70
2 Estimasi perhitungan biaya bangunan RS Kelas D Pratama akan memperhitungkan tingkat inflasi dan suku bunga Bank sebagai patokan dasar yang disesuaikan dengan
kondisi lapangan kondisi harga bahan bangunan di Singaraja pada bulan Juni 2014, khususnya kondisi harga kayu, semen dan besi untuk konstruksi.
3 Dari pengamatan di lapangan dan analisis terhadap komposisi kandungan bahan- bahan tersebut kayu, semen dan besi pada bangunan yang sejenis, bangunan
katagori kelas C berlantai 1, dengan harga satuan per M
2
luas lantai adalah
Rp.4.041.844 ,- termasuk semua komponen biaya Sipil, Struktur, dan Arsitektur yang
terkait. 4 Dengan kenaikan harga masing-masing jenis bahan bangunan dan prosentase
kandungan bahan tersebut dalam bangunan, diperoleh kenaikan harga satuan bangunan per M
2
luas lantai, kurang lebih sebesar 12 tahun dari harga pada tahun 2013 pada bulan yang sama. Hasil perhitungan tersebut dipakai sebagai dasar
perhitungan estimasi biaya RS Kelas D Pratama.
b. Kebutuhan Biaya 1 Biaya Lahan
Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pematangan lahan, di mana pada rencana proyek ini ditaksir sekitar Rp. 72.500 per M
2
termasuk pengurugan setinggi satu
meter, sehingga total biaya yang dibutuhkan lebih kurang Rp 808.755.509,- 2 Biaya Studi Kelayakan
Besarnya biaya yang dibutuhkan untuk membuat Studi Kelayakan sangat tergamtung dari identifikasi proyek, tingkat kerumitan kompleksitas proyek dan kesediaan
sumber daya manusia. Dalam hal ini biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan studi
kelayakan lebih kurang sebesar Rp. 164.481.650,- 3 Biaya Desain
Yang termasuk dalam biaya desain adalah semua biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain, termasuk site plan, desain arsitektur, desain sipil dan struktur,
desain mekanikal, elektrikal dan plumbing, jaringan data dan lainnya, termasuk semua perhitungan dan pembuatan spesifikasi dari masing-masing desain yang
bersangkutan. Tergantung dari tingkat kerumitan dan kompleksitasnya, secara keseluruhan biaya desain untuk rencana RS Kelas D Pratama ini diasumsikan sebesar
Rp. 394.605.121,-
71
4 Biaya Pelaksanaan Konstruksi
Adalah biaya yang dibutuhkan untuk pelaksanaan konstruksi yang secara umum terdiri dari :
a Biaya Persiapan dan Pelaksanaan Tender, Negosiasi dan Kontrak
Besarnya biaya yang dibutuhkan untuk mengadakan tender, negosiasi dan pembuatan kontrak dengan pihak kontraktor pelaksana diperkirakan sebesar
Rp.16.161.302,- b Biaya Struktur dan Arsitektur
Harga per M
2
bangunan RS Kelas D Pratama dengan katagori gedung negara kelas C - sederhana untuk pekerjaan struktur dan finishing diasumsikan
berdasarkan perhitungan kenaikan harga sebesar 12 dari harga satuan bangunan pada tahun 2013 adalah seperti pada Tabel 20.
