4 Hak PakaiHP non pertanian diberikan oleh :
a BPN : untuk luas lebih dari 15 Ha;
b Kanwil BPN Propinsi : untuk luas lebih dari 2.000 m2 sampai dengan
15 Ha; c
Kantor Pertanahan Kab.Kota : untuk luas sampai dengan 2.000 m2.
3. Persyaratan Permohonan
Lampiran permohonan penurunan hak, penyerahanpelepasan hak, permohonan pemberian hak atas tanah dan pendaftaran peralihan hak:
Syarat Umum 1.
Suratisi blanko permohonan 2.
Fotocopy bukti identitas diri atau bukti kewarganegaraan RI; 3.
Surat kuasa, jika dikuasakan; 4.
sertifikat yang telah dilegalisir oleh Kasubsi Pendaftaran Hak dan Informasi Kantor Pertanahan kota, atau bukti kepemilikan tanah dalam hal hak milik
yang belum terdaftar; Syarat Khusus
a. Untuk Penurunan Hak, PenyerahanPelepasan Hak menurut
KMNAKBPN Nonor 16 Tahun 1997: 1. Surat Pernyataan dari Pemohon mengenai jumlah bidang dan luas
tanah yang telah dimiliki;
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
2. Surat Pernyataan menyerahkanmelepaskan hak atas tanahnya
kepada negara; 3. Bukti lunas Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
b. Untuk Permohonan Hak baru oleh perusahaan PMDN menurut PMNAKBPN Nomor 9 Tahun 1999 :
1. Fotocopy Akte Pendirian Perusahaan yang telah disahkan oleh Menteri;
2. Surat Izin Lokasi; 3. Surat Pernyataan jumlah, luas dan status tanah yang telah dipunyai
pemohon; 4. Bukti Pelunasan uang pemasukan negaraPenerimaan Negara Bukan
Pajak. c. Untuk pendaftaran peralihan hak berdasarkan PMNAKBPN Nomor 3
Tahun 1997: 1. Surat Pengantar pendaftaran akta peralihan hak dari PPAT;
2. Akta PPAT tentang peralihan hak; 3. Fotocopy SPPT-PBB tahun berjalan;
4. Bukti pelunasan BPHTB; 5. Bukti Pelunasan PPh
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
d. Untuk permohonan HGU atas tanah negara menurut PMNAKBPN Nomor 9 Tahun 1999 dengan melampirkan Surat Rekomendasi dari
Menteri yang terkait dengan bidang usaha. Persyaratan yang perlu dilampirkan untuk mendapatkan izin lokasi yang
ditujukan kepada Walikota, sebagai berikut : a. Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan yang sudah disahkan,
b. Fotocopy KTP Pemohon, c. Fotocopy NPWP,
d. Gambar kasarsketsa letak tanah yang dimohon, e. Baganrencana tapak bangunan site plan sementara,
f. Surat Pernyataan diatas materai tentang kesanggupan akan memberikan
ganti kerugian dan atau menyediakan tempat penampungan bagi pemilik tanah,
g. Surat Pernyataan Kerelaan dari Pemilik Tanah, h. Uraian rencana proyek yang akan dibangunproposal,
i. Surat Persetujuan PMDN dari KBKPM, j. Surat Pernyataan jika ada tanah yang telah dimiliki oleh perusahaan,
k. Surat Keterangan Anggota REI bagi perusahaan pembangunan
perumahan, l. Memorandum Of UnderstandingMOU kemitraan.
86
86
Blanko Izin Lokasi menurut PMNAKBPN No. 2 Th. 1999
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
112
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
BAB IV FAKTOR-FAKTOR PERTIMBANGAN PENENTUAN PEROLEHAN
TANAH DALAM RANGKA PENANAMAN MODAL DALAM NEGERI DI KOTA MEDAN
Perusahaan-Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri yang terdaftar di Badan Investasi Dan Promosi Propinsi Sumatera Utara yang
berlokasi di kota Medan mulai dari tahun 2004 sampai dengan 2006 sebanyak 9 sembilan P.T.PMDN dalam tahun 2004; 1 satu P.T.PMDN dalam tahun
2005; dan 1 satu P.T.PMDN dalam tahun 2006.
