PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP NASABAH AKIBAT

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP NASABAH AKIBAT

WANPRESTASI DALAM PERJANJIAN KREDIT PEMILIKAN RUMAH DI PT. BANK MANDIRI CABANG MEDAN A. Kedudukan Para Pihak dalam Perjanjian Baku Kredit Pemilikan Rumah pada PT. Bank Mandiri Cabang Medan Bentuk perjanjian KPR berdasarkan perjanjian standard yang isinya telah ditetapkan oleh pihak kreditur, yang dituangkan dalam konsep perjanjian tertulis yang disusun tanpa membicarakan isinya kepada debitur, kemudian diformulasikan dalam bentuk formulir perjanjian dan sejumlah aturan addendum atau aturan tambahan, sehingga yang terjadi adalah kreditur menyodorkan bentuk perjanjian yang berwujud perihal perjanjian KPR dengan klausul yang telah ditetapkan, terkecuali mengenai judul perjanjian KPR, komparasi atau identitas, dasar hukum, dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank. Sebelum akad kredit ditandatangani, pihak PT. Bank Mandiri Cabang Medan memberikan kesempatan kepada calon debitur untuk mempelajari seluruh isi perjanjian KPR yang dibuat dalam bentuk baku selama jangka waktu tertentu. Calon debitur dapat berkonsultasi dengan ahli hukum atau setidak-tidaknya mempelajari sendiri dan memperhitungkan konsekuensinya bila ia menandatangani perjanjian itu. Apabila debitur merasa keberatan atas persyaratan yang tercantum dalam perjanjian, maka debitur dapat menarik kembali permohonan kreditnya, dan kreditur tidak akan memaksakan untuk menandatangani perjanjian tersebut. Meskipun persyaratan perjanjian ditentukan oleh pihak kreditur, ini tidak berarti debitur tidak lagi mempunyai suatu kebebasan untuk menentukan kehendaknya, Universitas Sumatera Utara maka dari itu jasa di sini bahwa di dalam perjanjian tersebut di atas, diperlukan kesepakatan antara mereka tersebut di atas, diperlukan kesepakatan antara mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal yang tertentu, suatu sebab yang halal, menurut isi Pasal 1320 KUH Perdata yang menentukan bahwa untuk sahnya perjanjian diperlukan syarat-syarat di atas. Asas konsensualisme mengandung arti kemauan para pihak untuk saling berprestasi, ada kemauan untuk saling mengikatkan diri, kemauan ini menimbulkan kepercayaan bahwa perjanjian itu dipenuhi. Asas ini berkaitan erat dengan asas kebebasan berkontrak yang terdapat dalam Pasal 1338 ayat 1 KUH Perdata dan asas kekuatan mengikat yang terdapat dalam Pasal 1339 KUH Perdata.mengikat yang terdapat dalam Pasal 1339 KUH Perdata. Namun KUHPerdata dapat diterapkan pada perjanjian dengan klausul baku apabila dikaitkan dengan Pasal 1338 KUHPerdata yang menyatakan bahwa suatu perjanjian hanya dilaksanakan dengan itikad baik. Karenanya para pihak tidak dapat menentukan sekehendak hatinya klausul-klausul yang terdapat dalam perjanjiian, terutama perjanjian kredit yang ada di perbankan. Klausul-klausul baku dalam perjanjian kredit tersebut harus didasarkan dan dilaksanakan dengan itikad baik. Perjanjian yang didasarkan pada itikad buruk misalnya paksaan atau penipuan mempunyai akibat hukum perjanjian tersebut dapat dibatalkan. Kedudukan para pihak dalam Perjanjian KPR PT. Bank Mandiri Cabang Medan,makasebelumnyaharusdiketahuihubunganhukum antarabankdengan nasabah. Berdasarkan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998, hubungan hukumantara bank dengan nasabah terdiri dari: Universitas Sumatera Utara 1. Hubungan hukumantara bank dengan nasabah penyimpan dana; 2. Hubungan hukumantara bank dengan nasabah selaku debitur. KedudukanparapihakpadaKPRdiaturdalam suatuperjanjian,dandalam perjanjian tersebut diatur hakdankewajibanparapihakselakusubyekperjanjian. Secaraumum hal- halyangwajibdilaksanakanolehnasabahdebiturberdasarkan Perjanjian Baku KPR yang dibuat oleh Bank Mandiri adalah: 1. Membayar cicilan pinjaman KPR dalam jumlah yang telah ditentukan beserta bunga yang telahditetapkan. 