Kebutuhan Biaya 1 Biaya Lahan

70 2 Estimasi perhitungan biaya bangunan RS Kelas D Pratama akan memperhitungkan tingkat inflasi dan suku bunga Bank sebagai patokan dasar yang disesuaikan dengan kondisi lapangan kondisi harga bahan bangunan di Singaraja pada bulan Juni 2014, khususnya kondisi harga kayu, semen dan besi untuk konstruksi. 3 Dari pengamatan di lapangan dan analisis terhadap komposisi kandungan bahan- bahan tersebut kayu, semen dan besi pada bangunan yang sejenis, bangunan katagori kelas C berlantai 1, dengan harga satuan per M 2 luas lantai adalah Rp.4.041.844 ,- termasuk semua komponen biaya Sipil, Struktur, dan Arsitektur yang terkait. 4 Dengan kenaikan harga masing-masing jenis bahan bangunan dan prosentase kandungan bahan tersebut dalam bangunan, diperoleh kenaikan harga satuan bangunan per M 2 luas lantai, kurang lebih sebesar 12 tahun dari harga pada tahun 2013 pada bulan yang sama. Hasil perhitungan tersebut dipakai sebagai dasar perhitungan estimasi biaya RS Kelas D Pratama.

b. Kebutuhan Biaya 1 Biaya Lahan

Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pematangan lahan, di mana pada rencana proyek ini ditaksir sekitar Rp. 72.500 per M 2 termasuk pengurugan setinggi satu meter, sehingga total biaya yang dibutuhkan lebih kurang Rp 808.755.509,- 2 Biaya Studi Kelayakan Besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membuat Studi Kelayakan sangat tergamtung dari identifikasi proyek, tingkat kerumitan kompleksitas proyek dan kesediaan sumber daya manusia. Dalam hal ini biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan studi kelayakan lebih kurang sebesar Rp. 164.481.650,- 3 Biaya Desain Yang termasuk dalam biaya desain adalah semua biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain, termasuk site plan, desain arsitektur, desain sipil dan struktur, desain mekanikal, elektrikal dan plumbing, jaringan data dan lainnya, termasuk semua perhitungan dan pembuatan spesifikasi dari masing-masing desain yang bersangkutan. Tergantung dari tingkat kerumitan dan kompleksitasnya, secara keseluruhan biaya desain untuk rencana RS Kelas D Pratama ini diasumsikan sebesar Rp. 394.605.121,- 71 4 Biaya Pelaksanaan Konstruksi Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pelaksanaan konstruksi yang secara umum terdiri dari : a Biaya Persiapan dan Pelaksanaan Tender, Negosiasi dan Kontrak Besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan tender, negosiasi dan pembuatan kontrak dengan pihak kontraktor pelaksana diperkirakan sebesar Rp.16.161.302,- b Biaya Struktur dan Arsitektur Harga per M 2 bangunan RS Kelas D Pratama dengan katagori gedung negara kelas C - sederhana untuk pekerjaan struktur dan finishing diasumsikan berdasarkan perhitungan kenaikan harga sebesar 12 dari harga satuan bangunan pada tahun 2013 adalah seperti pada Tabel 20. Tabel 20 : Perhitungan Biaya Struktur dan Arsitektur No Jenis Ruang Jumlah Ruang Luasan