BAB III PENGATURAN HAK TANGGUNGAN DALAM SISTEM HUKUM
INDONESIA
A. Pengertian Umum Hak Tanggungan
Dalam Kamus Bahasa Indonesia, tanggungan diartikan sebagai barang yang dijadikan jaminan. Sedangkan jaminan itu sendiri artinya tanggungan atas pinjaman yang diterima.
42
Prof. Budi Harsono mengartikan hak tanggungan adalah : Penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditor untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan.
Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran
lunas hutang debitor kepadanya.
43
1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada
pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference; Esensi dari definisi hak tanggungan yang disajikan oleh Budi Harsono
adalah pada penguasaan hak atas tanah. Penguasaan hak atas tanah merupakan wewenang untuk menguasai hak atas tanah. Penguasaan hak atas tanah oleh
kreditor bukan untuk menguasai secara fisik namun untuk menjualnya jika debitor cedera janji.
Dari uraian dan paparan di atas, dapatlah dikemukakan ciri hak tanggungan antara lain :
42
Sudarsono,Kamus Hukum, Jakarta: Rineka Cipta, 2007, hal. 154.
43
Jono, Loc.Cit, hal 121.
Universitas Sumatera Utara
2. Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapa pun benda itu berada
atau disebut dengan Droit de Suit. Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 7 Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah
Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah, yang selanjutnya disebut UUHT. Biarpun objek hak tanggungan sudah dipindahkan haknya
kepada pihak lain, kreditor pemegang hak tanggungan tetap masih berhak untuk menjualnya melalui pelelangan umum jika debitor cedera janji;
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan; dan
4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya. Dalam UUHT memberikan
kemudahan dan kepastian kepada kreditor dalam pelaksanaan eksekusi. Selain ciri-ciri di atas, keistimewaan kedudukan hukum kreditor pemegang
hak tanggungan juga dijamin melalui ketentuan yaitu apabila pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit, objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel
kepailitan pemberi hak tanggungan sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan objek hak tanggungan itu.
44
B. Hak Tanggungan dalam KUHPerdata Perlindungan yang diberikan oleh undang-undang untuk kreditor, selain
yang ditentukan di dalam Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata, juga terdapat suatu perlindungan khusus yang hanya dapat diberikan apabila memenuhi
44
Pasal 21 Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan Dengan Tanah , yang selanjutnya disebut UUHT.
Universitas Sumatera Utara
ketentuan-ketentuan tertentu dan menempuh proses tertentu yang ditentukan oleh
undang-undang
.
Perlindungan khusus tersebut dapat diberikan apabila kreditor tersebut memegang hak jaminan atas benda tertentu milik debitor atau milik pihak ketiga
yang bersedia tampil menjadi penjamin. Pasal 1132 KUHPerdata menyebutkan bahwa seorang kreditor dapat diberi hak untuk mendahului atau didahulukan dari
kreditor-kreditor lainnya. Pasal 1133 KUHPerdata, hak untuk didahulukan diantara para kreditor muncul dari:
1. Hak istimewa 2. Gadai
3. Hipotek Dengan ditetapkan UUHT dan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999
tentang jaminan fidusia, maka selain gadai dan hipotek, juga hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dan hak jaminan fidusia
merupakan hak jaminan. Kedudukan hak jaminan lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali dalam
hal-hal dimana oleh undang-undang ditentukan sebaliknya.
45
45
Pasal 1134 ayat 2 KUHPerdata.
Hak istimewa yang lebih tinggi daripada hak jaminan misalnya biaya perkara yang semata-mata
disebabkan karena suatu penghukuman untuk melelang baik suatu benda bergerak maupun tak bergerak. Biaya ini dibayar dari hasil penjualan benda tersebut
sebelum dibayarkan kepada para kreditor lainnya, termasuk kepada para kreditor pemegang hak jaminan.
Universitas Sumatera Utara
Terhadap hak jaminan dikenal beberapa asas yang berlaku yaitu: 1. Hak jaminan memberikan kedudukan yang didahulukan bagi kreditor
pemegang hak jaminan terhadap para kreditor lainnya . 2. Hak jaminan merupakan hak accesoir terhadap perjanjian pokok yang
dijamin dengan jaminan tersebut. Perjanjian pokok yang dijamin itu ialah perjanjian utang-piutang antara kreditor dan debitor. Perjanjian hak jaminan
akan berakhir secara otomatis apabila perjanjian pokoknya berakhir. 3. Hak Jaminan memberikan hak separatis bagi kreditor pemegang hak
jaminan. Artinya, benda yang dibebani dengan hak jaminan itu bukan merupakan harta pailit dalam hal debitor dinyatakan pailit.
