Kegiatan Pelaksanaan Pendaftaran Kegiatan Pendaftaran

Namun menurut A.P Parlindungan, lembaga rechtsverwerking ini banyak mengandung hal-hal yang negatif, di mana akan banyak hak-hak orang yang diambil orang lain tanpa ada kuasa dari empunya untuk menuntut kembali haknya, sehingga dalam Pasal 24 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 pada dasarnya juga menggunakan lembaga acquisilieve verjaring karena disebutkan dengan itikad baik selama 20 Tahun menguasai tanah tersebut secara berturut-turut. 96 Oleh karena itu pemilikan sertifikat tanah ini penting sekali, karena merupakan jaminan kepastian hukum yang kuat bagi pemilik terhadap hak atas tanahnya. Dan pemilikan tersebut hanya dapat diperoleh melalui pendaftaran tanah. Sedangkan mengenai akta jual beli di dalam pendaftaran tanah merupakan sumber data yuridis saja. Pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi 2 dua kegiatan pendaftaran yaitu:

1. Kegiatan Pelaksanaan Pendaftaran

Dalam Pasal 13 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui 2 dua cara yaitu: secara sistematik dan sporadis, penjelasan masing-masing cara pendaftaran tersebut adalah sebagai berikut: a. Pendaftaran Sistematik Pendaftaran secara sistematis yang merupakan prakarsa dari pemerintah maka harus didasarkan pada suatu rencana kerja yang matang dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri. 96 A.P. Parlindungan, Op. Cit., hal. 128. Universitas Sumatera Utara b. Pendaftaran Sporadis Dalam hal suatu desakelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka kegiatan pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran secara sporadis. Pendaftaran sporadis dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan.

2. Kegiatan Pendaftaran

Kegiatan pendaftaran dilaksanakan berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Di dalam pasal tersebut menjelaskan tentang kegiatan-kegiatan yang dilakukan pada saat pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:

a. Pengumpulan dan Pengolahan Data Fisik.

Pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan melalui kegiatan pengukuran dan pemetaan, kegiatan tersebut meliputi: pembuatan peta dasar pendaftaran, penetapan batas-batas bidang tanah, dan pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah serta pembuatan peta pendaftaran, pembuatan daftar tanah, pembuatan surat ukur b. Pembuktian hak dan pembukuannya Untuk keperluan pendaftaran hak atas tanah, maka diperlukan pembuktian hak dengan cara: untuk hak atas tanah yang baru, harus dibuktikan dengan keputusan pemberian hak dari pejabat yang berwenang, apabila hak tersebut berasal dari tanah negara. Untuk tanah Hak Milik, HGB, HGU dan Hak Pakai atas tanah negara dibuktikan dengan akta PPAT. Universitas Sumatera Utara c. Sertifikat Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis, yang data di dalamnya sesuai dengan surat ukur dan buku tanah. d. Penyajian Data Fisik dan Yuridis. Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis atas tanah, BPNKantor Pertanahan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah dalam daftar umum. Penyajian data fisik dan data yuridis dimaksudkan agar setiap orang berkepentingan mengetahui data fisik dan data yuridis atas suatu tanah. Bagi instansi tertentu hal ini dapat mendukung kelancaran pelaksanaan tugasnya. Tata cara dan persyaratan untuk memperoleh keterangan tentang data fisik dan data yuridis ditetapkan oleh Menteri.

e. Penyimpanan Daftar Umum dan Dokumen.

