C. Tinjauan Hukum Atas Pemanfaatan Bangunan Kondominium
Rumah Susun Sebagai Objek Investasi dalam Konsep Investasi Kondominium Hotel
Istilah “Kondominium” merupakan kata serapan yang memiliki arti “pemilikan bersama”.
85
Pada dasarnya, apabila dipahami makna dari istilah “kondominium” maka di samping hanya sebagai tempat tinggal, sistem
kondominium ini dapat juga dapat diterapkan atas segala tempat usaha dalam arti luas, mulai dari kedai-kedai, toko-toko, restoran-restoran, bioskop-bioskop,
kanter-kantor bahkan sampai pada pabrik-pabrik dan taman-taman hiburan serta berbagai wujud tempat usaha lainnya.
86
Dari pemaparan sebelumnya dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan rumah susun tidak terbatas hanya sebagai tempat tinggal saja namun juga sebagai tempat
usaha dan berbagai tujuan investasi. Investasi atau yang biasa disebut juga dengan penanaman modal adalah
suatu kegiatan yang dilakukan oleh subjek hukum dengan cara menanaman sejumlah uang atau membeli suatu aset dengan tujuan untuk memperoleh
keuntungan di masa yang akan datang. Konsep investasi kondominium hotel dilaksanakan dengan membangun
kepemilikan kolektif terhadap bangunan hotel. Konsep investasi kondomnium hotel merupakan salah satu konsep investasi properti yang sedang berkembang
pesat pada zaman sekarang ini. Sudah banyak perusahaan-perusahaan perhotelan
85
A. Ridwan Halim, Hukum Kondominium Dalam Tanya Jawab, Cet. Pertama, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988, hlm. 15.
86
Ibid., hlm. 43.
Universitas Sumatera Utara
terkenal yang membangun hotelnya dengan konsep kondominium hotel seperti Trump, Ritz Carlton, Nikko Hotel, Swiss Belhotel, JW Marriot, dan lain-lain.
Pada hakikatnya, aspek hukum dalam pelaksanaan konsep investasi kondominium hotel tidak terlalu berbeda dengan pelaksanaan konsep rumah
susun. Berikut penjelasannya: a.
Dalam hal pembangunan kondominium hotel Tidak ada pengaturan khusus yang mengatur tentang
pembangunan kondominium hotel. Dasar hukum yang digunakan dalam membangun kondominium hotel dan rumah susun juga sama
yakni Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun yang isinya menjelaskan bahwa bangunan kondominium rumah
susun dapat dibagun diatas tanah:
87
1 Hak milik;
2 Hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
3 Hak guna bangunan atau hak pakai diatas hak pengelolaan.
Pembangunan kondominium rumah susun dapat dilaksanakan atau diselenggarakan oleh:
88
1 Badan Usaha Milik Negara atau Daerah;
2 Koperasi;
3 Badan Usaha Milik Swasta; dan
4 Swadaya masyarakat.
87
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Bab V, Pasal 17.
88
Supriadi, Hukum Agraria, Ed. Pertama, Cet. Ketiga, Jakarta: Sinar Grafika, 2009, hlm. 244.
Universitas Sumatera Utara
Ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi dalam rangka pembangunan kondominium rumah susun, sebagai berikut:
89
1 Persyaratan administratif
Meliputi perizinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun, yang meliputi:
90
a Sertifikat hak atas tanah;
b Fatwa peruntukan tanah advies planning;
c Rencana tapak site plan;
d Gambar-gambanr mengenai rencana pembangunan rumah
susun; dan lainnya. 2
Persyaratan teknis Adalah persyaratan yang diatur di dalam ketentuan-
ketentuan mengenai rumah susun yang berlaku di Indonesia yang berkaitan dengan struktur bangunan, keamanan dan keselamatan
bagunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan
prasarana dan fasilitas lingkungan; 3
Persyaratan ekologis Yaitu persyaratan yang berkaitan dengan analisis dampak
lingkungan.
89
Wibowo Tunardy, “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”, http:www.jurnalhukum.comhak-milik-atas-satuan-rumah-susun diakses tanggal 2 April 2014.
90
Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan B. A. Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Cet. Kedua, Jakarta: PT Rineka CIpta, 1992, hlm. 35.
Universitas Sumatera Utara
b. Dalam hal kepemilikan satuan unit kondominium hotel
Konsep kepemilikan yang akan dimiliki oleh para pembeli penanam modal kondominium hotel sama dengan konsep
kepemilikan dalam satuan unit rumah susun. Hak yang akan didapatkan oleh pembeli kondominum hotel adalah hak milik atas
satuan rumah susun. Setelah sertifikat hak milik atas satuan rumah susun terbit,
pihak pengembang baru dapat menjual satuan-satuan rumah susun atau kondominium hotel yang bersangkutan. Yang dapat memiliki
satuan rumah susun adalah subjek hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah karena pemilikan satuan rumah
susun meliputi juga hak bersama atas tanah bersama.