4. Hak jaminan merupakan hak kebendaan. Artinya hak jaminan itu akan selalu melekat di atas benda tersebut atau selalu mengikuti benda tersebut kepada
siapa pun juga benda beralih kepemilikannya.
46
6. Karena hak jaminan merupakan hak kebendaan, maka hak jaminan berlaku bagi pihak ketiga, oleh karena hak jaminan berlaku bagi pihak ketiga, maka
5. Kreditor pemegang hak jaminan mempunyai kewenangan penuh untuk melakukan eksekusi atas hak jaminannya. Artinya kreditor pemegang hak
jaminan itu berwenang untuk menjual sendiri tanpa persetujuan pemilik, baik berdasarkan penetapan pengadilan maupun berdasarkan kekuasaan
yang diberikan undang-undang, benda yang dibebani dengan hak jaminan tersebut dan mengambil hasil, penjualan dan melunasi tagihannya kepada
debitor.
46
Pasal 528 KUHPerdata.
Universitas Sumatera Utara
terhadap hak jaminan berlaku asas publisitas. Artinya hak jaminan tersebut harus didaftarkan di kantor hak jaminan yang bersangkutan. Sebelum
didaftarkan hak jaminan itu tidak berlaku bagi pihak ketiga. Hak tanggungan adalah salah satu jenis dari hak jaminan disamping
hipotik, gadai dan fidusia. Hak jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang debitor yang memberikan hak utama kepada seorang kreditor tertentu,
yaitu pemegang hak jaminan itu, untuk didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain apabila debitor cidera janji.
Lembaga hak tanggungan yang diatur oleh UUHT tersebut adalah pengganti dari hipotik sebagaimana diatur dalam Buku II KUHPerdata sepanjang
mengenai tanah, yang dibangun dengan mengacu pada asas-asas dan ketentuan pokok dari hipotik. Objek hipotik berdasarkan ketentuan Pasal 1162 KUHPerdata
meliputi benda tetap tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah dan kapal dengan volume lebih dari 20 m3, sedangkan objek dari hak tanggungan
hanya mengenai tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Semula hak pakai tidak dapat dijadikan sebagai agunan dengan
membebankan hipotik, akan tetapi kebutuhan praktik menghendaki supaya hak pakai dapat dibebani juga dengan hak jaminan maka di dalam UUHT kebutuhan
tersebut telah diakomodir yaitu hanya untuk hak pakai atas tanah negara saja yang dapat dibebani dengan hak tanggungan Pasal 4 ayat 2 UUHT, sedangkan hak
pakai atas tanah hak milik masih akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
47
47
Pasal 4 ayat 3 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
Sejak tanggal 9 April 1996 hipotik atas tanah dan benda-benda yang berada di atas tanah tidak berlaku lagi dikeluarkan dari hipotik, dan sebagai
gantinya sejak tanggal tersebut berlaku UUHT. Setelah berlakunya UUHT, hipotik hanya berlaku bagi kapal laut yang berukuran paling sedikit 20 m3 isi
kotor dan bagi pesawat terbang dan helikopter yang telah mempunyai tanda pendataan dan kebangsaan Indonesia. Hipotik kapal laut diatur dalam Pasal 314
Kitab Undang-Undang Hukum Dagang dan Pasal 49 ayat 1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1992 tentang Pelayaran, Hipotik untuk pesawat terbang diatur
dalam Undang-UndangNomor 15 Tahun 1992 tentang Penerbangan.
C. Hak Tanggungan Menurut Undang-Undang No.4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah
Lahirnya UUHT karena adanya perintah dalam Pasal 51 UUPA. Pasal 51 UUPA berbunyi “Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak
guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 diatur dalam undang-undang.” Tetapi dalam Pasal 57 UUPA disebutkan bahwa
selama UUHT belum terbentuk, maka digunakan ketentuan tentang hipotek sebagaimana yang diatur di dalam KUHPerdata dan Credietverband. Perintah
Pasal 51 UUPA baru terwujud setelah menunggu selama 36 tahun. UUHT ditetapkan pada tanggal 9 April 1996. UUHT terdiri atas 11 bab dan 31 pasal.
