9
sarat budaya yang dapat menghibur penonton. Begitu juga dengan bioskop, museum, dan perpustakaan.
9. Bangunan Pemerintahan dan Layanan Publik
Bangunan pemerintahan adalah bangunan yang digunakan oleh pemerintah untuk menunaikan tugas dan kewajibannya. Di samping itu,
bangunan pemerintah ini juga dipakai sebagai bangunan layanan publik misalnya dalam pengurusan data kependudukan, berkas-berkas resmi,
surat perijinan, laporan pengaduan, dan lain-lain. Itu sebabnya, pembuatan bangunan ini harus dirancang sedemikian rupa agar dapat mendukung
kegiatan-kegiatan tersebut. Adapun contoh-contoh bangunan pemerintahan dan layanan publik yaitu kantor polisi, kantor perizinan, kantor dinas, dan
balai pemerintahan.
2.2 Pemeliharaan Bangunan Gedung
2.2.1 Pengertian Pemeliharaan Bangunan Gedung
Menurut Peraturan
Menteri Pekerjaan
Umum Nomor
: 24PRTM2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan
Gedung, pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan
gedung selalu layak fungsi
.
2.2.2 Jenis-jenis Pemeliharaan Bangunan Gedung
Hestin Mulyandari dkk 2010 menyatakan jenis kegiatan pemeliharaan terdiri atas:
1. Pemeliharaan Terencana
Universitas Sumatera Utara
10
a. Preventive Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang dilakukan untuk mencegah timbulnya kerusakan tidak terduga
dan menemukan kondisi atau keadaan tidak terduga serta menemukan kondisi atau keadaan yang dapat menyebabkan
fasilitas produksi mengalami kerusakan saat digunakan. b. Predictive Maintenance adalah tindakan perbaikan berdasarkan
informasi dari hasil inspeksi, yaitu ada bagian suku cadang yang perlu diganti.
c. Corrective Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan setelah timbul atau saat timbul kerusakan. Kegiatan demikian sering
disebut perbaikan dan perlu memperhatikan biaya yang timbul. 2.
Pemeliharaan Tidak terencana Breakdown Maintenance adalah kegiatan pemeliharaan yang terjadi
tiba-tiba di luar prediksi maupun jadwal akibat kerusakan atau tidak berfungsinya suatu sistem ataupun peralatan. Hal ini sangat dihindari agar
tidak terjadi dikarenakan dampak yang muncul sangat besar dan merugikan semua pihak.
Pemeliharaan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait dengan:
1. Keselamatan bangunan gedung yaitu kondisi yang menjamin
keselamatan dan tercegahnya bencana kebakaran, gempa, petir, angin kencang, dan banjir dalam suatu gedung beserta beban penghunian
manusia, peralatan, dan barangyang diakibatkan oleh kegagalan atau tidak berfungsinya utilitas gedung.
Universitas Sumatera Utara
11
2. Keamanan gedung yaitu kondisi yang menjamin tercegahnya segala
gangguan baik oleh manusia, cuaca, maupun gangguan kejahatan lainnya terhadap gedung.
3. Kesehatan bangunan gedung yaitu kinerja yang men.iadikan kondisi
sehat atas ancaman sakit, polusi, dan kontaminasi melalui penghawaan, pencahayaan, higienis, dan sanitasi gedung.
4. Kenyamanan bangunan gedung yaitu kondisi yang menyediakan
berbagai kemudahan yang diperlukan sesuai dengan fungsi ruangan atau gedung dan atau
lingkungan sehingga penghuni dapat melakukan kegiatannya dengan baik, betah, dan produktif. Lingkup kenyamanan
mencakup: a.
Ruang gerak: besaran ruang, kapasitas, tata ruang dalam, furnitur, dan gubahan sirkulasi horizontal dan vertikal; Metode
pemeliharaan: observasi dan survei pengguna. b.
Kondisi udara: kondisi termal dan kondisi perlengkapan; Metode pemeliharaan: inspeksi, pengukuran, dan suryei
pengguna. c.
