KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) INDEN DALAM PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI ISLAM SKRIPSI Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat guna Memperoleh Gelar Sarjana dalam Hukum Islam

  

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) INDEN DALAM

PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI ISLAM

SKRIPSI

  

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat

guna Memperoleh Gelar Sarjana dalam Hukum Islam

Oleh :

KHUROTUL AENI ELIYAH

  

NIM. 21413002

FAKULTAS SYARI’AH

JURUSAN HUKUM EKONOMI SYARI’AH

  

INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI (IAIN) SALATIGA

2018

  

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) INDEN DALAM

PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI ISLAM

SKRIPSI

  

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat

guna Memperoleh Gelar Sarjana dalam Hukum Islam

Oleh :

KHUROTUL AENI ELIYAH

  

NIM. 21413002

FAKULTAS SYARI’AH

JURUSAN HUKUM EKONOMI SYARI’AH

  

INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI (IAIN) SALATIGA

2018

  

MOTTO

“Belajarlah dari masa lalu, hiduplah untuk hari ini, dan berharaplah untuk

masa depan. Yang paling penting, jangan berhenti bertanya”

  

(Albert Einstein)

“Sesungguhnya kesulitan itu selalu disertai dengan kemudahan. Maka

apabila kamu telah selesai dari suatu urusan, kerjakanlah dengan sungguh-

sungguh urusan yang lain dan hanya kepada Tuhanlah hendaknya kamu

berharap.”

(QS Al-Insyiroh : 6-8)

  

PERSEMBAHAN

  Skripsi ini dipersembahkan untuk: 1.

  Kedua orang tuaku tercinta sebagai motivator terbesar dalam hidupku yang tak mengenal lelah dan mendoakan aku serta menyayangiku, terima kasih atas semua pengorbanan, keringat dan kesabaran mengantarkanku sampai kini.

2. Adikku tercinta dan keluarga besar LKSA Aisyiyah Tuntang yang telah memberikan dukungan moril maupun materiil.

  3. Bapak M. Yusuf Khumaini, S.HI.,M.H. selaku Dosen Pembimbing yang selalu memberikan saran, pengarahan, dan masukan sehingga skripsi dapat selesai dengan maksimal sesuai dengan yang diharapkan.

  4. Sahabat – sahabat seperjuangan Hukum Ekonomi Syari‟ah angkatan 2013 yang selalu memberikan warna dalam menempuh pemndidikan di IAIN Salatiga.

KATA PENGANTAR

  Rasa syukur yang dalam kami sampaikan kehadirat Allah SWT, karena berkat rahmat-Nya Penulisan Skripsi ini dapat kami selesaikan sesuai dengan yang diharapkan. Kami juga bersyukur atas rizki dan kesehatan yang telah diberikan oleh-Nya sehingga kami dapat menyusun Penulisan Skripsi ini.

  Sholawat dan salam selalu penulis sanjungkan kepasa Nabi, Kekasih, Spirit Perubahan, Rasulullah Muhammad SAW beserta segenap keluarga dan para sahabat- sahabatnya, syafa‟at beliau sangat penulis nantikan di hari pembalasan nanti.

  Penulisan Skripsi ini disusun untuk diajukan sebagai salah satu persyaratan guna memperoleh gelar Sarjana Hukum (S.H), Fakultas Syari‟ah, Jurusan S1 Hukum Ekonomi Syari‟ah yang berjudul : “Peran OJK dalam KPRS Inden Menurut Fatwa DSN-MUI NO:1Ol/DSN-MUIIX/2016 Tentang Akad Al- Ijarah Al-Ma Ushufah Fi Al-Dzimmah

  “. Penulis mengakui bahwa dalam menyusun Penulisan Skripsi ini tidak dapat diselesaikan tanpa adanya bantuan dari berbagai pihak. Karena itulah penulis mengucapkan penghargaan yang setinggi-tingginya, ungkapan terima kasih kadang tak bisa mewakili kata-kata, namun perlu kiranya penulis mengucapkan teri kasih kepada : 1.

  Bapak Dr. Rahmat Hariyadi, M.Pd, selaku Rektor IAIN Salatiga.

2. Ibu Dra. Siti Zumrotun, M.Ag, selaku Dekan Fakultas Syari‟ah di IAIN

  Salatiga

  3. Ibu Evi Ariyani, M. H, selaku Ketua Jurusan Hukum Ekonomi Syari‟ah IAIN Salatiga.

  4. Bapak M. Yusuf Khumaini, S.HI.,M.H. Selaku dosen pembimbing yang selalu memberikan saran pengarahan dan masukan berkaitan dengan penulisan sekripsi sehingga dapat selesai dengan maksimal sesuai dengan yang diharapkan.

  5. Ibu Nova selaku Narasumber OJK Solo yang telah berkenan memberikan izin wawancara di OJK Solo serta memberikan informasi berkaitan penulisan skripsi.

  6. Ibu Luthfiana Zahriani, M. H, selaku Kepala Lab. Fakultas Syari‟ah IAIN Salatiga yang memberikan pemahaman, arahan dalam penulisan sekripsi, sehingga penulisan sekripsi ini bisa saya selesaikan.

  7. Bapak dan Ibu Dosen selaku staf pengajar dan seluruh staf administrasi Fakultas Syari‟ah yang tidak bisa kami sebut satu persatu yang selalu memberikan ilmunya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini tanpa halangan apapun.

  8. Kedua orang tuaku tercinta, yang selalu mendo‟akan dan memberikan dorongan kasih sayang serta semangat kepada penulis selama ini.

