh melalui pewarisan, tanah yang dijadikan sebagai objek warisan dapat dijadikan menjadi hak perorangan dengan melakukan cara pembagian hak bersama sesuai dengan isi warisnya.

d. Hapusnya hak atas tanah.

Hapusnya hak atas tanah dapat disebabkan karena penyerahan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak, dicabut haknya untuk kepentingan umum, diterlantarkan sebagai perbuatan sengaja tidak digunakan tanah tersebut sebagaimana peruntukan haknya, musnah akibat bencana alam, dan pemegang hak tidak memenuhi syarat hukum yang

ditetapkan seperti prinsip nasionalitas adalah merupakan sebab-sebab hapusnya hak atas tanah secara umum.

e. Peralihan dan hapusnya hak tanggungan.

Untuk kebutuhan si pemegang hak atas tanah, hak atas tanah tersebut dapat dijadikan sebagai penjamin pelunasan hutang yang biasa disebut dengan objek hak tanggungan, hak tanggungan dimaksud dapat beralih dan dialihkan sesuai keperluan serta dapat pula hapus.

f. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan.

Sertipikat tanah yang telah diterbitkan, tidak tertutup kemungkinan untuk digugat oleh pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut, dan jika kasus ini diselesaikan dalam tingkat pengadilan maka putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap atas gugatan tersebut mengakibatkan perubahan atas data pendaftaran tanah jika pihak penggugat yang menang. g. Perubahan nama.

Perubahan nama pemegang hak atas tanah mengakibatkan perubahan data atas tanah, oleh karena itu perubahan dimaksud harus didaftar dengan cara mencoret nama lama dan mencatat serta membubuhkan nama baru di dalam buku tanah dan sertipikat hak atas tanah tersebut.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah akan diselenggarakan secara sederhana dan mudah dimengerti serta dijalankan oleh pemohon yang bersangkutan. Ketentuan ini perlu mendapat perhatian pemerintah untuk melaksanakan pembenahan dan perbaikan di bidang pendaftaran tanah terutama hal-hal yang berkaitan dengan pelayanan pemeliharaan data tanah-tanah.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah semakin terlihat penting jika Pemerintah atau pihak-pihak yang berkepentingan memerlukan data sebidang tanah. Data yang akurat dan dapat segera diperoleh informasinya merupakan suatu tuntutan pelayanan publik yang lebih baik dari Kantor Pertanahan, sehingga kepemilikan maupun bentuk tanahnya dapat diketahui masyarakat yang membutuhkan informasi atas sebidang tanah tersebut.

BAB IV

PENERBITAN SERTIPIKAT TANAH PENGGANTI KARENA HILANG MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997

(STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA TEBING TINGGI)

E. Syarat dan Dasar Penerbitan Sertipikat Pengganti

Gambaran mengenai penerbitan sertipikat tanah pengganti, yang mana penerbitan sertipikat pengganti ini bisa diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permohonan pihak yang berkepentingan, apabila sertipikat hak atas tanahnya terjadi kerusakan, hilang dan lain sebagainya, hanya saja apabila sudah diterbitkan sertipikat pengganti oleh Kantor Pertanahan, sertipikat hak atas tanah yang lama akan dibatalkan, hal ini dilakukan untuk menjaga kemungkinan disalahgunakannya sertipikat hak atas tanah yang lama oleh pihak lain yang berkepentingan akan hal tersebut.

Pengertian dan fungsi sertipikat pengganti pada dasarnya tidak jauh berbeda dengan sertipikat hak atas tanah, hanya saja sertipikat pengganti adalah salinan sertipikat yang rusak ataupun hilang. Sertipikat pengganti bisa diterbitkan oleh Kantor Pertanahan atas permintaan pemohon. Namun di dalam sertipikat pengganti nantinya oleh Kantor Pertanahan akan dicatat atau diberi penjelasan bahwa sertipikat tersebut adalah sertipikat pengganti, dan isi sertipikat pengganti tersebut tetap sama dengan sertipikat sebelumnya sepanjang tidak diikuti dengan perubahan data fisik atau data yuridis yang dimintakan oleh pemohon, jadi pengertian, fungsi serta isi sertipikat pengganti hak atas tanah yang diatur oleh

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut adalah sama dengan sertipikat hak atas tanah sebelumnya.

Ketentuan pasal 57 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 diatur bahwa atas permohonan pemegang hak dari suatu sertipikat tanah,dapat diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang sudah rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang sudah tidak dapat digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

Permohonan sertipikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang, atau akta peralihan hak dikarenakan penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, atau surat tanda bukti beralihnya piutang dalam hak tanggungan.55

Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka bila ada pihak yang akan mengajukan permohonan sertipikat pengganti, permohonan ini dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris yang mana hal ini merupakan syarat mutlak untuk dipenuhi apabila permohonan sertipikat penggantinya diajukan oleh ahli warisnya. Penggantian sertipikat ini nantinya akan dicatatkan pada buku tanah yang bersangkutan.56

Penggantian sertipikat dalam hal dikarenakan rusak atau pembaharuan blanko sertipikat, maka sertipikat yang lama akan ditahan dan dimusnahkan oleh

55 _Loc.cit 56

Kantor Pertanahan, hal ini dimaksud untuk memperkecil kemungkinan pemalsuan. Bagi pemegang sertipikat, apabila ia menghendaki maka sertipikatnya tersebut dapat digantikan dengan sertipikat yang telah menggunakan blanko yang baru.

