Konsepsi Land Rent TINJAUAN PUSTAKA
7
2 Teori Lokasi Von Thunen
Teori lokasi Von Thunen menyatakan bahwa surplus ekonomi suatu lahan ditentukan oleh lokasi atau jaraknya ke kota. Menurut Von Thunen, biaya
transportasi dari lokasi suatu lahan ke kota pasar merupakan input produksi yang penting, makin dekat lokasi suatu lahan ke kota berarti makin tinggi
aksesibilitasnya atau biaya transport makin rendah, oleh karena itu sewa lahan akan semakin mahal. Semakin jauh jarak suatu lokasi ke pusat pasar maka biaya
transportasi semakin mahal sehingga land rent semakin turun sejalan dengan semakin meningkatnya biaya transportasi.
Menurut konsep Von Thunen, nilai land rent bukan hanya ditentukan oleh kesuburannya tetapi merupakan fungsi dari lokasinya. Von Thunen menganggap
bahwa perbedaan ruang friction of space dapat dikompensasi melalui biaya sewa tempat site rents dan transportasi. Gambar 2 mengilustrasikan tingkat rente
lahan relatif berdasarkan nilai penggunaan utility, yaitu highest and best use dengan perbedaan jarak dari pusat pasar. Pendekatan Von Thunen mengibaratkan
pusat perekonomian adalah suatu kota yang dikelilingi oleh lahan yang kualitasnya homogen. Tataguna lahan yang dihasilkan dapat dipresentasikan
sebagai cincin-cincin lingkaran yang bentuknya konsentris mengelilingi kota tersebut seperti Gambar 4 Barlowe, 1978.
Sumber: Barlowe 1978
Gambar 4 Penentuan locational rent function menurut model Von Thunen.
8 Gambar 4 menggambarkan bahwa nilai land rent yang tercipta merupakan
fungsi dari lokasi lahan, dengan asumsi kesuburan lahannya adalah sama. Lokasi lahan dibedakan atas lokasi untuk penggunaan: jasa komersial, industrimanufak-
tur, dan pertanian. Cincin A merepresentasikan kegiatan penggunaan lahan untuk jasa komersial di pusat kegiatan ekonomi. Land rent pada wilayah ini mencapai
nilai tertinggi karena lokasinya yang berada pada pusat kegiatan ekonomi. Cincin B dan C merepresentasikan kegiatan penggunaan lahan untuk industrimanufak-
tur, dan pertanian. Meningkatnya land rent secara relatif akan meningkatkan nilai tukar term of trade jasa-jasa komersial sehingga menggeser kurva A ke kanan.
Hal ini mengakibatkan sebagian dari area cincin B kawasan industri terkonversi menjadi A. Demikian seterusnya, sehingga konversi lahan pertanian cincin C ke
penggunaan untuk industrimanufaktur cincin B juga terjadi. Dalam sistem keseimbangan pasar, alih fungsi lahan berlangsung dari aktivitas yang meng-
hasilkan land rent lebih rendah ke aktivitas yang menghasilkan land rent lebih tinggi.
Penggunaan lahan merupakan resultan dari interaksi berbagai macam faktor untuk menentukan keputusan perorangan, kelompok ataupun pemerintah.
Oleh karena itu proses perubahan penggunaan lahan sifatnya sangat kompleks. Mekanisme perubahan itu melibatkan kekuatan-kekuatan pasar, sistem adminis-
tratif, dan kepentingan politik. Teori ekonomi di atas dapat menjelaskan fenomena konversi lahan pertanian menjadi non-pertanian, yakni melalui analisis rasio
persewaan lahan land rent ratio.
3 Teori Nilai Lahan Pertanian Agricultural Rent
Teori lain yang menjelaskan tentang nilai land rent dikembangkan oleh Dunn dan Isard dalam Barlowe 1986. Menurut teori ini land rent di setiap lokasi adalah
sama dengan nilai dari produk dikurangi biaya produksi dan biaya transportasi. Dalam teori ini diasumsikan hanya ada satu pasar produk pertanian dan hanya ada
satu jenis produk pertanian. Rentang nilai antara penerimaan dan biaya dalam kegiatan pertanian merupakan sewa ekonomi.
Dalam istilah sehari-hari sewa lahan lebih mempunyai arti contract rent yaitu aktual pembayaran karena menggunakan property orang lain atas dasar
9 kewajiban kontraktual. Sedangkan land rent adalah penerimaan teoritis dari
sumberdaya lahan, atau penerimaan ekonomi yang diperhitungkan accrues pada penggunaannya dalam produksi. Definisi yang lain adalah economic rent, yaitu
surplus pendapatan yang diperoleh karena menggunakan lahan dalam produksi.