87
Berpedoman pada Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 1994 perolehan tanahnya dilakukan
melalui pemindahan hak atas tanah atau dengan cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian kepada yang
berhak. Kedua cara perolehan tanah tersebut diberikan kepada perusahaan yang melakukan kegiatan dalam rangka penanaman modal, dan alternatif mana
yang akan ditempuh diserahkan kepada perusahaan yang bersangkutan. Cara mana yang akan ditempuh oleh perusahaan PMDN tersebut berdasarkan
pertimbangan-pertimbangan di lapangan dan kepentingan perusahaan penanaman modal dalam negeri itu sendiri sedangkan Kantor Pertanahan Kota
87
Buku II Daftar Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri di Sumatera Utara Menurut Kab.Kota Tahun 1969 sampai dengan 2006, Badan Investasi Dan Promosi Propinsi Sumatera Utara,
Jalan Imam Bonjol Nomor 11 Medan,WASDAL 2006.
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
Medan dalam hal ini hanya sebatas memberikan informasi serta pendapat sehubungan dengan pengetahuannya tentang cara-cara yang akan ditempuh
oleh si pemohon. Pertimbangan dimaksud dengan melihat pada keadaan- keadaan di lapangan seperti :
1. luasan bidang tanah yang diperoleh untuk usaha yang bersangkutan atau
banyaknya objek tanah , 2.
banyaknya jumlah pemilik hak atas tanah, 3.
perlu tidaknya dilakukan pengukuran ulang, 4.
perlunya keseragaman berakhirnya jangka waktu dari hak guna bangunan dan hak guna usaha yang dialihkan tersebut,
5. perlunya jaminan perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah untuk
kelanjutan usahanya, 6.
perlunya efisiensi waktu dan biaya pengurusan hak atas tanah tersebut dan lain-lain sesuai dengan keadaan dilapangan.
88
Luas bidang tanah yang dibutuhkan bagi kegiatan usaha penanaman modal sebagaimana ditentukan dalam PMNAKBPN Nomor 2 Tahun 1999
pasal 4 harus memperhatikan maksimal luas tanah yang dapat dimiliki perusahaan tersebut. Jika dalam areal lokasi terdiri dari banyak pemilik hak
atas tanah baik yang bersertifikat maupun tidak bersertifikat maka dilakukan
88
Wawancara dengan Muchlis, Kasubsi.Penetapan Hak Tanah Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 4 Februari 2008
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
perolehan tanah dengan cara-cara yang telah disebutkan diatas. Bila perusahaan membutuhkan areal yang luas, dan tanah yang ditetapkan dalam
izin lokasi dimiliki oleh banyak pemilik tanah baik tanah hak bersertifikat maupun belum bersertifikat ataupun tidak semua tanah tersebut akan dimiliki
oleh perusahaan dimaksud, maka akan efektif apabila dikuasakan dan dengan cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah.