Di Kota Tebing Tinggi, pernah terjadi kasus hilangnya sertipikat atas sebidang tanah. Sertipikat tanah merupakan bukti pemilikan seseorang atas suatu tanah dan bangunan. Penyimpanan sertipikat yang kurang baik dapat mengakibatkan sertipikat tersebut rusak ataupun tercecer sehingga sertipikat tersebut hilang dan harus diganti, oleh karenanya tentu saja harus disimpan baik-baik dan diperlakukan sebagaimana halnya surat berharga lainnya.

Pada dasarnya sertipikat tanah yang dipegang oleh si pemegang hak hanyalah merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan pada Kantor Pertanahan setempat dimana letak tanah berada. Apabila sertipikat tanah tersebut hilang, maka kita dapat mengajukan permohonan kepada kantor pertanahan untuk menerbitkan sertipikat pengganti atau lazim disebut juga sebagai sertipikat kedua. Pemegang hak harus melaporkan kehilangan sertipikat tanahnya pada kantor pertanahan setempat dengan membayar biaya sertipikat pengganti tersebut sebesar biaya pendaftaran untuk pertama kali Rp. 50.000,- sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.

Badan Pertanahan Nasional tidak mudah begitu saja untuk mengeluarkan sertipikat pengganti atas sebidang tanah yang telah bersertipikat, ada syarat-syarat yang harus di penuhi untuk mendapatkan kembali sertipikat atas tanah tersebut,

karena di khawatirkan adanya sertipikat ganda terhadap sebidang tanah yang sama, sehingga penerbitan sertipikat pengganti harus mengikuti beberapa tahapan sesuai ketentuan dan memenuhi segala syarat-syarat untuk memperoleh kembali sertipikat pengganti atas sebidang tanah miliknya tersebut.

Setiap permohonan terhadap penggantian sertipikat yang hilang maka sertipikatnya harus digantikan dengan sertipikat yang baru dan harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan melalui prosedur perolehan sertipikat kantor pertanahan setempat.

Di dalam penerbitan sertipikat tanah pengganti terhadap sertipikat tanah yang telah hilang, masyarakat tidak dapat mendaftarkan penerbitan sertipikat pengganti tersebut pada saat program PRONA (Proyek Nasional Agraria) maupun program LARASITA (Layanan Rakyat untuk Sertipikat Tanah) yang dilaksanakan oleh Pemerintah maupun BPN, karena program PRONA dan LARASITA ditujukan pada penerbitan sertipikat tanah untuk pertama kali pada masyarakat yang memiliki hak atas tanah, namun belum membuat sertipikat atas tanahnya tersebut, dan program tersebut umumnya dilaksanakan kedaerah-daerah.

Syarat dalam penggantian sertipikat tanah yang telah hilang adalah harus ada bukti laporan kehilangan dari pihak kepolisian yang menyatakan bahwa surat tersebut benar dinyatakan telah hilang. Syarat dalam penggantian sertipikat tanah yang telah hilang juga bahwa si pemilik sertipikat tersebut dapat membuktikan bahwa benar sertipikat tanahnya tersebut telah secara resmi terdaftar dan telah memiliki buku tanah yang berada pada Kantor Pertanahan setempat.

Perihal yang perlu ditegaskan adalah bahwa untuk penerbitan sertipikat pengganti tidak dilakukan pengukuran maupun pemeriksaan tanah dan nomor hak tidak diubah, dikarenakan data untuk penerbitan sertipikat pengganti tersebut telah ada terdaftar dan dirincikan di dalam buku tanah, daftar surat ukur dan daftar umum lainnya, ini sesuai dengan maksud Pasal 139 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.

Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi di dalam menerbitan sertipikat pengganti, biasanya Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi akan melakukan peninjauan lokasi dan melakukan pengukuran ulang, Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi tidak bermaksud melanggar ketentuan Pasal 139 tersebut, namun hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa keadaan tanah tersebut masih seperti yang tertera dalam buku tanah dan salinan sertipikat dari pemohon jika masih ada salinannya.

F. Proses Pengajuan Penerbitan Sertipikat Pengganti Bagi Sertipikat Tanah yang telah Hilang

Sertipikat hilang bisa terjadi karena sesuatu sebab, dalam arti sertipikat hak atas tanah lepas dari penguasaan secara fisik oleh si pemegang hak. Dan sebabnya bisa beraneka macam yaitu tercecer, dicuri orang, kebakaran, dititip pada orang dan ternyata tidak pernah dikembalikan.

Proses pengajuan sertipikat tanah hilang tidak memiliki batasan atau limit dalam penggantiannya, maka jika suatu sertipikat tanah telah hilang lalu telah diterbitkan sertipikat pengganti atas sertipikat tanah yang hilang tersebut, maka

jika sertipikat pengganti itu suatu saat hilang kembali maka proses pengajuan sertipikat penggantian kembali terhadap sertipikat tanah pengganti yang telah hilang sebelumnya dapat diajukan kembali untuk memperoleh sertipikat pengganti.

Prosedur perolehan sertipikat pengganti di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dengan pemenuhan persyaratan permohonan yang sebagai berikut :

1. Adanya permohonan yang diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT, atau penerima hak berdasarkan kutipan risalah lelang. Permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris apabila si pemegang hak sudah meninggal dunia.

2. Adanya persyaratan di bawah sumpah dari pemohon yang bersangkutan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.