Pandangan dan privacy: sistem bukaan, tata ruang dalam, dan eksterior; Metode pemeliharaan: observasi visual, survei
pengguna, dan studi. d.
Bising dan getaran: instalasi sumber serta komponen peredam dan akustik; Metode pemeliharaan : observasi dan pengukuran.
Universitas Sumatera Utara
12
5. Kemudahan bangunan gedung yaitu kinerja yang menjadikan kondisi
serba mudah dalam pemanfaatan bangunan melalui layout ruang dan kelengkapan prasarana. Lingkup kemudahan mencakup:
a. Layout ruang: pola sirkulasi, aksesibilitas difabel, jalur evakuasi,
serta tata ruang dalam dan perabot; Metode pemeliharaan: observasi dan studi.
b. Perlengkapan bangunan: kamar kecil, toilet, loker, ruang ibadah,
parkir, dropping area, tempat sampah; Metode pemeliharaan: inspeksi.
6. Keandalan
bangunan gedung
yaitu terjaminnya
tingkat kesempurnaan kondisi perlengkapan proteksi yang menjamin keselamatan,
fungsi, dan kenyamanan suatu bangunan gedung dan lingkungannya selama masa pakai gedung dari segi bahayanya terhadap kebakaran.
Pekerjaan pemeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan atau penggantian bahan atau
perlengkapan bangunan gedung dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung. Berikut
adalah lingkup pemeliharaan bangunan gedung, yaitu: A.
Arsitektural 1.
Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana penyelamat egressbagi pemilik dan pengguna bangunan.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar
bangunan sehingga tetap rapi dan bersih.
Universitas Sumatera Utara
13
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang
serta perlengkapannya. 4.
Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan berfungsi baik, berupa perlengkapan atau peralatan tetap dan
atau alat bantu kerja tools. 5.
Melakukan pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensi di
bidangnya. B.
Struktural 1.
Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban,
dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung
struktur. 3.
Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian perawatan preventif preventive maintenance.
4. Mencegah perubahan dan atau penambahan fungsi kegiatan
yang menyebabkan peningkatan beban yang bekerja pada bangunan gedung di luar batas beban yang direncanakan.
5. Melakukan pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar
oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
Universitas Sumatera Utara
14
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan
penggunaan yang telah direncanakan. C.
Mekanikal Tata Udara, Sanitasi, Plumbing, dan Transportasi dalam Bangunan
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata
udara agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi
pemeliharaan peralatan utama dan salugtn udara. 2.
Memelihara dan melakukan pemerikaan berkala sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem
instalasi air kotor, sistem hidran, sprinkler alat penyemprot air, septik tank, serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem
transportasi dalam gedung, baik berupa lift, eskalator, travelator tangga dan peralatan transportasi vertikal lainnya.
D. Elektrikal Listrik, Tata Cahaya, Telepon, Komunikasi, dan Alarm
1. Melakukan
pemeriksaan periodik
dan memelihara
perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan. 2.
Melakukan pemeriksaan
periodik dan
memelihara perlengkapan penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem
instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun penerangan ruangan.
Universitas Sumatera Utara
15
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan
instalasi tata suara dan komunikasi telepon serta data. 5.
Melakukan pemeriksaan periodik serta memelihara jaringan sistem tanda bahaya dan alarm.
E. Tata Ruang Luar
1. Memeliharadenganbaikdanteraturkondisisertapermukaantanah
dan atau halaman luar bangunan gedung. 2.
Memelihara dengan baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti vegetasi
landscape, bidang perkerasan hardscape, perlengkapan ruang luar landscape furniture , saluran pembuangan, pagar
dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta pos atau gardu jaga.
3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung pekarangan dan
lingkungannya. 4.
Melakukan pemeliharaan taman yang benar oleh petugas dengan keahlian dan atau kompetensidi bidangnya.
F. Housekeeping lingkupnya meliputi seluruh kegiatan housekeeping
yang membahas hal-hal terkait dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, di antaranya cleaning service,
landscape, pest control, dan general cleaning mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional, sampai hasil kerja akhir.