  9. Kel. Ibu Endang Wiratni, Kel. Ibu Alimah, Ibu-ibu Pengurus LKSA Panti Asuhan Putri „Aisyiyah Tuntang dan teman-teman, serta adik-adik seperjuangan terima kasih atas dukungan, inspirasi dan do‟a untuk penulis sehingga skripsi ini dapat selesai.

  10. Sahabat-sahabatku mbak yuliana, mbak dini, mbak rukayatun, mbak kanti, dek janah yang senantiasa memberikan dukungan dalam menyelesaikan skripsi ini.

  11. Teman-teman Jurusan S1 Hukum Ekonomi Syari‟ah angkatan 2013 di IAIN Salatiga.

  12. Serta semua pihak yang telah ikut serta dalam penyusunan skripsi ini, yang tidak mungkin disebutkan satu persatu.

  Semoga Allah SWT membalas semua amal kebaikan mereka dengan balasan yang lebih dari yang mereka berikan kepada penulis, agar pula senantiasa mendapatkan maghfiroh, dan dilingkupi rahmat dan cita-Nya. Amin.

  Penulis menyadari sepenuhnya, bahwa penulisan ini masih jauh dari sempurna, baik dari segi metodologi, penggunaan bahasa, isi, maupun analisanya.

  Semoga skripsi ini bermanfaat untuk penulis pada khususnya dan bagi pembaca pada umumnya.

  Salatiga, 16 November 2017 Penulis.

  

ABSTRAK

  Eliyah, Khurotul Aeni. 2017. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Inden Dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam.

  Sekripsi. Fakultas Syari‟ah. Jurusan Hukum Ekonomi Syari‟ah. Institut Agama Islam Negeri Salatiga. Pembimbing: M. Yusuf Khumaini, S.HI.,M.H.

  

Kata Kunci: KPR Inden, Hukum Ekonomi Syari’ah, Fatwa Al Ijrah Al

Maushufah Fi Al Dzimmah.

  Islam tidak memperbolehkan adanya kemudharatan barang gharar, dalam pelaksanaan pembelian, pemesanan atau dalam bentuk transaksi apapun. Islam menganjurkan adanya kejelasan dalam bertransaksi baik itu pembelian ataupun pemesanan dengan tujuan agar tidak terjadi adanya pihak

• – pihak yang dirugikan. KPR Inden merupakan bentuk transaksi yang mana objeknya belum jelas, barang dengan pembelian rumah yang cara pemesanan dan pembayarannya dengan cara
• – cicilan. Produk ini merupakan salah satu produk yang ditawarkan oleh Bank bank di Indonesia untuk membiayai pembelian kredit pemilikan rumah dengan sistim Inden, dengan ketentuan dan spesifikasi yang berlaku.

  Fokus penelitian ini dilakukan untuk mengetahui kelebihan dan kekurangan KPR Inden dan untuk mengetahui bagaimana KPR Inden dalam perspektif hukum ekonomi islam.

  Jenis penelitian ini adalah penelitian studi pustaka (library research), yang bertujuan untuk menganalisis mengenai KPR Inden dan fatwa DSN MUI dalam Hukum Ekonomi Islam yaitu dengan reduksi data, penyajian data, analisa data dan penarikan kesimpulan. Penelitian skripsi ini menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati yang kemudian dituangkan ke dalam analisis skripsi ini. Metode penelitian ini bersifat penelitian hukum normatif atau penulisan kepustakaan dengan menggunakan pendekatan fatwa dan perundang-undangan, terutama untuk mengkaji peraturan yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah Inden (KPR Inden).

  Hasil penelitian yang diperoleh, penulis menyimpulkan bahwa kelebihan dan kekuarangan dari KPR inden yaitu mendapatkan harga perdana dan pengguna dapat memesan harga yang relatif murah, dapat memilih lokasi sesuai yang diinginkan, jika pembeli tidak selektif dalam memilih developer maka besar kemungkinan mendapatkan developer nakal karena rentan dengan penipuan. KPR inden telah dilaksanakan di masyarakat yang disediakan oleh Bank-bank di Indonesia yang memiliki aturan dan ketetapan yang berlaku. Islam juga memperbolehkan sewa inden dengan fatwa yang telah ditetapkan oleh DSN MUI. Fatwa al-ijarah al-maushufah fi al-dzimmah dikeluarkan oleh DSN MUI untuk melandasi KPR inden karena ketentuannya dianggap cocok, diantaranya harus sesuai dengan jelas dan terukur spesifikasinya, dapat diserah terimakan baik secara hakiki maupun secara hukum, dan sesuai prinsip syariah.

  DAFTAR ISI

HALAMAN COVER .............................................................................. i

NOTA PEMBIMBING ............................................................................ ii

PENGESAHAN SKRIPSI ...................................................................... iii

PERNYATAAN KEASLIAN .................................................................. iv

MOTTO ................................................................................................... v

PERSEMBAHAN .................................................................................... vi

KATA PENGANTAR .............................................................................. vii

ABSTRAK ................................................................................................ x

DAFTAR ISI ............................................................................................ xi

  BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ................................................................ 1 B. Rumusan Masalah ......................................................................... 5 C. Tujuan Penleitian ........................................................................... 5 D. Manfaat Penelitian ......................................................................... 6 E. Penegasan Istilah ............................................................................ 7 F. Tinjauan Pustaka ........................................................................... 9 G. Metode Penelitian .......................................................................... 10 H. Sistematika Penulisan .................................................................... 14 BAB II GAMBARAN UMUM TENTANG KPR INDEN A. Pengertian KPR Inden .................................................................... 16 B. Jenis – jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Inden ...................... 19 C. Landasan Hukum KPR Inden......................................................... 19 D. Jenis – jenis Pembiayaan KPR Inden ............................................. 20 E. Syarat dan Ketentuannya dalam Melakukan pembayaran KPR Inden ..................................................................................... 22 F. KPR Inden dalam Perspektif Hukum Positif ................................. 23 G. Keunggulan Membeli Rumah Inden .............................................. 24

  H.

