Analisis Data dan Pembahasan
C. Analisis Data dan Pembahasan
Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana Proyek Revitalisasi Pasar Gading, secara geografis memang diperlukan dan secara ekonomi memiliki prospek yang besar. Dengan adanya sarana
Proyek pembangunan Pasar Gading Surakarta ini menghabiskan dana sebesar Rp 7.071.928.000,00 (tujuh milyar tujuh puluh satu juta sembilan ratus dua puluh delapan ribu rupiah). Analisis ini terbagi menjadi tiga bagian, yaitu pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.
1. Pendekatan Ekonomis
Pada pendekatan ekonomis ini akan dibahas mengenai asumsi- asumsi yang digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut :
a. Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan saja yang dihitung.
b. Discount rate, yang ditetapkan adalah sebesar 12%, yaitu sebesar tingkat suku bunga yang berlaku pada investasi proyek pemerintah. Nilai ini dihitung berdasarkan nilai suku bunga pinjaman pemerintah pada Bank Dunia sebesar 8% ditambah suku bunga yang diambil Bank Indonesia sebagai komisi sebesar 50%-nya yaitu sebesar 4% sehingga tingkat suku bunga yang dipakai adalah sebesar 12%.
c. Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.
d. Nilai residu proyek ini adalah Rp. 1.414.385.600,00 (20% dari total biaya investasi).
e. Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun.
Berikut ini akan dibahas mengenai biaya investasi, estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta.
a. Biaya Investasi
Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk membiayai Revitalisasi Pasar Gading, meliputi biaya persiapan, pekerjaan gedung dan lain-lain. Perinciannya sebagai berikut :
Tabel 4.11 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
JUMLAH NO
URAIAN PEKERJAAN
HARGA
A PEKERJAAN PERSIAPAN
B PEKERJAAN LANTAI 1
I PEKERJAAN TANAH 157,068,686.43
II PEKERJAAN PONDASI 349,376,694.80
III PEKERJAAN BETON 854,030,636.01
IV PEKERJAAN PASANGAN 493,349,080.64 V PEKERJAAN RANGKA ATAP 222,122,523.03 VI PEKERJAAN SALURAN AIR DAN HALAMAN 207,737,968.26 C PEKERJAAN LANTAI 2
I PEKERJAAN BETON 1,480,254,426.19
II PEKERJAAN PASANGAN 183,058,652.83 III PEKERJAAN RANGKA ATAP 866,415,258.35
JUMLAH TOTAL
Sumber : PT. Rudi Persada Nusantara
Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk proyek revitalisasi Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan sumber dana yang berasal dari APBN sebesar Rp. 5.353.000.000,00. Proyek pembangunannya dilakukan oleh PT. Rudi Persada Nusantara yang sebelumnya telah melalui dan memenangkan proses lelang.
Tabel 4.12 Rincian Biaya Investasi (Angka Dalam Rupiah)
JUMLAH NO
VOL. SAT
SAT
HARGA
A PEKERJAAN PERSIAPAN
1. Brak kerja/sewa
1.00 Ls 10,000,000.00 10,000,000.00
2. Papan nama proyek
B PEMBUATAN TEMPAT DASARAN LOS DAN OPROKAN (Stainless Steel)
1. Pasang tempat los type 1 (0.60 × 1.50 × 0.75)
24.00 Unit 2,254,550.00 54,109,200.00
2. Pasang tempat los type 2 (0.55 × 1.80 × 0.70)
44.00 Unit 2,778,300.00 122,245,200.00
3. Pasang tempat los type 3 (0.55 × 1.50 × 0.70)
143.00 Unit 3,116,400.00 445,645,200.00 Pasang tempat dasaran
JUMLAH TOTAL
Sumber : PT. Tataanalisa Multimulya Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta Sumber : PT. Tataanalisa Multimulya Data pada tabel di atas merupakan investasi yang dilakukan untuk pembuatan tempat dasaran los/oprokan Pasar Gading Surakarta dengan menggunakan sumber dana yang berasal dari APBD Kota Surakarta
b. Estimasi Pendapatan Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung berupa penjualan kios, retribusi pasar, retribusi parkir, pendapatan lavatory dan pajak reklame yang diperoleh Pemerintah Kota Surakarta selaku pemilik proyek.