Universitas Sumatera Utara
Ada 4 pertimbangan dibentuknya UUHT , yaitu: 1.
Bahwa bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar,
sehingga diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat
mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil dan makmur berdasarkan
Pancasila dan UUD 1945; 2.
Bahwa sejak berlakunya Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan yang lengkap
mengenai hak tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, belum terbentuk; 3.
Bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana yang diatur dalam Buku II KUHPerdata sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan mengenai
credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-Undang No.5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya UUHT, dipandang tidak sesuai lagi
dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia;
4. Bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi bidang
pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi
Universitas Sumatera Utara
kebutuhan masyarakat banyak selain hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan yang telah ditunjuk sebagai objek hak tanggungan oleh Undang-
Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat
dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani hak tanggungan; 5.
Bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk undang- undang yang mengatur hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus
mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional. Sistematika UUHT , meliputi :
1. Ketentuan umum Pasal 1 sampai dengan Pasal 2 UUHT ;
2. Objek hak tanggungan Pasal 3 sampai dengan Pasal 7 UUHT;
3. Pemberi dan pemegang hak tanggungan Pasal 8 sampai dengan Pasal 9
UUHT; 4.
Tata cara pemberian, pendaftaran, peralihan, dan hapusnya hak tanggungan Pasal 10 sampai dengan Pasal 19 UUHT;
5. Eksekusi hak tanggungan Pasal 20 sampai dengan Pasal 21 UUHT;
6. Pencoretan hak tanggungan Pasal 22 UUHT;
7. Sanksi administrasi Pasal 23 UUHT;
8. Ketentuan peralihan Pasal 24 sampai dengan Pasal 26 UUHT; dan
9. Ketentuan penutup Pasal 27 sampai dengan Pasal 31 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
Keberadaan UUHT mengakhiri dualisme hukum yang berlaku dalam pembebanan hak atas tanah. Secara formal hak atas tanah berlaku ketentuan-
ketentuan yang terdapat dalam UUPA, tetapi secara materiil berlaku ketentuan- ketentuan yang tercantum dalam Bab 21 Buku II KUHPerdata dan
Credietverband. Hak tanggungan menurut ketentuan pasal 1 butir 1 UUHT adalah : Hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok
agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu-kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Dari rumusan Pasal 1 butir 1 UUHT tersebut dapat diketahui bahwa pada
dasarnya hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang dengan hak mendahului, dengan objek atau jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang
diatur dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria atau Undang-Undang Pokok Agraria.
Ada beberapa ketentuan yang diatur dalam UUHT antara lain: 1.
Asas-Asas Hak Tanggungan Beberapa asas dari hak tanggungan yang membedakan hak tanggungan ini
dari jenis dan bentuk jaminan-jaminan utang yang lain adalah: a. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditor
pemegang hak tanggungan Pasal 1 ayat 1 UUHT. Artinya bahwa jika debitor cidera janji, kreditor pemegang hak tanggungan berhak menjual
Universitas Sumatera Utara
melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak
mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang
negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku; b. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi Pasal 2 ayat 1 UUHT . Artinya,
bahwa hak tanggungan membebani secara utuh objek hak tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang
dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan, melainkan hak tanggungan tetap membebani
seluruh objek hak tanggunan untuk sisa utang yang belum dilunasi; c. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah
ada Pasal 2 ayat 2 UUHT. Pasal 8 ayat 2 UUHT menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak
tanggungan harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan;
d. Hak tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda- benda yang berkaitan dengan tanah tersebut.
48
e. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari. Selain dapat
Yang dimaksudkan dengan benda-benda yang berkaitan dengan tanah adalah bangunan, tanaman, dan
hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut;
48
Pasal 4 ayat 4 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
dibebankan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang sudah ada, Pasal 4 ayat 4 UUHT juga memungkinkan hak tanggungan dapat
dibebankan pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda-benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada
dikemudian hari. Pengertian “yang baru akan ada” ialah benda-benda yang pada saat hak tanggungan dibebankan belum ada sebagai bagian dari tanah
hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut, misalnya karena benda-benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah
hak tanggungan itu dibebankan atas tanah hak atas tanah tersebut; f. Perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian accessoir Pasal 10 ayat 1,
Pasal 18 ayat 1 UUHT. Perjanjian hak tanggungan ada karena adanya perjanjian lain yang disebut perjanjian induk, yang merupakan perjanjian
utang piutang yang menimbulkan utang yang dijamin; g. Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru akan ada.