  Kelemahan KPR Inden ................................................................... 25 I. Tahap pengajuan KPR Inden ........................................................ 25

  BAB III GAMBARAN UMUM MENGENAI AKAD AL IJARAH AL MAUSHUFAH FI AL DZIMMAH A. Pengertian Mengenai akad Al Ijarah Al Maushufah Fi Al Dzimmah ............................................................................... 28 1. Pengertian Umum Tentang Al Ijarah ..................................... 28 2. Pengertian Umum Tentang Al Ijarah Al Maushufah Fi al dzimmah ........................................................................... 35 B. Pengertian Umum Tentang As Salam ............................................ 41 BAB IV ANALISIS KPR INDEN DALAM PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI A. Analisis Kelebihan dan Kekurangan KPR Inden ........................... 46 B. KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam .... 53 Analisis BAB V PENUTUP A. Kesimpulan .................................................................................... 82 B. Saran ............................................................................................... 83

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................... 85

LAMPIRAN-LAMPIRAN

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Kebutuhan utama setiap manusia adalah sandang, pangan, papan. Dalam memenuhi kebutuhan sandang dan pangan manusia bisa

  mendapatkannya dalam keseharian dari hasil pekerjaannya. Tetapi dalam hal papan atau kebutuhan rumah, manusia harus berusaha untuk menabung jika ingin mendapatkannya, tidak serta merta bisa mendapatkan rumah yang diidamkan. Karena untuk mendapatkan rumah yang diidamkan seseorang harus rela menyisihkan uang hasil pekerjaanya untuk menabung demi mendapatkan sebuah rumah.

  Dewasa ini rumah adalah kebutuhan pokok yang paling didambakan di kalangan manusia. Rumah adalah tempat tinggal dimana didalamnya ada kehidupan dan ada sosialisasi antar penghuninya, yang mampu memberikan rasa aman dan nyaman ketika tinggal di dalamnya.

  Manusia mempunyai kemampuan dan kecukupan yang berbeda dalam memenuhi kebutuhannya, maka dalam pembelian rumah bermacam-macam dalam pelaksanaan pembeliannya. Namun, tidak sedikit masyarakat yang membeli rumah dengan cara cicilan dengan jangka waktu tertentu.

  Pembayaran secara cicilan lebih meringankan pembeli dibandingkan dengan pembayaran tunai. Kebutuhan akan rumah membuat perusahaan perbankan serius untuk menggarap dan membuat produk bank tersebut. Pembiayaan

  KPR (Kredit Pemilikan Rumah) muncul karena adanya permintaan masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan rumah secara cicilan. Awalnya produk ini dikelola oleh bank konvensional, tetapi beberapa masyarakat menginginkan sebuah produk pembiayaan rumah yang sesuai dengan prinsip syariah (Jogiyanto, 2005: 61).

  Dalam perkembangan dunia perbankan terus mengalami kemajuan yang sangat signifikan, dan dengan berdirinya Bank Muamalat Indonesia tahun 1992, berdasarkan UU perbankan no. 7 tahun 1992 dan PP RI no. 72 tahun 1992 tentang bank berdasarkan prinsip bagi hasil yang kemudian dijabarkan dalam Surat edaran BI No.25/4/BPPP tanggal 29 Februari 1993 mengenai industi perkembangan perbankan syariah dari aspirasi masyarakat Indonesia yang mayoritas muslim maka dunia perbankan terus tumbuh dan berkembang dengan catatan prestasi yang sangat menggembirakan (Sugiawati, 2009: 45).

  Lembaga Keuangan Syariah (LKS) mempunyai kedudukan sangat penting sebagai lembaga ekonomi Islam berbasis syariah di tengah proses pembangunan Nasional. Maka hadirlah produk pembiayaan rumah dengan prinsip syariah, yang dikenal dengan KPRS (Kredit Pemilikan Rumah Syariah). Dengan berdirinya Lembaga Keuangan Syariah (LKS) merupakan implementasi dari pemahaman umat muslim di Indonesia terhadap prinsip- prinsip muamalah dalam prinsip hukum ekonomi islam yang selanjutnya syariah bank dan non-bank (Sudarsono, 2012: 15). Kemudian, dari Lembaga Keuangan Syariah (LKS) tersebut, DSN-MUI mengeluarkan fatwanya yaitu

  

Al-Ijarah Al-Maushufah Fi Al-Dzimmah . Akad tersebut berasal dari dua unsur

  yaitu akad ijarah dan akad salam, akad tersebut melandasi Kredit Pemilikan Rumah secara Inden (KPR-Inden).

