Rangka Penanaman Modal Dalam Negeri dan Penanaman Modal Asing;
j. Dan lain-lain.
Seiring perkembangan zaman, akhirnya ketentuan investasi yang selama empat puluh tahun diatur dalam dua undang-undang yakni Undang-Undang
Nomor 1 Tahun 1967 tentang Penanaman Modal Asing dan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1968 Tentang Penanaman Modal Dalam Negeri, dicabut dan
digantikan dengan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal UUPM. Undang-undang Penanaman Modal dinyatakan berlaku sejak
diundangkan dalam Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67 pada tanggal 26 April 2007.
64
Menurut Yusnan, Undang-Undang Penanaman Modal pada dasarnya bertujuan untuk beberapa hal di antaranya: 1 Sebagai bentuk kepastian hukum
terhadap berbagai ketidakpastian yang terkait dengan kegiatan investasi; 2 untuk memperbaiki image investasi dalam negeri sehingga menjadikan Indonesia tidak
hanya menjadi pasar bagi produk-produk asing tetapi tempat yang layak untuk melakukan investasi.
65
B. Pelaksanaan Konsep Investasi Kondominium Hotel di Indonesia
1. Sejarah perkembangan konsep investasi kondominium hotel
Konsep investasi kondomonium hotel merupakan suatu konsep investasi yang tergolong masih baru di dunia. Dalam kehidupan sehari-hari, kondominium
64
Sentosa Sembiring, Op. cit., hlm. 126.
65
Ibid., hlm. 130.
Universitas Sumatera Utara
hotel memiliki beberapa istilah lain seperti: Condotel, Condo-hotel, Hotel- condo
66
, Aparthotel
67
, dan lain sebagainya. Namun penggunaan istilah kondominium hotel dianggap lebih formal. Sehingga pada karya ilmiah ini penulis
akan menggunakan istilah “kondominium hotel”. Istilah kondominium hotel merupakan gabungan dari dua istilah yaitu
“kondominium” dan “hotel”. Sejalan dengan penggunaan istilah tersebut, konsep kondominium hotel merupakan penggabungan dari konsep kepemilikan
kondominium rumah susun dan sistem pengoperasian hotel dalam suatu bagunan bertingkat.
Pada mulanya, kondominium atau rumah susun hanya dimanfaatkan sebagai wadah penemuhan akan kebutuhan tempat tinggal oleh masyarakat di
Indonesia. Namun seiring berkembangnya zaman, metode pemanfaatan bangunan kondominiun juga semakin berkembang. Kondominium pada zaman sekarang ini
sudah tidak hanya dimanfaatkan sebagai hunian, namun juga digunakan untuk berbagai tujuan investasi. Konsep investasi kondominium hotel merupakan salah
satu hasil perkembangan metode pemanfaatan kondominium atau rumah susun. Kondominium hotel pertama kali dioperasikan pada awal tahun 1980-an di
Miami Beach, Florida, Amerika Serikat.
68
Pada mulanya, masyarakat di Florida hanya membeli kondominium hotel untuk dimanfaatkan sebagai rumah
peristirahatan atau rumah kedua yang ditinggali pada saat liburan saja. Namun setelah beberapa saat, kondominium hotel berkembang menjadi semakin populer
66
Condo hotel, http:en.wikipedia.orgwikiCondo_hotel diakses tanggal 2 April 2014.
67
Joel Greene, “The History of Condo Hotels”, http:www.condohotelcenter.comask- experthistory-of-condo-hotels.htm diakses tanggal 2 April 2014.
68
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
dan digemari oleh para pemilik modal. Hal ini dikarenakan kondominium hotel berbeda dengan rumah peristirahatan biasa yang tidak produktif saat tidak
digunakan
.
Pada saat pemiliknya tidak menempati bangunan tersebut, kondominium hotel tetap beroperasi dengan cara disewakan layaknya hotel.
69
Hal ini tentunya akan menjadi keuntungan tambahan bagi para pemilik kondominium
hotel. Konsep kondominium hotel juga sering digunakan sebagai suatu cara bagi
perusahaan perhotelan untuk mencari modal dalam pembangunan hotel. Berbeda dengan cara konvensional dimana perusahaan perhotelan harus membangun
hotelnya dengan mengunakan modal perusahaan, dan kemudinan menyewakan kamarnya hanya setelah hotel selesai dibangun. Konsep kondominium hotel
memungkinkan perusahaan perhotelan menjual satuan-satuan unit kondominium hotel kepada pemilik modal perorangan bahkan sebelum kondominium hotel yang
bersangkutan selesai dibangun. Dengan konsep ini, perusahaan perhotelan tentunya tidak perlu mengeluarkan modal yang terlalu besar dalam membangun
hotelnya.