Menurut ketentuan Pasal 3 ayat 1 UUHT , utang yang dijamin dengan hak tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada, maupun yang belum
ada, yaitu yang baru akan ada dikemudian hari tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya;
h. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang.
49
49
Pasal 3 ayat 2 UUHT
. Dengan demikian
maka pemberian hak tanggungan dapat untuk beberapa kreditor yang memberikan utang kepada satu debitor berdasarkan satu perjanjian utang
piutang atau dapat juga untuk beberapa kreditor yang memberikan utang
Universitas Sumatera Utara
kepada satu debitor berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara masing-masing kreditor dengan debitor yang bersangkutan;
i. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu berada. Berdasarkan asas ini, pemegang hak tanggungan
akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam tangan siapapun benda itu berpindah, seprti yang tercantum dalam Pasal 7 UUHT. Ketentuan Pasal 7
tersebut merupakan materialisasi dari asas yang disebut ”droit de suite ” atau “zaakgvolgt,” ;
j. Di atas hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan. Asas ini adalah sejalan dengan tujuan dari hak tanggungan yaitu untuk memberikan
jaminan yang kuat bagi kreditor yang menjadi pemegang hak tanggungan itu untuk didahulukan dari kreditor-kreditor lain;
k. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang tertentu Pasal 8, Pasal 11 ayat 1 UUHT. Asas Spesialitas ini menghendaki bahwa tanah
yang dibebani oleh hak tanggungan harus ditentukan secara spesifik, kecuali untuk benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan
ada, maka tidak berlaku asas spesialitas tersebut; l. Hak tanggungan wajib didaftarkan Pasal 13 UUHT. Asas ini disebut juga
dengan asas publisitas, penerapan asas ini adalah untuk memberikan kesempatan bagi pihak ketiga untuk dapat mengetahui tentang adanya
pembebanan hak tanggungan atas suatu hak atas tanah;
Universitas Sumatera Utara
m. Objek hak tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh pemegang hak tanggungan bila debitor cidera janji.
50
2. Pemberi Hak Tanggungan
Hal ini adalah untuk melindungi debitor agar dalam kedudukan yang lemah dalam
menghadapi kreditor karena dalam keadaan sangat membutuhkan utang terpaksa menerima janji dengan persyaratan yang berat dan merugikan
baginya; n. Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan mudah dan pasti. Pasal 6 UUHT
memberikan hak kepada pemegang hak tanggungan untuk melakukan parate eksekusi. Artinya apabila debitor cidera janji maka, pemegang hak
tanggungan dapat melakukan eksekusi langsung terhadap objek hak tanggungan tanpa memperoleh izin dari pemberi Hak Tanggungan maupun
penetapan dari pengadilan setempat. Di samping itu, dalam UUHT ditentukan juga suatu asas bahwa objek hak
tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki oleh pemegang hak tanggungan bila pemberi hak tanggungan cedera janji. Apabila hal itu
dicantumkan, maka perjanjian seperti itu batal demi hukum, artinya bahwa dari semula perjanjian itu dianggap tidak ada karena bertentangan dengan substansi
undang-undang hak tanggungan.
Dari rumusan yang diberikan dalam Pasal 10 UUHT dan Pasal 15 UUHT dapat diketahui bahwa pemberian hak tanggungan harus dan hanya dapat
diberikan melalui akta pembebanan hak tanggungan, yang dapat dilakukan :
50
Pasal 12 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
a. Secara langsung oleh yang berwenang untuk memberikan hak tanggungan,
berdasarkan ketentuan Pasal 8 UUHT yang berbunyi : 1
Pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan. 2
Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 harus ada pada
pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan.
b. Secara tidak langsung dalam bentuk pemberian surat kuasa membebankan
hak tanggungan. Untuk ini harus memenuhi ketentuan Pasal 15 UUHT, dengan memerhatikan ketentuan yang diatur dalam Peraturan Menteri
Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No.4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit tertentu.