3. Adanya pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya dari pemohon. Masa pengumuman tersebut selama 30 (tiga puluh) hari. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta jika ada penolakan penerbitan sertipikat pengganti tersebut maka akan dibuatkan berita acara oleh kepala kantor pertanahan.

4. Jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman, apabila tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi

menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat keberatan yang diajukan tersebut tidak beralasan yang kuat dan jelas, maka penerbitan sertipikat baru (sertipikat pengganti) tersebut dapat tetap diterbitkan.

5. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman ada yang mengajukan keberatan dan dianggap beralasan benar keberatan tersebut, maka Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat menolak menerbitkan sertipikat pengganti.

6. Mengenai dilakukannya pengumuman, penerbitan sertipikat baru sebagai sertipikat pengganti, dan penolakan penerbitan sertipikat baru sebagai penerbitan sertipikat pengganti dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat.

7. Penggantian sertipikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

8. Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau oleh orang lain yang diberi kuasa untuk menerbitkannya.

9. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat mengumumkan telah diterbitkannya sertipikat pengganti untuk hak atas tanah dan tidak berlakunya lagi sertipikat yang lama dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.

Persyaratan permohonan tersebut di atas disampaikan oleh pemohon yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melalui loket penerimaan, dengan ketentuan sebagai berikut : 57

1. Penggantian sertipikat yang hilang dapat diberikan dengan sertipikat pengganti.

2. Surat pernyataan hilang di bawah sumpah dilakukan oleh orang yang menghilangkan sertipikat tersebut, antara lain :

a. Pemilik sertipikat melapor kehilangan, kemudian mendapat surat keterangan laporan hilang dari kepolisian,

b. Pegawai kantor pertanahan setelah dibuat berita acara pencarian dan penelitian sertipikat hilang, atau

c. Pihak lain yang pernyataan sumpahnya disaksikan juga oleh pemilik sertipikat bersangkutan.

Pemilik sertipikat melapor kehilangan, kemudian mendapat surat keterangan laporan hilang dari kepolisian, Pengumuman antara berita acara tercecer di kepolisian dengan pengumuman akan diterbitkannya sertipikat pengganti atas sebidang tanah dikoran merupakan waktu yang berbeda.

3. Apabila pemohon merupakan sebuah badan hukum, harus mendapat persetujuan sesuai anggaran dasar bersangkutan yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri.

57

Syafruddin Chandra, SERTIPIKAT KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH (Jakarta : Grasindo, 2005) hal.135.

4. Apabila pemohon merupakan seorang pewaris atau penerima hibah wasiat maka dalam permohonan dilampirkan surat keterangan ahli waris, surat hibah wasiat dan surat kematian bersangkutan.

5. Apabila ada pernyataan dari pemohon bahwa data fisik bidang tanah tidak berubah, maka surat ukur dikutip dari peta pendaftaran tanah atau apabila ada perubahan maka bidang tanah diukur ulang.

6. Surat pernyataan tidak ada perubahan data fisik tanah. 7. Fotokopi KTP atau identitas diri pemohon.

8. Fotokopi KTP atau identitas diri penerima kuasa disertai dengan surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan.

9. Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.

Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang, dalam hal pemegang pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di luar kabupaten/kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernyataan sebagaimana salah satu syarat dalam penerbitan sertipikat pengganti dapat dilakukan di Kantor Pertanahan di domisili yang bersangkutan atau di depan pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara tempat berdomisili yang bersangkutan.

Mengingat juga bahwa biaya pengumuman dalam surat kabar harian berjumlah besar dibandingkan dengan harga tanah yang sertipikatnya hilang serta kemampuan dari si pemohon, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertipikatnya

hilang dengan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.

Menurut hasil dari wawancara pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi bahwa telah menerapkan tata cara penerbitan sertipikat pengganti karena hilang sesuai dengan ketentuan dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.

G. Tanggung Jawab Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dalam Menerbitkan Sertipikat Pengganti bagi Sertipikat Tanah yang telah Hilang

Pada dasarnya sertipikat asli yang dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional untuk pertama kalinya dengan sertipikat pengganti hak atas tanah, mempunyai kekuatan hukum yang sama, karena akan di lakukan pembatalan pada sertipikat yang dinyatakan hilang tersebut, hal ini diatur dalam UUPA dan PP-PT pada Pasal 32 ayat (1), hal ini dilakukan untuk menjaga kemungkinan disalah gunakannya sertipikat tanah terdahulu oleh pihak lain yang dapat merugikan pemegang hak apabila sertipikat tanah tersebut sebenarnya tidak hilang, melainkan dipegang olehnya.

Permohonan untuk penerbitan sertipikat tanah pengganti oleh karena sertipikatnya yang telah hilang pernah terjadi pada masyarakat Kota Tebing Tinggi, sesuai dengan data yang ada bahwa kasus masyarakat yang pernah mengalami kehilangan sertipikat tanah tercatat sebanyak 22 kasus sejak akhir bulan desember tahun 2014 hingga akhir bulan oktober tahun 2015.

Pengurusan penerbitan sertipikat pengganti kepada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi merupakan tanggungjawab dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi sebagai bentuk pelayanan mereka kepada masyarakat, selain sebagai tanggung jawab hal ini dikarenakan juga, data-data yang terdapat pada sertipikat tanah yang hilang tersebut, juga tercantum dan termuat pada buku tanah sertipikat tersebut yang disimpan di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.

