Rencana Tata Guna Tanah

BAB III RENCANA TATA GUNA TANAH DI KAWASAN BANDAR UDARA

A. Rencana Tata Guna Tanah

Rencana tata guna tanah merupakan bentuk nyata pelaksanaan pasal 2, 14 dan 15 UUPA yang juga dijiwai undang-undang lain yang mengurus penggunaan tanah. Tujuan RTGT adalah untuk mengatur persediaan, peruntukan, penggunaan tanah agar memberi menfaat yang LOSS Lestari, Optimal, Serasi, Seimbang. Fungsi RTGT adalah bukan saja sebagai suatu prosedur penyediaan tanahm tetapi juga sebagai pengarahan kegiatan penggunaan tanah, jangka pendek maupun jangka panjang, sehubungan dengan rencana pembangunan. RTGT harus benar-benar menjabarkan kebijaksanaan pembangunan sehingga RTGT tersebut disusun setelah adanya penggarisan kebijaksanaan pembangunan. 1. Dasar-dasar Pemikiran Penyusunan RTGT Dasar-dasar pemikiran falsafah penyusunan RTGT adalah sebagai berikut : a. Penggunaan tanah bersifat dinamis sesuai dengan dinamika masyarakat yang menggunakan tanah. b. Didasari bahwa tanah yang menjadi objek perencanaan sebagian besar telah dilekati bermacam-macam hak berkaitan dengan pembebasan tanah. c. Didahului oleh kegiatan yang akan dilakukandikerjakan yakni melakukan survei baru kemudian alokasi tanahnya. Universitas Sumatera Utara d. Berdasarkan pola pikir bahwa ruang daratan identik dengan tanah Pasal 4 UUPA. 2. Penyusunan RTGT Penyusunan RTGT berpegang pada hal-hal berikut. a. Politik RTGT tidak boleh bertentangan dengan kebijaksanaan pembangunan, bahkan harus sedemikian rupa sehingga pembangunan berjalan sesuai dengan GBHN, Krida Kabinet, Trilogi Pembangunan. Dan UU No. 231997. b. Hukum RTGT mempertimbangkan benar-benar adanya hak-hak yang melekat di atas tanah sehingga tidak menimbulkan konflik-konflik penggunaan tanah. c. Organisatoris Bahwa penyusunan dan pelaksanaan RTGT harus mengikuti prosedur pemerintah dan pembangunan tidak memihak pada sesuatu sektor. RTGT harus mengakomodasi semua sektor yang memerlukan tanah sesuai prioritasnya. d. Teknis RTGT disusun berdasarkan pada kriteria-kriteria teknis untuk perencanaan, pelaksanaan dan pengendalian yang secara konsisten dipedomani. 30 3. Peranan Pemda dalam Penyusunan RTGT 30 Hasni, SH., MH., Op. Cit., halaman 45-46. Universitas Sumatera Utara Peranan Pemda dalam penyusunan RTGT adalah sebagai berikut : a. Pasal 14 UUPA secara jelas menunjuk Pemda sebagai pelaksana penyusunan RTGT. Dalam hal ini, agar dapat mengakomodasi kegiatan pembangunan di daerahnya Pemda perlu menyusun RTGT. b. RTGT yang disusun Pemda mempunyai fungsi memberikan arah penggunaan tanah serta sebagai sarana untuk mengoordinasi semua kegiatan pembangunan di daerah. c. Koordinasi penyusunan RTGT dilakukan oleh BAPPEDA selaku aparat pemerintah wilayah yang mengoordinasi pelaksanaan pembangunan di daerah. d. RTGT yang disusun harus merupakan penjabaran dari rencana pembangunan di daerah sepanjang menyangkut penetapan lokasi dan kebutuhan tanah, yang mencakup rencana jangka pendek lima tahun dan rencana tahunan. 31 Hierarki RTGT mempunyai tingkatan-tingkatan berdasarkan cakupan waktu dan wilayah administrasi pemerintahan. Semakin sempit cakupan wilayah perencanaan dan semakin pendek jangka waktunya, akan memiliki tingkat detail yang semakin tinggi. Berdasarkan cakupan wilayah administrasi, hierarki RTGT terbagi dalam: a. RTGT tingkat nasional; b. RTGT tingkat provinsi; 31 Hasni, SH., MH., Op. Cit, Halaman 47. Universitas Sumatera Utara c. RTGT tingkat kabupaten; d. RTGT tingkat khusus atau kecamatan. Berdasarkan cakupan jangka waktu, hierarki RTGT terbagi dalam : a. RTGT jangka panjang; b. RTGT jangka menengah; c. RTGT jangka pendek. 