51
Menurut ketentuan Pasal 8 UUHT , yang dimaksud dengan pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan. Sedangkan objek hak tanggungan terdiri dari hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah Negara. Dengan demikian yang dapat menjadi pemberi hak tanggungan adalah orang perseorangan
51
Kartini Muljadi Gunawan, Op Cit, hal. 191.
Universitas Sumatera Utara
atau badan hukum yang dapat mempunyai hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah Negara.
Berdasarkan Pasal 10 UUHT bahwa pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang
tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang
menimbulkan utang tersebut. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Apabila objek hak tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk
didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan, pemberian hak tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah
yang bersangkutan.
52
3. Pemegang Hak Tanggungan
Yang dimaksud dengan pemegang hak tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang
berpiutang. Dengan demikian yang dapat menjadi pemegang hak tanggungan adalah siapapun juga yang berwenang melakukan perbuatan perdata untuk
memberikan utang, yaitu orang perseorangan warga negara Indonesia maupun orang asing.
53
Sebagai pihak yang akan menerima hak tanggungan, pemegang hak tanggungan haruslah memperhatikan ketentuan Pasal 8 ayat 2 UUHT yang
52
Ibid, hal. 17.
53
St.Remy Sjahdeini, Op Cit, hal. 79.
Universitas Sumatera Utara
menyebutkan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan sebagaimana ditentukan oleh Pasal 8 ayat 1 UUHT , harus
ada pada pemberi hak tanggungan pada saat hak tanggungan tersebut didaftarkan, karena hak tanggungan baru lahir pada saat hak tanggungan tersebut didaftarkan.
Apabila pemberi hak tanggungan adalah suatu perseroan terbatas, pelaksanaannya haruslah memperhatikan ketentuan Pasal 88 ayat 1 Undang-
Undang Perseroan Terbatas Nomor 1 Tahun 1995, dimana direksi wajib mendapat persetujuan rapat umum pemegang saham RUPS apabila perseroan hendak
melakukan pengalihan atau menjaminkan sebagian besar atau seluruh kekayaan perseroan. Selanjutnya pengalihan atau menjadikan jaminan sebagian besar atau
seluruh kekayaan perseroan harus diumumkan surat kabar harian paling lambat 30 hari terhitung sejak perbuatan hukum tersebut dilakukan.
Pada Pasal 13 UUHT bahwa pemberian hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan , dan sebagai bukti adanya hak tanggungan,
Kantor Pendaftaran Tanah menerbitkan sertifikat hak tanggungan yang memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA
ESA” Pasal 13 ayat 1, Pasal 14 ayat 1 dan 2 UUHT. Sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama
dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, dan apabila debitur cidera janji maka berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat
dalam sertifikat hak tanggungan tersebut, pemegang hak tanggungan memohon eksekusi sertifikat hak tanggungan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang
Universitas Sumatera Utara
berwenang. Kemudian eksekusi akan dilakukan seperti eksekusi putusan yang telah berkekuatan hukum tetap.
4. Objek Hak Tanggungan
Pada dasarnya tidak setiap hak atas tanah dapat dijadikan jaminan utang, tetapi hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan harus memenuhi syarat-syarat
sebagai berikut : a.
dapat dinilai dengan uang, karena utang yang dijamin berupa uang; b.
termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat publisitas;
c. mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitor cedera
janji benda yang dijadikan jaminan utang akan dijual di muka umum; dan d.
memerlukan penunjukan dengan undang-undang. Di dalam KUHPerdata dan ketentuan mengenai Credietverband dalam
Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, telah diatur tentang objek hipotek dan Credietverband. Objek Hipotek dan
Credietverband meliput i : a.
hak milik eigendom; b.
hak guna bangunan HGB; c.
hak guna usaha HGU. Objek hipotek dan credietverband hanya meliputi hak-hak atas tanah saja
tidak meliputi benda-benda yang melekat dengan tanah, seperti bangunan, tanaman segala sesuatu di atas tanah. Namun, dalam UUHT , tidak hanya pada
ketiga hak atas tanah tersebut yang menjadi objek hak tanggungan, tetapi telah
Universitas Sumatera Utara
ditambah dan dilengkapi dengan hak-hak lainnya. Dalam Pasal 4 sampai dengan Pasal 7 UUHT telah ditunjuk secara tegas hak atas tanah yang dapat dijadikan
jaminan hutang. Ada lima jenis hak atas tanah yang dapat dijaminkan dengan hak tanggungan, yaitu :
a. hak milik;
b. hak guna usaha;
c. hak guna bangunan;
d. hak pakai, baik hak milik maupun hak atas negara;
e. hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada
atau akan ada merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dan merupakan hak milik pemegang hak atas tanah yang pembebannya dengan
tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.