Menurut hasil Interview dengan Pengelola Pasar Gading dan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, diketahui bahwa jumlah kios yang dibangun di Pasar Gading ini adalah 72 unit dan 29 unit diantaranya diperuntukkan bagi pedagang lama secara gratis. Jumlah los adalah 211 los yang seluruhnya diperuntukkan secara gratis bagi pedagang lama. Dan untuk meja oprokan terdapat 181 meja. Untuk penjualan kios yang tersisa ini tidak ditetapkan harga jual yang pasti, harga jual kios ini tergantung kemampuan para pedagang sebagai pemohon. Pemerintah Kota Surakarta hanya menargetkan penjualan kios sebesar 2,8 milyar untuk kios yang tersisa, jadi dapat diestimasikan harga jual kios adalah sebagai berikut :
Target Penjualan Kios :Rp. 2.800.000.000,00 Kios yang diperuntukkan pedagang baru
: 43 unit. Estimasi harga per kios
: Rp. 65.116.279,00.
Berdasarkan pengamatan yang dilakukan dan juga informasi yag diperoleh dari berbagai pihak yang terkait seperti : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta, pedagang dan masyarakat, peneliti mengasumsikan 43 kios ini akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada tabel dan grafik berikut :
Tabel 4.13 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta
Tahun Penjualan Kios Prosentase (%) Prosentase Komulatif
Sumber : Data diolah, 2010.
Grafik 4.1 Estimasi Penjualan Kios Pasar Gading Surakarta
Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-3 (2011) akan terdapat beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa hal, yang pertama diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame di sekitar Pasar Gading seiring dengan letaknya yang strategis.
Kemudian yang kedua adanya kenaikan pendapatan retribusi pasar karena rencananya pada tahun 2010 Pemerintah Kota Surakarta akan mengeluarkan peraturan daerah baru mengenai tarif retribusi pasar. Berdasarkan target dan realisasi pendapatan Pasar Gading pada tahun 2009 maka dapat diasumsikan bahwa tarif retribusi pasar yang baru akan naik sebesar 70 persen dari tarif retribusi pasar yang lama.
Yang ketiga adanya kenaikan jumlah pedagang dan pengunjung seiring dengan tujuan direvitalisasinya pasar ini agar dapat menjadi tempat tujuan wisata sehingga pendapatan parkir dan lavatory juga meningkat. Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi parkir dan lavatory akan naik 50 persen.
Berdasarkan hasil pengamatan yang dilakukan peneliti di Pasar Gading Surakarata maka dapat diestimasikan pendapatan pasar yang berasal dari retribusi dan pajak seperti di bawah ini :
1) Pendapatan Parkir Mobil Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi :
Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 28 mobil yang parkir. Pendapatan parkir mobil per tahun :
Rp.1000 × 28 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.10.080.000,00 Mulai tahun ke-3 :
Asumsi : Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 42 mobil yang parkir. Pendapatan parkir mobil per tahun :
Rp.1000 × 42 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.15.120.000,00
2) Pendapatan Parkir Sepeda Motor Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00. Dalam satu hari terdapat 210 sepeda motor yang parkir. Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :
Rp.500 × 210 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.37.800.000,00 Mulai tahun ke-3 : Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00. Dalam satu hari terdapat 315 sepeda motor yang parkir. Pendapatan parkir sepeda motor per tahun :
Rp.500 × 315 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp.56.700.000,00
3) Pendapatan Parkir Sepeda Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00. Dalam satu hari terdapat 50 sepeda yang parkir.
Pendapatan parkir sepeda per tahun : Rp. 300 × 50 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 5.400.000,00. Mulai tahun ke-3 : Asumsi :
Harga tiket parkir tiap sepeda Rp. 300,00. Dalam satu hari terdapat 75 sepeda yang parkir. Pendapatan parkir sepeda per tahun :
Rp. 300 × 75 kali × 30 hari × 12 bulan = Rp. 8.100.000,00. Jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir pada tahun ke-1 dan ke-2 adalah Rp. 53.280.000,00. Sedangkan jumlah total pendapatan pasar yang diperoleh dari retribusi parkir mulai tahun ke-3 adalah Rp. 79.920.000,00.