2. Menjamin kepada bank bahwa pembayaran cicilan KPR akan terus dibayarkan tepat pada waktunya meskipun nasabah debitur meninggal dunia. PerjanjianBakuKPR PT. Bank Mandiri Cabang Medan dalam aspekkonsensualmerupakan perjanjian timbal balik. Salah satu pihak memperolehhakdariperjanjianitu,juga menerimakewajibandarihakyangdiperolehnya.IniberartidalamPerjanjian Baku KPR ini terdapat dua pihak. Bank sebagai pihak yang memberikan kredit cicilan rumah kreditur dan pihak kedua adalah nasabah sebagai debitur. B. Faktor Penyebab Debitur Tidak Melaksanakan Kewajibannya dan Tindakan PT. Bank Mandiri Cabang Medan terhadap Debitur Akibat Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Bank dalam menyalurkan danakepada debiturdalampenyediaan fasilitas KPRyang pada dasarnyamerupakanperjanjianjual beliyaitujual beli barangsebesarhargapokokbarangditambahdenganmargin keuntunganyangdisepakati. Pada perjanjian KPR,bankmembiayai pembelianbarangatauaset yangdibutuhkanolehdebiturnyadenganmembeli barangdaripemasokdan kemudianmenjualnyakepadadebiturtersebut denganmenambahkansuatu keuntungan,dengankatalainpenjualanbarang oleh bank kepada Universitas Sumatera Utara debiturdilakukanatasdasar cost-plus-profitBarangyangdibutuhkanolehdebiturdan tambahan biaya atau mark-up yang akan menjadi imbalan bagi bank, dirundingkandanditentukandimukaoleh bankdandebituryang bersangkutan. 48 48 SutanRemySjahdeiniPerbankan Islam,Grafiti,Jakarta, 2007, hal 64. Keseluruhanhargabarangdibayarolehdebitur secara mencicil. Pemilikan ownershipdari assettersebut dialihkankepada debitursecaraproporsionalsesuaidengancicilan-cicilanyangtelah dibayar, dengandemikianbarangyangtelahdibeli berfungsisebagaiagunan sampaiseluruhbiayadilunasi.KPRmerupakan transaksiyang sahmenurutketentuan perjanjian apabilarisiko transaksitersebut menjadi tanggung jawab pemodal sampai penguasaan atas barang telah dialihkankepada debitur. Bankharusmenandatanganiduaperjanjianyang terpisahagar transaksi tersebut sahsecarahukum. Perjanjianyangsatudilakukandenganpemasok barangdan perjanjian yang lain dengan debitur.Bank dalam hal ini telah menandatanganidua perjanjian,yang pertama adalah PerjanjianKerjasama antaraBankdenganpihakketigatentangpenyediaan fasilitaspembiayaan kprantarabankdengan debitur. Perjanjian KPR yang telah ditandatangani debitur dengan pihak kreditur telah mempersiapkan terlebih dahulu klausul-klausul dalam perjanjian, tindakan secara sepihak ini dapat memberikan tanggung jawab yang menjadi beban debitur lebih berat. umumnya debitur kurang dapat memahami klausul-klausul dalam perjanjian KPR tersebut. oleh karena itu klausula ini disebut sebagai klausula eksemsi. Universitas Sumatera Utara Membeli rumah secara tunai jelas berbeda dengan membeli melalui KPR. Proses pembelian rumah melalui KPR harus melalui proses yang lebih panjang daripada membeli secara tunai cash. Bukan hanya itu, tak jarang pihak bank menolak memberikan kredit kepada calon debiturnya. Penolakan KPR adalah kewenangan bank, masalahnya, bank tidak mau memberikan KPR merupakan hak PT. Bank Mandiri Cabang Medan. KPR yang disalurkan kepada debitur merupakan sumber penghasilan bagi bank, sehingga tanpa adanya kredit yang disalurkan kepada debitur yang membutuhkan modal dalam menjalankan usahanya, bank tidak akan tidak memperoleh penghasilan. Oleh karena itu bank sangat berkepentingan dalam menyalurkan kredit kepada debitur sekaligus memastikan uang yang disalurkan kepada debitur itu aman dan dapat kembalikan kepada bank dengan skema tertentu dan dalam jangka waktu tertentu. 49 Berdasarkan informasi yang diperoleh alasan PT. Bank Mandiri menolak pemberian KPR kepada debitur, diantaranya calon debitur yang mengajukan KPR di black list oleh Bank Indonesia, kelengkapan dokumen, batas usia yang telah ditentukan, pendapatan debitur tidak mencukupi untuk pembayaran kredit, jaminan yang diberikan calon debitur tidak layak serta reputasi selama perjanjian kredit dengan bank sangat jelek. 