5. Pendaftaran Hak Tanggungan
Pendaftaran hak tanggungan diatur dalam Pasal 13 sampai dengan Pasal 14 UUHT . Akta pemberian hak tanggungan yang dibuat oleh PPAT wajib
didaftarkan. Secara sistematis tata cara pendaftaran dikemukakan berikut ini : a.
Pendaftaran dilakukan di Kantor Pertanahan; b.
PPAT dalam waktu 7 hari setelah ditandatangani pemberian hak tanggungan wajib mengirimkan akta pendaftaran hak tanggungan dan
warkah lainnya kepada Kantor Pertanahan serta berkas yang diperlukan. Berkas itu meliputi:
Universitas Sumatera Utara
1 Surat Pengantar dari PPAT yang dibuat rangkap 2 dua dan memuat
daftar jenis surat-surat yang disampaikan; 2
Surat permohonan pendaftaran hak tanggungan dari penerima hak tanggungan;
3 Fotocopy surat identitas pemberi dan pemegang hak tanggungan;
4 Sertifikat asli hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang menjadi objek hak tanggungan; 5
Lembar kedua akta pemberian hak tanggungan; 6
Salinan akta pemberian hak tanggungan yang sudah diparaf oleh PPAT yang bersangkutan untuk disahkan sebagai salinan oleh Kepala Kantor
Pertanahan untuk pembuatan sertifikat hak tanggungan; 7
Bukti pelunasan biaya pendaftaran hak tanggungan Pasal 1 Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5
Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan. c.
Kantor Pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta
menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; d.
Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya.
Jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
Universitas Sumatera Utara
6. Peralihan Hak Tanggungan
Pada dasarnya hak tanggungan dapat dialihkan kepada pihak lainnya. Peralihan hak tanggungan ini diatur dalam Pasal 17 UUHT . Peralihan hak
tanggungan dapat dilakukan dengan cara: a.
cessi b.
subrogasi c.
pewarisan, dan d.
sebab-sebab lainnya. Cessi adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor
pemegang hak tanggungan kepada pihak lainnya. Cessi harus dilakukan dengan akta autentik dan akta di bawah tangan. Secara lisan tidak sah.
Subrogasi adalah penggantian kreditor oleh pihak ketiga yang melunasi hutang debitor. Ada dua cara terjadinya subrogasi, yaitu
a. Perjanjian kontraktual, b. Undang-Undang.
Subrogasi kontraktual dilakukan dengan cara: 1 Kreditor menerima pembayaran baik untuk sebagian maupun untuk
seluruhnya dari pihak ketiga, dan serta merta mengalihkan hak dan tuntutan yang dimilikinya terhadap orang ketiga tersebut,
2 Pihak ketiga membantu debitor. Debitor meminjamkan uang dari pihak ketiga yang dipergunakan untuk
membayar hutang kepada kreditor, dan sekaligus menempatkan pihak ketiga tadi menggantikan kedudukan semula terhadap diri debitor. Supaya subrogasi ini
Universitas Sumatera Utara
dianggap sah, maka harus diikuti dengan tata cara sebagai berikut : a pinjaman uang mesti ditetapkan dengan akta autentik; b dalam akta autentik mesti
dijelaskan besarnya jumlah pinjaman dan diperuntukkan melunasi hutang debitor; dan c tanda pelunasan berisi pernyataan, bahwa uang pembayaran hutang yang
diserahkan kepada kreditor, adalah uang yang berasal dari pihak ketiga. Sedangkan subrogasi karena undang-undang terjadi karena adanya pembayaran
yang dilakukan pihak ketiga untuk kepentingannya sendiri, seorang kreditor melunasi hutang kepada kreditor lain yang sifat hutangnya mendahului. Akibat
adanya subrogasi adalah beralihnya hak tuntutan dari kreditor kepada pihak ketiga. Peralihan hak itu meliputi hak dan tuntutan .