Kasus kehilangan sertipikat tanah yang terjadi pada masyarakat kota tebing tinggi umumnya dikarenakan penyimpanan yang kurang baik oleh mereka sehingga menyebabkan sertipikat tanah tersebut tercecer dan hilang. Pada data tahun 2001 kasus kehilangan sertipikat tanah yang banyak dilaporkan masyarakat kepada kantor kepolisian adalah karena kebanjiran yang melanda daerah tebing tinggi sehingga masyarakat kehilangan sertipikat tanahnya dan menganggap bahwa sertipikat tanahya ikut terbawa arus dan hilang.

Berdasarkan hasil wawancara dari riset pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dan juga telah mempelajari bahan hasil riset, maka mekanisme penerbitan sertipikat pengganti karena hilang pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dapat dijabarkan sebagai berikut :

No. TANGGAL KETERANGAN

1. 06 Oktober 2014 Pemegang hak atas tanah yang sertipikat tanahnya hilang adalah SYAHRUL LUBIS, selanjutnya disebut sebagai pemohon. Penerbitan sertipikat tanah pertama kali pada tanggal 30 Maret 1990 di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, pemohon mengetahui sertipikat tanahnya hilang pada tanggal 06 Oktober 2014 pada pukul 10.00 WIB di sekitar Kota Tebing Tinggi.

2. 17 Oktober 2014 Pengumuman sertipikat tanah tersebut tercecer/hilang oleh surat kabar PROMEDIA.

3. 21 Oktober 2014 Pengumuman sertipikat tanah tersebut tercecer/hilang oleh surat kabar PROMEDIA untuk kedua kalinya. 4. 21 Oktober 2014

Pukul 11.30 WIB

Pemohon datang ke Polres Tebing Tinggi untuk membuat laporan kehilangan atas sertipikat tanahnya. 5. 22 Oktober 2014 Pemohon mengajukan permohonan penggantian

sertipikat hilang kepada Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, dan pemohon ikut melampirkan :

1) Fotocopy Sertipikat Hak Milik.

3) Fotocopy Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga.

6. 22 Oktober 2014 Pemohon membayar biaya pekerjaan pelayanan sertipikat pengganti karena hilang sebesar Rp.50.000,- berdasarkan surat perintah setor dari dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.

7. 22 Oktober 2014 Pemohon mendapat tanda terima dokumen dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi yang telah menerima berkas permohonan dari pemohon, berupa dokumen :

1) Fotocopy Sertipikat Hak Milik. 2) Fotocopy Identitas Pemohon. 3) Fotocopy Identitas Pemilik Hak. 4) Surat Permohonan.

5) Surat Keterangan Hilang dari Polres Tebing Tinggi.

8. 23 Oktober 2014 Pemohon memperoleh kwitansi dari pembayaran pelayanan sertipikat pengganti karena hilang dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi.

9. 10 Desember

2014

Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi melakukan pengumuman di surat kabar harian MIMBAR UMUM tentang sertipikat hilang dari pemohon, dan keterangan akan diterbitkannya sertipikat baru atas bidang tanah

yang dirincikan letak tanahnya pada surat kabar tersebut.

10. 11 Desember 2014

Pemohon mengucapkan sumpah dihadapan saksi-saksi berikut :

1) Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi. 2) Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran

Tanah.

3) Kepala Sub Seksi Pendaftaran Hak.

4) Yang Mengukuhkan Sumpah yaitu

Rokhaniawan.

Sumpah tersebut juga dibuat dalam bentuk tertulis oleh pemohon dan ditanda-tangani oleh saksi-saksi tersebut. 11. 11 Desember

2014

Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi menyampaikan melalui surat kepada Pimpinan Redaksi Surat Kabar Harian MIMBAR UMUM untuk mengumumkan tentang sertipikat hilang dari pemohon di surat kabar harian tersebut.

12. 11 Desember 2014

Diterbitkan pengumuman tentang sertipikat hilang untuk mendapatkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang hilang oleh Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, dengan rincian:

1) Nomor.

3) Hak Atas Tanah, Jenis dan Nomor Hak. 4) NIB

5) Terdaftar Atas Nama. 6) Tanggal Pembukuan. 7) Letak Tanah :

a) Jalan b) Kelurahan c) Kecamatan 8) Keterangan

13. 19 Januari 2015 Dikeluarkannya Berita Acara pengumuman penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat tanah hilang dari pemohon, dengan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut maka sertipikat yang telah diterbitkan sebelumnya dinyatakan tidak berlaku lagi.

14. 20 Januari 2015 Diterimanya Tanda Terima oleh pemohon atas sertipikat pengganti karena hilang atas tanahnya tersebut.

Mekanisme penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat tanah yang hilang di Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, seperti pada kasus SYAHRUL LUBIS ada ditemukan beberapa kejanggalan dalam penerbitannya, seperti berikut ini :

1. Penerbitan pengumuman pada surat kabar harian Promedia yang terjadi selama 2 kali dan waktu pengumuman hanya berselang 4 hari. Pengumuman ini berisikan info kehilangan sertipikat tanah pemohon, namun pemohon belum ada melakukan proses pelaporan sertipikat hilang kepada Kantor Pertanahan. Penerbitan pengumuman pada surat kabar harian ini mungkin saja inisiatif dari pemohon.