70
Keuntungan bagi para investor atau penanam modal jika berinvestasi kondominium hotel yaitu Penggunaan kondominium hotel yang dioperasikan
seperti hotel akan menghasilkan pendapatan operational. Pendapatan ini kemudian dibagikan kepada para investor penanam modal. Besarnya pendapatan
69
Natalia Ririh, “Kondotel, Apartemen dengan Pelayanan ala Hotel”, http:properti.kompas.comindex.phpread201206212021227 diakses tanggal 2 April 2014.
70
Emma G., “What Is a Condotel?”, http:www.wisegeek.comwhat-is-a-condotel.htm diakses tanggal 2 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
yang diberikan berkisar 8 - 12 per tahun dari harga beli
71
. Selain itu, pihak penanam modal juga mendapatkan waktu tinggal pemilik sekitar 12-30 hari dalam
setahun.
72
namun hal ini tentunya tergantung kepada isi perjanjian yang mengikat pihak penanam modal dengan pihak pengembang kondominium hotel.
Konsep investasi ini terus berkembang tidak hanya di Amerika Serikat, namun juga menyebar sampai ke seluruh dunia termasuk Indonesia. Dengan
berbagai keunggulan yang dimiliki oleh kondominium hotel, banyak investor tertarik mengembangkannya di Indonesia.
73
Kondominium hotel kemudian dikembangkan di Indonesia dengan konsep serupa melalui jasa operator hotel
untuk pengoperasiannya.
74
Konsep kondominium hotel sendiri dimulai pada awal tahun 2000-an di Indonesia.
75
2. Pihak-pihak yang terlibat dalam konsep investasi kondominium hotel
Konsep investasi kondominium merupakan suatu konsep investasi yang memanfaatkan konsep kepemilikan dan bangunan rumah susun sebagai objek
investanya. Dan dalam pelaksanaannya, konsep investasi ini melibatkan 3 tiga pihak, berikut penjelasannya:
a. Pihak penanam modal InvestorBuyer
71
Vany Nestia, “Menengok Investasi Kondominium Hotel Kondotel”, http:www.rumahku.comberitareadmenengok-investasi-kondominium-hotel-kondotel-
406497.Ux7Bpj-Sx9w diakses tanggal 2 April 2014.
72
Natalia Ririh, Op. cit.
73
Ibid.
74
Ibid.
75
Ester Meryana, “Lebih Banyak Kondotel Sukses di Bali”, http:properti.kompas.comindex.phpread2011101008284220 diakses tanggal 2 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
Dalam kehidupan sehari-hari, pihak penanam modal sering juga disebut sebagai investor, pembeli, buyer, pemilik unit kondotel, dan
lain-lain. Di dalam konsep investasi kondominium hotel, pihak penanam modal merupakan pihak yang akan membeli satuan unit
kondominium hotel. Dalam konsep kepemilikan satuan rumah susun, pemilik satuan
unit rumah susun memiliki tanggung jawab untuk membentuk perhimpunan pemilik atau penghuni, membayar biaya operasional dan
tanggung jawab lainnya.
76
Sama halnya seperti yang terdapat di dalam konsep kepemilikan satuan rumah susun, pada umumnya pihak penanam modal dalam
kondominium hotel dalam konsep kondominium hotel juga memiliki tanggung jawab seperti yang diemban oleh para pemilik satuan unit
rumah susun. Namun, umunya tanggung jawab tertentu seperti pembentukan perhimpinan pemilik hanya secara de jure di bebankan
kepada penanam modal kondominium hotel, secara de facto tanggung jawab semacam ini umunya dilaksanakan oleh pihak pengembang
tentunya dengan penyerahan kuasa dari pihak penanam modal. Dalam konsep investasi kondominium hotel, umumnya
tindakan-tindakan yang dilakukan oleh penanam modal hanya sebatas menanamkan modalnya dan apabila dikehendaki, penanam modal dapat
76
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya
, Cet. Kesepuluh, Ed. Revisi, Jakarta: Djambatan, 2005, hlm. 362.
Universitas Sumatera Utara
menghuni kondominium hotel dalam batas waktu yang telah disepakati bersama Biasanya rata-rata waktu tinggal pemilik sekitar 12 - 30 hari
dalam setahun
77
. Penanam modal kondominium hotel diharuskan mengikuti
sistem pengelolaan kondominium hotel oleh pihak pengembang kondominium hotel.