54
54
Pasal 1400 KUHPerdata.
Yang dimaksud dengan sebab-sebab lain adalah hal-hal lain selain yang dirinci dalam ayat ini, misalnya
dalam hal terjadinya pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan baru.
Peralihan hak tanggungan wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada kantor pertanahan.
Hal-hal yang dilakukan oleh kantor pertanahan berkaitan dengan pendaftaran peralihan hak tanggungan adalah:
a. melakukan pencatatan pada buku tanah hak tanggungan, b. melakukan pencatatan buku-buku hak atas tanah yang menjadi objek hak
tanggungan, dan
Universitas Sumatera Utara
c. menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.
55
7. Hapusnya Hak Tanggungan
Tanggal pencatatan pada buku tanah adalah tanggal hari ketujuh setelah diterimanya secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran
beralihnya hak tanggungan dan jika pada hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, catatan itu diberi bertanggal hari kerja berikutnya. Sedangkan momentum
berlakunya peralihan hak tanggungan bagi pihak ketiga, yaitu pada hari tanggal pencatatan pada buku tanah oleh Kantor Pertanahan.
Hapusnya hak tanggungan diatur dalam Pasal 18 sampai dengan Pasal 19 UUHT. Yang dimaksud dengan hapusnya hak tanggungan adalah tidak
berlakunya lagi hak tanggungan. Ada empat sebab hapusnya hak tanggungan yaitu :
a. hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan;
b. dilepaskan hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan;
c. pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri; d.
hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Sudikno Mertokusumo, mengemukakan 6 enam cara berakhirnya atau
hapusnya hak tanggungan. Keenam cara tersebut disajikan berikut ini : a.
dilunasinya hutang atau dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh debitor. Di sini tidak terjadi cedera janji atau sengketa.
55
Pasal 2 ayat 2 dan ayat 3 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
b. Debitor tidak memenuhi tepat pada waktu, yang berakibat debitor akan
ditegur oleh kreditor untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak jarang disambut dengan dipenuhinya prestasi oleh debitor dengan sukarela,
sehingga dengan demikian utang debitor lunas dan perjanjian utang piutang berakhir.
c. Debitor cedera janji. Dengan adanya cedera janji tersebut, maka kreditor
dapat mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang dijaminkan tanpa melibatkan pengadilan. Utang dilunasi dari hasil
penjualan lelang tersebut. Dengan demikian, perjanjian utang piutang berakhir.
d. Debitor cedera janji, maka kreditor dapat mengajukan sertifikat hak
tanggungan ke pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum. Dengan dilunasi utang dari hasil penjualan
lelang, maka perjanjian utang piutang berakhir. Di sini tidak terjadi gugatan.
e. Debitor cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka debitor
digugat oleh kreditor, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan yang memenangkan kreditor kalau terbukti. Putusan tersebut dapat dieksekusi
secara sukarela seperti yang terjadi pada cara yang kedua dengan dipenuhinya prestasi oleh debitor tanpa pelelangan umum dan dengan
demikian perjanjian utang piutang berakhir. f.
Debitor tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang mengalahkannya dan menghukum melunasi utangnya maka putusan
Universitas Sumatera Utara
pengadilan dieksekusi secara paksa dengan pelelangan umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang debitor, dan mengakibatkan
perjanjian utang piutang berakhir. Walaupun hak atas tanah itu hapus, namun pemberi hak tanggungan tetap
berkewajiban untuk membayar hutangnya. Hapusnya hak tanggungan yang dilepas oleh pemegang hak tanggungan dilakukan dengan pemberian pernyataan
tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan. Hapusnya hak tanggungan karena
pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri terjadinya karena permohonan pembeli hak atas tanah yang
dibebani hak tanggungan tersebut agar hak atas tanah yang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak tanggungan.
8. Pencoretan Roya Hak Tanggungan
Roya hak tanggungan diatur dalam Pasal 22 UUHT. Roya adalah pencoretan hak tanggungan pada buku hak atas tanah dan sertifikatnya. Apabila
hak tanggungan hapus, maka kantor pertanahan melakukan roya pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah hak atas tanah dan sertifikatnya.
