C. Dasar Pengenaan Pajak.
1. Dasar Hukumnya
a. Pasal 3 ayat 3 Undang-undang No. 12 Tahun 1985 sebagaimana
telah diubah dengan Undang-undang No. 12 Tahun 1994 tentang “Pajak Bumi dan Bangunan”, yang dimaksud dengan Nilai jual objek
pajak NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi sejara wajar, apabila tidak terjadi transaksi jual
beli, maka NJOP dapat ditentukan sebagai berikut:
Melalui perbandingan harga dengan objek lainnya yang jenis
Menghitung nilai perolehan baru objek tersebut
Menghitung nilai objek pengganti b.
Pasal 6 ayat 1 Undang-undang No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah di ubah dengan undang-undang No. 12 Tahun 1994Yang
berbunyi “ Dasar Pengenanan Pajak bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Onjek Pajak NJOP”.
c. Kep. Menkeu No. 523KMK.041998 tanggal 8 Desember 1998
tentang “Penentuan klasifikasi dan besarnya NJOP sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan”.
d. Kep. Direktur Jendral Pajak KEP.533PJ.62000 tanggal 20
Desember 2000 tentang “Petunjuk pelaksanan pendaftaran, pendataan, dan penilaian objek dan subjek PBB dalam rangka
pembentukan dan pemeliharaan basis data sistem manajemen informasi objek pajak SISMIOP”.
Universitas Sumatera Utara
e. Surat Keputusan Direktur Jendral Pajak No. 16PJ.61998 tanggal 30
Desember 1999 tentang”Pengenaan Pajak Bumi dan bangunan”. f.
Pasal 3 ayat 3 Undang-undang No. 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang No. 12 tahun 1994 tentang
“PBB adalah pajak objektif sehingga objeknya melekat pada objek pajak bukan subjek pajak”.
g. Peraturan pemerintah No. 25 Tahun 2002 tanggal 13 Mei 2002
Tentang “Penentapan besarnya Nilai Jual Kena Pajak untuk penghitungan PBB”.
2. Klasifikasi Objek Pajak dan Bangunan
Untuk mempermudah cara penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan, hasil penilaian baik untuk bumitanah maupun bangunan selanjutnya dilakukan
klasifikasi dan digolongkan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak NJOP per-m
2
, selain itu klasifikasi juga dilakukan mengingat tanah dan bangunan yang
beranekaragam jenis dan bentuknya sehingga tidak mungkin untuk disamakan nilainya. Berdasarkan hal tersebut maka Undang-undang memberikan wewenang
kepada Menteri Keuangan untuk mengatur klasifikasi NJOP baik untuk bumi maupun untuk bangunan yang diatur berdasarkan Surat Keputusan Menkeu No.
523KMK.041998 tentang “klasifikasi dan Besarnya nilai Jual Objek Pajak sebagai Dasar Pengenaan PBB”.
Klasifikasi terhadap bumi dan bangunan terdiri atas 50 lima puluh klas yang terbagi atas dua kelompok, yaitu A dan B. Sedangkan untuk bangunan
terdapat 20 Dua puluh klas yang juga terbagi atas dua kelompok, yaitu A dan B.
