BAB IV SISTEM DAN KLASIFIKASI PENETAPAN NJOP DALAM PBB MENURUT
UU NO. 121994 DAN PMK NO.150PMK.032010 SERTA PENYELESAIAN SENGKETA PAJAK
A. Sistem Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP dalam Pajak Bumi dan Bangunan
1. Eksistensi Nilai Jual Obyek Pajak dan Mekanisme Penetapannya
Sebelum penulis membahas sistem penerapan NJOP, bila kita melihat pada pasal 6 ayat 1 UU No. 121994 tentang PBB menegaskan bahwa dasar
pengenaan pajak adalah NJOP. Yang dimaksud dengan NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.
Dalam hal ini tidak terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan dengan obyek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau
NJOP pengganti.
26
Pengertian “penilaian” di atas didefinisikan sebagai kegiatan mengadakan estimasi nilai terhadap suatu harta kekayaan. Beberapa
pengertian yang perlu dipahami dalam penilaian atas suatu harta kekayaan property adalah:
Sesuai dengan ketentuan undang-undang tersebut di atas, kewenangan menetapkan NJOP diberikan kepada Menteri Keuangan.
26
Soemitrp, H.R. Asas dan Dasar Perpajakan, Bandung: PT. Eresco Cet. Pertama, 1996, hal 72.
55
Universitas Sumatera Utara
a. Biaya, adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk membuat suatu
barang. b.
Harga, adalah sejumlah uang yang terjadi di dalam suatu transaksi atau pertukaran barang yang dipandang pantas oleh pihak pembeli dan diterima
baik oleh penjual. c.
Nilai, adalah sejumlah yang sama dengan harta yang dapat memberikan keuntungan, yang timbul dari pemilikan harta tersebut. Atau dapat juga
diartikan sebagai semua hak yang ada pada saat sekarang atau semua harapan keuntungan, baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud,
yang timbul dari suatu pemilikan harta.
27
Dari pengertian tersebut di atas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa pengertian NJOP tidak selalu sama dengan pengertian Harga Jual Obyek
Pajak. Sehingga tidak jarang terjadi Harga Jual Objek Pajak di lapangan dapat lebih rendah, sama, atau lebih tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh
pemerintah. Pada umumnya bila NJOP yang ditetapkan pemerintah ternyata lebih
rendah dari Harga Jual Obyek Pajak di lapangan, masyarakat tidak bereaksi. Namun bila yang terjadi sebaliknya maka masyarakat akan bereaksi keras
untuk tidak menerima NJOP tersebut. Hal lain yang sering terjadi adalah meskipun Wajib Pajak WP mengakui kebenaran NJOP-nya, akan tetapi
27
Hasil Wawancara dengan Bapak Moenarko, SH Kepala Penyuluhan Pajak Medan.
Universitas Sumatera Utara
tetap keberatan, dengan mengajukan argumentasi dia tidak akan menjual tanahbangunannya.
28
Dari uraian tersebut di atas kiranya dapat dilihat, bahwa eksistensi NJOP dewasa ini tidak hanya sekedar sebagai dasar pengenaan pajak saja,
akan tetapi mulai mengarah untuk dipergunakan bagi kepentingan lain misalnya: ganti rugi atas tanah danatau bangunan. Hal ini merupakan
Dewasa ini banyak instansi pemerintah maupun swasta yang meminta informasi tentang NJOP yang telah ditetapkan pemerintah, baik untuk
kepentingan penentuan nilai atas tanah dan bangunan yang dimilikinya, maupun dalam rangka pengadaan atau tukar menukar ruitslag.
Kecenderungan lain yang terjadi di masyarakat dewasa ini, khususnya dalam rangka pemberian ganti rugi atas tanahatau bangunan, masyarakat
menuntut ganti rugi sesuai dengan NJOP yang ditetapkan. Walaupun apabila dikaitkan dengan pelunasan PBB yang terhutang, masyarakat belum tentu
mau menerima NJOP yang telah ditetapkan tersebut. Apalagi dengan terbitnya Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum dimana dalam pasal 15 antara lain ditentukan bahwa, NJOP dijadikan sebagai dasar pertimangan
dalam penetapan besarnya ganti rugi atas tanah, maka dapat diantisipasi bahwa masyarakat akan berpedoman pada NJOP dalam menuntut ganti rugi.
