BAB III ANALISME METODE-METODE PERBANDINGAN NJOP DAN
MEKANISME KLASIFIKASI PENETAPAN NJOP SERTA FAKTOR EFEKTIFITAS PENARIKAN PBB
A. Analisis Metode Perbandingan NJOP
Pada bab ini dibahas bobot tiap kriteria hasil perbandingan berpasangan dan analisis terhaap hasil urutan prioritas ketiga metode, yaitu:
17
1. Metode The Analytic Herarchy Process AHP
Penentuan prioritas objek penilaian individu dimana sepenuhnya menggunakan pendekatan AHP.
2. Metode Bobot Sama
Penentuan prioritas objek penilaian individu dimana mekanisme hitungan menggunakan pendekatan AHP namun bobot kriteria dibuat sama besar.
3. Metode Aca
Penentuan prioritas objek penilaian individu yang digunakan oleh KP PBB Medan pada tahun 2010
Meskipun KP PBB Medan memiliki kemampuan untuk melakukan penilaian individual sebanyak 50 objek pajak per tahun namun karena pada tahun 2010
anya 30 objek pajak maka fokus analisis dilakukan terhadap 30 prioritas utama.
17
Rosdiana, H. Perpajakan Teori dan Aplikasi. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2005, hal. 38.
39
Universitas Sumatera Utara
a. Analisis Bobot Kritera
Penelitian ini menggunakan dua jenis bobot kriteria. Jenis pertama, semua kriteria diberi bobot sama yaitu masing-masing sebesar 2,5. Jenis kedua,
bobot tiap kriteria dihasilkan dari perbandingan berpasangan melalui lembar kuesioner. Rinci angka bobot hasil kuesioner disajikan pada tanggal 1 berikut:
KRITERIA KEPALA
SEKSI PEDANIL
KEPALA SEKIS
PENAGIHAN PEJABAT
FUNGSIONAL PENILAI PBB
RERATA SEMUA
AKTOR NJOP
0,5831 0,2674
0,3033 0,3846
Usia Penilaian
0,2895 0,1267
0,5585 0,3249
Tingkat Ketaatan
WP 0,0849
0,5660 0,0950
0,2486
Jarak dari Kantor
0,0425 0,0399
0,0432 0,0418
Angka bobot pada tabel di atas menunjukkan bahwa dalam penentuan prioritas objek penilaian individual kepala seksi pendataan dan penilaian lebih
mengutamakan objek dengan NJOP besar yaitu dengan memberi bobot 0,5831. Kepala seksi penagihan berpandangan bahwa wajib pajak yang taat
hendaknya lebih diutamakan yaitu dengan memberi bobot 0,5660. Pejabat fungsional penilai PBB lebih mengutamakan objek penilaian individual yang
memiliki usia penilaian lama. Semua aktor sepakat bahwa jarak dari kantor pelayanan PBB merupakan pertimbangan terakhir diantara empat kriteria
yang digunakan. Hasil rerata atas preferensi semua aktor menempatkan NJOP
Universitas Sumatera Utara
sebagai kriteria yang paling diperhitungkan yaitu dengan bobot sebesar 0,3846.
Perbedaan variasi bobot kriteria menunjukkan bahwa para aktor sangat ketat dalam upaya mencapai tujuan yang menjadi tanggungjawab masing-
masing. Kepala seksi pendataan dan penilaian sebagai pihak yang paling bertanggung jawab dalam menggali potensi pajak memberi bobot tinggi
terhadap NJOP dan usia penilaian dibanding kriteria lain. Hal ini ia lakukan karena NJOP dan usia penilaian merupakan unsur yang paling menentukan
besar kenaikan potensi pajak dibanding dua kriteria yang lain. Kepala seksi penagihan bertanggungjaab untuk menekan sekecil mungkin
tumbuhnya tunggakan pajak sehingga memberikan bobot terbesar pada kriteria tingkat ketaatan dibanding tiga kriteria yang lain. Pejabat fungsional
penilai PBB merupakan pelaksana teknis kegiatan penilaian individual yang setiap hari lebih sering berinteraksi dengan seksi pendataan penilaian ternyata
juga memiliki preferensi yang tidak jauh berbeda dengan kepala seksi pendataan dan penilaian yaitu mengutamakan kriteria NJOP dan usia
penilaian, hanya saja usaia penilaian lebih diutamakan dibanding NJOP. Bobot pada kriteria jarak menunjukan bahwa ketiga aktor memandang
bahwa jarak adalah hal yang tidak terlalu penting untuk dipertimbangkan sehingga semua sepakat memberi bobot terkecil.