50 Faktor yang menyebabkan terjadinya wanprestasi debitur pada perjanjian KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan, dikarenakan beberapa faktor misalnya dari sisi debitur berupa masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur, kecurangan danatau ketidakjujuran debitur dalam mengelola kredit serta debitur 49 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 50 Ibid Universitas Sumatera Utara mengalami pemutusan hubungan kerja PHK. Sedangkan faktor yang bersumber dari kreditur diantaranya faktor intern yaitu adanya itikad tidak baik dari pejabat bank, adanya kelemahan sejak awal dalam proses pemberian kredit serta adanya kelemahan pembinaan kredit, sedangkan dari sisi ekstern keditur dan debitur adalah adanya force majure serta adanya perubahan-perubahan eksternal lingkungan seperti bencana alam. 51 Tindakan PT. Bank Mandiri Cabang Medan terhadap debitur akibat wanprestasi dalam Perjanjian KPR, tindak yang diambil kreditur yaitu memberikan surat peringatansurat teguran kepada debitur untuk menanyakan alasan atau sebab mengapa debitur tidak memenuhi kewajibannya serta mengingatkandebitur untuk membayar kewajibannya, Apabila atas upaya tersebut dan tidak memperoleh tanggapan dari pihak debitur, maka pihak kreditur akan mengirimkan surat somatie sebanyak 3 tiga kali kepada debitur guna membicarakan masalah tersebut tidak dihiraukan maka pihak kreditur akan melakukan proses penyelesaian kredit bermasalah dengan melaksanakan eksekusi terhadap jaminan dengan cara penjualan dibawah tangan dan segala biaya baik berupa ganti rugi beserta denda yang dimaksud yaitu biaya tambahan untuk debitur, karena kreditur menggunakannya untuk biaya administrasi. Tetapi jika debitur tidak mempunyai itikad baik untuk mengangsur sisa utang yang dimiliki debitur, maka kreditur melakukan tindakan eksekusi terhadap debitur tersebut. Dengan prosedur yang telah ditetapkan oleh PT. Bank Mandiri Cabang Medan. 52 51 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017. 52 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 Universitas Sumatera Utara Berdasarkan hasil informasi yang diperoleh jumlah debitur yang mengajukan KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan pada 2012, sebanyak 115 sedangkan yang diterima pengajuan KPR- nya sebanyak 75 memenuhi persyaratan yang telah ditentukan oleh Bank Mandiri, dari 75 debitur sebanyak 3 debitur wanpretasi dikarenakan masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur. Pada tahun 2013 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 131 sedangkan yang diterima permohonannya sebanyak 87 debitur, sedangkan wanprestasi 2 debitur disebabkan pemutusan hubungan kerja PHK. Pada tahun 2014 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 147 debitur, yang diterima permohonan KPR-nya 98 debitur, wanprestasi 3 debitur dikarenakan faktor adanya kelemahan sejak awal dalam proses pemberian kredit. Pada tahun 2015 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 161 debitur, sedangkan permohonan yang diterima sebanyak 111 debitur, wanprestasi 4 debitur disebabkan faktor masalah operasional usaha, manajemen keuangan debitur. Pada tahun 2016 yang mengajukan permohonan kredit KPR sebanyak 173 debitur, sedangkan yang diterima sebanyak 123 debitur, wanprestasi sebanyak 7 debitur, dikarenakan faktor force majure, kesalahan pihak dalam menganalisis kredit, pemutusan hubungan kerja. 53 C. Perlindungan hukum yang diberikan oleh PT. Bank Mandiri Cabang Medan Akibat Debitur Wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah Berdasarkan keterangan di atas dapat disimpulkan bahwa setiap tahun terjadi peningkatan yang mengajukan permohonan kredit KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan. Sebagiamana d iketahui,pembangunandi Indonesia membutuhkandana yangsangatbesardan jumlahnyasenantiasameningkat. Salahsatusumberpendanaanyangsangatpentingberasaldari lembaga perbankanyang kegiatannyaantaralainmenghimpundanadarimasyarakat dalambentukpemberiankredit. Kreditperbankanini disalurkanbaikolehBankPemerintah maupunBankSwastaguna membantumasyarakatyang membutuhkan dana. Bagi masyarakat, kredit perbankan membantu pemenuhan kebutuhandanmenunjangpendanaanberbagaikegiatan ma s y a r ak a t . 