2. Pada tanggal 10 Desember 2014, pengumuman mengenai sertipikat tanah hilang dan akan digantikan dengan sertipikat baru kepada pemohon jika tidak ada yang dirugikan atas hal tersebut, diterbitkan oleh surat kabar harian Mimbar Umum. Surat kabar harian ini berisikan pengumuman dari Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi atas sertipikat hilang berikut dengan informasi data-datanya, namun surat dari Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi kepada Pimpinan Redaksi Surat Kabar Harian Mimbar Umum yang berisikan perihal untuk diumumkannya pengumuman sertipikat hilang pemohon, bahkan dibuat dan ditandatangani pada tanggal 11 Desember 2014 oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi itu sendiri.

Hal ini cukup membingungkan, karena seharusnya dan biasanya dibuat terlebih dahulu surat permohonan penerbitan pengumuman pada surat kabar harian, lalu setelah permohonan diterima maka pengumuman tersebut dapat diterbitkan.

Hasil wawancara dari 2 orang narasumber ini, memberikan gambaran bahwa masih ada terdapat kekeliruan di dalam penyelesaian masalah penerbitan

sertipikat pengganti Oleh Kantor Pertanahan, namun pada akhirnya pemohon mendapatkan sertipikat pengganti terhadap sertipikat tanahnya yang telah hilang tersebut.

Tanggung jawab Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi dalam hal ini cukup memberikan pelayanan yang baik bagi masyarakat tebing tinggi, terutama kepada pemohon-pemohon penerbitan sertipikat pengganti, ini juga terbukti bahwa dalam kasus sertipikat hilang SYAHRUL LUBIS, penerbitan sertipikat penggantinya sudah ia dapatkan setelah melakukan semua mekanisme proses penerbitan sertipikat pengganti dengan baik dan dalam waktu selama kurang lebih 92 hari atau sekitar 3 bulan.

H. Hambatan dan Upaya Penyelesaian Penerbitan Sertipikat Pengganti Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang tidak terlepas dari hambatan-hambatan yang dapat memperlama proses dari penerbitan sertipikat pengganti tersebut, hambatan-hambatan ini dapat disebabkan oleh si pemohon sendiri, oleh pihak lain, maupun faktor lain. Walaupun hambatan dapat terjadi, namun beberapa upaya dapat dilakukan untuk menyelesaikan hambatan dari penerbitan sertipikat pengganti tersebut.

Hambatan yang umumnya terjadi dalam proses penggantian sertipikat tanah yang telah hilang disebabkan karna adanya sanggahan dari pihak lain terhadap suatu penerbitan sertipikat pengganti atas suatu bidang tanah, sanggahan dilaporkan kepada Kantor Pertanahan tersebut dengan membawa alat bukti yang

dapat menguatkan sanggahannya, yaitu berupa sertipikat tanah yang asli atas bidang tanah tersebut dan telah terdaftar di Kantor Pertanahan tersebut.

Dimana sanggahan atau penolakan atas penerbitan sertipikat pengganti tersebut, di dasarkan atas pengumuman di koran yang diketahui oleh pemegang sertipikat dan ia merasa keberatan atas akan dilakukannya penerbitan sertipikat pengganti, sehingga akan menyebabkan ditundanya maupun dibatalkannya penerbitan sertipikat pengganti atas sertipikat tanah yang telah hilang.

Keberatan yang diajukan jika dianggap beralasan yang cukup kuat dan jelas, misalkan ada pihak yang menyatakan bahwa sertipikat tersebut tidak hilang melainkan dipegang olehnya berdasarkan persetujuan pemegang hak dalam rangka suatu perbuatan hukum tertentu, maka kepala kantor pertanahan harus menolak menerbitkan sertipikat pengganti tersebut.

Jika terjadi suatu sanggahan maka proses penerbitan sertipikat penggantinya dapat membutuhkan waktu kurang lebih 2 (dua) bulan, dikarenakan harus menunggu proses penyelesaian kepemilikan bidang tanah tersebut, yang sebelumnya telah disanggah oleh pihak lain, karena membutuhkan waktu untuk membuktikan pemilik sertipikat yang sebenarnya siapa.

Upaya dalam menyelesaikan permasalahan tersebut dengan membuktikan pemilik dari sertipikat tanah siapa, dengan melihat data yang dimiliki oleh Kantor Pertanahan yaitu berupa buku tanah atas sertipikat tanah tersebut, dan jika si pemohon penerbitan sertipikat pengganti terbukti merupakan pemilik yang sebenarnya, maka proses penerbitan sertipikat pengganti dapat dilanjutkan oleh Kantor Pertanahan.

Hambatan ataupun kendala bagi para pemohon dalam proses penerbitan sertipikat pengganti karena hilang, yang ditemui oleh Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi adalah apabila tanah yang dimohonkan penerbitan sertipikat pengganti, sudah dijual dibawah tangan oleh pemilik atau orang yang namanya tercantum dalam sertipikat, namun setelah kegiatan jual beli tersebut belum dilakukan proses balik nama kepada si pembeli.

Pemilik lama atau orang yang namanya tercantum pada sertipikat, kemudian tidak diketahui keberadaannya pada saat sertipikat tanahnya hilang, padahal pemilik lama atau orang yang namanya tercantum dalam sertipikat tanah, dibutuhkan untuk menjadi saksi dalam memberikan keterangan atas kebenaran kepemilikan tanah tersebut oleh si pemegang hak yang telah membeli tanah tersebut darinya.