4) Pendapatan Retribusi atau Karcis Plataran atau Oprokan Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta diketahui bahwa tarif retribusi tiap meja plataran adalah Rp. 250,00. Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah plataran yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi plataran ini yang dapat dilihat pada tabel 4.14 sebagai berikut :
Tabel 4.14 Estimasi Pendapatan Retribusi Oprokan
Retribusi yang Telah retribusi Retribusi
Plataran
Tarif
per Retribusi Tahun Ditempati tiap meja per hari
bulan per tahun
: Data diolah, 2010. Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi plataran sebesar 2 persen.
5) Pendapatan Retribusi Los Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta
diketahui bahwa tarif retribusi los tiap m 2 adalah Rp. 175,00 dengan rincian sebagai berikut :
a) Retribusi keamanan = Rp. 115,00.
b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 15,00.
c) Biaya Listrik = Rp. 45,00. Selain itu berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah los yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi los ini yang dapat dilihat pada tabel di bawah :
Tabel 4.15 Estimasi Pendapatan Retribusi Los
Los yang Ukuran
Retribusi Telah
Tarif
tiap los retribusi Retribusi
per Retribusi
2 Tahun 2 Ditempati (m ) /m per hari
bulan per tahun
: Data diolah, 2010. Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi los sebesar 2 persen.
6) Pendapatan Retribusi Kios Berdasarkan interview dengan Pengelola Pasar Gading Surakarta diketahui bahwa tarif retribusi kios tiap kios adalah Rp. 1.215,00,
jadi tiap m 2 adalah sebesar Rp. 135,00 dengan rincian :
a) Retribusi keamanan = Rp. 675,00.
b) Retribusi kebersihan dan keindahan (RKK) = Rp. 90,00.
c) Biaya Listrik = Rp. 450,00. Selain itu, berdasarkan realisasi pendapatan Pasar Gading tahun 2009 dapat diestimasikan jumlah kios yang sudah ditempati oleh para pedagang serta pendapatan yang dapat diperoleh setiap tahunnya dari pemungutan retribusi kios ini yang dapat dilihat pada tabel 4.16 sebagai berikut :
Tabel 4.16 Estimasi Pendapatan Retribusi Kios
Kios yang Ukuran
Retribusi Telah
Tarif
tiap kios retribusi Retribusi
per Retribusi
2 Tahun 2 Ditempati (m ) /m per hari
bulan per tahun
: Data diolah, 2010. Sesuai dengan UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pada pasal 155 ayat 1 tercantum bahwa “Tarif retribusi ditinjau paling lama 3 tahun sekali”. Maka diasumsikan setiap 3 tahun sekali akan terdapat kenaikan tarif retribusi kios sebesar 2 persen.
7) Pendapatan Pengelolaan Kamar Mandi atau Lavatory Tahun ke-1 (2009) dan ke-2 (2010) : Asumsi :
Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00. Dalam satu hari terdapat 160 orang yang menggunakan kamar mandi. Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :
160 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 57.600.000,00. Mulai tahun ke-3 : Asumsi :
Retribusi penggunaan kamar mandi Rp 1.000,00.
Dalam satu hari terdapat 240 orang yang menggunakan kamar mandi. Pendapatan pengelolaan kamar mandi per tahun :
240 × Rp. 1.000 × 30 hari × 12 bulan = Rp. 86.400.000,00.
8) Pendapatan Pajak Reklame Karena letak Pasar Gading yang strategis, maka diperkirakan akan terdapat beberapa titik reklame mulai tahun ke-3 yaitu pada tahun 2011. Menurut Keputusan Walikota Surakarta Nomor 4 Tahun 2001 tentang Perubahan Keputusan Walikota No. 03/DRT/1999 tentang Pedoman Pelaksanaan Reklame, pada pasal
23 disebutkan bahwa “Khusus untuk reklame non board (baliho, banner, dsb) diperhitungkan dari Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Reklame tanpa dengan mempertimbangkan Nilai Strategis”. Cara menghitung besarnya pajak reklame :
a) Tarif pajak reklame = 20% dari nilai sewa.
b) Pajak reklame = tarif × nilai sewa.
c) Nilai sewa = NJOP reklame + nilai strategis. Asumsi :
a) Terdapat 3 titik reklame di luar bangunan Pasar Gading Surakarta.
b) Biaya pembuatan baliho/m 2 = Rp. 750.000,00.