Universitas Sumatera Utara
Adapun Klasifikasi, Penggolongan dan ketentuan Nilai Jual Permukaan Bumi dan Bangunan dapat dilihat dalam table berikut :
Tabel 2.1 Klasifikasi, Penggolongan dan Ketentuan
Nilai jual Bumi Kelompok A
Klas Penggolongan,
Nilai Jual Nilai Permukaan Bumi Tanah
RpM
2
1 3.000.000
sd 3.200.000
3.100.000 2
2.850.000 sd
3.000.000 2.925.000
3 2.708.000
sd 2.850.000
2.779.000 4
2.573.000 sd
2.708.000 2.640.000
5 2.444.000
sd 2.573.000
2.508.000 6
2.261.000 sd
2.444.000 2.352.000
7 2.091.000
sd 2.261.000
2.176.000 8
1.934.000 sd
2.091.000 2.013.000
9 1.789.000
sd 1.934.000
1.862.000 10
1.655.000 sd
1.789.000 1.722.000
11 1.490.000
sd 1.655.000
1.573.000 12
1.341.000 sd
1.490.000 1.416.000
13 1.207.000
sd 1.341.000
1.274.000 14
1.086.000 sd
1.207.000 1.147.000
15 977.000
sd 1.086.000
1.032.000 16
855.000 sd
977.000 916.000
17 748.000
sd 855.000
802.000 18
655.000 sd
748.000 702.000
19 573.000
sd 655.000
614.000 20
501.000 sd
573.000 537.000
21 426.000
sd 501.000
464.000 22
362.000 sd
426.000 394.000
23 308.000
sd 362.000
335.000 24
262.000 sd
308.000 285.000
25 223.000
sd 262.000
243.000 26
178.000 sd
223.000 200.000
27 142.000
sd 178.000
160.000 28
114.000 sd
142.000 128.000
29 91.000
sd 114.000
103.000 30
73.000 sd
91.000 82.000
31 55.000
sd 73.000
64.000 32
41.000 sd
55.000 48.000
33 31.000
sd 41.000
36.000 34
23.000 sd
31.000 27.000
35 17.000
sd 23.000
20.000 36
12.000 sd
17.000 14.000
37 8.400
sd 12.000
10.000 38
5.900 sd
8.400 7.150
39 4.100
sd 5.900
5.000 40
2.900 sd
4.100 3.500
41 2.000
sd 2.900
2.450
Universitas Sumatera Utara
42 1.400
sd 2.000
1.700 43
1.050 sd
1.400 1.200
44 760
sd 1.050
910 45
550 sd
760 660
46 410
sd 550
480 47
310 sd
410 350
48 240
sd 310
270 49
170 sd
240 200
50 170
sd 140
Sumber : Seksi Ekstensifikasi KP. PBB Pratama Medan Belawan
Table diatas menjelaskan Klasifikasi, Penggolongan Nilai jual terhadap permukaan bumi atau tanah Kelompok A yang terdiri dari 50 lima puluh kelas.
Tabel 2.2 Klasifikasi, Penggologan dan Ketentuan
Nilai Jual Bumi Kelompok B
Klas Penggolongan,
Nilai Jual Nilai Permukaan Bumi Tanah
RpM
2
1 67.390.000
sd 67.700.000
68.545.000 2
65.120.000 sd
67.390.000 66.255.000
3 62.890.000
sd 65.120.000
64.000.000 4
60.700.000 sd
62.890.000 61.795.000
5 58.550.000
sd 60.700.000
59.625.000 6
56.440.000 sd
58.550.000 57.495.000
7 54.370.000
sd 56.440.000
55.405.000 8
52.340.000 sd
54.370.000 53.355.000
9 50.350.000
sd 52.340.000
51.345.000 10
48.400.000 sd
50.350.000 49.375.000
11 46.490.000
sd 48.400.000
47.445.000 12
44.620.000 sd
46.490.000 45.555.000
13 42.790.000
sd 44.620.000
43.705.000 14
41.000.000 sd
42.790.000 41.895.000
15 39.250.000
sd 41.000.000
40.125.000 16
37.540.000 sd
39.250.000 38.395.000
17 35.870.000
sd 37.540.000
36.705.000 18
34.240.000 sd
35.540.000 35.055.000
19 32.650.000
sd 35.870.000
33.445.000 20
31.100.000 sd
34.240.000 31.875.000
21 29.590.000
sd 32.650.000
30.345.000 22
28.120.000 sd
31.100.000 28.855.000
23 26.690.000
sd 29.590.000
25.995.000 24
25.300.000 sd
28.120.000 24.625.000
25 23.950.000
sd 26.690.000
23.295.000 26
22.640.000 sd
25.300.000 22.005.000