4. Hubungan antara Pengembangan Kota dan RTGT Hubungan antara pengembang kota dan RTGT adalah sebagai berikut : a. Secara fisik rencana pembangunan kota antara lain mengatur rencana struktur penggunaan tanah kota. Ini berarti menyangkut soal lokasi. Dengan demikian, rencana pembangunan kota harus merupakan bagian dari RTGT di wilayah tersebut. Oleh karena itu, hendaknya di dalam RTGT telah menunjuk wilayah-wilayah atau kota yang dapat dikembangkan menjadi kota dan dengan memperkirakan kapasitas penduduk. b. Seperti halnya pengertian bahwa tata ruang daratan pada hakikatnya sama dengan tata guna tanah, baik wujud maupun prosedur penyusunan rencana-rencana tata ruang kota “identik” dengan RTGT perkotaan, sepanjang kota tersebut terletak di daratan. Sudah tentu RTGT akan lebih spesifik karena esensinya berbeda dengan RTGT wilayah daerah, dimana fungsi kota terutama sebagai pusat pemukiman dan pusat pelayanan. Universitas Sumatera Utara Dalam memilih lokasi pembangunan, perlu diperhatikan hal-hal berikut yakni : a. Sejauh mungkin harus dihindarkan pengurangan areal tanah yang subur. b. Sedapat mungkin dimanfaatkan tanah yang semula tidak atau kurang produktif. c. Sedapat mungkin dihindarkan pemindahan penduduk dari tempat kediaman.diperhatikan persyaratan untuk mencegah terjadinya kerusakan atau pencemaran lingkungan yang bersangkutan berkaitan dengan UU No. 23 Tahun 1997. Tugas BPN dalam penyediaan tanah untuk kepentingan proyek pembangunan bersifat menunjang keberhasilan proyek-proyek tersebut. Jadi, BPN memberi bantuan dalam bentuk sebagai berikut. a. Penyediaan tanah secara fisik sepanjang di wilayah kegiatan pembangunan. Maksudnya masih ada tanah yang langsung dikuasai oleh negara, yang memenuhi syarat untuk diberikan dengan segala sesuatu hak kepada instansi yang bersangkutan. b. Dalam bentuk fasilitas-fasilitas yang berupa pelayanan dan penyediaan data untuk mendapatkan tanah yang diperlukan bagi proyek pembangunan, misalnya : 1 penyediaan fakta daerah; 2 penyediaan data kemampuan daerah; Universitas Sumatera Utara 3 rekomendasi dari Janwil BPN. 32 Pemda diberi kewenangan menyusun RTRW Rencana Tata Ruang Wilayah berdasarkan Pasal 14 UUPA, atas pertimbangan bahwa Pemda diyakinidapat dipastikan : 1 Menguasai dan memahami sepenuhnya tentang data kemampuan tanah di daerahnya misal : tingkat kesuburan, kondisi fisik tanah, dan sebagainya. 2 Memahami sepenuhnya tentang fakta daerah misalnya data kependudukan, sosial ekonomi, dan sebagainya. 5. Penggolongan Penggunaan Tanah Keputusan yang baik adalah keputusan yang didukung oleh data yang akurat. Oleh karena itu, sebelum mengambil keputusan sebaiknya terlebih dahulu mengadakan pengumpulaninventarisasi data dan analisis sehingga diperoleh data yang akurat. Di bidang tata guna tanah, salah satu data yang diperlukan untuk mengambil keputusan selain fakta daerah adalah data penggunaan. Hasil inventarisasi dari pengolahan data penggunaan tanah ini disajikan dalam : a. bentuk daftar; b. peta penggunaan tanah yang menggambarkan letak dari berbagai jenis penggunaan tanah; 32 Hasni, SH., MH., Op. Cit, Halaman 48-50 Universitas Sumatera Utara c. unsur-unsur lainnya yang berpengaruh terhadap kelancaran kehidupan pada umumnya, misalnya : sarana transportasikomunikasi, sungai, sumber air. Untuk memudahkan pekerjaan inventarisasi, Direktorat Tata Guna Tanah, dalam hal ini BPN, membedakan dua jenis penggolongan penggunaan tanah, yang didasarkan pada pemikiran bahwa antara keduanya ada perbedaan yang cukup prinsipil. Penggolongan penggunaan tanah yang dimaksud adalah sebagai berikut. a. Penggunaan Tanah Pedesaan Penggunaan tanah pedesaan terutama sebagian besar untuk melakukan kegiatan-kegiatan pokok usaha yang memerlukan tanah tempatruang yang luas, misalnya seperti di bawah ini. 1 Pertanian: sawah, ladang, palawija, padang rumput makanan ternak, penggaraman. 2 Peternakan: unggas, ternak lainnya, penggembalaan. 