M² Harga SatuanM² Jumlah Harga Rp I RUANG PERAWATAN RUANG UTAMA 1 Ruang Perawatan I 1 7 320.60 4,250,000 1,362,550,000 2 Ruang Perawatan I 2 1 91.60 4,250,000 389,300,000 3 Pol Penyakit Menular 1 39.00 4,250,000 165,750,000 4 Pol Gigi 1 42.00 4,250,000 178,500,000 5 Pol Gizi 1 42.00 4,250,000 178,500,000 6 Pol THT 1 42.00 4,250,000 178,500,000 7 Pol Anak 2 84.00 4,250,000 357,000,000 8 Pol Umum 1 42.00 4,250,000 178,500,000 9 Pol Penyakit Dalam 1 35.00 4,250,000 148,750,000 10 Pol Kebidanan Vaksinasi 1 35.00 4,250,000 148,750,000 11 Ruang PMI 1 22.50 4,250,000 95,625,000 12 Ruang Rekam Medik 1 22.50 4,250,000 95,625,000 13 Ruang Deservasi 1 45.50 4,250,000 193,375,000 16 Ruang Obgyn 1 30.80 4,250,000 130,900,000 17 Ruang Rebusitasi 1 15.00 4,250,000 63,750,000 18 - Ruang Radiologi 1 28.60 4,250,000 121,550,000 - Ruang Ganti Ruang Radiologi 1 6.30 4,250,000 26,775,000 19 - Ruang OP 1 35.00 4,250,000 148,750,000 - Ruang Scrub 1 6.00 4,250,000 25,500,000 - Ruang Ganti OP 1 4.00 4,250,000 17,000,000 - Ruang PreOP 1 18.00 4,250,000 76,500,000 - Area Steril 1 17.50 4,250,000 74,375,000 20 Ruang USG 1 20.25 4,250,000 86,062,500 21 Ruang Tindakan 1 45.00 4,250,000 191,250,000 22 Ruang Triage 1 28.00 4,250,000 119,000,000 23 Apotik 1 12.50 4,250,000 53,125,000 24 Ruang Obat 1 6.80 4,250,000 28,900,000 25 Ruang Rekam Medik 1 10.00 4,250,000 42,500,000 26 Ruang Mayat 1 22.50 3,500,000 78,750,000 72 27 Ruang Tunggu 1 1 18.00 3,500,000 63,000,000 Ruang Tunggu 2 1 31.50 3,500,000 110,250,000 Jumlah 1,219.45 5,128,662,500 II RUANG STAFF PARAMEDIS 28 Ruang Direktur 1 44.20 4,150,000 183,430,000 29 Ruang Dokter 1 21.30 4,150,000 88,395,000 30 Ruang Pertemuan Dokter 1 12.25 4,150,000 50,837,500 31 Ruang Jaga Dokter 1 1 12.25 4,150,000 50,837,500 32 Ruang Jaga Dokter 2 1 21.75 4,150,000 90,262,500 33 Ruang Jaga Perawat 1 1 24.80 4,150,000 102,920,000 34 Ruang Jaga Perawat 2 1 21.75 4,150,000 90,262,500 35 - Nurse Station 1 1 21.00 4,150,000 87,150,000 - Nurse Station 2 1 8.00 4,150,000 33,200,000 36 Ruang Staff 1 44.20 4,150,000 183,430,000 37 Ruang Gas Medis 1 15.75 4,150,000 65,362,500 38 - Ruang CS 1 1 7.88 4,150,000 32,681,250 - Ruang CS 2 1 8.75 4,150,000 36,312,500 39 Ruang Persiapan 1 49.00 4,150,000 203,350,000 40 - Ruang Operator 1 1 10.00 4,150,000 41,500,000 - Ruang Operator 2 1 18.00 4,150,000 74,700,000 41 - Ruang Pendaftaran 1 1 6.25 4,150,000 25,937,500 - Ruang Pendaftaran 2 1 10.20 4,150,000 42,330,000 - Ruang Pendaftaran Pembayaran 3 1 9.80 4,150,000 40,670,000 42 Ruang Gelap 1 6.25 3,750,000 23,437,500 43 Ambulance Driver Station 1 12.90 3,750,000 48,375,000 44 Kantin Dokter Paramedis 1 31.50 3,750,000 118,125,000 45 Dapur Kantin 1 17.50 3,750,000 65,625,000 46 Ruang Satpam 1 3.00 3,750,000 11,250,000 47 Ruang Racik Obat 1 6.25 4,150,000 25,937,500 Jumlah 444.53 1,816,318,750 III RUANG SERVIS INDOOR 48 Ruang Linen 1 13.50 3,750,000 50,625,000 49 Gudang Linen 1 11.25 