78
Hal ini dapat dilihat dari perjanjian perikatan yang diperbuat oleh pihak penanam modal dengan pihak pengembang.
Biasanya di dalam surat perjanjian investasi kondominium hotel akan dicantumkan mengenai penyerahan hak kelola yang berisi penyerahan
sepenuhnya hak kelola atas unit kondominium hotel dari pihak penanam modal kepada pihak pengembang mulai dari kegiatan
pengelolaan, perawatan maupun operasional dari kondominium hotel. b.
Pihak pengembang developer Pihak pengembang sering kali juga disebut dengan istilah
developer . Pihak pengembang merupakan pihak yang akan
melaksanakan kepengurusan kondominium hotel mulai dari membangun, memasarkan, sampai dengan membuat semua perikatan
yang berhubungan dengan kegiatan investasi kondominium hotel. Pihak pengembang merupakan inti dari pelaksanaan konsep
investasi kondominium hotel karena pihak pengembang yang akan berhubungan secara langsung dengan dua pihak lain yang terlibat
dalam konsep investasi kondominium hotel.
77
Natalia Ririh, Op cit.
78
Natalia Ririh, “Perkembangan Kondotel di Bali Meningkat”, http:properti.kompas.comindex.phpread2011012717100279 diakses tanggal 2 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
Dari sisi hubungan pihak pengembang dengan penanam modal, pihak pengembang bertanggung jawab untuk melaporkan serta
membagi keuntungan sesuai dengan perjanjian yang telah disepakati bersama. Pembagian keuntungan kondominium hotel pada umumnya
hanya diambil dari Room Revenue Nett, yaitu hasil pendapatan dari penjualan kamar setahun dan setelah dipotong biaya-biaya seperti
biaya operasional, operator fee, pajak dan biaya lainnya.
79
Dari sisi hubungan pihak pengembang dengan pengelola hotel, pihak pengembang berwewenang untuk memilih dan membuat
perjanjian dengan pihak pengelola hotel untuk mengoperasikan kondominium hotel. Kemudian pihak pengembang juga akan berperan
sebagai pengawas untuk mengawasi kinerja dari pihak pengelola hotel dalam mengoperasikan kondominium hotel yang bersangkutan.
Selain dari hal yang sudah dijelaskan sebelumnya, pihak pengembang juga yang bertanggungjawab untuk mengurus hak atas
tanah yang akan digunakan untuk membangun kondominium hotel. c.
Pihak pengelola hotel operator Pihak pengelola hotel biasa juga disebut dengan operator.
Pihak operator merupakan pihak ketiga yang bertugas untuk mengelola dan melaksanakan semua kegiatan perhotelan dalam
79
Whery Enggo Prayogi, “Punya Duit Rp 488 Juta, Bisa Investasi di Kondotel Ini”, http:finance.detik.comread2012121619173321199091016punya-duit-rp-488-juta-bisa-
investasi-di-kondotel-ini diakses tanggal 2 April 2014.
Universitas Sumatera Utara
kondominium hotel seperti mengelola dekorasi, kebersihan, keamanan, dan lainnya.
80
Umumnya, pihak pengelola hotel merupakan perusahaan perhotelan yang memang bekerja dalam bidang pengelolaan dan
management hotel. Kualitas dari pengelola hotel merupakan unsur
yang sangat penting dalam investasi kondominium hotel karena pihak pengelola hotel merupakan garis depan dalam investasi kondominium
hotel yang akan berhadapan langsung dengan penyewa customer. Biasanya pihak penanam modal akan memperhatikan latar
belakang dan hasil kerja nyata dari pengelola hotel sebelum memutuskan untuk menanamkan modalnya dalam kondominium
hotel. Umumnya, pengelola hotel yang sudah terkenal dan lebih berpengalaman seperti swiss belhotel, best western international, j. w.
marriot dan beberapa perusahaan perhotelan terkenal lainnya akan lebih menarik penanam modal untuk menanamkan modalnya dalam
kondominium hotel yang bersangkutan. Hal ini terjadi karena beberapa hal sebagai berikut:
1 Jaminan mutu pelayanan yang diberikan cenderung lebih
terjamin; 2
Management hotel yang di jalankan lebih profesional dan bersifat transparan;
80
Tugi Yono, “Analisa Perbandingan Investasi Apartemen, Hotel dan Condotel”, http:yon-property.blogspot.com201309analisa-perbandingan-investasi.html diakses tanggl 2
April 2014.
Universitas Sumatera Utara
3 Brand yang sudah terkenal cenderung memiliki daya tarik yang
lebih tinggi terhadap penyewa kamar kondominium hotel; 4
dan lain-lain.