53 Ibid Universitas Sumatera Utara Setiap pemberian kredit yang dilakukannya, bank mengharapkan pengembalian yang tepat waktu dan sesuai dengan syarat yangtelahdiperjanjikan bersama dengan debitur. Terkadang, denganberbagaialasan,debiturbelum bisamengembalikan hutangnyapadakreditur. Halini dapatterjadikarenamungkinmemangdebituryang bersangkutanmengalamikerugiandalam menjalankanusahanyaataupun mungkin karena memang debitur yangbersangkutan tidakberitikad baik, dalam arti debitur sejak semula memang, bertujuan untuk melakukan penipuanterhadapkreditur. Bank sebagaibadanusaha, senantiasamengaharapkankredityang disalurkannya dapatkembalidenganlancardanmenghasilkan keuntungan yang maksimal, akan tetapikreditur juga menyadariadanyarisikotimbulnyakerugian dalampenyalurankredittersebut,diantaranyayaitu apabilakreditnyamacet atau bermasalah. Untuk meminimalisir risiko tersebut, bankselaku kreditur dalam menyalurkan kreditnya memegang erat prinsip kehati-hatian. Salah satu usaha Bankuntukmengamankankreditnyaadalahdenganmemintajaminan daripihakdebitursebagaipenerimakredit. Kaitannyadenganjaminan,umumnyabankmeminta jaminandari debiturberupajaminan hak tanggungansepertitanahdan bangunan.Jaminanini dipandangcukupbaikmengingatnilai ekonomistanahdan bangunanrelatif tinggidanstabil.Selainitu,sejakberlakunyaUndang-undang No.4tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas tanah beserta Benda-benda yang berkaitandenganTanah selanjutnya disebut UUHT pengaturan mengenai jaminan yang berupa tanah dirasa semakinjelassehinggakepastianhukumdiharapkandapatlebihterjamin. 54 Dengan demikian cukup meyakinkan dan memberikan kepastian hukumbagilembaga-lembaga kredit, baikdaridalamnegeri maupun luar negeri. Adanya lembaga jaminan dan lembaga demikian kiranya harus dibarengidenganadanyalembagakreditdenganjumlahbesar, denganjangka waktuyanglamadanbungayangrelatifrendah. 55 Berdasarkan Pasal 14 ayat 1 UUHT disebutkan bahwa sebagai bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan Nasional menerbitkansertipikat hak tanggungan. Hal ini 54 Hasil wawancara dengan Zainal, selaku Customer Loan PT. Bank Mandiri Cabang Medan, tanggal 6 Maret 2017 55 SriSoedewiMasjchoenSofyan,Op.Cit.hal.5 Universitas Sumatera Utara berarti sertipikat hak tanggunganmerupakan bukti adanya hak tanggungan. Oleh karena itu maka sertipikat hak tanggungan dapat membuktikan sesuatuyangpadasaatpembuatannya sudahadaataudengankatalain yang menjadi patokan pokok adalah tanggal pendaftaran atau pencatatannyadalam bukutanahhaktanggungan. 56 Syarat agar eksekusi lelang objekHak Tanggungan ini dapat dilakukan apabiladalamAkta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya disebut APHTdicantumkan janjisebagaimana dimaksud dalamPasal11Ayat2hurufeUUHT, yaitu bahwa “pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual sendiri objek sendiri Hak Tanggungan apabila debiturciderajanji.”Peluang yang diberikan UUHT ini menarik bagi kalangan perbankan karena dengan berlakunya UUHT terbukapeluanguntukmenyelesaikankasus kredit SertipikatHak Tanggunganmemuatirah-irahdengankata-kata DemiKeadilanBerdasarkan Ketuhanan YangYahaEsa, dengan demikiansertipikathak tanggunganmempunyaikekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukumtetapmelalui tatacaradanmenggunakan lembaga parate eksekusisesuaidenganperaturanHukumAcara Perdata Indonesia. Adapun mengenai perlindungan hukum bagi kreditur sebagai pemegang Hak Tanggungan adalah adanya ketentuan Pasal 6 UU HT yang mengatur bahwa kreditur dapat menjual lelang harta kekayaan debitur dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasilpenjualantersebutapabiladebiturciderajanji. Bank selaku kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objekHak Tanggungan atas kekuasaan sendirimelalui pelelanganumum. Eksekusijaminansecara langsungmelalui lelanginimerupakansalahsatu dayatarikUUHT karena prosesnya jauh lebih cepat dibandingkan dengan proses eksekusi padaumumnya. EksekusiobjekHakTanggungan yangdilakukan secaralelangini pada dasarnya tidak memerlukan izineksekusi daripengadilan mengingat penjualan yangdilakukan berdasarkan Pasal6UUHTini merupakantindakanpelaksanaanperjanjian.Sehingga apabiladebiturciderajanji,kreditur pemegang HakTanggungan Pertama dapatlangsungmelaksanakaneksekusilelangobjekHakTanggungan. 