3,750,000 42,187,500 50 - Gudang Alat 1 1 9.00 3,750,000 33,750,000 - Gudang Alat 2 1 8.75 3,750,000 32,812,500 51 - Spoel Hock 1 1 8.75 3,750,000 32,812,500 - Spoel Hock 2 1 9.00 3,750,000 33,750,000 52 - Gudang Obat 1 1 5.00 3,750,000 18,750,000 - Gudang Obat 2 1 17.50 3,750,000 65,625,000 - Gudang Obat 3 1 13.75 3,750,000 51,562,500 53 Locker 1 16.10 4,500,000 72,450,000 54 Pantry 1 8.40 4,000,000 33,600,000 TOILET PASIEN 55 Toilet Pasien Wanita 1 2 11.90 4,500,000 53,550,000 56 Toilet Pasien Pria 2 2 16.90 4,500,000 76,050,000 57 Toilet Pasien 3 1 10.00 4,500,000 45,000,000 58 Toilet Pasien 4 2 5.94 4,500,000 26,730,000 59 Toilet Rg Obgyn 1 3.20 4,500,000 14,400,000 60 Toilet Rg Radiologi 1 3.60 4,500,000 16,200,000 TOILET STAFF 61 Toilet Rg Pendaftaran 1 3.00 4,500,000 13,500,000 62 - Toilet Rg Perawatan 1 7 3.20 4,500,000 14,400,000 73 - Toilet Rg Perawatan 2 2 6.40 4,500,000 28,800,000 63 - Toilet Rg Jaga Perawat 1 1 3.20 4,500,000 14,400,000 - Toilet Rg Jaga Perawat 2 1 3.00 4,500,000 13,500,000 64 Toilet Rg Staff 1 4.80 4,500,000 21,600,000 65 Toilet Rg Direktur 1 4.80 4,500,000 21,600,000 66 Toilet Rg Dokter 1 3.20 4,500,000 14,400,000 67 Toilet Rg Jaga Dokter 1 3.00 4,500,000 13,500,000 68 Toilet Ambulance Driver 1 3.60 4,500,000 16,200,000 69 Toilet Rg Linen 2 18.00 4,500,000 81,000,000 70 Ruang Sirkulasi Dalam 390.20 4,000,000 1,560,800,000 71 Ruang Hijau di Dalam 3 562.70 200,000 112,540,000 72 Ruang Servis 8 273.00 3,000,000 819,000,000 Jumlah 891.94 3,445,095,000 IV RUANG LUAR 73 Tempat Suci 1 1 35.00 3,500,000 122,500,000 74 Tempat Suci 2 1 10.50 3,500,000 36,750,000 75 Ambulance Station 1 64.25 3,500,000 224,875,000 76 Parkir 1,013.70 425,000 430,822,500 77 Ruang Luar 9,578.85 164,651 1,577,169,805 Jumlah 109.75 384,125,000 TOTAL RUANG DALAM : 2,666 10,774,201,250 TOTAL RUANG LUAR : 11,155.25 2,120,532,305 Luas Site 11,155.25 Biaya Rata-rata per M² Pekerjaan Sipil, Arsitektur Struktur : Rp. 4,041,844 Dengan total ruang dalam seluas 2666 M 2 dan biaya pekerjaan sipil, struktur dan arsitektur sebesar Rp.10.774.201.250,- maka diperoleh biaya rata-rata tiap 1M 2 luas bangunan adalah sebesar Rp.4.041.844,- c Biaya Jaringan Utilitas, Peralatan dan Perlengkapan Sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia Nomor 45PRT2007, biaya jaringan, peralatan dan perlengkapan utilitas untuk bangunan kelas C, diasumsikan 25 dari biaya struktur dan finishing, sehingga menjadi sebesar : 0,25 x Rp. 10.774.201.250,- = Rp. 2.693.550.313,- d Biaya Pertamanan Landscaping Penataan landscaping baik berupa perkerasan hardscape maupun pertamanan softscape direncanakan pada seluruh areal rumah sakit. Oleh karena pertamanan landscaping tidak memerlukan tanaman yang bernilai mahal dan sebagian besar memanfaatkan tanaman lokal, maka biaya landscape, penataan pedestrian dan areal parkir, diasumsikan sebesar 12.5 dari biaya pekerjaan struktur dan arsitektur yaitu sebesar