1. Pemeliharaan Kebersihan Cleaning Service, program kerja
pemeliharaan gedung meliputi program kerja harian,
Universitas Sumatera Utara
16
mingguan, bulanan, dan tahunan yang bertujuan memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan Public Area,
Office Area, danToilet Area serta kelengkapannya. 2.
Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service, program kerja hygiene service meliputi program pemeliharaan dan perawatan
untuk pengharum ruangan dan antiseptik yang memberikan kesan bersih, harum, dan sehat meliputi ruang kantor, lobi, lift,
ruang rapat, maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
3. Pemeliharaan Pest Control, program kerja pelaksanaan
pemeliharaan dan perawatan Pest Control bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan. Pola kerjanya bersifat umum
dan berdasarkan volume gedung secara keseluruhan. Tujuannya menghilangkan hama tikus atau serangga dengan
menggunakan pestisida, penyemprotan, pengasapan fogging, atau fumigasi, baik di dalam maupun luar ruangan untuk
memberikan kenyamanan kepada pengguna gedung. 4.
Program General Cleaning,program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk sebuah gedung dilakukan
untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan, maupun performa gedung yang dikerjakan pada harihari tertentu atau
hari libur. Tujuannya mengangkat atau mengupas kotoran pada objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding,
toilet, dan perlengkapan kantor.
Universitas Sumatera Utara
17
Sifat kegiatan pemeliharaan adalah sebagai berikut : A
lnspeksi Inspection Kegiatan pengecekan atau pemeriksaan berkala dan usulan
penggantian pada beberapa bagian. B.
Kegiatan Teknik Engineering Kegiatan percobaan atas alat yang baru dibeli dan kegiatan
pengembangan atau komponen peralatan yang perlu diganti serta penelitian kemungkinan pengembangannya.
C. Kegiatan Produksi Production
Kegiatan pemeliharaan yang sebenarnya, yaitu teknik pemeliharaan dan kegiatan yang disarankan inspeksi.
D. KegiatanAdministrasi Clerical Work
Kegiatan pencatatan mengenai biaya kegiatan pemeliharaan, biaya komponen spare part yang dibutuhkan, serta penyiapan jadwal
pemeliharaan. Pihak
yang bertanggung jawab dan berkewajiban dalam pemeliharaan bangunan gedung adalah sebagai berikut :
A. Manajer Gedung Building Manager 1. Secara umum melakukan koordinasi pekerjaan Kepala Bagian
Teknik Chief Engineering, Kepala Bagian Tata Graha Chief
Housekeeping,Kepala Bagian
Keuangan dan
Administrasi Chief Finonce ond Administrotion,serta Kepala Bagian Layanan Pelanggan Chief Customer Care.
Universitas Sumatera Utara
18
2. Mengawasi pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan peralatangedung, melakukan inspeksi langsung secara teratur
ke seluruh areagedung, serta menerapkan sistem pengarsipan yang
teratur untukseluruh
dokumen, buku
manual pengoperasian, dan laporan kegiatanyang ada.
3. Hal yang lebih penting adalah memelihara dan membina hubungankerja baik internal dan eksternal agar tercipta
suasana kerja yang baikdan saling mendukung agar gedung dapat beroperasional denganefektif dan efisien.
B. Kepala Bagian Teknik Chief Engineering 1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan
penyelia danpelaksana
yang berada
di bawah
kewenangannya. 2. Menyusun rencana anggaran operasional.
3. Mengoordinasi, mengarahkan, serta mengawasi kegiatan pemeliharaan,perawatan,
dan perbaikan peralatan atau perlengkapan bangunandan instalasi serti utilitas bangunan.
4. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan bahan danenergi serta biaya operasional.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasionalsesuai dengan standarbaku
operasional Standard Operation Procedure SOP.
Universitas Sumatera Utara
19
6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan energi tanpaharus mengurangi tingkat pelayanan yang
telah ditetapkan.
C. Kepala Bagian Tata Graha Chief Housekeeping 1. Mengoordinasi dan memberikan arahan kepada penyelia
supervisoratau rekanan penyedia jasa. 2. Menyusun rencana anggaran kebersihan.