Persoalan lain yang juga sering muncul dalam penerbitan sertipikat pengganti karena hilang adalah terjadinya berbagai pungutan atau korupsi dalam proses penerbitan sertipikat pengganti tersebut, dan ini menjadi suatu hambatan dalam proses penerbitan sertpikat pengganti. Penerbitan sertipikat pengganti dapat berjalan dengan cepat, tergantung kepada siapa yang menginginkan dan berapa uang yang disediakan.

Praktik yang sering terjadi ditengah-tengah masyarakat yaitu penerbitan sertipikat pengganti dapat dengan cepat keluar jika yang berkepentingan menyediakan biaya yang jumlahnya jauh lebih besar dari biaya resmi yang tertulis di dalam kwitansi, atau jika pengurusannya menggunakan memo dari orang yang memiliki jabatan yang cukup tinggi di dalam Kantor Pertanahan tersebut.

Hambatan ini cukup menjadi masalah yang besar apabila di hadapkan dengan si pemohon yang memiliki perekonomian yang sulit.

Upaya dalam menyelesaikan tindakan kecurangan ini cukup sulit diselesaikan, sebab kecurangan seperti ini telah membudaya dan berakar, dan umumnya pihak-pihak yang menembus cara kecurangan ini untuk mendapatkan kemudahan dalam penerbitan sertipikat penggantinya, setuju dan tidak menolaknya, sehingga sulit untuk melaporkan tindakan kecurangan oleh pegawai di Kantor Pertanahan.

Mengingat begitu banyaknya kendala yang disebabkan oleh tindakan kecurangan di dalam penerbitan sertipikat pengganti, kiranya Badan Pertanahan Nasional harus melakukan pembenahan secara menyeluruh dan tersistem untuk mengantisipasi kecurangan-kecurangan yang sering terjadi, untuk menanggulangi persoalan tersebut, dapat dilakukan upaya sebagai berikut :

1. Mengembangkan sistem penerbitan sertipikat pengganti yang efektif dan efisien sebagai upaya memberikan jaminan kepastian hak dan perlindungan hukum bagi pemohon penerbitan sertipikat pengganti.

2. Penyederhanaan prosedur dan proses penerbitan sertipikat pengganti, dan menolak segala tindak kecurangan dari si pemohon, dan melaksanakan prosedur tersebut sesuai dengan lama waktu dan proses yang telah ditetapkan oleh undang-undang, peraturan pemerintah, atau peraturan lainnya yang berkaitan dengan itu.

3. Melaksanakan proses penerbitan sertipikat pengganti bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dengan biaya yang juga telah ditetapkan oleh undang-undang, peraturan pemerintah, atau peraturan lainnya yang berkaitan dengan itu.

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

1. Begitu pentingnya sertipikat tanah bagi setiap masyarakat yang memiliki hak atas tanah, maka masyarakat diwajibkan untuk melakukan pendaftaran atas tanahnya guna mendapatkan sertipikat tanah sebagai alas hak pembuktian yang kuat dan dijamin oleh hukum perlindungannya. Sertipikat tanah didapatkan dengan mengikuti rangkaian kegiatan pendaftaran tanah yang telah ditetapkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

2. Kegiatan pendaftaran tanah dimungkinkan mendapatkan hambatan dalam proses penyelenggaraannya, hal ini dapat disebabkan karena adanya pihak lain yang keberatan dan mengakui bahwasannya tanah yang akan didaftarkan tersebut adalah miliknya, adanya hambatan bahwasannya tanah tersebut telah diterbitkan sertipikat, namun sertipikat tersebut berada di bank sebagai jaminan atau dipegang oleh pihak lain, hambatan lainnya seperti hilangnya bukti alas hak seperti surat wasiat, surat warisan, akta wakaf, surat hibah, maupun saksi yang mengetahui kedudukan atas tanah tersebut, dimana bukti alas hak ini dapat dijadikan alat bukti bahwa tanah tersebut adalah milik atau dibawah kekuasaan oleh si pemohon pendaftaran tanah.

Hambatan juga yang sering muncul dari Badan Pertanahan Nasional/Kantor Pertanahan itu sendiri adalah, sulitnya mendapatkan informasi bagaimana cara mendaftarkan tanah, harga dari pendaftaran tanah yang tidak sesuai dengan tarif

yang sebenarnya, prosesnya yang diperlama, hal seperti ini menjadi suatu hambatan dan masalah bagi masyarakat yang hendak mendaftarkan tanahnya.

3. Bila pemegang hak atas sertipikat tanah kehilangan sertipikat tanahnya, guna kepastian hukum dapat memohonkan sertipikat pengganti kepada Kantor Pertanahan dimana sertipikat yang hilang itu diterbitkan. Berdasarkan penelitian, mekanisme penerbitan sertipikat pengganti pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi, telah sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

4. Wujud perlindungan hukum terhadap pemegang hak atas sertipikat pengganti karena hilang pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi adalah dengan melaksanakan ketentuan dari Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Perlindungan hukum yang diberikan terhadap pemegang sertipikat pengganti yang telah diterbitkan, sama halnya dengan perlindungan hukum terhadap pemegang sertipikat hak atas tanah yang pertama kali, dimana sertipikat tanah merupakan alat bukti yang kuat, yang memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi pemiliknya, karena setelah diterbitkannya sertipikat pengganti, maka dilakukan pembatalan terhadap sertipikat yang hilang tersebut, sehingga sertipikat yang lama tidak berlaku lagi.

5. Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang sebenarnya tidaklah sulit, apabila telah memenuhi semua syarat, maka proses permohonanya dapat diajukan kepada Kantor Pertanahan, namun bagi pemohon harus lebih sabar dalam menunggu berjalannya proses tersebut karena memang membutuhkan waktu yang cukup panjang.

B. Saran

Sesuai dengan penelitian yang telah dilakukan penulis, maka penulis memberikan saran untuk :

1. Kepada masyarakat yang belum mendaftarkan tanahnya, maka segeralah mendaftarkan tanahnya tersebut untuk mendapatkan sertipikat tanah, hal ini juga untuk mencegah niat jahat dari pihak-pihak yang tidak bertanggungjawab.

2. Kepada masyarakat pada umumnya, supaya segera memohonkan sertipikat pengganti bila sertipikat hak atas tanahnya hilang demi kepastian hukum terhadap bidang tanah yang dimilikinya.

3. Pemerintah khususnya Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi untuk lebih meningkatkan kegiatan-kegiatan penyuluhan kepada masyarakat berkaitan dengan pentingnya sertipikat hak atas tanah dan sertipikat pengganti bagi pemegang sertipikat hak atas tanah yang mengalami kehilangan sertipikat tanahnya. Sehingga terjadi kepastian dan perlindungan hukum bagi pemilik hak atas tanah.

4. Bagi pembentuk Undang-Undang, hendaknya membuat suatu peraturan tegas yang mengatur tentang tindakan kejahatan atau itikad tidak baik yang berkaitan dengan penerbitan sertipikat pengganti untuk mencegah dan memberikan efek jera bagi oknum atau pihak yang sering melakukan tindak kecurangan terhadap pemegang hak atas tanah.

5. Kantor pertanahan di seluruh wilayah Indonesia, untuk segera bekerja melayani kebutuhan masyarakat dengan tulus hati dan tidak meminta biaya lebih diluar aturan yang telah ditetapkan mengenai biaya-biaya penerbitan sertipikat ataupun menolak setiap tindakan kecurangan yang dimohonkan oleh pihak-pihak yang bermaksud tidak baik.

6. Badan Pertanahan Nasional diharapkan dapat membuat program layaknya PRONA atau LARASITA, namun berbeda hal yaitu layanan khusus untuk penerbitan sertipikat pengganti.

BAB II

TINJAUAN UMUM MENGENAI PENDAFTARAN TANAH

A. Pengertian dan dasar hukum pendaftaran tanah

Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 mengatur tentang Pendaftaran Tanah yang terdapat di dalam Pasal 19, namun didalam pasal tersebut tidak memberikan pengertian maksud dari pendaftaran tanah. Pengertian Pendaftaran tanah ini, baru dimuat dalam Pasal 1 angka 1 PP-PT, yaitu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.21

Definisi pendaftaran tanah dalam PP-PT merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 19 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961. Menurut A.P Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu rekaman, menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan terhadap suatu

bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa Latin “Capistratum” yang berarti suatu capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi.

21 _{Pasal 1 butir 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran}

Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record (rekaman) pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan, dengan demikian Cadastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi, dan juga sebagai Continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.22 Pengertian Cadastre ini, tidak jauh berbeda dengan makna dari Pendaftaran Tanah dalam Hukum positif di Indonesia.

UUPA tidak menyebutkan secara tegas, siapa instansi Pemerintah yang mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia dan juga tidak menyebut nama dari surat yang menjadi bentuk tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. UUPA hanya menjabarkan proses dari kegiatan pendaftaran tanahnya saja yang terdapat dalam Pasal 19.

Peraturan Pemerintah yang dimaksudkan oleh Pasal 19 Ayat (1) UUPA, adalah semula Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam Peraturan ini ditegaskan bahwa instansi pemerintah yang mengadakan pendaftaran tanah adalah Jawatan Pendaftaran Tanah, sedangkan nama surat yang menjadi tanda bukti hak adalah sertipikat.

Pengertian Sertipikat menurut Pasal 13 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, adalah salinan buku tanah dan surat ukur setelah dijahit menjadi satu bersama-sama dengan suatu kertas sampul yang bentuknya

22

ditetapkan oleh Menteri Agraria, disebut sertipikat dan diberikan kepada pihak yang berwenang dan berhak atas sertipikat tersebut.23

Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 sejak tanggal 08 Juli 1997 dinyatakan tidak berlaku sejak diundangkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dalam PP-PT ini ditegaskan bahwa instansi Pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Nama surat tanda bukti hak sebagai produk akhir dari kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya adalah sertipikat.24

Sehubungan dengan adanya pendaftaran tanah maka perlu diketahui juga tentang unsur-unsur pendaftaran tanah yaitu rangkaian kegiatan, pemerintah, teratur dan terus menerus, data tanah, wilayah tertentu dan tujuan tertentu, memproses, menyimpan, atau menyajikan informasi pada masyarakat dan memberikan bukti kepemilikan.