c) Ukuran setiap baliho adalah 1 m × 2 m = 2 m 2 , jadi biaya pembuatan/baliho adalah = 2 × Rp. 750.000 = Rp.
d) Biaya pemeliharaan = Rp. 20.000,00/bulan.
e) Lama pemasangan = 3 bulan.
f) Jenis reklame = Non Board (baliho).
g) NJOP per reklame : Rp. 1.500.000 + (3 × Rp. 20.000) = Rp 1.560.000,00.
h) Pajak per reklame = 20% × Rp. 1.560.000 = Rp. 312.000,00.
i) Setiap titik reklame dapat digunakan 4 reklame (12 bulan : 3 bulan) dalam 1 tahun.
j) Jadi untuk 3 titik relame dapat digunakan 12 reklame (3 titik ×
4 reklame) dalam 1 tahun. k) Pendapatan reklame Pasar Gading per tahun adalah :
12 reklame × Rp. 312.000 = Rp. 3.744.000,00.
Total pendapatan pasar tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:
Tabel 4.17 Perhitungan Benefit
Pajak Tahun
Reklame Total Benefit
: Data diolah, 2010.
c. Estimasi Biaya Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji pegawai dan biaya pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bangunan yang terbuat dari besi.
1) Biaya listrik Pengeluaran biaya listrik tahun 2009 untuk Pasar Gading Surakarta dapat dilihat pada tabel 4.18 di bawah ini.
Tabel 4.18 Tagihan Listrik Pasar Gading Surakarta Tahun 2009
No. Bulan
Daya (VA)
Tagihan (Rp)
Sumber : Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta Berdasarkan data yang diperoleh di atas maka dapat diperkirakan untuk dapat beroperasi dengan baik, Pasar Gading memerlukan biaya sekitar Rp. 25.828.680,00 setiap tahunnya, dengan kapasitas listrik sebesar 16.500 VA.
2) Biaya gaji
a) 6 Cleaning Service, Rp. 40.590.000,00/tahun (Interview dengan Dinas Pengelolaan Pasar Kota Surakarta). Gaji tiap cleaning service/bulan = Rp. 563.750,00.
b) 2 Keamanan dan ketertiban, @ Rp. 575.000,00/bulan. Gaji 1 tahun = 2 × Rp. 575.000,00 × 12 = Rp. 13.800.000,00.
c) 3 Administrasi, @ Rp. 600.000,00/bulan. Gaji 1 tahun = 3 × Rp. 600.000,00 × 12 = Rp. 21.600.000,00.
Total biaya gaji yang dikeluarkan untuk pegawai outsorching yang
diperlukan Pasar Gading Surakarta adalah sekitar Rp. 75.990.000,00.
3) Biaya pengelolaan sampah dan kebersihan Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat kebersihan Pasar Gading pada tahun 2009.
Tabel 4.19 Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Gading Surakarta Tahun 2009
No. Keterangan Unit Harga per unit Jumlah harga
1. Sepatu boot
2. Keranjang besar
3. Keranjang kecil
4. Sapu lidi
5. Sapu rayung
7. Alat pel
Sumber : Data diolah, 2010. Biaya pembelian untuk alat-alat kebersihan di atas dianggarkan setiap 3 tahun sekali, sedangkan untuk pembelian troli dianggarkan setiap 5 tahun sekali.
4) Biaya pemeliharaan bangunan Biaya pemeliharaan bangunan fisik pasar dianggarkan setiap 5 tahun sekali sebesar Rp. 5.000.000,00. Total biaya operasional tersebut dapat dilihat pada tabel berikut ini:
Tabel 4.20 Perhitungan Cost
Ganti Tahun
Besi Total Cost
: Data diolah, 2010.
2. Kriteria Investasi
Beberapa analisis pokok yang dapat digunakan sebagai alat bantu untuk menilai kelayakan investasi proyek yang sudah berjalan. Beberapa analisis pokok tersebut adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Periods.
a. Net Present Value (NPV). Merupakan selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent-valuekan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0) maka proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤
0) maka proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa sumber-sumber yang seyogianya dipakai untuk proyek tersebut sebaiknya dialokasikan pada penggunaan lain yang lebih menguntungkan.
Perhitungan NPV dari Proyek Revitalisasi Pasar Gading Surakarta ini dilakukan dengan mencari selisih antara present value dari benefit dan cost pada discount factor 12 %.