Sertifikat hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku oleh kantor pertanahan. Apabila sertifikat karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepada kantor
pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah hak tanggungan. Prosedur pencoretan itu dikemukakan berikut ini.
Permohonan pencoretan dilakukan oleh pihak berkepentingan dengan melampirkan, hal-hal sebagai berikut:
Universitas Sumatera Utara
a. Sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa
hak tanggungan hapus karena piutangnya telah lunas; atau b.
Pernyataan tertulis dari kreditor bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin dengan hak tanggungan telah lunas atau kreditor
melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan.
Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan, sebagaimana dikemukakan di atas maka pihak yang berkepentingan dapat mengajukan
permohonan perintah pencoretan kepada Ketua Pengadilan Negeri di daerah hukumnya meliputi tempat hak tanggungan yang bersangkutan didaftar. Tetapi
apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh pengadilan negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada
Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang bersangkutan. Permohonan pencoretan catatan hak tanggungan berdasarkan perintah pengadilan
negeri tersebut diajukan kepada kepala kantor pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan pengadilan negeri yang bersangkutan. Setelah
menerima permohonan tersebut maka kepala kantor pertanahan melakukan pencoretan menurut tata cara yang ditetapkan peraturan-peraturan perundangan-
undangan yang berlaku dalam waktu 7 hari kerja. 9.
Sanksi Administratif Sanksi administratif diatur dalam Pasal 23 UUHT. Sanksi administratif
merupakan sanksi yang dijatuhkan kepada pejabat, yaitu PPAT dan Notaris karena melanggar atau lalai dalam memenuhi ketentuan yang tercantum dalam Pasal 11
Universitas Sumatera Utara
ayat 1, Pasal 13 ayat 2, Pasal 15 ayat 1, Pasal 13 ayat 4, Pasal 16 ayat 4, dan Pasal 22 ayat 8.
Ada 7 tujuh pasal yang dilanggar oleh pejabat, yaitu : a.
Pasal 11 ayat 1 berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang telah dilakukan oleh pejabat, di mana pejabat tersebut tidak mencantumkan
nama dan identitas, domisili pihak-pihak, penunjukan secara jelas hutang- hutang, nilai tanggungan dan uraian mengenai objek hak tanggungan
dalam akta pemberian hak tanggungan. b.
Pasal 13 ayat 2 berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang dilakukan oleh pejabat, yaitu tidak mengirimkan akta pemberian hak
tanggungan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan, paling lambat 7 tujuh hari kerja sejak penandatanganan APHT.
c. Pasal 13 ayat 4, berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang
dilakukan oleh pejabat, di mana pejabat tersebut, yaitu tidak melakukan pendaftaran pada buku tanah hak tanggungan, sesuai dengan jangka waktu
yang ditentukan, seperti melewati waktu 7 hari. d.
Pasal 15 ayat 1, berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang dilakukan oleh pejabat, di mana pejabat tersebut, telah membuat surat
kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan hak tanggungan, memuat kuasa substitusi dan tidak mencantumkan secara jelas
objek hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
e. Pasal 16 ayat 4, berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang
dilakukan oleh pejabat, di mana pejabat tersebut, adalah tidak melakukan pencatatan pada buku tanah pada tanggal hari ketujuh.
f. Pasal 22 ayat 8, berkaitan dengan pelanggaran atau kelalaian yang
dilakukan oleh pejabat, di mana pejabat tersebut, tidak melakukan pencoretan catatan hak tanggungan dalam waktu 7 tujuh hari kerja.
Pelanggaran Pasal 11 ayat 1, Pasal 13 ayat 2, Pasal 15 ayat 1 UUHT dapat dikenai sanksi administratif, berupa:
a. Teguran lisan;
b. Teguran tertulis;
c. Pemberhentian sementara dari jabatan;
d. Pemberhentian dari jabatan.
Pasal 13 ayat 4, Pasal 16 ayat 4, dan Pasal 22 ayat 8 UUHT dapat dikenai sanksi administratif, sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Pemberian sanksi di atas tidak mengurangi sanksi yang dapat dikenakan menurut peraturan perundang-undangan lain yang berlaku. Ketentuan lebih lanjut
mengenai sanksi administratif ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.
D. Eksekusi Hak Tanggungan Dalam Kepailitan
Kategori