  Dewan Syari‟ah Nasional (DSN MUI) menjelaskan bahwa, Al-Ijarah

  

al-Maushufah fi al-Dzimmah adalah akad sewa-menyewa atas manfaat suatu

  barang (

  manfaat „ain) dan/atau jasa („amal) yang pada saat akad hanya

  disebutkan sifat-sifat dan spesifikasinya (kuantitas dan kualitas). Manfaat barang dan pekerjaan dalam akad ini, harus diketahui dengan jelas dan terukur spesifikasinya supaya terhindar dari perselisihan dan sengketa (al-

  niza‟),

  dapat diserahterimakan, baik secara hakiki maupun secara hukum, disepakati waktu penyerahan dan masa ijarahnya, dan sesuai dengan prinsip syariah.

  Dalam melakukan transaksi al-ijarah al-maushufah fi al-dzimmah yang perlu diperhatikan terkait ketentuan barang sewa.

  QS. al- Baqarah : 233:                                                       

                    

  “Para ibu hendaklah menyusukan anak-anaknya selama dua tahun penuh, yaitu bagi yang ingin menyempurnakan penyusuan. dan kewajiban ayah memberi makan dan Pakaian kepada para ibu dengan cara ma'ruf. seseorang tidak dibebani melainkan menurut kadar kesanggupannya. janganlah seorang ibu menderita kesengsaraan Karena anaknya dan seorang ayah Karena anaknya, dan warispun berkewajiban demikian. apabila keduanya ingin menyapih (sebelum dua tahun) dengan kerelaan keduanya dan permusyawaratan, Maka tidak ada dosa atas keduanya. dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, Maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. bertakwalah kamu kepada Allah dan Ketahuilah bahwa Allah Maha melihat apa yang kamu kerjakan”.

  Menurut AI-Ma'ayiral-Syar'iyyah bahwa, Akad al-Ijarah al-Maushufah

  

fi al-Dzimmah boleh dilakukan dengan kriteria, barang sewa dapat terukur

  meskipun obyek tersebut belum menjadi milik pemberi sewa (pada saat ijab- qabul dilakukan), waktu penyerahan barang sewa disepakati pada saat akad, barang sewa tersebut harus diyakini dapat menjadi milik pemberi sewa baik dengan cara memperolehnya dari pihak lain maupun membuatnya sendiri, tidak disyaratkan pembayan ujrah didahulukan (dilakukan pada saat akad) selama ijab-qabul yang dilakukan tidak menggunakan kata salam atau salaf, apabila barang sewa diterima penyewa tidak sesuai dengan kriteria yang disepakati, pihak penyewa berhak menolak dan meminta gantinya yang sesuai dengan kriteria yang disepakati pada saat akad (Fatwa DSN-MUI NO:1Ol/DSN-MUIIX/2016).

  Menurut Badr al-Hasan al-Qasimi dalam al-Ijarah al-Maushufah fi al-

  Dzimmah menjelaskan sebagai berikut: “Adapun al-Ijarah al-Maushufah fi al-Dzimmah bersifat ke depan (forward ijarah), boleh dilakukan dengan

  syarat kriteria obyeknya dapat digambarkan secara terukur dan diserahkan pada waktu tertentu sesuai kesepakatan saat akad ”. (Fatwa DSN-MUI

  NO:1Ol/DSN-MUIIX/2016). Rumah merupakan kebutuhan pokok manusia, sebagaimana halnya makanan dan pakaian. Rumah memiliki arti penting bagi sebuah keluarga. Maka tidak heran apabila permintaan masyarakat akan rumah tiap tahun terus bertambah. Walaupun produk Ijarah Maushufah fi al-

  Dhimmah baru saja diaplikasikan dalam produk perbankan Islam. Namun

  akad Ijarah al maushufah fi dhimmah sudah mampu melandasi dan digunakan secara meluas di masyarakat dan sampai saat ini masih digandrungi oleh masyarakat. Berdasarkan latar belakang diatas, maka penulis tertarik membahas

  “KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR) INDEN DALAM PERSPEKTIF HUKUM EKONOMI ISLAM ”.

B. Rumusan Masalah

  Berdasarkan penulisan latar belakang diatas maka dapat dirumuskan suatu pokok permasalahan yaitu :

1. Bagaimana Kelebihan dan Kekurangan KPR Inden? 2.

  Bagaimana KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam?

C. Tujuan penelitian

  Berdasarkan fokus penelitian yang telah teruraikan, maka tujuan dari penulisan ini yaitu sebagai berikut :

  1. Untuk mengetahui Kelebihan dan Kekurangan KPR Inden.

  2. Untuk mengetahui KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam.

D. Manfaat Penelitian

  Selain memiliki tujuan, penelitian ini memiliki manfaat. Manfaat yang dapat diambil dari penelitian ini adalah :

  1. Bagi Perusahaan Penelitian ini diharapkan mampu memberikan pandangan positif bagi perusahaan, sehingga dapat dijadikan pertimbangan untuk menyempurnakan pelayanan yang baik bagi nasabah terutama pada KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam dalam melandasi KPR Inden.

  2. Bagi peneliti a.

  Laporan ini berguna untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Strata 1 (S1) dan untuk memenuhi persyaratan kelulusan di Institut Agama Islam Negeri (IAIN) Salatiga.

  b.

  Menambah ilmu pengetahuan dan mengetahui selama penelitian dilaksanakan dan sebagai referensi penelitian berikutnya dalam Islam.

3. Bagi Instansi

  Penelitian ini diharapkan mampu memberikan referensi bagi peneliti lain yang sejenis dimasa mendatang, sehingga dapat memperbaiki keterbatasan dan kelemahan yang ada pada penulisan skripsi ini, dalam melakukan penelitian KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam.