Rp.1.346.775.156,- 74 e Biaya Perlengkapan Interior Furniture Biaya perlengkapan furniture dapat dimasukan sebagai biaya modal operasional. Akan tetapi dalam hal ini biaya furniture diperhitungkan sebagai investasi, walaupun bukan merupakan biaya konstruksi construction cost. Biaya furniture diperhitungkan sesuai dengan kebutuhan operasional fungsi. Jenis dan jumlahnya sesuai dengan kebutuhan untuk setiap ruang. Sesuai dengan estimasi perhitungan biaya furniture yang dibuat, diperoleh jumlah biaya untuk furniture adalah kurang lebih 9 dari biaya untuk pekerjaan struktur dan arsitektur, yaitu sebesar : Rp. 969.678.113,- Biaya di atas sudah termasuk perlengkapan seperti kain tirai jendela, kelengkapan tempat tidur dan perlengkapan lainnya. f Biaya Pekerjaan Tambah Kurang Adalah sebagai antisipasi pengeluaran biaya akibat perubahan desain dan atau adanya kondisi yang tidak dapat diduga, sehingga mengakibatkan terjadinya perubahan desain baik bentuk, material maupun kualitas. Untuk mengantisipasi hal ini, maka perlu disiapkan biaya tambahan yang besarnya lebih kurang aebesar 2 atau sebesar Rp. 215.484.025. g Biaya Test dan Comisioning Semua peralatan yang dipakai harus diuji coba test commisioning untuk mengetahui kinerja dari peralatan yang dipasang, dan harus di tes sampai pada batas maksimum beban operasionalnya, terutama pada komponen mekanikal, elektrikal dan pemipaan. Untuk itu dibutuhkan biaya yang besarnya lebih kurang 0.5 dari biaya untuk komponen MEP atau sama dengan Rp 53.871.006,- h Biaya Pengawasan danatau Manajemen Konstruksi MK Untuk mendapatkan kualitas bangunan seperti yang diharapkan, baik seperti bagaimana yang tertera dalam gambardesain maupun sebagaimana disyaratkan dalam spesifikasi, maka diperlukan biaya untuk menyewa pengawasan Manajemen Konstruksi MK yang nilainya diasumsikan sebesar 2.5 dari biaya konstruksi yaitu sebesar Rp. 394.605.121,- 75 5 Biaya Operasional Tahun Pertama a Biaya Pengadaan Alat KesehatanSarana dan Prasarana Kesehatan Sebagaimana diketahui biaya untuk peralatan, sarana dan prasarana RS Kelas D Pratama sudah ditentukan oleh peraturan tentang sarana dan prasarana yang ditetapkan oleh pemerintah. Hal ini juga tergantung dari model, jenis, dan kapasitas pelayanan yang akan diberikan kepada pemakai, dalam hal ini adalah masyarkat di wilayah Kabupaten Buleleng secara umum dan Kecamatan Seririt khususnya. Analisis kebutuhan jenis, jumlah, dan luasan ruang telah diuraikan pada Tabel 5.8. Demikian juga kebutuhan jenis peralatan pendukung dan penunjang kegiatan operasional rumah sakit telah dijelaskan pada Tabel 5.9 sampai dengan Tabel 5.15. Berdasarkan analisis tersebut, maka kebutuhan biaya pengadaan alat kesehatansarana dan prasarana kesehatan RS Kelas D Pratama diperkirakan sebesar Rp. 2.424.195.281,- b Biaya Pelatihan Training dan PemasaranPromosi Untuk memperoleh kinerja yang optimal dalam pelayanan rumah sakit, semua komponen