Universitas Sumatera Utara
b. Analisa Urutan Prioritas Hasil Metode AHP
Potensi kenaikan NJOP pada urutan prioritas objek penilaian individual hasil metode AHP disajikan pada tabel 2 berikut:
PRIORITAS NJOP 2010
POTENSI KENAIKAN NJOP Rp.
10 UTAMA 754.032.797.000
151.506.537.728 20
20 UTAMA 788.382.120.000
182.532.822.151 23
30 UTAMA 825.606.322.000
209.384.244.911 25
40 UTAMA 900.106.565.000
241.070.373.145 27
50 UTAMA 928.516.348.000
253.897.071.215 27
Tigapuluh prioritas utama objek penilaian individual hasil metode AHP menghasilkan potensi kenaikan NJOP sebesar Rp. 209.384.244.911,- atau
25 terhadap NJOP 2010 artinya rata-rata objek pajak memberikan kontribusi kenaikan NJOP sebesar Rp. 6.979.474.830,-. Sebagaimana tersaji pada tabel 3
jumlah wajib pajak yang selama 10 tahun terakhir senantiasa membayar tepat waktu adalah 27 90 wajib pajak dengan nilai potensi NJOP 2011 sebesar
Rp. 797.057.349.681 77. Tabel 3. Potensi lunas tepat waktu metode AHP
PRIORITAS NJOP 2008
POTENSI LUNAS TEPAT WAKTU
Rp. OP
10 UTAMA 905.539.334.728
702.990.191.792 8
20 UTAMA 970.914.942.151
768.365.799.215 18
30 UTAMA 1.034.990.566.911
797.057.349.681 27
40 UTAMA 1.141.176.938.145
886.854.278.835 36
50 UTAMA 1.182.413.419.215
913.535.030.610 45
Universitas Sumatera Utara
Kemampuan KP PBB Medan untuk melakukan penilaian individual maksimal adalah 50 objek pajak per tahun. Tabel 2 menunjukan bahwa
metode AHP memiliki kecenderungan peningkatan persentase jumlah kenaikan NJOP pada beban kerja 10, 20, 30, 40, maupun 50 objek pajak.
Dengan demikian akan lebih efisien apabila melaksanakan penilaian individual sebanyak 50 objek pajak.
Puncak persentase potensi peningkatan NJOP dicapai pada saat objek penilaian individual sebanyak 94 objek pajak yaitu sebesar 31,44 atau Rp.
372.054.616.671.
c. Analisi Urutan Prioritas Hasil Metode Bobot Sama
Potensi kenaikan NJOP dan potensi pelunasan pada urutan urioritas objek penilaian individual hasil metode bobot sama disajikan pada tabel 4
berikut: Tabel 4. Potensi kenaikan NJOP metode bobot sama
PRIORITAS NJOP 2010
POTENSI KENAIKAN NJOP Rp.
10 UTAMA 544.843.820.000
129.386.336.929 24
20 UTAMA 590.029.275.000
161.348.603.290 27
30 UTAMA 612.205.212.000
180.237.315.322 29
40 UTAMA 682.941.006.000
211.085.203.567 31
50 UTAMA 724.136.977.000
236.813.626.567 33
Ada 30 prioritas utama objek penilaian individual hasil metode bobot sama menghasilkan potensi kenaikan NJOP sebesar Rp. 180.237.315.322,-
Universitas Sumatera Utara
atau 29 terhadap NJOP 2009 artinya rata-rata tiap objek pajak memberikan kontribusi kenaikan NJOP sebesar Rp. 6.007.910.511,-. Jumlah wajib pajak
yang selama 10 tahun terakhir senantiasa membayar tepat waktu adalah 28 97 wajib pajak dengan nilai potensi NJOP 2010 besar
Rp. 589.893.384.386 74, sebagaimana tercantum pada tabel 5. Kemampuan KP PBB Medan untuk melakukan penilaian individual
maksimal adalah 50 objek pajak per tahun. Tabel IV 3 menunjukkan bahwa metode bobot sama memiliki kecendrungan peningkatan persentase jumlah
kenaikan NJOP pada beban kerja 10, 20, 30, 40 maupun 50 objek pajak, dengan demikian akan lebih efisien apabila melaksanakan penilaian individual
sebanyak 50 objek pajak.
18
PRIORITAS Puncak efisiensi dicapai pada saat objek penilaian
individual sebanyak 62 objek pajak yaitu dengan persentasei jumlah kenaikan NJOP sebesar 33,24 atau Rp. 258.581.576.942.
Tabel 5. Potensi Pelunasan Tepat Waktu Metode Bobot Sama NJOP 2010
POTENSI KENAIKAN NJOP Rp.