Tentang unsur rangkaian kegiatan pendaftaran tanah perlu diketahui juga tentang unsur teratur, yang mana unsur ini meliputi dimana di dalam pendaftaran tanah, harus berdasarkan peraturan-peraturan yang ada yang mengatur tentang pendaftaran tanah itu sendiri yaitu :

1. Pasal 19 UUPA menjelaskan untuk menjamin kepastian hukum di adakan pendaftaran tanah.

2. Pasal 23 UUPA mengatur Tentang Hak Milik Atas Tanah.

23

Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan HAK ATAS TANAH, Loc.cit hal.249

24

9. Bapak Affan Mukti,S.H.,M.Hum., selaku Staff Pengajar Mata Kuliah Jurusan Hukum Agraria yang telah membantu penulis dalam membahas permasalahan hukum agraria, memberikan bimbingan selama bangku perkuliahan, dukungan serta nasehat yang diberikan kepada penulis, Penulis sangat berterima kasih;

10. Bapak Dr.Pendastaren Tarigan, S.H., M.S., selaku Dosen Wali Penulis dan Penasehat Akademik Penulis di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan;

11. Bapak dan Ibu dosen serta para pegawai di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan yang turut mendukung perkuliahan penulis dengan memberikan ilmu setulus hati yang sangat bermanfaat untuk pengetahuan penulis selama menjalani perkuliahan;

12. Teristimewa kepada orangtuaku, Tuahta Sinuraya S.E dan Helda Febrina Tarigan,S.Pd. serta kedua adikku Hendrico Abram Haganta Sinuraya dan Hansel Je Vayona Sinuraya yang telah memberikan semangat, kekuatan, motivasi serta doa kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan studi dengan tepat waktunya di Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Medan;

13. Bapak Hamdani Azmi,S.H selaku Kepala Sub Seksi Penetapan Hak Tanah dan Bapak Yan Rizal,S.H selaku Kepala Sub Seksi Pendaftaran pada Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi yang telah bersedia memberikan

informasi dalam wawancara dan data hasil riset, di dalam membantu pengerjaan penulisan skripsi ini;

14. Orang yang spesial bagi penulis, Hadi Ardana Tampubolon,S.H yang telah memberikan bantuan, dukungan dan semangat;

15. Seluruh kawan-kawan Gerakan Mahasiswa Kristen Indonesia (GMKI) yang telah menjadi sebuah wadah yang membantu penulis untuk berkembang dimasa perkuliahan.

16. Seluruh kawan-kawan Unit Kegiatan Mahasiswa Chair Foundation yang telah menjadi sebuah wadah bagi penulis untuk berkembang dimasa perkuliahan.

17. Seluruh kawan-kawan Grup F Fakultas Hukum USU angkatan 2012 dan yang telah berjuang bersama penulis menuntut ilmu mulai dari awal masuk perkuliahan.

18. Seluruh pengurus Ikatan Mahasiswa Hukum Agraria (IMHAR) Angkatan Pertama, Muhammad Lutfy, Adillah Rahman, Pebri Lubis, Therewensya, Felicia Laina, Regina Tobing, Andreas Siregar, Putra Akbar, Deborah, Tandi Teguh, Kevin Cia, Prawi Kamila, Herbet, Eka Wangsa, Velika Mustika, Fika Nurul dan juga senior jurusan agraria bang Eliezer Sianturi. 19. Kawan-kawan dekatku bang Aubertus Siahaan, Kristin Jones Manurung,

20. Kawan-kawan dekatku sejak dari SMA ST.Thomas 1 Medan, Margaretha Sitohang, Monica Hutabarat, Febryanda Lubis, Diva Sinaga, Dian Napitupulu.

21. Seluruh kawan-kawan Ikatan Mahasiswa Karo (IMKA ERKALIAGA).

Demikianlah penulis mengucapkan banyak terimakasih kepada yang mendukung sehingga skripsi ini dapat diselesaikan dengan lancar dan kiranya Tuhan Yang Maha Esa memberikan yang terbaik bagi kita semua.

Medan, 20 Januari 2016 Penulis,

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAKSI ... i

KATA PENGANTAR ... ii

DAFTAR ISI ... vii

BAB I PENDAHULUAN A. Latar belakang ... 1

B. Perumusan masalah ... 8

C. Tujuan dan manfaat penulisan ... 9

D. Keaslian penulisan ... 10

E. Tinjauan kepustakaan ... 11

F. Metode penelitian ... 16

G. Sistematika penulisan ... 20

BAB II TINJAUAN UMUM MENGENAI PENDAFTARAN TANAH A. Pengertian dan Dasar Hukum Pendaftaran Tanah ... 23

B. Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah ... 26

BAB III KEGIATAN PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH

A. Pengertian dan Dasar Hukum Sertipikat Hak Atas Tanah dalam

Peraturan dan Perundang-Undangan ... 47 B. Penerbitan Sertipikat Tanah untuk Pertama Kali ... 52 C. Hambatan-Hambatan Pelaksanaan Penerbitan Sertipikat Tanah ... 59 D. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Setelah Penerbitan

Sertipikat Tanah ... 66

BAB IV PENERBITAN SERTIPIKAT TANAH PENGGANTI KARENA HILANG MENURUT PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 (STUDI DI KANTOR PERTANAHAN KOTA TEBING TINGGI)

A. Syarat dan Dasar Penerbitan Sertipikat Pengganti ... 75 B. Proses Pengajuan Penerbitan Sertipikat Pengganti Bagi

Sertipikat Tanah yang Telah Hilang ... 79 C. Tanggung Jawab Kantor Pertanahan Kota Tebing Tinggi

dalam Menerbitkan Sertipikat Pengganti Bagi Sertipikat

Tanah yang Telah Hilang ... 84 D. Hambatan dan Upaya Penyelesaian Penerbitan Sertipikat

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan ... 96 B. Saran ... 97

DAFTAR PUSTAKA ... 99

LAMPIRAN

1. Data Hasil Riset 2. Data Hasil Wawancara