28
Wawancara dengan Ibu Annisa Rukito, Kepala Bagian Keberatan, Kantor Pelayanan Pajak, Medan, tanggal 25 April 2009.
Universitas Sumatera Utara
pertanda baik, karena idealnya hanya ada “satu nilai” siapapun yang menetapkan, yang dapat dipergunakan untuk semua kepentingan apakah itu
ganti rugi, asuransi, jaminan bank dan lain sebagainya. Dalam prakteknya, mekanisme penentuan NJOP sebagai dasar
pengenaan pajak antara lain adalah sebagai berikut: a.
Tahap Pengumpulan Data Pasar Pada tahap ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan
KPPBB, berupaya semaksimal mungkin mengumpulkan data pasar yang menyangkut transaksi jual beli yang terjadi atau perkiraan harga jual beli
atas obyek pajak dari berbagai sumber data, antara lain: Pemda setempat, penawaran melalui media massa, NotarisPPAT, developer, dan
sebagainya. b.
Tahap Analisa Data dan Penentuan Kerangka Klasifikasi Obyek Pajak Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang menentukan
sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, data pasar yang telah dikumpulkan tersebut selanjutnya dianalisa untuk
menentukan nilai indikasi rata-rata, dan kerangka klasifikasi obyek pajak yang ada di setiap kelurahan.
c. Tahap Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata di Lapangan
Atas dasar nilai indikasi rata-rata dan kerangka klasifikasi obyek pajak yang disusun tersebut diatas, selanjutnya diadakan kegiatan
Universitas Sumatera Utara
penentuan nilai indikasi rata-rata atas seluruh obyek pajak dalam hal ini bumi yang ada di setiap kelurahankecamatan.
d. Tahap Legalisasi Nilai Jual Obyek Pajak
NJOP yang telah ditentukan atas dasar nilai indikasi rata-rata dan kerangka klasifikasi objek pajak tersebut, dikukuhkan dengan keputusan
kepala kantor wilayah Ditjen Pajak atas usulan dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang bersangkutan.
Menurut penulis, dari mekanisme penentuan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak, secara implisit sebenarnya telah memenuhi ketentuan dalam
UU No. 121994. Namun secara eksplisit dalam hal ini mekanisme yang diatur secara limitatif khususnya menyangkut pemberian pertimbangan
Gubernur tersebut belum diatur lebih lanjut. Hal inilah yang sering menimbulkan kesimpangsiuran dan silang pendapat dalam menafsiran
statement tersebut di atas. Dalam hal ini asas self assessmentnya belum sepenuhnya bisa diterapkan.
2. Kendala-kendala yang muncul dalam penerapan NJOP di wilayah Kantor
Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan KPPBB, Medan. Dari hasil penelitian penulis, dalam masalah ini didapatkan sebagai
kendala, antara lain: a.
Pada saat WP melaporkan denah dan bangunan yang dimiliki, dikuasai, ataupun yang ditempatkan melalui SPOP Surat Pemberitahuan Obyek
Pajak dan lampirannya kurang begitu jelas.
Universitas Sumatera Utara
b. Suatu pertanyaan yang mendasar adalah dengan jumlah subyek dan obyek
yang besar, dengan pengetahuan wajib pajak yang beraneka ragam, bahkan masih banyak wajib pajak yang tidak bisa baca tulis, tidak sekedar
selft declaration atas luas tanah dan bangunan, juga besarnya NJOP, menghitung besarnya pajak terhutang dan membayar hutang pajak
tersebut.
29
c. Kurangnya tenaga verifikasi lapangan yang memerlukan tenaga terampil
dalam penentuan harga pasar. 3.