56 Boedi Harsono dan Sudarianto Wiriodarsono, Konsepsi Pemikiran tentang UUHT, Makalah Seminar Nasional, Bandung, 27 Mei 1996, hal 81 Universitas Sumatera Utara macetdalamwaktuyanglebihcepatdandenganbiayayanglebihmurah. Demikian puladengan Bank-bank Swasta, masihdijumpai adanya keraguanuntukmemanfaatkanPasal6joPasal11ayat2hurufe UUHTyangmenyatakan bahwa“apabiladebiturcidera janji,krediturpemegangHak TanggunganPertamamempunyaihak untuk menjualobjekHakTanggunganatas kekuasaansendirimelaluipelelangan umum”.Halini disebabkankarenamasihadanyapandanganbahwa pelaksanaaneksekusiberdasarkanPasal6 joPasal11 ayat2hurufe tetap memerlukanijinfiateksekusipengadilan. AdapundalamketentuanPasal20UUHT dikemukakantiga3jeniseksekusiHakTanggunganyaitu: 1. Apabiladebiturciderajanji,makakrediturberdasarkanhakpemegang Hak TanggunganPertamadapatmenjualobjekHak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 UUHT,objekHakTanggungandijualmelaluipelelanganumum; 2. Apabila debiturcidera janji, berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT dijual melaluipelelanganumum; 3. AtaskesepakatanpemberidanpemenangHakTanggungan,penjualan objekHak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengandemikianakandiperolehhargatertinggiyangmenguntungkan. Darihasilpenelitianyangdilakukandi PT.Bank Mandiri Cabang Medandiketahuibahwadalam suatu perjanjiankredit, debiturdianggaptelahmelakukanciderajanjiwansprestasiapabilaia tidak melakukanprestasisesuaidenganyangtelahdiperjanjikan. Kelalaiandebitur dalam memenuhikewajibannyatersebutsangat merugikan pihak bank sebagai krediturnya. Keadaan debiturtidak dapat melunasi kreditnya sesuai dengan yang diperjanjikan dapat disebut kredit macet. Adapun kredit macet itusendiri dapat disebabkan olehsalah satu ataubeberapa faktor Universitas Sumatera Utara yangharusdikenali secaradiniolehbank. Danbank harusselalumemantauakankemampuandanperkembangandebiturnya.Hal ini disebabkankarenaadanyakelemahanbaikdari sisi debitur,sisiintern maupunsisieksterndi PT.BankMandiri Cabang Medandandebituryangmeliputi: 57 1. Sisidebitur Kelemahandarisisidebiturdapatdisebabkanantaralainoleh: a. Masalahoperasionalusaha b. Manajemen c. Kecurangandanatauketidakjujurandebiturdalammengelolakredit; d. Pemutusanhubungankerja. 2. Sisiinternalbank KelemahandarisisiinternBankdapatdisebabkanantaralainoleh: a. ItikadtidakbaikataukekurangmampuandaripejabatpegawaiBank; b. Kelemahansejakawaldalamprosespemberiankredit; c. Kelemahanpembinaankredit; 3. Sisieksternbankdandebitur Kelemahandarisisiekstern krediturdandebiturdapatdisebabkanantaralain oleh: a. Forcemajure; b. Perubahan-perubahaneksternallingkunganenvironment; Dalampraktekperbankan,selainwansprestasi atasdidasarkanatas kemampuandebiturdalammembayarangsuranataumelunasipinajamannya sepertiyangtelahdisebutkandi atas,wansprestasijugadidasarkanatas pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan yangtelahditetapkan bankyang berkaitandenganadanyapemberiankredit. Berdasarkan informasi diperoleh bahwa di PT. Bank Mandiri Cabang Medan 57 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 Universitas Sumatera Utara diketahuiterdapat 28 kreditmacet denganjaminanhaktanggungandari 354perjanjian KPRyangdijamindenganhaktanggunganselamaperiodeDesember2016 atau1satutahunbuku. Penyebabterjadinyakreditmacetadalahkarena debiturtelah gagal untuk membayar utangnya atau menghadapi masalah dalam memenuhi kewajibanyangtelah ditentukanatausudahtidaksanggupmembayarsebagian ataukeseluruhankewajibannyakepadabanksepertiyangtelahdiperjanjikan. 58 Dengankatalaindebiturtelahmelakukan wanprestasi, yaitutidak dilaksanakanprestasiatau kewajibansebagaimanamestinyayang dibebankan olehkontrakterhadappihak-pihak tertentusepertiyangdimaksudkan dalam kontrak yang bersangkutan. 59 Oleh sebab itu,dalam memberikan kreditnya bank selakukreditursenantiasamemantauperkembangankredityang diberikannya. Pendekatanpraktisbagibank dalam pengelolaan kreditmacetadalah dengan secara dini mendeteksi potensi timbulnya kredit macet, sehingga makinbanyakpeluangalternatifkoreksibagi bankdalammencegahtimbulnya kerugian sebagai akibat pemberian kredit. Berdasarkan deteksi yang telahdilakukan,maka dapatdiketahuiposisikreditur terhadapdebiturkhususnyabila dilihatdari usahadankondisiagunanyangdiberikanoleh debiturdalam perjanjiankreditnya. 