91
Penjualan satuan rumah susun harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang wilayah kerjanya meliputi tempat
letak rumah susun yang bersangkutan.
92
Karena pemindahan hak tersebut merupakan perbuatan hukum yang sifatnya tunai, maka hak
milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berpindah kepada pihak pembeli pada saat selesai dibuat akta jual beli oleh PPAT.
93
91
Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Cet. Pertama, Ed. Pertama, Jakarta: Sinar Grafika, 2010, hlm. 211.
92
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Bab V, Pasal 44, Angka 1.
93
Adrian Sutedi, Op. cit., hlm. 211.
Universitas Sumatera Utara
Selain dengan cara pemindahan hak seperti jual beli, hak milik atas satuan rumah susun juga dapat beralih dengan cara pewarisan.
Pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemilik satuan rumah susun. Karena terjadinya karena
hukum, maka peralihan hak karena pewarisan tidak diperlukan akta PPAT. Pendaftaran peralihan hak cukup dilakukan berdasarkan surat
keterangan kematian pemilik satuan rumah susun dan surat wasiat atau surat keterangan waris.
94
Hak milik atas satuan rumah susun dapat dimiliki oleh perorangan atau badan hukum yang juga meliputi hak atas bagian-
bersana, benda-bersama dan tanah-bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
95
Dalam pemilikan satuan unit rumah susun, pemilik satuan unit rumah susun harus mengurus semua hal yang berhubungan dengan
unit rumah susun yang dimiliki. Sebagai contoh, pemilik harus membersihkan, mendekoreasi, membeli semua peralatan-peralatan
yang dibutuhkan di dalam satuan unit rumah susunnya. Kemudian, dalam hal pemilik satuan unit rumah susun ingin
menyewakan unitnya, maka ia juga harus mengurus pemasaran unitnya sendiri. Sedangkan dalam konsep investasi kondominium
hotel, pemilik unit hanya perlu membayar lunas harga unit kondominium hotel yang telah disepakati bersama, dan untuk seluruh
94
Ibid., hlm. 212.
95
Supriadi, Op. cit., hlm. 245.
Universitas Sumatera Utara
pengurusan dan pengoperasiannya dilaksanakan oleh pihak operator hotel yang telah bekerja sama dengan pihak pengembang
kondominium hotel. Karena hak kepemilikan yang dimiliki oleh pemilik satuan unit
kondominium hotel sama dengan pemilik satuan unit rumah susun, maka pengaturan hukum yang mengikatnya juga sama, yakni Undang-
undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. c.
Dalam hal pengurusan dan pengelolaan kondominium hotel Pengurusan dan pengelolaan pada rumah susun meliputi
kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemeliharaan adalah kegiatan
menjaga keandalan gedung beserta prasarana dan sarananya agar selalu laik fungsi, sedangkan perawatan merupakan kegiatan
memperbaiki dan mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, prasarana dan sarana agar bagunan gedung tetap laik
fungsi.
96
Terdapat perbedaan dalam tata cara pengurusan dan pengelolaan antara rumah susun dengan kondominium hotel. dalam
pengelolaan rumah susun, para penghuni dan pemilik rumah susun diwajibkan untuk membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni
Satuan Rumah Susun PPPSRS.
97
96
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Op. cit.
97
Republik Indonesia, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Bab X, Pasal 74, Angka 1.
Universitas Sumatera Utara
PPPSRS merupakan badan hukum yang bertugas untuk mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan
dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian yang dituangkan dalam anggaran dasar
dan anggaran rumah tangga PPPSRS.
98
Hal ini berbeda dengan pengurusan dan pengelolaan kondominium hotel. di dalam konsep kondominium hotel, pihak
pemilik penanam modal juga diwajibkan untuk membentuk dan menjadi anggota dari PPPSRS. Namun, yang menjadi perbedaannya
adalah pengurusan dan pengelolaan kondominium hotel sepenuhnya akan dilaksanakan oleh pihak developer dan pihak operator hotel yang
telah mendapatkan kuasa dari pihak penanam modal sebelumnya. Sehingga hal-hal yang menjadi tanggung jawab PPPSRS dalam rumah
susun akan diemban oleh pihak pengembang dan operator kondominium hotel.
98
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Op. cit.
Universitas Sumatera Utara
BAB III HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN
Kategori