Penyimpanan daftar umum dan dokumen-dokumen yang digunakan sebagai dasar pendaftaran hak tanah, disimpan di kantor BPNKantor Pertanahan, orang ataupun instansi yang berkepentingan untuk memeriksa dokumen tanah yang menyangkut data fisik dan data yuridis maka pemeriksaan tersebut wajib dilakukan di Kantor BPNKantor Pertanahan. Persyaratan pendaftaran tanah pertama kali dan pelaksanaannya di Kantor Pertanahan sesuai dengan Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional, yaitu: Universitas Sumatera Utara 1. Surat Permohonan dan Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan. 2. Identitas diri para pemilik tanahpemohon dan atau kuasanya untuk perseorangan: fotocopy KTP dan KK yang masih berlaku atau untuk Badan Hukum: fotocopy Akta Pendirian Perseroan dan Perubahan-perubahannya telah dilegalisir pejabat yang berwenang. 3. Bukti tertulis yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan, yaitu: a. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau b. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan PMA No. 91959, atau c. surat keputusan pemberian hak milik dan Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut didalamnya, atau d. Petuk Pajak BumiLandrente, girik, pipil, kikitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya PP No. 101961, atau e. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala AdatKepala DesaKelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau f. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau Universitas Sumatera Utara g. akta ikrar wakafakta pengganti ikrar wakafsurat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP No. 281977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau h. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau i. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah Daerah, atau j. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan dilegalisir pejabat yang berwenang, atau k. lain-1ain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagai mana dimaksud dalam Pasal II, VI, dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA, atau 1. Surat-surat bukti kepemilikan lainnya yang terbit dan berlaku sebelum diberlakukannya UUPA. atau 4. Bukti lainnya. apabila tidak ada surat bukti kepemilikan: Surat Pernyataan Penguasaan fisik lebih dari 20 tahun secara terus menerus dan surat keterangan KadesLurah disaksikan oleh 2 orang tetua adatpenduduk setempat. 5. Surat Pernyataan telah memasang tanda batas. 6. Fotocopy SPPT PBB tahun berjalan. 7. Fotocopy SK izin Lokasi dan Sket Lokasi apabila pemohon adalah Badan Hukum. Universitas Sumatera Utara Selanjutnya dari keterangan PPAT yang dijadikan informan dalam pembuatan akta jual beli atas tanah non sertifikat dan pendaftarannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Bireuen Aceh, maka dokumen persyaratan yang harus dilengkapi adalah: surat keterangan penguasaan fisik tanah yang ditandatangani oleh Keuchik Kepala Desa, dan identitas penjual, agar dapat tanah tersebut didaftarkan pada Kantor Pertanahan, setelah itu baru dibuat akta jual belinya, dengan dokumen kelengkapan selanjutnya adalah bukti setoran pajak BPHTB dan PPh sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan . Selanjutnya untuk pendaftaran atas jual beli ke Kantor Pertanahan, maka dokumen yang harus dilengkapi adalah: 97 1 Akta jual beli PPAT 2 Kartu identitas Kartu Tanda Penduduk KTP 3 Surat Pembayaran PajakTahunan SPPT PBB 4 Bukti setoran pajak BPHTB, PPh Dalam hal tanah milik adat berdasarkan Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia dalam putusan tertanggal 19 September 1970 Nomor 123KSip1970 menetapkan: ”Bahwa pendaftaran jual beli itu bersifat administratif belaka, dalam arti bukan merupakan syarat sah atau menentukan saat berpindahnya hak atas tanah dalam jual beli. Pendaftaran hanya berfungsi sebagai memperkuat pembuktian terutama dalam hubungannya dengan pihak ketiga”. Di dalam putusan Mahkamah Agung di atas ada tiga pernyataan yang mendasar yaitu: Pertama, jual beli tanah bersifat tunai, kedua, pendaftaran jual beli menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, dan ketiga, jual beli yang 97 Hasil wawancara dengan Bapak NotarisPPAT Isra Khalik, NotarisPPAT di Kabupaten Bireuen Aceh, tanggal 18 Nopember 2009, di Kabupaten Bireuen Aceh. Universitas Sumatera Utara dilakukan tidak dihadapan PPAT adalah sah asal saja syarat-syarat materil mengenai jual beli itu dipenuhi. Hanya saja perjanjian itu tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan, sehingga perjanjian jual beli itu hanya diketahui bagi para pihak yang berperjanjian dan bukan sebagai akta otentik yang berkedudukan sebagai bukti yang sempurna di depan Pengadilan. Menurut Muhammad Yamin: 98 Khusus pendaftaran Tanah yang berasal dari tanah hak milik adat maka pemohon mengajukan permohonan pengakuan hakkonversi dengan melampirkan tanda bukti haknya seperti yang dimaksud dalam UUPA, Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria Nomor 2 Tahun 1970 dan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 26DDA1996 kemudian oleh Kepala Pertanahan KabupatenKotamadya permohonan tersebut diumumkan selama 2 dua bulan berturut-turut di Kantor Kapala Desa dan Kantor Camat untuk memberikan kemungkinan pihak lain mengajukan keberatan-keberatan atas permohonan pendaftaran tersebut. Bila dalam jangka waktu yang telah ditentukan telah lewat, maka permohonan pengukuran hak tersebut diteruskan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi untuk diterbitkan Surat Keputusan Pengakuan Haknya.