60 58 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 59 MunirFuady,Op.Cit,hal.87-88 60 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 Bentuk penyelesaiankreditmacetolehBank MandiriCabang Medan merupakan upaya penyelesaian kredit yang dilakukan oleh bank terhadap debitur yang usahanya tidak mempunyai prospek lagi atau debitur mempunyai itikad tidakbaiksehinggatidakdapatdirestrukturisasi. BankIndonesia melaluiSuratKeputusan DireksiBankIndonesia Nomor31147KEPDIR tertanggal2April2001membagikreditbankke dalam4katagoriyangdilakukanberdasarkankolektibilitasnya,yaitu: a. KreditLancar; b. KreditKurangLancar; Universitas Sumatera Utara c. KreditDiragukan; d. KreditMacet. Untuksubbsampaidengandadalahmerupakankreditbermasalah. Istilahkreditbermasalah telahdigunakan olehduniaperbankan Indonesia sebagaiterjemahan dariproblemloanyangmerupakanistilahyangsudah lazimdigunakandalamduniaperbankaninternasional. Umumnya, kasus kredit bermasalah ini adalah persoalan perdatayangmenurutterminologihukum perdata,hubunganantaradebiturdengankrediturbankselakupemberikreditmerupakan hubungan utang piutang.Hubungan yangbersangkutan lahirdariperjanjian. Pihakdebitur berjanjiuntukmengembalikanpinjamanbesertabiayadanbunga,dan pihak krediturmemberikankreditnya. Dalamhal kredityangdiberikantelahmengarahpadatanda-tanda timbulnya kredit macet, maka deteksi atas kredit macet dapat dilakukan secarasistematisdenganmengembangkansistim “pengenalandiri”,yaitu berupa daftar kejadian ataugejala yang diperkirakan dapat menyebabkan suatupinjamanberkembangmenjadikreditmacet. Apabilasetelahbankberusahamelaluiupaya prefentifnamun akhirnyakredit yang telah dikeluarkannyamenjadikredityang bermasalah, makabankakanmenggunakan upayarepresif.Upaya- upaya represifyang mula-mulaakandilakukanialahmelakukanupayapenyelamatankredit. Upayabankuntukmenyelamatkankreditadalahupayabank untuk melancarkan kembali kredit yang sudah tergolong dalam kredit “tidak lancar”,“diragukan”atau bahkantelahtergolongdalam“kreditmacet”untuk kembalimenjadi“kreditlancar”sehinggadebitur kembalimempunyai kemampuanuntukmembayarkembalikepadabank segala utangnyadisertai denganbiayadanbunga. MenurutSuratEdaranBankIndonesiaNomor2312BPPPtanggal 28Pebruari 1991,upaya- upaya penyelamatan kredityangdapatdilakukan olehbankadalahsebagaiberikut: 61 61 Hasil wawancara dengan Zainal, selaku Customer Loan PT. Bank Mandiri Cabang Medan, tanggal 6 Maret 2017 Universitas Sumatera Utara a Penjadwalan kembali rescheduling, yaitu dengan melakukan perubahansyarat-syaratperjanjiankredityang berhubungandengan jadwal pembayaran kembali kredit atau jangka waktu kredit, termasukgradeperiodataumasa tenggang,baik termasukperubahan besarnyajumlahangsuranatautidak. b Persyaratankembalireconditioning,denganmelakukanperubahan atas sebagianatau seluruhsyarat-syaratperjanjiankredit,yang tidak hanya terbatas pada perubahan jadwal angsuran dan atau jangka waktukreditsaja. Namunperubahantersebuttanpamemberikan tambahankreditatau tanpamelakukankonversiatas seluruhatau sebagiandarikreditmenjadiperusahaan. c PenataankembaliRestructuringyaitusuatuupayadaribankyang berupa melakukan perubahan-perubahan syarat-syarat perjanjian kredit yang berupapemberiantambahankredit,ataumelakukan konversiatasseluruhatausebagiandari kreditmenjadiequity perusahaan,yangdilakukandenganatautanpa reschedulingdanatas reconditioning. Bila ternyata upaya penyelamatan kredittidak dapat dilakukan atau walaupunsudahdilakukantetapitidakmembawahasil,makabank akan menempuhupayapenagihankredit. 62 62 Ibid Jikamenurut pertimbangan bank, kredit yang bermasalahtidakmungkindapatdiselamatkanuntukmenjadilancarkembali melaluiupaya- upayapenyelamatansebagaimanatelahdiuraikandi atasdan akhirnya kredityangbersangkutan menjadi kreditmacet,makabankakan melakukantindakan-tindakanpenyelesaianatau penagihanterhadapkredit tersebut. Universitas Sumatera Utara Adapunyang dimaksudkandenganpenyelesaiankreditmacetatau penagihankreditmacetadalahupayabank untukmemperolehkembali pembayarandari debiturataskreditbankyangtelahmenjadimacet.Untuk melakukanpenyelesaianataupenagihanatas kreditmacet,makabankdapat melakukanupaya-upayasepertitersebutdibawahini: a Eksekusi Grosse akta Pengakuan Hutang perjanjian KPR; b EksekusiBarangJaminan. Bentuk penyelesaiankreditmacet khususnya yang menyangkut Perjanjian KPR yangdilakukanoleh PT. Bank Mandiri Cabang Medan adalahsebagaiberikut: 63 a. Keringanan tunggakan bunga danatau denda maksimum sebatas bungadanataudendayangbelumterbayarolehdebitur 1. Penyelesaiankreditmacetsecaradamai Penyelesaiankreditmacet secara damai dilakukanterhadapdebitur yang masihmempunyaiitikadbaik kooperatifuntukmenyelesaikan kewajibannya. Penyelesaiankreditsecaradamaiantaralainmeliputi: b. PenjualansebagianatauseluruhagunansecaraDiBawahTangan oleh debituratau pemilikagunanuntukangsuranatau penyelesaian kewajibandebitur. c. Pengambilalihan aset debitur oleh kreditur untuk angsuran atau penyelesaiankewajibandebitur. d. Pengurangan tunggakan pokok kredit, hal tersebut baru dapat dilakukan setelah mendapat persetujuan RapatUmumPemagang SahamPT.BankMandiri. 