OP 10 UTAMA
674.230.156.929 471.681.013.994
8 20 UTAMA
751.377.878.290 548.828.735.354
18 30 UTAMA
792.442.527.322 589.893.384.386
29 40 UTAMA
984.026.209.567 656.092.992.336
37 50 UTAMA
960.950.603.567 706.627.953.257
46
18
Zakaria, P. Nilai Jual Objek Pajak, Bandung: PT. Eresco Cet. Pertama, 1991, hal. 88.
Universitas Sumatera Utara
d. Analisis Urutan Prioritas Hasil Metode Acak
Potensi kenaikan NJOP dan potensi pelunasan pada urutan prioritas objek penilaian individual hasil metode acak disajikan pada tabel 6.
Ada 30 prioritas utama objek penilaian individual berdasarkan urutan prioritas objek penilaian individual dengan metode acak menghasilkan potensi
kenaikan NJOP sebesar Rp. 152.667.528.562,- atau 23 terhadap NJOP 2010 rtinya rata-rata tiap objek pajak memberikan kontribusi kenaikan NJOP
sebesar Rp. 5.088.917.619,- Tabel 6. Potensi kenaikan NJOP metode acak
PRIORITAS NJOP 2010
POTENSI KENAIKAN NJOP Rp.
10 UTAMA 20 UTAMA
30 UTAMA 668.827.920.000
152.667.528.562 23
Jumlah wajib pajak yang selama 10 tahun terakhir senantiasa membayar tepat waktu adalah 15 50 wajib pajak dengan nilai potensi
NJOP 2010 besar Rp. 584.486.789.486 71, sebagaimana disajikan pada tabel 7.
Tabel 7. Potensi pelunasan tepat waktu metode acak PRIORITAS
NJOP 2010 POTENSI KENAIKAN NJOP
Rp. OP
10 UTAMA 20 UTAMA
30 UTAMA 821.495.448.562
584.486.789.486 15
Universitas Sumatera Utara
e. Perbandingan Antar Metode
Berikut akan dibandingkan ketiga metode dari sisi jumlah potensi kenaikan NJOP dan potensi lunas tepat waktu. Perbandingan dilakukan
terhadap data 30 prioritas utama. 1 Perbandingan potensi kenaikan NJOP
Perbandingan kemampuan tiap metode penentuan prioritas objek penilaian individual menggali potensi kenaikan NJOP.
2 Perbandingan potensi pelunasan tepat waktu Perbandingan kemampuan tiap metode penentuan prioritas objek
penilaian individual dalam potensi pelunasan tepat waktu. Persentasi tertinggi potensi lunasi tepat waktu dimiliki oleh tigapuluh
prioritas utama hasil metode AHP yaitu 77 dari potensi NJOP tahun 2010 Rp. 797.057.349.681,-. Potensi kedua diduduki metode bobot sama yaitu sebesar 74
dari potensi NJOP tahun 2010 atau Rp. 589.893.384.386,- Tigapuluh prioritas utama hasil metode acak memiliki persentasei terkecil
yaitu sebesar 71 dari potensi NJOP tahun 2010 atau Rp. 584.486.789.486,-. Dari sisi potensi pelunasan tepat waktu metode AHP kembali menduduki metode
terbaik.
19
19
Rusjdi, M. KUP Ketentuan Umum dan Tata Cara Penghitungan Pajak, Jakarta: PT. Ineks, 2003, hal. 56.
Universitas Sumatera Utara
B. Mekanisme Penetapan Nilai Jual Objek Pajak NJOP sebagai Dasar Penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang SPPT Pajak Bumi dan
Bangunan PBB
Sesuai dengan yang tercantum dalam pasal 1 UU No. 12 tahun 1994 tentang PBB, Nilai Jual Objek Pajak NJOP ditetapkan berdasarkan harga rata-
rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Adapun mekanisme disebut dengan Analisis Zona Nilai Tanah ZNT, dimana penilaian
objek pajak dilakukan dengan tiga pendekatan yaitu,
20
Dari hasil wawancara yang dilakukan dengan Kepala KPPBB, ditemukan bahwa data yang digunakan pihak KPPBB untuk harga tanah diperoleh
berdasarkan laporan transaksi jual beli yang dilakukan oleh notaris, yang biasanya diberikan tiap akhir bulan yang memuat tentang letak tanah yang dijadikan objek
Pendekatan Data Pajak untuk pajak bumi, Pendekatan Biaya untuk data bangunan dan Pendekatan
Pendapatan terutama untuk tanah-tanah produktif pertanian. Untuk PBB di perkotaan di kotamadya Medan, menurut Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi
dan Bangunan KPPBB yang dijadikan acuan adalah transaksi jual beli tanah dan harga bangunan yang ada di masyarakat dan perkembangan suatu wilayah.