Analisis langkah-langkah yang dapat ditempuh menurut penulis Untuk mengatasi permasalahan yang timbul sehubungan dengan
penetapan NJOP dalam PBB perlu kiranya diambil langkah-langkah sebagai berikut:
Langkah pertama yang dapat ditempuh adalah, penentuan suatu nilai objek pajak khususnya bumitanah untuk berbagai kepentingan. Dalam hal ini
pemerintah diharapkan dapat menentukan satu nilai yang dapat dipergunakan untuk berbagai kepentingan yang secara formal mempunyai kekuatan
mengikat secara hukum baik keluar maupun ke dalam. Artinya, baik masyarakat, pihak swasta, pemerintah dalam hal melaksanakan transaksi jual
beli, maupun perbuatan hukum lainnya yang berhubungan dengan penentuan nilai suatu harta objek pajak agar berpedoman kepada nilai tersebut objek
pajak. Namun apabila terjadi transaksi di atas dari nilai yang telah ditetapkan
29
Zakaria, P. Nilai Jual Objek Pajak, Bandung: PT. Eresco Cet. Pertama, 1991, hal. 54.
Universitas Sumatera Utara
maka atas kelebihan transaksi tersebut dimungkinkan dikenakan pajak tertentu.
Langkah kedua, apabila hal tersebut diatas telah melembaga ditengah-tengah masyarakat, secara bertahap penentuan NJOP dapat sepenuhnya diserahkan
kepada masyarakat wajib pajak sesuai mekanisme pasar, dengan konsekuensi sebagaimana yang dikemukakan di atas. Secara bertahap
maksudnya, atas obyek-obyek pajak yang ternilai tinggimempunyai kriteria atau karakteristik tertentu NJOP-nya dapat ditentukan secara individual oleh
wajib pajak yang bersangkutan bisa dengan mempergunakan jasa penilai, sedangkan objek pajak lainnya nilai jualnya masih ditentukan secara masal
oleh pemerintah.
30
30
Lubis, S. Dinamika Sistem Perpajakan Indonesia, Jakarta: Gema Insani Press, 1996, hal. 42.
Langkah ketiga, membuat perangkat peraturan yang secara tegas mengatur tentang kewajiban para pejabat yang dalam tugasnya berhubungan baik
langsung maupun tidak langsung dengan obyek pajak, dan sanksi yang dapat diterapkan. Apabila pejabat dimaksud tidak memberikan laporan yang
sebenarnya. Seperti yang dimaksud dan UU No. 121994 pada pasal 21 yang berbunyi:
Pejabat yang dalam jabatannya atau tugas pekerjaannya berkaitan langsung dengan obyek pajak, wajib:
Universitas Sumatera Utara
a. Menyampaikan laporan bulanan mengenai semua mutasi dan perubahan
keadaan objek pajak secara tertulis kepada Dirjen Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak obyek pajak.
b. Memberikan keterangan yang diperlukan atas permintaan Dirjen Pajak.
Menurut penenjelasan pasal 21 ayat 1 dan 2 UU No. 121994, pejabat yang tugas pekerjaannya berkaitan langsung dengan obyek pajak adalah:
Camat sebagai pejabat pembuat akta tanah, notaris pembuat akta tanah, dan pejabat pembuat akta tanah. Sedangkan laporan tertulis tentang mutasi obyek
pajak misalnya antara lain jual beli, hibah, warisan harus disampaikan kepada Dirjen Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak obyek pajak. Konsekuensi
dari peratiran di atas menurut penulis sudah bagus, hanya mekanisme pelaksanaannya serta enforcementnya belum berjalan sebagaimana yang
diharapkan. Mekanisme dan enforcement di atas dimaksudkan agar pejabat yang dimaksudkan diatas ikut juga menjaga kondisi yang telah diterapkan
oleh pemerintah dalam penetapan NJOP.
B. Faktor-faktor Penentu dalam Klasifikasi Nilai Jual Obyek Pajak
Kategori