C. Hak dan Kewajiban Pihak Penanam Modal InvestorBuyer
Pihak penanam modal merupakan pendorong pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel. Tanpa adanya penanam modal investorbuyer
maka konsep investasi ini tidak akan mungkin bisa dilaksanakan. Berikut merupakan beberapa contoh hak dan kewajiban pihak penanam modal
investorbuyer dalam pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel.
105
1. Hak pihak penanam modal:
a. Selama jangka waktu sewa kelola, pihak penanam modal berhak
mendapatkan: 1
Return On Investment ROI sebesar X tergantung kesepakatan bersama per tahun dari harga pembelian harga
pengikatan dikurangi dengan biaya pajak dan biaya-biaya lainnya unit kondominium hotel dari pihak pengembang selama
X tahun tergantung kesepakatan pertama jangka waktu sewa kelola.
2 Mulai tahun ke X tergantung kesepakatan jangka waktu sewa
kelola, pihak penanam modal mendapatkan bagian sebesar X tergantung kesepakatan dari room profit operasional sewa unit
pihak pengembang dan akan dipotong pajak penghasilan PPh. 3
Gratis menginap selama X poin tergantung kesepakatan per tahun dengan perhitungan poin yang akan diatur tersendiri.
105
Lampiran I dan II
Universitas Sumatera Utara
b. Pihak penanam modal berhak menggunakan unit miliknya atau unit-
unit lainnya dalam kondominium hotel, apabila pihak penanam modal melakukan pemesanan minimal X bulan tergantung kesepakatan
sebelumnya. Bilamana pihak penanam modal hendak membatalkan pemesanannya dan tidak memberitahukan terlebih dahulu kepada
pihak pengembang selambat-lambatnya X minggu tergantung kesepakatan sebelumnya, maka pihak penanam modal dianggap oleh
pihak pengembang sudah menggunakan poin menginapnya sesuai dengan perhitungan yang diatur terpisah.
c. Setiap poin yang tidak digunakan pada tahun berjalan dianggap
hangus dan tidak dapat dipergunakan atau tidak dapat diperhitungkan sebagai poin untuk menginap di tahun berikutnya.
d. Pihak penanam modal berhak mengalihkan poin miliknya kepada
pihak lain namun tidak untuk diperjualbelikan. Segala resiko yang timbul karena pengalihan poin ini menjadi tanggung jawab pihak
penanam modal sepenuhnya. e.
Pihak penanam modal berhak menjual dan melepaskan atau mengalihkan unit yang dimilikinya dengan cara apapun termasuk
tindakan menjaminkan dan mempertanggungkan dengan suatu hak tanggungan atau hak-hak lainnya yang diperbolehkan oleh undang-
undang sebagai jaminan. 2.
Kewajiban pihak penanam modal
Universitas Sumatera Utara
a. Pihak penanam modal wajib mengikatkan diri untuk memberikan
kuasa penuh kepada pihak pengembang atau pihak ketiga lain yang ditunjuk oleh pihak pengembang sebagai pengelola untuk melakukan
pengelolaan dan pemanfaatan gedung dan fasilitas milik pihak pengembang dengan unit kondominium hotel milik pihak penanam
modal dalam jangka waktu X tahun tergantung kesepakatan. b.
Apabila pihak penanam modal akan menjual dan melepaskan atau mengalihkan dengan cara apapun termasuk tindakan menjaminkan
dan mempertanggungkan dengan suatu hak tanggungan atau hak-hak lainnya yang diperbolehkan oleh undang-undang sebagai jaminan, atas
unit yang disewa kelola oleh pihak pengembang maka pihak penanam modal berkewajiban menyampaikan maksudnya tersebut secara
tertulis paling lambat X hari kerja sebelumnya tergantung kesepakatan.
c. Apabila pihak penanam modal berkeinginan untuk mengalihkan unit
yang disewa kelola oleh pihak pengembang maka pihak penanam modal berkewajiban untuk menjamin pihak pengembang bahwa pihak
ketiga yang akan menerima pengalihan hak dari pihak penanam modal wajib meneruskan perjanjian sewa kelola dengan pihak pengembang,
segala tanggung jawab dan kewajiban yang terjadi akibat dari perjanjian sewa kelola tetap berlanjut dan akan diteruskan oleh pihak
ketiga yang akan menerima pengalihan hak atas unit dari pihak penanam modal tersebut.
Universitas Sumatera Utara
d. Pihak penanam modal berkewajiban untuk memberikan hak kepada
pihak pengembang untuk menunjuk pihak ketiga sebagai operator kondominium hotel.
e. Pihak penanam modal bersama dengan pemilik-pemilik unit lainnya
berkewajiban untuk melakukan pembentukan perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun kondominium hotel sesuai dengan yang
ditentukan oleh peraturan yang berlaku, termasuk menyusun pengurus, tata tertib hunian, anggaran dasar dan anggaran rumah
tangga. f.
Pihak penanam modal wajib menjamin bahwa dalam penyususnan tata tertib hunian, anggaran dasar dan anggaran rumah tangga
perhimpunan tidak boleh mengandung isi yang bertentangan atau menghambat kepentingan usaha perhotelan dan sesuatu yang dapat
membatalkan isi perjanjian penyerahan hak sewa kelola unit. g.
Setelah terbentuknya perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun, pihak penanam modal wajib memberikan kuasa kepada pihak
pengembang untuk mewakili pihak penanam modal dalam rapat-rapat perhimpunan penghuni, pihak pengembang dalam pelaksanaan kuasa
tersebut akan mempergunakan hak suara dengan cara yang dipandangnya baik dalam rangka pelaksanaan perjanjian penyerahan
hak sewa kelola unit. h.
Pihak penanam modal wajib menjamin dan menjaga terlaksananya pengelolaan unit sebagaimana diatur dalam perjanjian penyerahan hak
Universitas Sumatera Utara
sewa kelola dan apabila terjadi sengketa hukum antara pihak penanam modal dengan pihak lain, yang mengakibatkan unit disita oleh pihak
berwenang yang mengakibatkan operasional unit terganggu atau tidak dapat dilaksanakan maka pihak penanam modal wajib menanggung
segala kerugian yang terjadi akibat tidak dapat beroperasionalnya unit pihak penanam modal yang disita.
i. Pihak penanam modal wajib menaati tata tertib hunian yang dibuat
oleh perhimpunan penghuni dan pemilik. j.
Pihak penanam modal wajib membayar maintenance fee kepada badan pengelola.
Apabila ditinjau dari ketentuan tentang rumah susun di Indonesia yang berlaku saat ini, pemilik satuan rumah susun mempunyai hak sebagai berikut:
106
1. Menghuni satuan rumah susun yang dimilikinya, serta menggunakan bagian-
bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah bersama masing-masing sesuai dengan peruntukannya;
2. Menyewakan satuan rumah susun yang dimilikinya kepada pihak lain yang
akan menjadi penghuni, asal tidak melebihi jangka waktu hak atas tanah bersamanya;
3. Menunjuk hak milik atas satuan rumah susun yang dimilikinya sebagai
jaminan kredit, dengan dibebani hak tanggungan hipotik atau fidusia; 4.
Memindahkan hak atas satuan rumah susun tersebut kepada pihak lain melalui jual beli, tukar menukar atau hibah;
106
Arie Sukanti Hutagalung, Kondominium dan Permasalahannya, Ed. Revisi, Depok: Badan Penerbit FH UI, 2007, hlm. 64.
Universitas Sumatera Utara
5. Mengalihkan kepada ahli warisnya, karena hak atas satuan rumah susun dapat
beralih karena pewarisan. Pada dasarnya, hak dan kewajiban yang diemban oleh pihak penanam
modal dalam konsep investasi kondominium hotel tidak bertentangan dengan peraturan-peraturan mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia. Namun,
jika diteliti dengan lebih mendalam terjadi ketimpangan atau ketidakseimbangan dalam perumusan hak dan kewajiban pihak penanam modal. Dapat dilihat bahwa
kewajiban yang di bebeankan kepada penanam modal lebih berat daripada hak yang diberikan kepadanya.
Hal ini terjadi karena pihak pengembang cenderung menggunakan perjanjian baku standard contract dalam membuat perjanjian-perjanjian yang
mengikar pihak pengembang dengan pihak penanam modal. Perjanjian baku adalah perjanjian yang hanya dibuat oleh satu pihak saja dan pihak lain hanya
dapat menyatakan kesepakatannya. Karena itulah dalam pembuatan perjanjian investasi kondominium hotel, pihak penanam modal cenderung hanya dapat
menyetujui dan menerima ketentuan-ketentuan yang telah dibuat oleh pihak pengembang. Mengenai klausula baku, pihak penanam modal dilindungi hukum
melalui Undang-undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen.
D. Hak dan Kewajiban Pihak Pengelola Operator
Kategori