Adakalanya diperlukan pengukuran ulang sebelum tanah tersebut dialihkan sebab banyak kemungkinan kondisi atau luas bidang tanah tersebut
sudah berubah baik itu karena adanya bencana alam atau karena tidak adanya patokbatas yang jelas sehingga menyulitkan bagi calon pemegang hak
berikutnya. Dengan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah kepada negara apabila akan dimohonkan oleh perusahaan dimaksud dengan hak guna
bangunan atau hak guna usaha dilakukan pengukuran ulang oleh team pengukurjuru ukur dari Kantor Pertanahan Kota. Sedangkan dalam hal
pemindahan hak atas tanah tidak perlu dilakukan pengukuran ulang, dikarenakan perubahan dimaksud dimohonkan oleh si pemilik hak atas tanah
semula. Pertimbangan lain dalam perolehan tanah seperti cara yang disebutkan
diatas adalah dalam hal perpanjangan dan pembaharuan hak atas tanahnya. Jika perolehan tanah hak guna bangunan tersebut diperoleh atas tanah hak yang
diserahkan atau dilepaskan kepada negara sehingga tanah yang dimohonkan
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
tersebut berasal dari tanah negara maka terhadapnya diberikan jaminan perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanahnya. Pengertian ini
dikemukakan dalam Surat Edaran Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 500-3827 tentang KMNAKBPN Nomor 21
Th. 1994. Pertimbangan dilakukannya cara pelepasan hak atas tanah kepada
negara agar adanya keseragaman berakhirnya jangka waktu dari hak guna bangunan atau hak guna usaha semula. Karena tidak efisien apabila
terhadap tanah yang akan dimiliki tersebut terdiri dari beberapa pemilik dan beberapa hak atas tanah yang jangka waktu berakhir haknya berbeda-
beda. Jika tidak maka jangka waktu yang sisa sedikitlah yang dipergunakan sebagai patokan apakah akan dilakukan perpanjangan atau
pembaharuan. Pengurusan bidang pertanahan memerlukan waktu yang relatif
singkat dalam teori dan dalam praktek relatif lebih lama demikian juga dengan biaya yang harus ditanggung, hal tersebut dikarenakan prosedur
dan jenis pelayanan yang dilakukan dari setiap permohonan hak yang diajukan.
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
Tarif pengurusan pertanahan atas Penerimaan Negara Bukan Pajak PNBP yang berlaku di Badan Pertanahan Nasional menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1997 dan pelaksananya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 46
Tahun 2002. Oleh karena itu segala pengenaan tarif yang dibebankan kepada penerima hak atas tanah yang berhubungan dengan Badan
Pertanahan Nasional mengikuti ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tersebut.
Penerimaan Negara Bukan Pajak adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan.
89
Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional yang
berhubungan dengan perolehan tanah dalam penulisan ini adalah penerimaan dari kegiatan :
a. Pelayanan Pendaftaran Tanah;
b. Pelayanan Pemeriksaan Tanah;
c. Pelayanan Informasi Pertanahan;
d. Pelayanan Penetapan Hak atas Tanah
90
89
Undang-Undang RI Nomor 20 Tahun 1997 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak, Pasal 1
90
Peraturan Pemerintah RI Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, Pasal 2
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak dalam hal perolehan tanah dengan cara pemindahan hak melalui penurunan hak milik untuk tanah yang
bersertifikat menjadi hak guna bangunan dikenakan bagi : a.
kegiatan pelayanan Pendaftaran Tanah dalam hal Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah termasuk pemeliharaan data peralihan haknyadata
Balik Nama, dan b.
pelayanan Penetapan Hak atas Tanah. Setelah diperoleh hak guna bangunan atau hak guna usaha
pemindahan hak dilakukan dengan akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Jangka waktu pengurusan dari mulai permohonan hak atas tanah hingga diperolehnya sertifikat kurang lebih 10 hari dalam teori.
91
Perolehan tanah dari tanah hak milik yang belum bersertifikat yang akan dimohonkan dengan hak tertentu dilakukan kegiatan berupa pemeriksaan
tanah oleh Panitia A berupa pengukuran tanah sporadis, dikenakan pembebanan Penerimaan Negara Bukan Pajak, demikian dalam pasal 6
Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 berupa : a. Biaya Pemeriksaan tanahpengukuran tanah sporadis;
b. Biaya transportasi ke lokasi;
91
Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 1994, Pasal 5, 8, 9.
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
c. Biaya PanitiaSub.Panitia Penaksir
92
Jangka waktu yang diperlukan lebih lama karena ada tahap Inventarisasi tanah dan tahap Pengumuman. Pada tahap Pengumuman memerlukan waktu 60
enam puluh hari untuk pendaftaran tanah secara sporadik.
93
Peralihan hak dilakukan kepada perusahaan PMDN tersebut dengan Akta PPAT dan didaftar dengan melakukan pencatatan pada Buku Tanah.