3. Memeriksa kebersihan secara rutin. 4. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih.
5. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan standarbaku operasional Standard Operation Procedure
SOP. 6. Melakukan kajian-kajian untuk program penghematan
efisiensitanpa harus mengurangitingkat pelayanan yang telah ditetapkan.
D. Kepala Bagian Layanan Pelanggan Chief Customer Care 1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja
yang berada di bawah koordinasinya. 2. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk
periode tertentu. 3. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh
pelanggan danatau pimpinan.
Universitas Sumatera Utara
20
4. Membahas bersama Manajer Gedung tentang masalah internal dan eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan
pelanggan. 5. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi, serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan administrasi gedung. 7. Melakukan kajian-kajian untuk program peningkatan layanan
pelanggan untuk
mendapatkan pelanggan
setia loyaI
customer E.
Kepala Bagian Keuangan Administrasi Chief Finonce Administration
1. Mengoordinasi, mengarahkan, dan mengawasi kegiatan kerja yang berada di bawah koordinasinya agar tercapai efektivitas
dan efisiensi kerja. 2. Menyusun
rencana kerja dan anggaran
operasional manajemen untuk periode tertentu.
3. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana. 4. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan
dan ataktis operasional. 5. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.
6. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi, serta mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang
berkaitan dengan realisasi anggaran.
Universitas Sumatera Utara
21
7. Memeriksa pembelian,
pengadaan barangjasa,
serta pengeluara nuang sesuai wewenang yang ditetapkan.
8. Melakukan kajian-kajian pengadaan barangjasa untuk mendapatkan best volue of money dalam setiap transaksi
tanpa mengurangi kualitas dan waktu yang dapat dipenuhi. Jadwal prosedur pelaksanaan pemeliharaan pada setiap komponen
terdiri atas: 1.
Rutin a.
Harianmingguan Jadwal harian dapat pula dikatakan jadwal mingguan. Kita
memerlukan rencana pemeliharaan dalam rutinitas harian atau mingguan, misalnya:
o Membersihkan semua lantai di ruangan atau koridor dengan
menyapu dan mengepel lantaidi seluruh
bangunan; o Melakukan pengecekan setiap hari terhadap pintu dan
matikan lampu setelah kegiatan didalam ruangan
berakhir; o Memelihara kebersihan dinding dari kotoran serta
membersihkan dan memusnahkan setiap sarang rayap atau serangga pada dinding;
o Membersihkan jendela-jendela dengan menggunakan lap dan air bersih;
Universitas Sumatera Utara
22
o Melakukan pengecekan setiap unit, apalagi di musim hujan, dan sangat perlu mengecek kebocoran atau
rembesan pada atap dan jendela; o Membersihkan semua toilet serta membersihkan wastafel
dan saluran pembuangannya; o Memotong dan merapikan rumput dan tanaman di sekitar
bangunan; o Bersihkan parit saluran drainase di sekeliling tapak;
o Mengumpulkan sampah
dan memilah
sampah berdasarkansampah organik dan anorganik.