E. Penegasan Istilah

  Penulisan bahwa judul skripsi adalah KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam. Untuk menghindari kesalahpahaman, maka penulis mengemukakan judul skripsi ini sebagai berikurt :

1. KPR Inden

  KPR inden adalah transaksi jual beli dengan sewa pesanan, dimana pihak pembeli memesan suatu barang kepada pihak penjual untuk dibuatkan rumah baginya, dan bank sebagai penjual menyediakan fasilitas KPR Inden kepada nasabah atas pengadaan rumah yang dipesan oleh nasabah dengan cara bank membeli tanah dan rumah dari pengembang untuk kepentingan atas pesanan nasabah dan selanjutnya bank menjual rumah pesanan tersebut kepada nasabah sehingga bank mempunyai hak tagih kepada nasabah, yang akan dibayar oleh nasabah secara angsuran atau sekaligus pada saat jatuh tempo pembayaran.

  2. Akad Akad adalah pertalian antara ijab dan qabul yang di benarkan oleh syara‟ yang menimbulkan akibat hukum terhadap objeknya (Dewi, 2006:

  47). Sedangkan akad menurut Anwar (2010: 68) yaitu pertemuan ijab dan qabul sebagai pernyataan kehendak dua pihak atau lebih untuk melahirkan suatu akibat hukum pada objeknya.

  Dalam skripsi ini dilakukan karena adanya antara si penyewa dan yang menyewakan melakukan suatu kesepakatan dalam melakukan akad

  Al Ijarah Al Ma Ushufah Fi Al Dzimmah.

  3. Fatwa DSN-MUI Fatwa DSN-MUI merupakan perangkat aturan yang bersifat tidak mengikat dan tidak ada paksaan secara hukum bagi sasaran diterbitkannya fatwa untuk mematuhi ketentuan fatwa tersebut. Namun di sisi lain, fatwa Dewan Syariah Nasional-Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) mengikat, secara hukum setelah diserap dan ditransformasikan ke dalam perundang- undangan karena menjadi salah satu aspek hukum dalam pembuatan peraturan perundang-undangan. Jadi, secara tidak langsung fatwa Dewan Syariah Nasional-Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) menjadi suatu aturan yang mengikat dalam operasional lembaga keuangan syariah.

  Dalam skripsi ini fatwa DSN-MUI berkaitan erat dengan penelitian, karena fatwa DSN-MUI adalah landasan dari akad Al Ijarah Al Ma

4. Al ijarah al ma ushufah fi al dzimmah

  Akad al-Ijarah al-Maushufah fi al-Dzimmah adalah akad sewa- menyewa atas manfaat suatu barang ('ain) atau jasa ('amal) yang pada saat akad hanya disebutkan sifat-sifat, kuantitas dan kualitasnya (spesifikasi).

F. Tinjauan Pustaka

  Penelitian merupakan mata rantai dari penelitian sebelumnya, karena penelitian yang penulis teliti ini menganalisis mengenai

  “KPR Inden dalam

  Perspektif Hukum Ekonomi Islam ”. Beberapa penelitian terdahulu yang menjadi acuan dan perbandingan bagi penelitian ini antara lain yaitu :

  Skripsi karya Ratnaningrum mahasiswa UIN Sunan Kalijaga tahun 2009 dengan judul Penerapan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Syariah di Indonesia. Penelitian ini mengkaji mengenai akad, jangka waktu dan harga unitnya. Namun penelitian ini berfokus pada pelaksanaan produk Pembiayaan Pemilikan Rumah (PPR) Syariah.

  Buku Rachmat Firdaus dan Maya Ariyati yang berjudul Manajemen Perkreditan Bank Umum buku ini membahas tentang langkah-langkah kredit di Bank Umum. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam meminjam antara bank dan pihak lain. Kredit Sindikasi adalah kredit yang pembiayaan lainnya dengan pembagian dana, resiko dan pendapatan sesuai kepesertaan. Penjelasan kredit tersebut merupakan arti kredit berdasarkan pedoman akuntansi perkreditan.

  Ratri Widiastuti dalam penelitian skripsi dengan judul Tinjauan Hukum Islam Terhadap Praktek Sewa Menyewa Kamar Kost Di Kelurahan Baciro Kota Yogyakarta menyimpulkan bahwa temuan penelitian ini menunjukan bahwa kesepakatan yang terjadi antara penyewa dan pemilik kamar sewaan dilakukan secara lisan dan tertulis. Hal ini dilakukan sesuai dengan hukum Islam dengan memenuhi rukun dan syarat. Untuk penentuan harga dan jangka waktu sewa telah ditentukan berdasarkan berbagai fasilitas yang disediakan seperti fasilitas fisik dan non fisiknya. Sedangkan wanprestasi yang terdapat pada praktek sewa menyewa ini diselesaikan dengan suatu ganti-rugi yang sebelumnya disepakati oleh kedua belah pihak.

G. Metode Penelitian

  Metode memegang peran penting dalam mencapai suatu tujuan, termasuk juga metode dalam suatu penelitian. Metode penelitian yang dimaksud adalah cara-cara melaksanakan penelitian berdasarkan fakta-fakta atau gejala-gejala secara ilmiah (Kholid Narbukoi, dan Abu Achmadi, 2008: 13). Dalam menyusun skripsi ini, penyusun menggunakan penelitian sebagai berikut:

  1. Jenis penelitian sumber yang dapat memberikan informasi, dapat berupa hal, peristiwa, manusia, situasi yang diobservasi dan jenis penelitian yang digunakan adalah kepustakaan/ library reseach yaitu desain penelitian yang disusun dalam rangka memberikan gambaran secara sistematis tentang informasi ilmiah yang berasal dari subjek atau objek penelitian. Penelitian yang berfokus pada penjelasan sistematis dan analisis dari fakta yang diperoleh saat penelitian dilakukan mengenai kredit pembayaran rumah secara inden (Sanusi, 2012: 13). Jenis ini dimaksudkan untuk memperoleh gambaran yang baik, jelas, dan dapat memberikan data seteliti mungkin tentang objek yang diteliti.