3. Hubungan hukum dan perjanjian yang terjadi antara para pihak dalam konsep
investasi kondominium hotel Secara umum, kontrak lahir pada saat tercapainya kesepakatan para pihak
mengenai hal yang pokok atau unsur esensial dari kontrak tersebut.
81
Menurut Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, hubungan hukum dalam
perikatan dapat lahir karena kehendak para pihak, sebagai akibat dari persetujuan yang dicapai oleh para pihak, dan sebagai akibat perintah peraturan perundang-
undangan.
82
Berikut merupakan perjanjian yang terjadi diantara para pihak di dalam konsep investasi kondominium hotel:
a. Perjanjian antara pihak penanam modal investor dengan pihak
pengembang developer kondominium hotel Pada umumnya, ada dua bentuk perjanjian yang terjadi antara
pihak penanam modal dengan pihak pengembang dalam konsep investasi kondominium hotel, berikut penjelasannya:
1 Perjanjian jual-beli
83
81
Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, Ed. Pertama, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2008, hlm. 13.
82
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Pada Umumnya, Cet. Pertama, Ed. Pertama, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003, hlm. 17-18.
83
Lampiran I
Universitas Sumatera Utara
Di dalam perjanjian jual-beli ini akan di atur menganai hal-hal yang berkaitan dengan pemindahan hak dari pihak
pengembang kondominium hotel dengan pihak penanam modal yang akan melakukan investasi dengan cara membeli unit
kondominium hotel. Umumnya, hal-hal khusus yang terdapat di dalam
perjanjian jual beli kondominium hotel meliputi: a
Objek perjanjian; b
Harga jual; c
Tata cara pembayaran; d
Tata cara serah terima; e
Perhimpunan penghuni dan anggaran dasar; f
Return guarantee dan profit sharing; g
Tata cara pengelolaan unit; h
Dan hal-hal lain yang umumnya terdapat dalam perjanjian jual-beli.
Di dalam perjanjian jual-beli antara pihak penanam modal dengan pihak pengembang kondominium hotel umunya akan
disertakan juga syarat pengenai penyerahan kembali hak kelola yang dimiliki oleh pihak penanam modal kepada pihak
pengembang. Hal ini merupakan salah satu unsur penting dalam pelaksanaan perjanjian jual-beli unit kondominium hotel, karena
seperti yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa semua kegiatan
Universitas Sumatera Utara
pengelolaan kondominium hotel akan dilaksanakan dan berpusat kepada pihak pengembang. Apabila syarat tersebut tidak
dicantumkan maka perjanjian jual-beli tersebut hanya akan mengikat sebagai perjanjian jual-beli atas satuan unit rumah susun
biasa. 2
Perjanjian penyerahan hak sewa kelola unit
84
Pada umumnya, setelah perjanjian jual-beli selesai dilaksanakan, maka pihak penanam modal dan pihak pengembang
akan membuat suatu perjanjian tambahan yakni perjanjian penyerahan hak kelola unit kondominium hotel. Perjanjian ini
merupakan perwujudan dari apa yang telah disepakati kedua belah pihak mengenai tata cara pengelolaan unit yang terdapat di
dalam perjanjian jual-beli. Perjanjian penyerahan hak sewa kelola unit ini umunya
mengatur beberapa hal sebagai berikut: a
Penunjukan pemegang hak sewa kelola unit; b
Jangka waktu kelola; c
Tata cara pemeliharaan unit; d
Penunjukan pengelola operator hotel; e
Jaminan; f
Dan lain-lain.
84
Lampiran II
Universitas Sumatera Utara
b. Perjanjian antara pihak pengembang developer dengan pihak
pengelola hotel operator Perjanjian yang dibuat oleh pihak pengembang dan pihak
pengelola hotel merupakan perjanjian kerja sama dalam pengelolaan dan management kondominium hotel. Berikut merupakan beberapa
hal yang diatur di dalam perjanjian kerjasama ini: 1
Jangka waktu; 2
Tata cara pengelolaan; 3
Hak dan kewajiban para pihak; 4
Tata cara pembagian keuntungan; 5
Dan lain-lain. Hal yang secara khusus diatur di dalam perjanjian kerja sama
ini adalah mengenai batasan-batasan mengenai kewenangan pihak pengelola hotel dalam melaksanakan tugasnya. Karena dalam
pengelolaan kondominium hotel, pihak pengelola tetap harus mendapatkan persetujuan dari pihak pengembang dalam setiap
keputusan yang diambil di dalam kepengurusan kondominium hotel yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
C. Tinjauan Hukum Atas Pemanfaatan Bangunan Kondominium