Universitas Sumatera Utara
27 21.370.000
sd 23.950.000
20.755.000 28
20.140.000 sd
22.640.000 19.545.000
29 18.950.000
sd 21.370.000
18.375.000 30
17.800.000 sd
20.140.000 17.245.000
31 16.690.000
sd 18.950.000
16.155.000 32
15.620.000 sd
17.800.000 15.105.000
33 14.590.000
sd 16.690.000
14.095.000 34
13.600.000 sd
15.620.000 13.125.000
35 12.650.000
sd 14.590.000
12.195.000 36
11.740.000 sd
13.600.000 11.305.000
37 10.870.000
sd 12.650.000
10.455.000 38
10.040.000 sd
11.740.000 9.645.000
39 9.050.000
sd 10.870.000
8.875.000 40
8.500.000 sd
10.040.000 8.875.000
41 7.790.000
sd 9.250.000
8.145.000 42
7.120.000 sd
8.500.000 7.455.000
43 6.490.000
sd 7.790.000
6.805.000 44
5.900.000 sd
7.120.000 6.195.000
45 5.350.000
sd 63.490.000
5.625.000 46
4.840.000 sd
5.350.000 5.095.000
47 4.370.000
sd 4.840.000
4.605.000 48
3.940.000 sd
4.370.000 4.155.000
49 3.550.000
sd 3.940.000
3.745.000 50
3.200.000 sd
3.550.000 3.375.000
Sumber : Seksi Ekstensifikasi KP. PBB Pratama Medan Belawan
Tabel diatas menjelaskan Klasifikasi, Penggolongan Nilai jual terhadap permukaan bumi atau tanah Kelompok B yang terdiri dari 50 lima puluh kelas.
Tabel 2.3 Klasifikasi, Penggologan dan Ketentuan
Nilai Bangunan Kelompok A
Klas Penggolongan,
Nilai Jual Nilai jual Bangunan RpM2
RpM
2
1 1.034.000
sd 1.366.000 1.200.000
2 902.000
sd 1.034.000
968.000 3
744.000 sd
902.000 823.000
4 656.000
sd 744.000
700.000 5
534.000 sd
656.000 595.000
6 476.000
sd 534.000
505.000 7
382.000 sd
476.000 429.000
8 348.000
sd 382.000
365.000 9
272.000 sd
348.000 310.000
10 256.000
sd 272.000
264.000 11
194.000 sd
264.000 225.000
12 188.000
sd 194.000
191.000 13
136.000 sd
188.000 162.000
14 128.000
sd 136.000
132.000
Universitas Sumatera Utara
15 104.000
sd 128.000
116.000 16
92.000 sd
104.000 98.000
17 74.000
sd 92.000
83.000 18
68.000 sd
74.000 72.000
19 52.000
sd 68.000
60.000 20
52.000 sd
50.000 Sumber : Seksi Ekstensifikasi KP. PBB Pratama Medan Belawan
Tabel diatas menjelaskan Klasifikasi, Penggolongan Nilai jual terhadap bangunan Kelompok A yang terdiri dari 20 dua puluh kelas.
Tabel 2.4 Klasifikasi, Penggologan dan Ketentuan
Nilai Bangunan Kelompok B
Klas Penggolongan,
Nilai Jual Nilai jual Bangunan RpM2
RpM
2
1 14.700.000
sd 15.800.000 15.250.000
2 13.600.000
sd 14.700.000 14.150.000
3 12.550.000
sd 13.600.000 13.075.000
4 11.550.000
sd 12.550.000 12.050.000
5 10.600.000
sd 11.550.000 11.075.000
6 9.700.000
sd 10.600.000
10.150.000 7
8.850.000 sd
9.700.000 9.275.000
8 8.050.000
sd 8.850.000
8.450.000 9
7.300.000 sd
8.050.000 7..675.000
10 6.600.000
sd 7.300.000
6.950.000 11
5.850.000 sd
6.600.000 6.225.000
12 5.150.000
sd 5.850.000
5.500.000 13
4.500.000 sd
5.150.000 4.825.000
14 3.900.000
sd 4.500.000
4.200.000 15
3.350.000 sd
3.900.000 3.625.000
16 2.850.000
sd 3.350.000
3.100.000 17
2.400.000 sd
2.850.000 2.625.000
18 2.000.000
sd 2.400.000
2.200.000 19
1.666.000 sd
2.000.000 1.833.000
20 1.366.000
sd 1.666.000
1.516.000 Sumber : Seksi Ekstensifikasi KP. PBB Pratama Medan Belawan
Tabel diatas menjelaskan Klasifikasi, Penggolongan Nilai jual terhadap bangunan Kelompok B yang terdiri dari 20 dua puluh kelas.