Tabel 20 : Perhitungan Biaya Struktur dan Arsitektur
No Jenis Ruang
Jumlah Ruang
Luasan M²
Harga SatuanM²
Jumlah Harga Rp
I RUANG PERAWATAN
RUANG UTAMA 1
Ruang Perawatan I 1 7
320.60 4,250,000
1,362,550,000 2
Ruang Perawatan I 2 1
91.60 4,250,000
389,300,000 3
Pol Penyakit Menular 1
39.00 4,250,000
165,750,000 4
Pol Gigi 1
42.00 4,250,000
178,500,000 5
Pol Gizi 1
42.00 4,250,000
178,500,000 6
Pol THT 1
42.00 4,250,000
178,500,000 7
Pol Anak 2
84.00 4,250,000
357,000,000 8
Pol Umum 1
42.00 4,250,000
178,500,000 9
Pol Penyakit Dalam 1
35.00 4,250,000
148,750,000 10
Pol Kebidanan Vaksinasi
1 35.00
4,250,000 148,750,000
11 Ruang PMI
1 22.50
4,250,000 95,625,000
12 Ruang Rekam Medik
1 22.50
4,250,000 95,625,000
13 Ruang Deservasi
1 45.50
4,250,000 193,375,000
16 Ruang Obgyn
1 30.80
4,250,000 130,900,000
17 Ruang Rebusitasi
1 15.00
4,250,000 63,750,000
18 - Ruang Radiologi
1 28.60
4,250,000 121,550,000
- Ruang Ganti Ruang
Radiologi 1
6.30 4,250,000
26,775,000 19
- Ruang OP 1
35.00 4,250,000
148,750,000 - Ruang Scrub
1 6.00
4,250,000 25,500,000
- Ruang Ganti OP 1
4.00 4,250,000
17,000,000 - Ruang PreOP
1 18.00
4,250,000 76,500,000
- Area Steril 1
17.50 4,250,000
74,375,000 20
Ruang USG 1
20.25 4,250,000
86,062,500 21
Ruang Tindakan 1
45.00 4,250,000
191,250,000 22
Ruang Triage 1
28.00 4,250,000
119,000,000 23
Apotik 1
12.50 4,250,000
53,125,000 24
Ruang Obat 1
6.80 4,250,000
28,900,000 25
Ruang Rekam Medik 1
10.00 4,250,000
42,500,000 26
Ruang Mayat 1
22.50 3,500,000
78,750,000
72
27 Ruang Tunggu 1
1 18.00
3,500,000 63,000,000
Ruang Tunggu 2 1
31.50 3,500,000
110,250,000
Jumlah 1,219.45
5,128,662,500 II
RUANG STAFF PARAMEDIS
28 Ruang Direktur
1 44.20
4,150,000 183,430,000
29 Ruang Dokter
1 21.30
4,150,000 88,395,000
30 Ruang Pertemuan Dokter
1 12.25
4,150,000 50,837,500
31 Ruang Jaga Dokter 1
1 12.25
4,150,000 50,837,500
32 Ruang Jaga Dokter 2
1 21.75
4,150,000 90,262,500
33 Ruang Jaga Perawat 1
1 24.80
4,150,000 102,920,000
34 Ruang Jaga Perawat 2
1 21.75
4,150,000 90,262,500
35 - Nurse Station 1
1 21.00
4,150,000 87,150,000
- Nurse Station 2 1
8.00 4,150,000
33,200,000 36
Ruang Staff 1
44.20 4,150,000
183,430,000 37
Ruang Gas Medis 1
15.75 4,150,000
65,362,500 38
- Ruang CS 1 1
7.88 4,150,000
32,681,250 - Ruang CS 2
1 8.75
4,150,000 36,312,500
39 Ruang Persiapan
1 49.00
4,150,000 203,350,000
40 - Ruang Operator 1
1 10.00
4,150,000 41,500,000
- Ruang Operator 2 1
18.00 4,150,000
74,700,000 41
- Ruang Pendaftaran 1 1
6.25 4,150,000
25,937,500 - Ruang Pendaftaran 2
1 10.20
4,150,000 42,330,000
- Ruang Pendaftaran
Pembayaran 3 1
9.80 4,150,000
40,670,000 42
Ruang Gelap 1
6.25 3,750,000
23,437,500 43
Ambulance Driver Station 1
12.90 3,750,000
48,375,000 44
Kantin Dokter Paramedis
1 31.50
3,750,000 118,125,000
45 Dapur Kantin
1 17.50