2. PenyelesaianMelaluiJalurHukum Penyelesaiankreditmacetmelaluisaluranhukumatau bantuandari pihak ketigadilakukan apabila debitur tidakkooperatif untuk menyelesaikan kewajibannya. Penyelesaiankreditmacetmelaluisaluranhukumantara lain: 1 Penyelesaiankreditmelaluipengadilannegeri 63 Ibid Universitas Sumatera Utara Alternatif penyelesaian kredit macet sebagaimana dinyatakan pada Pasal20ayat1hurufbUUHT ini dapatdimanfaatkanolehsemuakrediturpemegangHak Tanggungan.Apalagi PerjanjianKPRjaminannya beruparumahyangsertipikatnya dibebanidenganHak Tanggungan. Hal ini karena hanya inilah pilihan eksekusi lelang yangdisediakan olehUUHTmengingat parakrediturtidakdapatmemanfaatkanketentuanPasal20 ayat1 hurufaJoPasal6UUHT.Bagikreditur pemegangHakTanggunganpertama,alternatifeksekusiini dapat dipilih apabila debiturmenolakmelawanpelaksanaanlelang berdasarkan Pasal20Ayat1hurufaJoPasal6UUHT. BerdasarkanPasal20Ayat1hurufb Undang-undangHak Tanggungandijelaskanbahwatiteleksekutorialpada sertifikatHak Tanggungan sebagaimana diatur dalam Pasal 14 UUHTdapatdijadikandasarpenjualanobjekHak Tanggunganmelaluipelelanganumummenuruttata cara yang ditentukandalamperaturanperundang- undangan. BerdasarkanPasal20Ayat1hurufa JoPasal11ayat2 huruf e UUHT, apabila debitur cidera janji maka kreditur pemegang Hak Tanggungan berdasarkan ketentuantersebutpada dasarnyatidakmemerlukanizindari Pengadilan mengingat penjualan berdasarkan Pasal 6 UUHTini merupakantindakanpelaksanaan perjanjian.Sehinggaapabiladebiturcidera janji, krediturpemegang Hak Tanggungan pertama dapat langsung melaksanakan eksekusi lelangobjekHakTanggungan. HakistimewainihanyadimilikiolehkrediturpemegangHak Tanggunganpertama.PemegangHakTanggungankedua,ketigadan seterusnyatidak dapatmemanfaatkanfasilitasyangdisediakanoleh UUHTini. Syaratagareksekusilelangini dapatdilakukanapabiladalam APHTdicantumkanjanji-janjisesuai denganPasal11ayat2hurufe UUHT, yaitu “pemegangHakTanggunganpertamamempunyaihak untuk menjual sendiri objekHak Tanggungan apabila debiturciderajanji”. Pelaksanaan eksekusi lelangobjekHakTanggungan berdasarkanPasal20Ayat1hurufaJoPasal6danPasal11Ayat 2hurufeUUHTmakayangbertindak sebagaipemohonlelangadalahkrediturpemegangHak Tanggungan pertama. Berdasarkan hasilpenelitiandari27 kreditmacetPerjanjian KPRyangdijamin dengan hak tanggunganselamaperiodeDesember2016atau1 satutahunbuku padaPT.Bank Mandiri Cabang Universitas Sumatera Utara Medan7 tujuh orang telah dilakukan negosiasi guna mencari cara restrukturisasi kredityangdapatdisepakati olehkeduabelahpihak dan 12 dua belasorangdilakukannegosiasiuntukupayapenyelesaian kredityang disepakatioleh keduabelahpihak.Sisanya 8delapan orang terlebih dahulu dilakukan langkah-langkah melalui saluranhukumagar debiturmenjadikooperatif.Apabilatetaptidak kooperatif,makaproseshukumdapatdilanjutkan. Penyelesaian apabila terjadi wanprestasi dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medanadalah dengan memberikan teguran baik telepon maupun mendatangi debitur, jika tidak ada tanggapan akan diberikan surat peringatan I sampai surat peringatan ke III, jika cara tersebut tidak ada respon dari pihak debitur maka akan dilakukan percobaan penyelesaian secara tunai bertahap, apabila semua cara tidak membuahkan hasil, maka akan dilakukan penyitaan jaminan serta eksekusi jaminan oleh pihak Bank Mandiri. 64 a. Harus ada kesepakatan antara kreditur pemegang Hak TanggungandandebiturpemberiHakTanggungan Bentuk penyelesaiankredit macet Perjanjian KPR diPT.Bank Mandiri Cabang Medan telahsesuaidengan ketentuanPasal6 UUHTyangmenyatakanbahwa apabiladebiturciderajanji pemegangHak TanggunganPertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaansendirimelaluipelelanganumum. 2 Penjualandibawahtanganobjekhaktanggungan Berkenaan denganeksekusiobjekHakTanggungan sebagai jaminanPerjanjianKPR,sebenarnya UUHTmasihmenyediakansatu sarana hukumlagi,yaitumelaluipenjualandi bawahtangantidakmelalui pelelangan. Saranahukumini diaturdalamPasal20 ayat20UUHT, yangmenyebutkanbahwa: “ataskesepakatanpemberidan pemegangHakTanggungan, penjualan objekHakTanggungan dapatdilakukan dibawah tangan, jika dengan demikian akan diperoleh harga tertinggi yangmenguntungkansemuapihak.” Untukdapatmemanfaatkan saranaini,makaharusdipenuhi syarat-syaratsebagaiberikut: 64 Hasil wawancara Dela Ponandar, selaku Assisten Vice President PT. Bank Mandiri Persero, Tbk Region Sumatera, 02 Maret 2017 Universitas Sumatera Utara b. Penjualan tersebut dapat menghasilkan harga tertinggi yang menguntungkansemuapihak. c. Lebih dahulu diberitahukan secaratertulis olehpemberi atau pemegangHak Tanggungankepadapihak-pihakyang berkepentingan. d. Penjualan tersebut diumumkan lebih dahulu sekurang- kurangnya dalamsatusuratkabaryangberedar didaerahyang bersangkutanataumediamassasetempat. e. Tidakadapihakyangmenyatakankeberatan. KetentuanPasal20ayat2UUHT ini dimaksudkan untuk melaksanakan penjualan di bawahtangan,sehingga krediturpemegang HakTanggungan dapat langsungmelakukaneksekusiterhadapjaminantersebut. Bentuk penyelesaian Apabila Terjadi Wanprestasi Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR di PT. Bank Mandiri Cabang Medan.Penyelesaian melalui jalur hukum yang ada merupakan langkah pengamanan baik untuk debitur dan pihak bank. Bagi debitur keuntungannya adalah tidak akan terkena perbuatan semena-mena dari kreditur. Sedang bagi kreditur, dapat menagih hutangnya dan seandainya debitur tidak mau membayar hutangnya maka bank dapat melakukan penyitaan barang jaminan. Sehingga bank tidak dirugikan karena perbuatan debitur yang tidak melakukan kewajibannya. 65 Perkembangan dunia perbankan di Indonesia adalah dinamis, cepat berubah, seiring berkembangnya masyarakat dalam menggunakan media perbankan sebagai upaya pemenuhan kebutuhannya. Pengaturan perbankan di Indonesia sebagai koridor, yakni dengan pemberlakuan UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan sebagaimana diubah dengan UU No. 10 Tahun 1998. Di dalam peraturan perundang-undangan tersebut, dimuat ketentuan bahwa Perbankan 65 Ibid Universitas Sumatera Utara Indonesia dalam melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip kehati-hatian. Pelaksanaan perjanjian KPR pada PT. Bank Mandiri Cabang Medan ada tiga peristiwa hukum yang terjadi, yaitu penandatanganan perjanjian jual beli, penandatanganan perjanjian KPR dan penandatanganan surat kuasa hipotik sebagai pengikat jaminan. Dengan ditandatanganinya perjanjian KPR tersebut, maka pada saat itu juga telah terjadi kesepakatan yang mengikat antara pihak-pihak yang mengadakan perjanjian yaitu pihak debitur dengan pihak kreditur, dengan adanya kesepakatan antara pihak debitur dengan pihak kreditur di dalam kredit kepemilikan rumah tersebut, maka akan mempunyai kekuatan mengikat secara hukum sehingga akan timbul hak dan kewajiban para pihak. 66 Perlindungan hukum yang diberikan oleh PT. Bank Mandiri Cabang Medan akibat debitur wanprestasi dalam perjanjian kredit pemilikan rumah. Perlindungan hukum preventif dimana diperlukan fomula dari isiperjanjian kredit yang dapat dilaksanakan nantinya manakala terjadi kredit macet dan hal-hal diluar kendali pihak kreditur dalam proses penyelesaian kredit maupun dalam hal pelunasan utang. Isi perjanjian kredit yang tepat dan mengikat tadi dituangkan dalam perjanjian kredit yang disetujui pihak debitur,serta perlindungan hukum yang bersifat represif, digunakan sebagai langkah terhadap kemungkinan timbulnya risiko kerugian dari kegiatan usaha yang dilakukan oleh bank, diperlukan sebuah pengadilan kecil seperti halnya pengadilan pada tindak pidana tilang untuk 66 Ibid Universitas Sumatera Utara menyelesaikan sengketa atau kasus yang terjadi antara pihak bank dan nasabahnya dengan biaya yang murah. 67 67 Ibid Universitas Sumatera Utara

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN