B. Hak dan Kewajiban Pihak Pengembang Developer
Pihak pengembang developer merupakan inti dan pelopor dari pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel. Berikut merupakan contoh
beberapa hak dan kewajiban yang mengikat pihak pengembang developer dalam pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel.
102
1. Hak pihak pengembang:
a. Untuk melaksanakan kewajiban melaksanakan sewa kelola unit atas
nama pihak penanam modal, pihak pengembang berhak untuk melakukan tindakan-tindakan yang diperlukan dalam pengoperasian
unit. b.
Pihak pengembang berhak menetapkan kebijakan operasional dan strategis atas sewa kelola unit tanpa persetujuan terlebih dahulu dari
pihak penanam modal semata-mata demi kepentingam pihak penanam modal.
c. Pihak pengembang berhak dan wajib untuk menetapkan dan
melaksanakan kewajiban personalia, peraturan kerja, gaji, dan hal-hal yang berhubungan kesejahteraan lainnya tanpa persetujuan terlebih
dahulu dari pihak penanam modal dan karenanya para karyawan akan menjadi karyawan pihak pengembang dan bekerja untuk pihak
pengembang. Keseluruhan biaya-biaya sebagaimana dimaksud dalam ayat ini merupakan bagian dari biaya operasional sewa unit.
102
Lampiran I dan II.
Universitas Sumatera Utara
d. Kebijakan untuk memperkerjakan atau memutuskan hubungan kerja
dengan karyawan kondominium hotel merupakan hak pihak pengembang sepenuhnya.
e. Pihak pengembang berhak mengambil tindakan untuk kondominium
hotel, termasuk tetapi tidak terbatas pada tindakan hukum yang berkaitan dengan kegiatan operasional kondominium hotel dan
seluruh biaya yang dikeluarkan akan menjadi bagian dari biaya operasional sewa unit.
f. Pihak pengembang berhak mengeluarkan biaya untuk pengurusan
semua lisensi dan ijin-ijin yang diperlukan dalam pengoperasian kondominium hotel.
g. Pihak pengembang berhak mengeluarkan biaya untuk perlengkapan
dan sarana prasarana yang wajib dipenuhi oleh suatu hotel berbintang. h.
Pihak pengembang berhak mengeluarkan biaya untuk Sinking fund yang merupakan bagian dari biaya operasional sewa unit.
i. Pihak pengembang berhak mengeluarkan biaya pemeliharaan dan
biaya penggunaan yang merupakan bagian dari biaya operasional sewa unit.
j. Pihak pengembang berhak mengeluarkan biaya untuk membayar
premi asuransi. k.
Pihak pengembang berhak menunjuk pihak ketiga sebagai operator kondominium hotel.
Universitas Sumatera Utara
l. Pihak pengembang berhak untuk bertindak mewakili pihak penanam
modal sebagai anggota dalam perhimpunan penghuni berdasarkan kuasa yang diberikan oleh pihak penanam modal.
2. Kewajiban pihak pengembang:
a. Sewa kelola unit yang dilakukan oleh pihak pengembang berdasarkan
perjanjian penyerahan hak sewa kelola ditujukan untuk dan atas nama serta kepentingan pihak penanam modal.
b. Mulai tahun ke X tergantung kesepakatan para pihak
penyelenggaraan sewa kelola berdasarkan perjanjian penyerahan hak sewa kelola, pihak pengembang berkewajiban membayar pembagian
pendapatan kepada pihak penanam modal sebagaimana besaran yang ditetapkan.
c. Pihak pengembang berkewajiban untuk memelihara unit sebaik-
baiknya dan memperbaiki kerusakan-kerusakan yang ada di dalam unit.
d. Pihak pengembang berkewajiban untuk menyerahkan bukti-bukti
pembayaran atas biaya-biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengembang untuk kepentingan pihak penanam modal.
e. Pihak pengembang berkewajiban untuk menjalankan operasional sewa
unit. f.
Pihak pengembang berkewajiban untuk memberikan laporan pendapatan operasional sewa unit secara kuartal kepada pihak
penanam modal selambatnya setiap tanggal 15 bulan berikutnya.
Universitas Sumatera Utara
g. Pihak pengembang wajib mengasuransikan unit-unit dalam
kondominium hotel termasuk tetapi tidak terbatas pada bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, dari resiko yang dapat
mengganggu operasional dari kondominium hotel dengan asuransi yang lazim untuk hotel-hotel dalam kelas yang setara.
h. Pihak pengembang berkewajiban melakukan pertanggung jawaban
dalam pengelolaan kondominium hotel kepada pihak penanam modal. i.
Pihak pengembang wajib menjalankan pembukuan hotel sesuai standar akuntansi keuangan hotel dan melakukan pencatatan lainnya
serta menyimpan arsip pembukuan tersebut dengan baik. j.
Pihak pengembang berkewajiban untuk menyerahkan hak satuan atas rumah susun kepada dan atas nama pihak penanam modal dalam batas
waktu yang disepakati bersama. k.
Pihak pengembang berkewajiban untuk membebaskan pihak penanam modal dari segala tuntutan yang datang dari pihak ketiga yang
mengaku memiliki hak terlebih dahulu atau turut memiliki hak atas unit yang dibeli oleh pihak penanam modal demikian juga halnya atas
objek kepemilikan bersama yang melekat dan tak terpisahkan pada unit yang dimaksud.
l. Pihak pengembang berkewajiban membayar pajak-pajak yang
menurut ketentuan perundang-undangan menjadi kewajiban pihak pengembang.
m. Pihak pengembang berkewajiban untuk:
Universitas Sumatera Utara
1 Menyediakan ruangan untuk sekertariat perhimpunan, yang
sewaktu-waktu dapat dijadikan tempat pengurus perhimpunan melakukan rapat-rapat yang diperlukan.
2 Membantu penyelenggaraan administrasi perhimpunan.
Ada dua peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia pada saat ini, yakni: Undang-Undang Nomor 20
Tahun 2011 Tentang Rumah Susun jo. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1986 Tentang Rumah Susun dan PP Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.
Apabila ditinjau berdasarkan ketentuan mengenai rumah susun di Indonesia, pengelolaan rumah susun dilaksanakan oleh badan pengelola yang
ditunjuk atau dibentuk oleh suatu perhimpunan pemilik dan penghuni yang berbentuk badan hukum yang harus dilengkapi dengan unit organisasi, personil
dan peralatan-peralatan yang dibutuhkan dalam mengelola rumah susun. Di dalam peraturan mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia saat
ini, dinyatakan bahwa para pemilik satuan rumah susun atau penghuninya wajib membentuk perhimpunan penghuni dan pemilik. Perhimpunan penghuni dan
pemilik tersebut merupakan suatu badan hukum yang bertugas mengatur dan mengurus kepentingan bersama pemilik satuan rumah susun dan penghuninya,
sebagai pemilikan, penghunian dan pengelolaannya, agar terselenggara kehidupan bersama yang tertib dan aman dalam lingkungan yang sehat dan serasi.
103
Hal ini tidak sejalan dengan pelaksanaan hak dan kewajiban yang diemban oleh pihak pengembang dalam investasi kondominium hotel. Di dalam perumusan
103
Republik Indonesia, Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Bab VI, Pasal 54.
Universitas Sumatera Utara
hak dan kewajiban pihak pengembang ditemukan penyimpangan dalam hal pembentukan dan pelaksanaan perhimpunan penghuni dan pemilik. Secara de
jure , perhimpunan penghuni dan pemilik memang di bentuk oleh para pemilik
modal selaku pembeli dan pemilik dari satuan unit kondominium hotel. Namun secara de facto, pihak yang mengikuti dan melaksanakan semua fungsi dari
perhimpunan penghuni dan pemilik adalah pihak pengembang. Hal ini dikarenakan oleh adanya kewajiban yang dibebankan kepada penanam modal
untuk melimpahkan kuasa kepada pihak pengembang untuk bertindak atas nama pihak penanam modal sebagai anggota dalam perhimpunan penghuni.
104
Namun, hal ini dapat dimaklumi karena mengingat banyak penanam modal yang berasal dari daerah-daerah yang berbeda dan jauh dari lokasi kondominium
hotel yang bersangkutan. Hal ini menjadi faktor utama yang menghambat pihak penanam modal untuk berperan aktif sebagai anggota dalam perhimpunan
penghuni dan pemilik. Sehingga, sebagai solusi agar pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel dapat berlangsung secara efektif dan efisien, maka dibuatlah
ketetntuan pelimpahan kuasa tersebut. Secara umum, selain mengenai perhimpunan penghuni dan pemilik,
pelaksanaan dan perumusan hak dan kewajiban pihak pengembang dalam pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel masih sejalan dan konsisten
dengan peraturan-peraturan yang mengatur mengenai rumah susun di Indonesia.
104
Lampiran I dan II.
Universitas Sumatera Utara
C. Hak dan Kewajiban Pihak Penanam Modal InvestorBuyer
Kategori