3,750,000 65,625,000
46 Ruang Satpam
1 3.00
3,750,000 11,250,000
47 Ruang Racik Obat
1 6.25
4,150,000 25,937,500
Jumlah 444.53
1,816,318,750 III
RUANG SERVIS INDOOR 48
Ruang Linen 1
13.50 3,750,000
50,625,000 49
Gudang Linen 1
11.25 3,750,000
42,187,500 50
- Gudang Alat 1 1
9.00 3,750,000
33,750,000 - Gudang Alat 2
1 8.75
3,750,000 32,812,500
51 - Spoel Hock 1
1 8.75
3,750,000 32,812,500
- Spoel Hock 2 1
9.00 3,750,000
33,750,000 52
- Gudang Obat 1 1
5.00 3,750,000
18,750,000 - Gudang Obat 2
1 17.50
3,750,000 65,625,000
- Gudang Obat 3 1
13.75 3,750,000
51,562,500 53
Locker 1
16.10 4,500,000
72,450,000 54
Pantry 1
8.40 4,000,000
33,600,000 TOILET PASIEN
55 Toilet Pasien Wanita 1
2 11.90
4,500,000 53,550,000
56 Toilet Pasien Pria 2
2 16.90
4,500,000 76,050,000
57 Toilet Pasien 3
1 10.00
4,500,000 45,000,000
58 Toilet Pasien 4
2 5.94
4,500,000 26,730,000
59 Toilet Rg Obgyn
1 3.20
4,500,000 14,400,000
60 Toilet Rg Radiologi
1 3.60
4,500,000 16,200,000
TOILET STAFF 61
Toilet Rg Pendaftaran 1
3.00 4,500,000
13,500,000 62
- Toilet Rg Perawatan 1 7
3.20 4,500,000
14,400,000
73
- Toilet Rg Perawatan 2 2
6.40 4,500,000
28,800,000 63
- Toilet Rg Jaga Perawat 1 1
3.20 4,500,000
14,400,000 - Toilet Rg Jaga Perawat 2
1 3.00
4,500,000 13,500,000
64 Toilet Rg Staff
1 4.80
4,500,000 21,600,000
65 Toilet Rg Direktur
1 4.80
4,500,000 21,600,000
66 Toilet Rg Dokter
1 3.20
4,500,000 14,400,000
67 Toilet Rg Jaga Dokter
1 3.00
4,500,000 13,500,000
68 Toilet Ambulance Driver
1 3.60
4,500,000 16,200,000
69 Toilet Rg Linen
2 18.00
4,500,000 81,000,000
70 Ruang Sirkulasi Dalam
390.20 4,000,000
1,560,800,000 71
Ruang Hijau di Dalam 3
562.70 200,000
112,540,000 72
Ruang Servis 8
273.00 3,000,000
819,000,000
Jumlah 891.94
3,445,095,000 IV
RUANG LUAR 73
Tempat Suci 1 1
35.00 3,500,000
122,500,000 74
Tempat Suci 2 1
10.50 3,500,000
36,750,000 75
Ambulance Station 1
64.25 3,500,000
224,875,000 76
Parkir 1,013.70
425,000 430,822,500
77 Ruang Luar
9,578.85 164,651
1,577,169,805
Jumlah 109.75
384,125,000 TOTAL RUANG
DALAM : 2,666
10,774,201,250 TOTAL RUANG LUAR
: 11,155.25
2,120,532,305 Luas Site
11,155.25 Biaya Rata-rata per M²
Pekerjaan Sipil, Arsitektur Struktur : Rp. 4,041,844
Dengan total ruang dalam seluas 2666 M
2
dan biaya pekerjaan sipil, struktur dan
arsitektur sebesar Rp.10.774.201.250,- maka diperoleh biaya rata-rata tiap 1M
2
luas bangunan adalah sebesar Rp.4.041.844,- c Biaya Jaringan Utilitas, Peralatan dan Perlengkapan
Sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Republik Indonesia Nomor 45PRT2007, biaya jaringan, peralatan dan perlengkapan utilitas untuk bangunan
kelas C, diasumsikan 25 dari biaya struktur dan finishing, sehingga menjadi
sebesar : 0,25 x Rp. 10.774.201.250,- = Rp. 2.693.550.313,- d Biaya Pertamanan
Landscaping
Penataan landscaping baik berupa perkerasan hardscape maupun pertamanan softscape direncanakan pada seluruh areal rumah sakit. Oleh karena pertamanan
landscaping tidak memerlukan tanaman yang bernilai mahal dan sebagian besar memanfaatkan tanaman lokal, maka biaya landscape, penataan pedestrian dan
areal parkir, diasumsikan sebesar 12.5 dari biaya pekerjaan struktur dan
arsitektur yaitu sebesar Rp.1.346.775.156,-
74
e Biaya Perlengkapan Interior Furniture
Biaya perlengkapan furniture dapat dimasukan sebagai biaya modal operasional. Akan tetapi dalam hal ini biaya furniture diperhitungkan sebagai investasi,
walaupun bukan merupakan biaya konstruksi construction cost. Biaya furniture diperhitungkan sesuai dengan kebutuhan operasional fungsi. Jenis
dan jumlahnya sesuai dengan kebutuhan untuk setiap ruang. Sesuai dengan estimasi perhitungan biaya furniture yang dibuat, diperoleh jumlah biaya untuk
furniture adalah kurang lebih 9 dari biaya untuk pekerjaan struktur dan
arsitektur, yaitu sebesar : Rp. 969.678.113,-
Biaya di atas sudah termasuk perlengkapan seperti kain tirai jendela, kelengkapan tempat tidur dan perlengkapan lainnya.
f Biaya Pekerjaan Tambah Kurang
Adalah sebagai antisipasi pengeluaran biaya akibat perubahan desain dan atau adanya kondisi yang tidak dapat diduga, sehingga mengakibatkan terjadinya
perubahan desain baik bentuk, material maupun kualitas. Untuk mengantisipasi hal ini, maka perlu disiapkan biaya tambahan yang besarnya lebih kurang aebesar
2 atau sebesar Rp. 215.484.025. g Biaya
Test dan Comisioning
Semua peralatan yang dipakai harus diuji coba test commisioning untuk mengetahui kinerja dari peralatan yang dipasang, dan harus di tes sampai pada
batas maksimum beban operasionalnya, terutama pada komponen mekanikal, elektrikal dan pemipaan. Untuk itu dibutuhkan biaya yang besarnya lebih kurang
0.5 dari biaya untuk komponen MEP atau sama dengan Rp 53.871.006,- h Biaya Pengawasan danatau Manajemen Konstruksi MK
Untuk mendapatkan kualitas bangunan seperti yang diharapkan, baik seperti bagaimana yang tertera dalam gambardesain maupun sebagaimana disyaratkan
dalam spesifikasi, maka diperlukan biaya untuk menyewa pengawasan Manajemen Konstruksi MK yang nilainya diasumsikan sebesar 2.5 dari biaya
konstruksi yaitu sebesar Rp. 394.605.121,-
75
5 Biaya Operasional Tahun Pertama a Biaya Pengadaan Alat KesehatanSarana dan Prasarana Kesehatan
Sebagaimana diketahui biaya untuk peralatan, sarana dan prasarana RS Kelas D Pratama sudah ditentukan oleh peraturan tentang sarana dan prasarana yang
ditetapkan oleh pemerintah. Hal ini juga tergantung dari model, jenis, dan kapasitas pelayanan yang akan diberikan kepada pemakai, dalam hal ini adalah
masyarkat di wilayah Kabupaten Buleleng secara umum dan Kecamatan Seririt khususnya.
Analisis kebutuhan jenis, jumlah, dan luasan ruang telah diuraikan pada Tabel 5.8. Demikian juga kebutuhan jenis peralatan pendukung dan penunjang kegiatan
operasional rumah sakit telah dijelaskan pada Tabel 5.9 sampai dengan Tabel 5.15. Berdasarkan analisis tersebut, maka kebutuhan biaya pengadaan alat
kesehatansarana dan prasarana kesehatan RS Kelas D Pratama diperkirakan
sebesar Rp. 2.424.195.281,- b Biaya Pelatihan
Training dan PemasaranPromosi
Untuk memperoleh kinerja yang optimal dalam pelayanan rumah sakit, semua komponen yang menjalankan sistem pelayanan harus dilatih training terlebih
dahulu, sehingga diperoleh tenaga operasional yang dapat menjalankan tugas secara profesional. Untuk itu dibutuhkan biaya lebih kurang 5 dari biaya
konstruksi atau sebesar Rp. 789.210.242,- c Biaya Manajemen Pengelolaan Awal 6 sampai 12 bulan
Biaya operasional tahun pertama juga harus diperhitungkan sesuai dengan kapasitas pelayanan kesehatan yang akan diberikan kepada masyarakat, yang
jumlahnya lebih kurang sebesar 10 dari biaya konstruksi atau sebesar
Rp.1.578.420.483,-
6 Biaya Lain-Lain a Biaya Perijinan
Biaya perijinan terdiri dari : ijin lokasi dan ijin prinsip, ijin mendirikan bangunan, ijin mengoperasikan peralatan, dan ijin operasional bangunan. Keseluruhan biaya
perijinan ini diperkirakan sebesar 3 dari biaya konstruksi bangunan, yang
besarnya lebih kurang Rp. 404.032.547,-
76
b Biaya Pajak
Biaya pajak dan biaya retribusi lainnya diperhitungkan sebagi beban modal, yang
diasumsikan sebesar Rp. 2,622,352,276,- c Biaya Darurat
Contingencies
Biaya tak terduga juga diperhitungkan dalam membuat estimasi investasi, yang
pada proyek RS Kelas D Pratama ini diasumsikan sebesar Rp. 67,338,758,-
7 Biaya Keseluruhan Proyek Total biaya RS Pratama sampai siap untuk beroperasi termasuk PPN 10 adalah
Rp. 25.717.718.152 ,-. Tetapi jika ada salah satu fasilitas kelengkapan yang
dikurangi, akan terjadi beberapa alternatif biaya RS Kelas D Pratama. Hal ini dilakukan untuk memperoleh gambaran mengenai besarnya investasi yang
diperlukan, serta
seberapa besar
pendapatan yang
diperlukan untuk
pengembaliannya, terkait dengan penentuan besarnya biaya rawat inap serta ruang- ruang pelayanan lainnya, yang diharapkan dapat memberikan kontribusi
pendapatan pada RS Kelas D Pratama yang dibebankan kepada masyarakat, atau yang harus disubsidi oleh Pemerintah.
Dari dana yang terhitung di atas, maka diharapkan tidak sepenuhnya diperoleh dari Pemkab Buleleng melalui ABPD, juga diharapkan dapat diperoleh dari dana
pinjaman bank pemerintah. Dengan demikian, besarnya investasi dapat diasumsikan
mempunyai komposisi 81,28 loan dana pinjaman dan 18,72 equity dana pemilik dengan
interest rate 12 dan roe 15. Untuk menghitung besarnya
pendapatan rumah sakit yang direncanakan agar dapat beroperasi dengan layak, maka akan diperhitungkan nilai investasi pada akhir konstruksi atau pada awal tahun
kedua, dengan asumsi lama waktu pelaksanaan konstruksi proyek tidak lebih dari 1 satu tahun. Dengan demikian, besarnya investasi yang diperhitungkan sebagai dasar
perhitungan pengembalian investasi adalah nilai investasi pada akhir pelaksanaan konstruksi atau pada awal operasional RS Kelas D Pratama. Sehingga besarnya
investasi yang diperhitungkan untuk pengembaliannya menjadi Rp. 29.118.807.983,-
sesuai dengan periode dan waktu pencairannya, serta interest rate dan DR on Equity yang diperhitungkan tabel terlampir.
77
c. Proyeksi Pendapatan dan Biaya