Universitas Sumatera Utara
3. Penentuan Besarnya NJOP
Dasar pengenaan pajak dalam pajak bumi dan bangunan adalah nilai jual objek pajak NJOP yang besarnya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setiap tiga
tahun. Nilai jual objek pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi sejara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,
nilai jual objek pajak ditetapkan melaui perbandinagn harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan baru nilai jual objek pajak pengganti.
Penentuan besarnya nilai jual objek pajak dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu:
a. Pendekatan Data Pasar Market Data Approach
Pendekatan data pasar dapat dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lainnya yang jenis
yang sudah diketahui harga pasarnya dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam
penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk
menentukan NJOP bumi dan untuk objek tertentu dapat pula dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
b. Pendekatan Biaya Cost Approach Pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan yang
dilakukan dengan cara menghitung semua biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru dari objek bersangkutan reproduction cost
new dikurangi dengan penyusutan. Perkiraan biaya dihitung dari setiap komponen utama bangunan, material, dan fasilitas lainnya. Pada saat ini,
Universitas Sumatera Utara
pendekatan biaya dipergunakan untuk menentukan NJOP bangunan dengan menggunakan program komputer.
c. Pendekatan Pendapatan Income Approach
Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa atau penjualan dalam
satu tahun dari suatu objek dikurangi dengan biaya operasi selanjutnya dikapitalisasi dengan suatu tingkat bunga tertentu. Pendekatan ini pada
umumnya digunakan khusus untuk objek komersil yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti : hotel, apartemen, perkantoran,
pelabuhan udara dan laut, tempat rekreasi, dan sebagainya. Dalam Penentuan NJOP, pendekatan ini dipakai juga sebagai alat penguji
terhadap nilai yang dihasilkan dengan pendekatan ini. Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar diseluruh
wilayah Indonesia, sedangkan dilain pihak jumlah tenaga penilai yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanan dilakukan dengan 2 dua cara, yaitu:
a. Penilaian massal
Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan nilai indikasi rata- rata NIR yang terdapat pada setiap zona nilai tanah ZNT, sedangkan
untuk NJOP bangunan dihitung berdasarkan daftar biaya komponen bangunan DBKB. Perhitungan penilaian missal dilakukan dengan
menggunakan program computer kontruksi umum Computer Assisted Valuation CAV.
Universitas Sumatera Utara
b. Penilaian Individual
Penilaian individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi tertentu, baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum
yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses
penilaian adalah dengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut. Dalam penilaian individual, pelaksanaan pendataan
dilakukan dengan menggunakan SPOP dan lampiran SPOP LSPOP serta lembar kerja objek khusus LKOK untuk data tambahan atau
informasi tambahan. Besarnya nilai jual objek pajak juga ditentukan atas klasifikasi terhadap objek pajak yang terdiri dari atas bidang perkebunan,
perhutanan, pertambangan, perkotaan dan pedesaan.
4. Faktor-faktor yang mempengaruhi Klasifiakasi dan besarnya NJOP
Bumi dan Bangunan a.
Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan klasifikasi bumi dan bangunan
Dalam menentukan klasifikasi bumitanah harus diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
Letak
Peruntukan
Pemanfaatan
Kondisi lingkungan dan lain-lainnya.