Penetapan Pemerintah yang memberikan sesuatu hak atas tanah diatas tanah negara yang meliputi pemberian hak pertama kali, pemberian hak baru,
dan perubahan hak kepada penerima hak atas tanah dikenakan uang pemasukan berupa Penerimaan Negara Bukan Pajak. Dalam hal besarnya uang
pemasukan, waktu penyetoran serta tempat menyetor dicantumkan dalam keputusan pemberian hak; atau diberitahukan secara tertulis kepada pemohon
dalam hal pemberian hak menurut KMNAKBPN Nomor 211994, sesuai Surat Edaran MNAKBPN No. 300-1954 tentang Penyampaian PMNAKBPN
No. 41998 pada angka 3 bagian b. Demikian juga menurut PMNAKBPN No. 91999 dalam ps. 12, ps. 97, ps. 100,ps.101 ayat 3 bahwa pembayaran biaya
diberitahukan secara tertulis menurut Lampiran 6406 perihal ‘Pemberitahuan Penetapan Biaya Permohonan Hak’, yang dilakukan setelah dikeluarkannya
92
Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-170 tanggal 23 Januari 2003 perihal Pelayanan Pemeriksaan Tanah dan Pemberian Hak atas Tanah.
93
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 26
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
SK Kepala BPN dan sebelum didaftarkan dengan penerbitan Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, disetorkan kepada Bendaharawan Khusus pada
Kantor Pertanahan Kota Medan, dan atas penyetoran tersebut diberikan bukti penyetoran kepada pemohon berupa kwitansi yang diantaranya mencantumkan
nama penyetor, data fisik tanah si pemohon dan tujuan pembayaran tersebut dalam bentuk yang dikeluarkan oleh BPN. Untuk kepentingan Penanaman
Modal dalam hal pemberian, perpanjangan dan pembaharuan hak atas tanah diajukan dengan membayar uang pemasukan sebagaimana diatur dalam PP
Nomor 46 Tahun 2002 khusus Ps.18 angka 7, dan Ps.19 angka7 dari PP ini sepanjang yang menyangkut ‘diberikan sekaligus’ dalam hal perpanjangan hak
atas tanah menyesuaikan dengan Keputusan Mahkamah Konstitusi No.1SKLN-VI2008. Kemudian sebelum jangka waktu hak atas tanahnya
berakhir, penerima hak wajib mendaftarkan setiap perpanjangan waktu dan pembaharuannya kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan membayar biaya
pendaftaran tanah yaitu pendaftaran terhadap perpanjangan dan pembaharuan haknya.
94
Sebagai contoh jika diterapkan faktor pertimbangan tersebut diatas terhadap pemilihan alternatif cara perolehan tanah yang mana yang akan
dilakukan, misalnya perusahaan PMDN membutuhkan bidang tanah yang luas,
94
Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 110-170 tertanggal 23 Januari 2003, Op.Cit.
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
hak atas tanah semula berbeda dengan hak atas tanah yang dibutuhkan oleh perusahaan tersebut, pemilik hak atas tanah tersebut satu orang serta tidak
diperlukan untuk pengukuran ulang sehingga pengenaan PNBP lebih kecil dibanding jika dilakukan pengukuran ulang, maka terhadap pertimbangan ini
dapat dilakukan cara pemindahan hak dengan penurunan hak atas tanah. Setiap pertimbangan mempengaruhi cara apa yang akan ditempuh dalam perolehan
tanahnya. Dalam rangka Penetapan Hak atas Tanah yang Perolehan tanahnya
melalui cara penyerahan hak milik atau pelepasan hak guna bangunanhak guna usahahak pakai atas tanahnya kepada negara tidak dikenakan biaya
berupa uang pemasukan, demikian menurut pasal 21 PP Nomor 46 Tahun 2002.
Nani Rosita Saragih: Kajian Yuridis Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Penanaman Modal Dalam Negeri Di Kota Medan, 2008. USU e-Repository © 2008
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