2. Pendekatan penelitian

  Penelitian skripsi ini menggunakan pendekatan kualitatif, yaitu pendekatan yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis atau lisan dari orang-orang dan perilaku yang diamati yang tidak dituangkan ke dalam variabel atau hipotesis (Amirudin, 2004: 15).

  Penelitian kualitatif karena data-data yang dibutuhkan tidak kuantitatif. Metode penelitian ini bersifat penelitian hukum normatif atau penulisan kepustakaan dengan menggunakan pendekatan fatwa dan perundang- undangan, terutama untuk mengkaji peraturan yang berkaitan dengan kredit pemilikan rumah inden (KPR inden).

3. Sumber Data

  Sumber data penelitian adalah sumber dari mana data dapat diperoleh (Meleong, 2000: 114). Adapun sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah :

  a. Data Primer Data primer adalah data yang dikumpulkan oleh suatu badan dan diterbitkan oleh badan itu pula. Badan lain dapat memperolehnya bila memerlukannya (Djarwanto, 1993: 9). Dalam penelitian ini data primer terdiri dari KPR Inden dalam Perspektif Hukum Ekonomi Islam dan Fatwa DSN MUI No 101 Tahun 2016 tentang Akad Al Ijarah al Maushufah fi al Dzimmah (IMFD).

  Ketentuan Fatwa DSN MUI No 101 Tahun 2016 tentang Akad Al Ijarah al Maushufah fial Dzimmah (IMFD) diatur terkait ketentuan-ketentuan akad IMFD yaitu bahwa akad al-Ijarah al-

  Maushufah fi al-Dzimmah boleh dilakukan dengan mengikuti

  ketentuan dalam fatwa ini. Akad al-Ijarah al-Maushufah fi al-

  Dzimmah berlaku secara efektif dan menimbulkan akibat hukum,

  baik berupa akibat hukum khusus (tujuan akad) maupun akibat hukum umum, yaitu lahirnya hak dan kewajiban, sejak akad dilangsungkan.

  Dalam hal penulisan skripsi ini data primer didapatkan dan Nasional Majlis Ulama Indonesia. b. Data sekunder Data sekunder adalah data yang dilaporkan oleh suatu badan, sedang badan ini tidak langsung mengumpulkan sendiri melainkan diperoleh dari pihak lain yang telah mengumpulkan terlebih dahulu dan menerbitkannya (Djarwanto, 1993: 9).

  Dalam hal penulisan skripsi ini data sekunder yang digunakan berupa dokumen atau literature mengenai gambaran umum tentang KPR inden dan al ijarah al maushufah fi al dzimmah dengan informasi yang ada, serta berbagai sumber-sumber informasi lainnya yang berhubungan dengan penulisan skripsi ini.

  c. Metode Pengumpuan Data Penelitian ini merupakan penelitian kepustakaan atau Library

  Research, yaitu serangkaian kegiatan yang berkenaan dengan metode pengumpulan data pustaka (Mahmud, 2011: 107).

  Penelitian kepustakaan (library reseach) ialah penelitian yang menggunakan cara untuk mendapatkan data informasi dengan menempatkan fasilitas yang ada di perpus, seperti buku, jurnal, artikel, dokumen, catatan sejarah, atau kaitannya dengan hal ini.

  Sementara itu, kajian dalam penelitian ini yang dilakukan yaitu menganalisa tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Inden dan Fatwa DSN-MUI. Dalam hal tersebut dianggap sebagai sumber yang dilakukan dengan cara menelaah dan membandingkn sumber kepustakaan untuk memperoleh data yang bersifat teoritis. Disamping itu dengan menggunakan studi pustaka penulis dapat memperoleh informasi tentang teknik-teknik penelitian yang diharapkan, sehingga pekerjaan peneliti tidak merupakan duplikasi.

H. Sistematika Penulisan

  Sistematika penulisan ini terdiri dari lima bab yang akan berkaitan yang dapat dijelaskan sebagai berikut:

  1. Bagian awal terdiri dari halaman sampul, halaman judul, lembar pengesahan, halaman motto dan persembahan, kata pengantar, daftar isi, dan daftar lampiran.

2. Bagian inti terdiri dari :

  BAB I : Merupakan bab pendahuluan yang terdiri dari latar belakang masalah, rumusan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, kegunaan penelitian, penegasan istilah, metode penelitian, dan sistematika penulisan

  BAB II : Menjelaskan tentang kajian pustaka yang menjelaskan tentang pengertian, landasan atau dasar yang berkaitan dengan KPR Inden.

  BAB III : Menjelaskan konsep al ijarah, menjelaskan konsep as salam dan menjelaskan fatwa mengenai al ijarah al

  BAB IV : Menjelaskan bagaimana kelebihan dan kekurangan KPR Inden, menjelaskan bagaimana KPR Inden dalam perspektif hukum islam. BAB V : Menjelaskan bagian akhir penulisan yang mencakup kesimpulan dan saran dari penulis.