yang menjalankan sistem pelayanan harus dilatih training terlebih dahulu, sehingga diperoleh tenaga operasional yang dapat menjalankan tugas secara profesional. Untuk itu dibutuhkan biaya lebih kurang 5 dari biaya konstruksi atau sebesar Rp. 789.210.242,- c Biaya Manajemen Pengelolaan Awal 6 sampai 12 bulan Biaya operasional tahun pertama juga harus diperhitungkan sesuai dengan kapasitas pelayanan kesehatan yang akan diberikan kepada masyarakat, yang jumlahnya lebih kurang sebesar 10 dari biaya konstruksi atau sebesar Rp.1.578.420.483,- 6 Biaya Lain-Lain a Biaya Perijinan Biaya perijinan terdiri dari : ijin lokasi dan ijin prinsip, ijin mendirikan bangunan, ijin mengoperasikan peralatan, dan ijin operasional bangunan. Keseluruhan biaya perijinan ini diperkirakan sebesar 3 dari biaya konstruksi bangunan, yang besarnya lebih kurang Rp. 404.032.547,- 76 b Biaya Pajak Biaya pajak dan biaya retribusi lainnya diperhitungkan sebagi beban modal, yang diasumsikan sebesar Rp. 2,622,352,276,- c Biaya Darurat Contingencies Biaya tak terduga juga diperhitungkan dalam membuat estimasi investasi, yang pada proyek RS Kelas D Pratama ini diasumsikan sebesar Rp. 67,338,758,- 7 Biaya Keseluruhan Proyek Total biaya RS Pratama sampai siap untuk beroperasi termasuk PPN 10 adalah Rp. 25.717.718.152 ,-. Tetapi jika ada salah satu fasilitas kelengkapan yang dikurangi, akan terjadi beberapa alternatif biaya RS Kelas D Pratama. Hal ini dilakukan untuk memperoleh gambaran mengenai besarnya investasi yang diperlukan, serta seberapa besar pendapatan yang diperlukan untuk pengembaliannya, terkait dengan penentuan besarnya biaya rawat inap serta ruang- ruang pelayanan lainnya, yang diharapkan dapat memberikan kontribusi pendapatan pada RS Kelas D Pratama yang dibebankan kepada masyarakat, atau yang harus disubsidi oleh Pemerintah. Dari dana yang terhitung di atas, maka diharapkan tidak sepenuhnya diperoleh dari Pemkab Buleleng melalui ABPD, juga diharapkan dapat diperoleh dari dana pinjaman bank pemerintah. Dengan demikian, besarnya investasi dapat diasumsikan mempunyai komposisi 81,28 loan dana pinjaman dan 18,72 equity dana pemilik dengan interest rate 12 dan roe 15. Untuk menghitung besarnya pendapatan rumah sakit yang direncanakan agar dapat beroperasi dengan layak, maka akan diperhitungkan nilai investasi pada akhir konstruksi atau pada awal tahun kedua, dengan asumsi lama waktu pelaksanaan konstruksi proyek tidak lebih dari 1 satu tahun. Dengan demikian, besarnya investasi yang diperhitungkan sebagai dasar perhitungan pengembalian investasi adalah nilai investasi pada akhir pelaksanaan konstruksi atau pada awal operasional RS Kelas D Pratama. Sehingga besarnya investasi yang diperhitungkan untuk pengembaliannya menjadi Rp. 29.118.807.983,- sesuai dengan periode dan waktu pencairannya, serta interest rate dan DR on Equity yang diperhitungkan tabel terlampir. 77

c. Proyeksi Pendapatan dan Biaya