3 Perikanan tawar, asintambak. b. Penggunaan Tanah Perkotaan Penggunaan tanah perkotaan, terutama untuk melakukan kegiatan pokokusaha yang memerlukan tanah tempatruang yang relatif tidal luas dan biasanya juga diukur dengan bilangan m², bukan Ha, misalnya untuk : 1. perkantoran: jasa angkutankomunikasi; 2. toko, perdagangan; 3. industripabrik-pabrik; Universitas Sumatera Utara 4. pendidikan; 5. bengkel; 6. pemukiman. Urban atau zoning bertujuan untuk memberikan kejelasan atas tanah apa yang dipandang atau tak berpautan dalam penggunaannya, pemanfaatan secara optimal construction yang ada menentukan dasar, luas dan tinggi suatu bangunan, termasuk jarak satu dengan lainnya. Beberapa bentuk dari zoning yakni : 1. Exclusive agricultural zoning Yang hanya membolehkan pertanian di daerah tersebut. 2. Floating Zone Sebagai contoh, suatu keharusan zoning telah ditetapkan termasuk pada suatu zone pemukiman, tetapi perbatasan daripadanya tidak terlihat pada suatu peta zoning. 3. Contract zoning Suatu varisi dimana kotapraja tidak menetapkan lebih dahulu dalam niatnya. Peta zoning dan peraturannya akan timbul secara teratur. Dan perubahan daripada umpamanya dari lingkungan pemukiman menjadi lingkungan perdagangan, dan perobahan itu hanya untuk suatu atau dua penggunaan dengan persetujuan. 4. Planned Development Unit Suatu model kota, yang mencampurkan berbagai macam-macam pemukiman dengan toko-toko atau lain-lain bangunan dan Universitas Sumatera Utara mempergunakan suatu daerah terbuka yang belum ada suatu klasifikasi zoning yang biasa. Dengan adanya zoning, maka suatu wilayah atau daerah tertentu dibagi dalam beberapa zone penggunaan atas dasar kepentingan dan kegiatan usaha yang hendak dilakukan, dimana antara satu dengan lain ada garis pemisah yang didasarkan pada fakta atau data yang tertentu di lapangan, akan tetapi didasarkan pada : 1. Perencanaan penggunaan tanah 2. Terciptanya peta penggunaan tanah Dengan adanya perencanaan dan peta penggunaan tanah, maka di dalam suatu wilayah daerah perkotaanzoning tidak akan terjadi tumpang tindih penggunaan tanah, misalnya daerah pemukiman tidak terdapat industri, menjaga kawasan dan keamanan pada usaha. Pada daerah industri dapat diawasipengendalian lingkungan, sehingga dapat terwujud azas tata guna tanah di daerah perkotaan yang dikenal dengan istilah ATLAS Aman, Tertib, Lancar dan Sehat. 33 Pembangunan kota pada hakikatnya jauh lebih sulit daripada pembangunan jenis lainnya, misalnya: pembangunan di suatu daerah pedesaan. Hal ini disebabkan menyangkut berbagai macam aspek kehidupan masyarakt. Oleh karena itu, untuk berhasilnya suatu pembangunan kota harus didasarkan 6.Rencana Induk Kota dan Rencana Penggunaan Tanah 33 Zaidar, SH, M.Hum, Op. Cit., halaman 83-85 Universitas Sumatera Utara pada suatu rencana induk kota yang disusun berdasarkan fakta daerah dan arah pembangunan wilayah dari kota itu sendiri. Beberapa persyaratan yang perlu diperhatikan dalam pembangunan kota adalah sebagai berikut : a. Sifat Kehidupan Kota Pada hakikatnya penggunaan tanah di wilayah perkotaan adalah untuk pemukiman dan untuk bangunan-bangunan lainnya, seperti: perkotaan, pusat-pusat perdagangan, pabrik-pabrik, sarana umumfasilitas sosial, sedangkan penggunaan tanah dipedesaan lebih ditekankan penggunaannya untuk tanah pertanian. Sifat penggunaan tanah di wilayah perkotaan inilah yang menyebabkan tanah di kota-kota dapat dibedakan dengan penggunaan tanah di pedesaan, baik ditinjau dari volume penggunaannya maupun intensitas pemakaiannya dan persyaratan yang diperlukan. Sifat-sifat kehidupan di kota dapat digambarkan antara lain : 1 sifat penduduk kota yang anonimindividualitas; 2 memperoleh nafkah lebih banyak di bidang menjual jasa-jasa dan perdagangan serta usaha-usaha di bidang npn-pertanian, banyak jenis usaha; 3 dinamika