3. Bagian akhir terdiri dari daftar pustaka, lampiran-lampiran dan dokumentasi.

  

BAB II

GAMBARAN UMUM TENTANG KPR INDEN A. Pengertian KPR Inden Bank merupakan suatu lembaga keuangan yang mempunyai banyak

  aktivitas keuangan dimana salah satunya adalah melayani kegiatan kredit pemilikan rumah (KPR). Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yaitu kredit jangka panjang yang diberikan oleh lembaga keuangan kepada debiturnya untuk mendirikan atau memiliki rumah diatas sebuah lahan dengan jaminan kepemilikan atas rumah itu sendiri (Siregar, 2017: 10).

  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah. KPR merupakan salah satu alternatif cara untuk memiliki sebuah hunian rumah dengan cara kredit (Budiman, 2014: 59).

  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Pengertian kredit menurut Undang- Undang Perbankan Nomor 10 Tahun 1998 adalah :

  “penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bu nga”. Adapun dalam Pasal 1 angka 4 Naskah Perjanjian Kredit

  Bank Tabungan Negara dinyatakan bahwa Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah kredit yang diberikan oleh Bank kepada Debitur untuk digunakan membeli rumah dan/atau berikut tanah guna dimiliki dan dihuni atau digunakan sendiri. Johannes Ibrahim menyatakan bahwa

  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah salah satu bentuk kredit

  consumer yang dikenal pula deng

  an nama “housing loan” (pinjaman yang diberikan untuk pembelian rumah). Pemberian fasilitas ini ditujukan untuk konsumen yang membutuhkan rumah digunakan untuk kepentingan pribadi, keluarga atau rumah tangga, tetapi tidak ditujukan untuk kepentingan yang bersifat komersial dan tidak memiliki pertambahan nilai barang dan jasa dimasyarakat (Ibrahim, 2004: 70). Pengertian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menurut Bank Indonesia,

  “KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah

  ”. Kredit perumahan (KPR) merupakan salah satu jenis dari kredit konsumtif, yaitu fasilitas kredit untuk pembelian/pembangunan/renovasi rumah tinggal, rumah susun, ruko, rukan, apartemen, dan vila atau untuk pembelian kavling/tanah matang, atau untuk refinancing, dengan jaminan berupa objek yang dibiayai (Budiman, 2014: 69).

  Kesimpulan dari pengertian KPR di atas yaitu Kredit Pemilikan Rumah yang disediakan oleh pihak perbankan kepada para debitur dan kreditur yang hendak melakukan suatu perikatan kredit jual beli tempat tinggal dan merupakan salah satu produk dari lembaga perbankan yang memiliki fasilitas dalam pembelian dan pemilikan rumah dengan pembayaran secara cicilan atau tunai atas sebuah lahan dengan jaminan kepemilikan atas rumah dan lahan itu sendiri.

  Disebut inden karena barang dengan pembelian rumah yang belum jadi dengan cara pemesanan dan pembayaran dengan cara cicilan atau bisa disebut utang. Ini memang menarik dikalangan masyarakat, selain menguntungkan bagi pihak developer juga menarik bagi para kreditur karena dapat membeli barang dengan bisa memilah-milah barang yang akan dibeli meski barang itu belum jadi, dan memudahkan para pembeli dalam pembayarannya.

  KPR inden merupakan salah satu produk perbankan atas pembelian rumah yang ready stock atau indent. Rumah yang ready

  stock adalah rumah yang telah siap dibangun, siap huni dan telah

  terpasang instansi meteran listrik dan airnya, sedangkan rumah

  indent adalah rumah yang akan dibangun setelah ada pembelinya

  yang dikerjakan oleh kontraktor melalui perintah dari pengembang perumahan (selajutnya disebut developer). Rumah yang dapat dibeli atau dibiayai oleh bank secara KPR tidak hanya mencakup rumah tempat tinggal saja tetapi juga bisa berupa rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), apartemen, renovasi (rumah tempat tinggal, ruko, rukan, dan apartemen), dan konstruksi (untuk pembangunan rumah tempat tinggal, ruko,rukan) (Maryanto, 2011: 124). Barang pada produk KPR inden harus jelas ciri-cirinya dari barang yang dipesan dan barang tersebut harus dapat diakui sebagai utang karena pembayaran dilakukan secara cicilan atau setelah serah terima barang. Dalam pembelian harus menyebutkan spesifikasi barangnya apabila dalam pembelian terdapat cacat atau kesalahan dalam pemberian barang kepada nasabah tidak sesuai dengan spesifikasinya, bank dapat memberikan ketentuan buy buck atau membeli kembali seluruh barang atau bangunan yang dikerjakan oleh developer, dimana bank akan mengembalikan uang muka kepada nasabah tapi hanya sebagian kecil saja yang dapat bank kembalikan kepada nasabah (Anshori, 2007: 38).

  B. Jenis-jenis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Inden

  Menurut Bank Indonesia terdapat 2 (dua) jenis KPR yang dikenal di Indonesia dintaranya yaitu KPR Subsidi dan KPR non subsidi, yaitu : a.

  KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki.

  b.

  KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan

  (www.bi.go.id/id/iek/produk-jasa-perbankan/jenis/Document/KPRumah.pdf ).

  C. Syarat – syarat Mengajukan Pembelian KPR Inden

  Kredit Pemilikan Rumah (KPR) inden merupakan sebuah program KPR yang dapat digunakan konsumen untuk membeli rumah yang belum sepenuhnya selesai. Sebelum mengajukan KPR inden, ada yang harus perhatikan, yaitu :

  1. Pastikan asal-usul pengembang dan contoh proyeknya yang rampung dibangun. Jangan sampai uang inden yang sudah dibayarkan menimbulkan kerugian, atau tidak sesuai dengan keinginan atau tidak selesai sesuai target.