C. Faktor Penyebab Jual Beli Tanah Non Sertifikat Di Hadapan PPAT dan

Tidak Didaftarkan Di Kantor Pertanahan Kabupaten Bireuen Aceh Dari penelitian yang telah dilakukan menunjukkan bahwa masih ada tanah milik adat atau tanah non sertifikat yang pelaksanaan jual belinya dilakukan dihadapan Kepala Desa Keuchik Kabupaten Bireuen Aceh. Sebagian masyarakat beranggapan bahwa dengan kehadiran Kepala Desa sekaligus adanya tanda tangannya pada surat keterangan jual beli akan dapat menjamin sahnya jual beli tersebut. Dan jika terjadi suatu permasalahan atas tanah itu di kemudian hari, Keuchik akan bertanggung jawab untuk menyelesaikannya. Setiap terjadi jual beli tanah milik 98 Muhammad Yamin, Beberapa Dimensi Filosofi Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2003, hal. 19. Universitas Sumatera Utara adat yang dilakukan oleh masyarakat hanya dapat terjadi bila ada sepengetahuan dari Keuchik. Oleh karena itu setiap surat keterangan jual beli tanpa ada sepengetahuan dan tanda tangan dari Keuchik dianggap tidak sah, dan bila terjadi sengketa maka Kepala Desa tidak akan bertanggung jawab terhadap kejadian tersebut. Dengan demikian, masyarakat di Kabupaten Bireuen yang akan melakukan jual beli tanah selalu datang terlebih dahulu kepada Kepala Desa dan kemudian setelah diperoleh kata sepakat antara para pihak untuk melakukan jual beli, maka Kepala DesaKepala Dusun akan mengunjungi lokasi tanah tersebut untuk melakukan pengukuran dalam rangka menetapkan batas-batas dan luas tanah. Pada saat itu juga hadir para pihak pemilik tanah yang berbatasan letaknya dengan tanah. pembeli dan saksi-saksi lain sehingga kemungkinan timbulnya persengketaan di kemudian hari akan dapat dihindari. Sekiranya ada diantara warga desa melakukan jual beli tanah tanpa sepengetahuan Kepala Desa dan ternyata di kemudian hari terjadi persengketaan atas tanah tersebut, maka Kepala Desa tidak mau ikut serta dalam penyelesaian persengketaannya. Jadi, dengan dilakukannya jual beli di hadapan kepala desa, maka kepala desa sebagai pejabat yang mengetahui dan memberikan keterangan tentang tanah tersebut. Jadi wajar kalau kepala desa turut tergugat sebagai pejabat yang bertanggung jawab ada tanda tangan dan stempel kepala desa. Menurut keterangan Camat Kecamatan Kota Juang Kabupaten Bireun yang dijadikan informan, maka dalam jual beli tanah milik adat di hadapan Camat dalam kedudukannya sebagai PPAT sementara, adalah semua berkas disiapkan oleh Kepala Desa atau Perangkat Desa berupa Surat Permohonan Akta Jual Beli, Alas Hak berupa Universitas Sumatera Utara Akta Jual Beli Dasar atau Surat Keterangan lainnya, Kartu Tanda Penduduk para pihak, persetujuan ahli waris atau wali tidak mesti ada, kemudian Pajak Bumi dan Bangunan dan saksi-saksi. Setelah selesai jual beli tidak ada dilakukan pendaftarannya ke Kantor Pertanahan. 