Adapun faktor-faktor yang dijadikan acuan untuk NJOP BumiTanah adalah: letak, peruntukan, pemanfaatan tanah, sedangkan untuk NJOP Bangunan adalah
bahan bangunan, rekayasa, letak dan kondisi lingkungan.
20
Syofyan, S. Hukum Pajak dan Permasalahannya, Jakarta: PT. Refika Aditama Cet. Pertama, 2004, hal. 120.
Universitas Sumatera Utara
jual beli, luas tanah, dan harga tanah. Berdasarkan harga tersebut selanjutnya nilai jual tanahbumi tersebut dikelompokkan sesuai dengan klasifikasi NJOP untuk
bumi berdasarkan keputusan MenKeu No. 174KMK.041993, untuk dilihat beberapa ketentuan nilai jualnya.
Sementara itu untuk NJOP untuk bangunan ditentukan dengan pendekatan biaya yang didasarkan atas harga bahan bangunan yang dipergunakan. Dalam hal
ini kepada Wajib Pajak diminta untuk mengisi formulir rincian data bangunan yang disediakan oleh KPPBB. Berdasarkan data dalam formulir tersebut untuk
penetapan NJOP nya dilakukan penilaian berdasarkan daftar biaya komponen bangunan DBKB yang dipergunakan, dimana informasinya diperoleh dari toko-
toko bangunan yang ada. Dari data-data tersebut selanjutnya oleh petugas dari KPPBB diolah dalam program computer yang sudah disediakan dari pusat,
hingga akan diperoleh NJOP untuk bangunan. Selanjutnya berdasarkan NJOP baik Bmi dan Bangunan tersebut dapat
dilakukan penghitungan besarnya PBB yang harus dibayar, yaitu dengan mengurangi total NJOP dengan Nilai Jual Objek Tak Kena Pajak NJOPTKP
sehingga ditemukan besarnya nilai jual objek pajak untuk penghitungan PBB.
21
21
Soemitro, H.R. Asas dan Dasar Perpajakan, Bandung: PT. Eresco Cet. Pertama, 1996, hal. 45.
Adapun besarnya NJOPTKP untuk masing-masing daerah berbeda-beda, dimana untuk kotamadya Medan ditentukan besarnya adalah Rp. 24.000.000 besarnya
nilai jual kena pajak adalah 20 dari NJOP untuk menghitungan PBB. Selanjutnya berdasarkan NJKP tersebut dapat dihitung besarnya Pajak Bumi dan
Universitas Sumatera Utara
Bangunan PBB yang terhutang yaitu 0,5 dari NJKP. Dengan kata lain besarnya PBB yang harus dibayar setiap Wajib Pajak di kotamadya Medan
adalah: 0,5 x 20 x NJOP dikurangi NJOPTK. Sesuai dengan pasal 6 ayat 2 UU PBB penetapan nilai jual objek pajak
diperbaiki setiap tiga tahun sekali, kecuali untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunanya mengakibatkan kenaikan nilai jual objek pajak
cukup besar, maka penetapan nilai objek pajak ditentukan setahun sekali. Untuk kotamadya Medan penetapan NJOP dilakukan setiap tiga tahun sekali.
Dari keseluruhan mekanisme yang dilakukan dalam rangka penetapan PBB tersebut persoalan yang muncul biasanya berkaitan dengan penentuan nilai
jual objek pajak untuk bangunan yang dijadikan sebagai acuan untuk penentuan NJOP bangunan.
Dalam hal ini pajak petugas di KPPBB pun tidak bisa memberikan jawaban yang jelas, karena program komputernya sudah dibuat dari pusat. Hal ini
seperti dikemukakan sendiri oleh petugas yang memasukkan data ke komputer KPPBB.
Tentang mekanisme penetapan JOP PBB ini dari hasil kuisioner yang diberikan, ternyata 56 dari 60 responden 93,3 menjawab tidak tahu
mekanismenya. Hal ini berakibat pada ketidaktahuan mereka akan dasar perhitungan besarnya PBB yang harus dibayar, yaitu 48 dari 60 responden 80.
Penetapan NJOP secara penuh dilakukan oleh pihak Kantor Pelayanan PBB
Universitas Sumatera Utara
dengan mengacu pada program penghitungan dengan komputer yang telah ditetapkan oleh pusat.
C. Pihak-Pihak yang Dilibatkan dalam Penetapan NJOP
Kategori