b. Bulanan
Pada dasarnya semakin tua bangunan, pastilah semakin banyak masalah yang terjadi padanya. Penyebabnya segala
material pun mempunyai tenggat waktu tertentu yang
memerlukan penggantian. Pada setiap pergantian tahun
anggaran, pihak
pemeliharaan bangunan
building maintenonce harus dapat memprediksikan hal-hal yang
sekiranya akan dilakukan untuk pemeliharaan pada waktu yang akan datang. Kemudian, rencana pemeliharaan tersebut terinci
detail untuk dilaksanakan pada tiap bulan tahun berjalan. Jadi, program pemeliharaan sesi bulanan pada hakikatnya sudah
diprediksikan sejak awal tahunanggaran untuk menjaga dan memperkuat
bangunan agar
selalu tampil
optimal. Pemeliharaan yang umumnya dilakukan adalah:
Universitas Sumatera Utara
23
o Memeriksa pipa-pipa penyalur air bersih dan keran-keran sertamemperbaiki bila terjadi kebocoran;
o Memeriksa keadaan sumber air bersih sumur, tangki air, dantempat penyimpanan air lainnya;
o Memeriksa jika sumber air bersih sudah tertutup dengan baik;
o Memeriksa jika pompa air manual atau mesin sudah berfungsidengan baik;
o Memelihara dengan baik dan memberikan pelumas secara teratur, terutama untuk pompa air yang digerakkan dengan
tangan; o Memotong dan merapikan pohon dan semak-semak;
o Memeriksa tutup dan keadaan septik tank; o Memeriksa septik tank tidak dalam keadaan penuh;
o Memeriksa pipa-pipa air dan talang-talang yang ada; o Memeriksa tutup dan keadaan sumur air bersih bila ada;
o Memeriksa pompa air listrik; o Memotong dan merapikan tanaman-tanaman hias yang ada.
Pemeliharaan bulanan dibedakan menjadi pekerjaan pemeliharaan diluar bangunan dan pekerjaan pemeliharaan di dalam bangunan.
1. Pemeliharaan bulanan bagian luar bangunan: o Membersihkan atap;
oMemeriksa atap jika ada panel-panel penutup atap yang hilang;
Universitas Sumatera Utara
24
oMemeriksa sambungan baut atau sekrup pada atap metal atauasbes;
oMemeriksa langit-langit bagian luar dari tanda-tanda kebocoranatap;
o Membersihkan talang-talang air hujan; oMembersihkan dinding luar bangunan dan bagian bawah
atap; o Memeriksa keadaan lantai di serambi bangunan;
o Memeriksa sambungan-sambungan pada atap; o Memeriksa instalasi listrik di luar bangunan.
2. Pemeliharaan bulanan bagian dalam bangunan: o Membersihkan dinding dan langit-langit
oMemeriksa keadaan langit-langit dari tanda-tanda lembab akibat atap bocor;
o Memeriksa keadaan lantai; o Memeriksa keadaan pintu-pintu;
o Memeriksa keadaanjendela-jendela; o Memeriksa keadaan toilet;
o Memeriksa keadaan bak penampung air; o Memeriksa keadaan instalasi listrik di dalam bangunan;
o Memeriksa keadaan perabotan yang ada.
2. Periodik
a. Tahunan
Universitas Sumatera Utara
25
Pemeliharaan bangunan yang bersifat rutin misalnya menyisir setiap lantai di dalam bangunan, mulai dari lantai
basement terbawah kearah lantai paling atas roof. Dalam program jadwal tahunan ini,maka kita memerlukan check list
secara periodik dan terus-menerus secara berkelanjutan untuk memperbaiki segala kekurangan yang ditemukan di lapangan.
Dengan penyisiran secara periodik inilah kerusakan-kerusakan kecil dalam bangunan dapat segera teratasi dan tidak menunggu
sampai berubah menjadi kerusakan besar yang fatal. b.
Lima tahunan Pemeliharaan demikian pada umumnya terdapat pada
pemeriksaan atau penggantian peralatan perkantoran karena usia peralatan kantor maksimal 5 tahun. Kemudian, pemeliharaan
bangunan pada konteks makro keseluruhan bangunan digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik
fungsi yang ditetapkan pemda 3.
Isidental a.
Keadaan darurat Pemeliharaan yang bersifat pemeriksaan dan evaluasi
perbaikan terhadap bangunan pasca kebakaran, gempa bumi, badai, banjir,kerusuhan, serangan bom, atau musibah lainnya.
Walaupun bangunan tidak terkena musibah, kita perlu
mengantisipasi dengan
pemeliharaan bangunan
untuk
Universitas Sumatera Utara
26
memeriksa kondisi bangunan. Tujuannya
meminimalisasi kerusakan yang lebih parah.
b. Opsi khusus
Perintah khusus dari atasan di luar jadwal pemeliharaan rutin ataupun periodik.
2.3 Pedoman Pemeliharaan Bangunan Gedung