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan dalam
menentukan klasifikasi
untuk bangunan
harus memperhatikan faktor-faktor sebagai berikut:
Bahan yang di gunakan
Rekayasa
Letak
Kondisi lingkungan dan lain-lainnya.
b. Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan besarnya NJOP untuk
bumi dan bangunan Faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan besarnya NJOP untuk
bumitanah adalah sebagai berikut:
LokasiLetak
Aksesibilitas, jarak kejalan raya
Penggunaan tanah
Evaluasi, tinggi rendah dari permukaan jalan
Bentuk Tanah
Luas tanah
Jenis hak atas tanah
Lingkungan sekitar
Lebar depan, terutama untuk objek komersil. Sedangkan faktor-faktor yang mempengaruhi penentuan besarnya NJOP untuk
bangunan adalah:
Komponen bangunan
Jenis kontruksi
Fasilitas bangunan
Universitas Sumatera Utara
Jenis penggunaan bangunan DPB
Letaklingkungan sekitar
5. Perhitungan besarnya PBB terhutang
Untuk setiap Wajib Pajak diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp. 8.000.000,00 delapan juta rupiah. Apabila seorang Wajib
Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan
Objek Pajak lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Contoh :
1. Seorang Wajib Pajak hanya mempunyai Objek Pajak berupa bumi dengan
nilai sebagai berikut :
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp. 3.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak Tidak
Kena Pajak Rp. 8.000.000,00
Karena Nilai Jual Objek Pajak berada dibawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka Objek Pajak tersebut tidak dikenakan Pajak Bumi
dan Bangunan
2. Seorang Wajib Pajak mempunyai dua Objek Pajak berupa bumi dan
bangunan masing-masing di Desa A dan di Desa B dengan nilai sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
a. Desa A.
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi = Rp 8.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak
Bangunan = Rp 5.000.000,00
Nilai jual Objek Pajak Untuk Penghitungan Pajak : - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 8.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Bangunan
Rp 5.000.000,00 +
- Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan
pajak Rp 13.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 8.000.000,00 -
- Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak
Rp 5.000.000,00
b. Desa B.
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi = Rp 5.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak
Bangunan = Rp 3.000.000,00
Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak :
Universitas Sumatera Utara
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 5.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak
Bangunan Rp 3.000.000,00 +
- Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan
pajak Rp 8.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 0,00 -
- Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak
Rp 8.000,000,00
Untuk Objek Pajak di Desa B, tidak diberikan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak sebesar Rp.8.000.000,00 delapan juta
rupiah, karena Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak telah diberikan untuk Objek Pajak yang berada di Desa A.
3. Seorang Wajib Pajak mempunyai dua objek Pajak berupa bumi dan
bangunan pada satu Desa C dengan nilai sebagai berikut : a.
Objek I.
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi
= Rp 4.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Bangunan
= Rp 2.000.000,00
Universitas Sumatera Utara
Nilai jual Objek Pajak Untuk Penghitungan Pajak : - Nilai Jual Objek Pajak
Bumi Rp 4.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Bangunan
Rp 2.000.000,00 +
- Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan
pajak Rp 6.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 8.000.000,00
Karena Nilai Jual Objek Pajak berada dibawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka Objek Pajak tersebut tidak
dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan.
b. Objek II.
- Nilai Jual Objek Pajak Bumi = Rp 4.000.000,00 - Nilai Jual Objek Pajak
Bangunan = Rp 1.000.000,00
Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak : - Nilai Jual Objek Pajak Bumi Rp 4.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Bangunan
Rp 1.000.000,00 +
Universitas Sumatera Utara
- Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan
pajak Rp 5.000.000,00
- Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Rp 0,00 -
- Nilai Jual Objek Pajak untuk Penghitungan Pajak
Rp 5.000.000,00
Berdasarkan ketentuan ini Menteri Keuangan diberikan wewenang untuk mengubah besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dengan
mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan harga umum objek pajak setiap tahunnya.
D. Sektor pengenaan Pajak
Kategori