  2. Cek kembali dokumen atau surat resmi dari pengembang atau penjual rumah. Menghindari terjadinya penipuan. Gunakan jasa konsultan hukum untuk mengetahui dokumen tersebut asli dan tidak memiliki masalah hukum.

  3. Cari pengembang yang sudah lama menjalin kerja sama dengan pihak bank. Karena pengembang-pengembang tersebut pasti melalui proses yang ketat jika ingin bekerja sama dengan bank. Jadi reputasinyapun akan baik.

D. Sistem Transaksi KPR Inden 1.

  Dibuat perjanjian pemesanan yang ditandatangani oleh pengembang dan konsumen setelah konsumen sepakat mengenai tipe, lokasi, harga rumah, dan cara pembayaran.

  2. Dengan ditandatanganinya surat pemesanan, maka dibuat surat pengikatan jual beli yang ditandatangani oleh pengembang dan konsumen. Perjanjian pengikatan jual beli dapat dibuat secara akta Notaris maupun di bawah tangan. Alasan dilakukannya pengikatan jual beli karena rumah sebagai objek jual beliitur belum dapat diserahkan oleh pengembang kepada konsumen dan harga pembelian rumah belum sepenuhnya dibayar oleh konsumen kepada pemegang.

  3. Dengan terjadinya pengikatan jual beli antara pengembang dengan konsumen, maka konsumen diwajibkan untuk:

1. Membayar uang muka kepada pengembang (dalam hal pembelian 2.

  Membayar angsuran bertahap untuk pertama kali.

3. Pelunasan harga pembelian (dalam hal pembelian dengan tunai) (Sjahdeini, 1993: 66).

  E. Landasan Hukum KPR Inden

  Peraturan Bank Indonesia No.17/10/PBI/2015 tanggal 18 Juni 2015 tentang Rasio Loan to Value atau Rasio Financing to Value untuk Kredit atau Pembiayaan Properti dan Uang Muka untuk Kredit atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor Menetapkan bahwa Uang Jaminan yang selanjutnya disebut Deposit adalah uang yang harus diserahkan oleh nasabah kepada Bank dalam rangka kepemilikan properti yang dilakukan dengan akad Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT).

  Kemudian sekarang DSN-MUI mengeluarkan Fatwa baru pada akhir tahun 2016, DSN-MUI mengeluarkan Fatwanya Nomor 101/DSN- MUI/X/2016 mengenai produk baru yang dapat diterapkan oleh perbankan syariah yaitu fatwa mengenai akad al-ijarah al-maushufah fi al-dzimmah.

  Ditetapkannya fatwa mengenai al-ijarah al-maushufah fi al-dzimmah membuka peluang bagi perbankan syariah untuk memperluas pasarnya, karena dalam praktik bisnis banyak kebutuhan transaksi terhadap objek yang sedang/akan dibangun atau bisa disebut inden.

  F. Jenis - jenis pembiayaan KPR Inden

  Secara umum pembiayaan yang dapat dibiayai oleh KPR adalah pembiayaan rumah dengan status ready stock, inden, dan take over. sedangkan jenisnya tidak hanya rumah tinggal saja, tetapi bisa berupa ruko, rusun, dan apartemen, baik itu dilakukan secara individu maupun lembaga.

  Pembiayaan rumah dengan ready stock adalah pembiayaan rumah siap pakai atau sudah jadi sedangkan pembelian rumah dengan status inden adalah pembiayaan rumah dalam bentuk pesanan diatas lahan/kavling yang sudah dimiliki maupun yang belum dimiliki calon pembeli. Pembiayaan rumah take

  

over adalah pengambil alihan yang sedang berjalan dari satu pembeli ke

  pembeli lainnya (Huzaimah, 2017: 16). Jenis

• – jenisnya yaitu : 1.

  Pembelian rumah baru dari (developer atau perorangan).

  Pembelian rumah baru dari developer apabila dilihat dari fisik rumah dapat dibagi menjadi 2 macam: a.

  Bangunan rumah sudah jadi (ready stock) Apabila bangunan sudah jadi, sudah berdiri, jelas bank akan jauh lebih mudah untuk menilai fisik bangunan dan tidak sulit.

  b.

  Bangunan belum jadi masih berupa tanah (inden) Apabila bangunan belum jadi, maka developer harus mau menjalin kerjasama dengan bank terlebih dahulu, mengingat kemungkinan sertifikat masih bersifat induk. Hal ini sangat beresiko buat bank maupun penjual rumah (Maryanto, 2011: 24).

2. Pembelian Rumah Bekas (second)

  Untuk pembelian rumah bekas umumnya tidak benyak masalah. Hanya yang pasti jaminan harus bersih tidak dalam sengketa, tidak diblokir, harus sesuai dengan buku tanah yang ada di BPN (Badan Pertanahan Nasional), dan sesuai peruntukannya dan tanahnya ada akses jalan, tidak ada rencana-rencana pemerintah yang menyebabkan kerugian.

  3. Pembelian Apartemen Baru/Bekas Untuk pembelian apartemen, sangat berbeda dengan kondisi yang lainnya.

  Perbedaan yang sangat menyolok adalah mengenai kepemilikan tanahnya berup a “strata title”, dimana 1 petak tanah sama dimiliki oleh beberapa orang (karena bangunan bertingkat-tingkat).