99 Mengenai tidak dilakukan pendaftaran atas jual beli tanah tersebut ke Kantor Pertanahan juga dibenarkan Camat Kecamatan Juli Kabupaten Bireuen. 100 Kemudian sebagian dari masyarakat dalam melakukan jual beli tanah adat atau non sertifikat di Kabupaten Bireuen Aceh telah dilakukan di hadapan PPAT. Namun demikian baik jual beli tanah adat yang dilakukan di hadapan Keuchik maupun yang dilakukan di hadapan PPAT tidak dilakukan pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Hal ini juga dibenarkan masyarakat yang melakukan jual beli tanah adat di hadapan Notaris-PPAT yang dijadikan informan, sebagaimana terlihat pada berikut: Tabel. 2. Masyarakat Melakukan Jual Beli Tanah Adat di Hadapan PPAT tetapi Tidak Melakukan Pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kabupaten Bireuen Aceh. No. Jawaban Informan n 1 Jual Beli Tanah Ada di hadapan PPAT dan tidak didaftarkan 2 66,67 2 Jual Beli Tanah Ada di hadapan PPAT dan didaftarkan 1 33,33 Jumlah 3 100,00 99 Hasil wawancara dengan Bapak Said Abdurrahman, S.Sos., Camat Kecamatan Kota Juang, Kabupaten Bireuen Aceh, tanggal 9 Desember 2009, di Kecamatan Kota Juang Kabupaten Bireuen Aceh. 100 Hasil wawancara dengan Bapak T. Nagoursyah, S.H., M.Si., Camat Kecamatan Juli, Kabupaten Bireuen Aceh, tanggal 9 Desember 2009, di Kecamatan Juli Kabupaten Bireuen Aceh. Universitas Sumatera Utara Jawaban dari tabel di atas, menunjukkan sebanyak 2 atau 66,67 dari 3 masyarakat yang dijadikan informan melakukan jual beli tanah adat di hadapan PPAT namun tidak dilanjutkan pendaftarannya ke Kantor Pertanahan. Sedangkan yang melanjutkan pendaftarannya hanya sebanyak 1 atau 33,33. Hal ini menunjukkan masyarakat di Kabupaten Bireuen telah melakukan jual beli tanah adat tersebut di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, akan tetapi tidak dilanjutkan dengan pendaftarannya ke Kantor Pertanahan Kabupaten Bireuen untuk memperoleh sertifikat hak atas tanah tersebut. Berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997, alas hak tersebut diberi istilah data yuridis, yakni keterangan mengenai status hukum bidang tanah, pemegang haknya, dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya. Oleh karena itu, menurut informan dari Kantor Pertanahan Kabupaten Bireuen, bahwa akibat hukum jual tanah di hadapan PPAT yang tidak didaftarkan pada Kantor Pertanahan dapat mengakibatkan peralihan kepada pihak ketiga dengan objek yang sama kemudian mengajukan permohonan hak milik kepada Kantor Pertanahan Bireuen dengan objek yang sama. 101 101 Hasil wawancara dengan Bapak Marzuki, S.H., Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah Kantor Pertanahan Kota Bireuen, tanggal 7 Januari 2010 di Kabupaten Bireuen. Universitas Sumatera Utara Adapun faktor-faktor penyebab masyarakat yang melakukan jual beli tanah adat di hadapan PPAT tetapi tidak dilanjutkan pendaftarannya ke Kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:

1. Kurang pemahaman pentingnya sertifikat