hidup tinggi, sifat masyarakat heterogen; 4 segala sesuatu lebih didasarkan pada kebutuhan materi masyarakat dengan ciri hubungan kepentinganpamrih; 5 penyakit mudah berjangkit di bagian kota tertentu. b. Syarat kehidupan kota Universitas Sumatera Utara Persyaratan-persyaratan yang harus dipenuhi bagi kelangsungan hidup di kota adalah : 1 harus ada suasana dan rasa aman dan tentram pada warga kota aman dari gangguan manusia, kebakaran, kebanjiran, longsor, putusnya sumber hidup, lalu lintas; 2 harus ada suasana tertib di segala bidang dan urusan; 3 segala sesuatu harus lancar terutama komunikasi dan lalu lintas adanya dinamika tinggi; 4 adanya suasana sehat bebas dari penyakit menular, pencemaran lingkungan, pembinaan kesehatan jasmanirohani. 34 Berhasil atau tidaknya sesuatu pembangunan sangat tergantung pada adanya rencana, pelaksanaan, dan pengawasan. Fungsi pengawasan, koordinasi, dan sinkronisasi sangat perlu dalam agar pembangunan itu tidak menyimpang dari rencana yang telah ditetapkan serta tidak tumpang tindih dan saling bertentangan fungsi dan kegunaannya satu sama lain sehingga tercapai keserasian di dalam fisik pembangunan maupun manfaatnya. Peranan bupatiwalikota sebagai kepala wilayah adalah pengusahaadministrator tunggal pemerintahan, pembangunan, dan kemasyarakatan sangat diperlukan untuk menggerakkan, mengendalikan dan mengoordinasi pembangunan di daerahnya. Demikian juga di bidang tata guna tanah, peranan bupatiwalikota juga sangat diperlukan agar pembangunan yang diadakan itu betul-betul sesuai deengan fakta daerah maupun persyaratan yang 34 Hasni, SH., MH., Op. Cit. Halaman 54-55. Universitas Sumatera Utara ditetapkan dalam rencana penggunaan tanah sebagai tempat bagi pelaksanaan pembangunan itu. Kebutuhan tanah untuk pembangunan kota-kota memang sebagian besar dibutuhkan oleh masyarakat, terutama untuk kebutuhan perumahan yang menjadi elemen utama kegiatan kota. Keadaan ini dapat ditunjukkan dengan data yang ada di BPN dari 13 kota, yaitu bahwa antara 60-80 perumahan. Perkembangan daerah perumahan akan terus berlanjut. Seiringan dengan itu, kebutuhan tanah bagi kegiatan lainnya yang akan menjadi penunjangnya akan turut berkembang perdagangan, ruang hijau, dan lain-lain, walaupun luasnya tidak sama dengan perkembangan kebutuhan untuk perumahan. Berdasarkan pertimbangan itulah masalah penyediaan tanah bagi berbagai kepentingan untuk pelaksanaan pembangunan kota perlu diarahkan sehingga tujuan usaha penataan ruang tercapai. Kota dapat tercapai sesuai dengan sasaran yang diharapkan. Maka dalam prosedur penyediaan tanahnya, harus dilaksanakan dengan urutan prioritasnyanya sesuai dengan tingkat kepentingannya. Jika tidak ditetapkan prioritasnyam, akan terjadi rebutan dalam pemilihan lokasi tiap kegiatan sehingga akan menimbulkan permasalahan dalam pelaksanaan pembangunan kotanya. Perkembangan penduduk kota dari waktu ke waktu harus selalu diantisipasi dengan perkembangan kebutuhan penunjangnya sehingga apabila terjadi kekeliruan dalam mengantisipasinya, akan menyebabkan ketidakseimbangan antar kebutuhan dengan pelayanan. Hal ini akan mengakibatkan sasaran usaha penataan ruang yang mengarah pada yang kurang diharapkan. Maka perlu untuk selalu diupayakan adanya keserasian antara Universitas Sumatera Utara kebutuhan dan pelayanan bagi kehidupan penduduk kotanya, serta perlunya memantau tingkatstandar kebutuhan masyarakat kota yang selalu berubah sesuai dengan dinamika dari pembangunan perkotaan. Dalam usaha penataan ruang kota, setiap perubahan yang mungkin terjadi di luar dugaan sebelumnya harus dapat diantisipasi sehingga tata ruang yang direncanakan harus bersifat dinamis, sesuai dengan kondisi fisik, ekonomi, dan sosiokultur masing-masing kotanya.

B. Penyediaan Lahan Untuk Kawasan Bandar Udara