BAB IV ANALISIS HUKUM ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK DALAM
PERJANJIAN BAKU JUAL BELI
A. Keabsahan Jual Beli Apartemen Salemba Residence Sebagai Perjanjian Baku
Jual beli diatur dalam pasal 1457 KUHPerdata yaitu jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
52
Bahwa jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan kewajiban untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud
dalam bentuk penyerahan uang oleh pihak pembeli kepada pihak pelaku usaha.
53
Ketentuan Pasal 18 ayat 1 satu Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985, tentang rumah susun menentukan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun
baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin lanyak huni dari pemerintah daerah yang bersangkutan. Untuk mendapatkan izin lanyak huni perusahaan
pengembang harus telah menyelesaikan bangunan dan sudah harus bersertifikat. Berdasarkan ketentuan tersebut, maka untuk dapat menjual satuan-satuan
apartemen, perusahaan pengembang pembangunan apartemen harus mendapat izin layak huni dari pemerintah daerah, sedangkan untuk melaksanakan jual
belinya dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, terlebih dahulu harus memenuhi persyaratan adanya akta pemisahan atas satuan-satuan apartemen untuk
pembuatan sertifikat hak milik atas apartemen oleh Kantor Pertanahan setempat.
52
R. Subekti R. Tjitrosudibio, Op Cit, hal. 366.
53
Gunawan Widjaya dan Kartini Muljadi, Jual Beli Seri Hukum Perikatan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004, hal. 7.
Universitas Sumatera Utara
Dalam prakteknya banyak apartemen-apartemen yang belum selesai dibangun oleh perusahaan pengembang pembangunan telah dipasarkan untuk
dijual kepada pihak pembeli. Ini dilakukan oleh perusahaan pengembang apartemen untuk memperoleh dana murah dan menjajaki kepastian pasar. Bagi
pihak pembeli dengan membeli apartemen pada saat apartemen tersebut belum dibangun adalah untuk mendapatkan harga yang relatif murah, karena pada
kenyataannya harga apartemen setelah bangunannya selesai harganya naik. Bentuk hubungan hukum antara perusahaan pemgembang dengan pihak
pembeli tersebut dituangkan dalam suatu perjanjian baku. Lazimnya perjanjian tersebut telah disiapkan oleh perusahaan pengembang apartemen sepihak dalam
suatu bentuk dan klausul-klausul tertentu yang kemudian diajukan kepada pihak pembeli. Perjanjian jual beli tersebut baik dibuat dalam bentuk akta di bawah
tangan maupun dalam bentuk akta notaris. Perjanjian baku adalah perjanjian yang hampir seluruh klausul-klausul
sudah dibakukan oleh pemakainya dan pihak yang lain pada dasarnya tidak mempunyai peluang untuk merundingkan atau meminta perubahan. Penggunaan
perjanjian baku ini merupakan rasionalisasi hubungan hukum perjanjian sebagai cara meningkatkan efisiensi dalam pemakaian tenaga, biaya, dan waktu dengan
tujuan untuk memberikan pelayanan sebaik-baiknya kepada pihak pembeli. Di dalam hubungan pra kontraktual, pihak pelaku usaha lebih dominan
sebab dalam tahap awal ini posisi itu memang berada pada pihak pelaku usaha namun setelah perjanjian jual beli dilaksanakan, maka posisi pihak pelaku usaha
sangatlah lemah sehingga sudah semestinya dalam tahap negosiasi ini pihak pelaku usaha senantiasa mengantisipasi berbagai hal guna menghindari terjadinya
Universitas Sumatera Utara
masalah-masalah sehubungan dengan perjanjian jual beli pada masa yang akan datang. Dalam hal ini pihak pembeli berada pada posisi yang sekadar mencermati
isi perjanjian jual beli namun tidak berarti tidak mempunyai kemampuan dalam menentukan syarat-syarat dan klausul perjanjian.
Sebagaimana diketahui bahwa dalam suatu perjanjian, hukum Indonesia tidak hanya memberikan perlindungan kepada pihak pelaku usaha, tetapi juga
memberikan perlindungan kepada pihak pembeli terhadap pihak pelaku usaha yang tidak jarang menyalahgunakan kedudukannya yang kuat dalam menghadapi
mereka yang ingin membeli, yaitu dengan memaksakan syarat-syarat yang melampaui batas kewajaran dan pertimbangan keadilan. Kenyataan tersebut
mengimplementasikan bahwa perjanjian jual beli dalam bentuk baku itu di dalamnya banyak terdapat klausul-klasul yang cukup memberatkan.
Namun bagaimana juga kiranya ketentuan-ketentuan yang ada dalam perjanjian jual beli dimana pihak pelaku usaha hendaknya menjalankan kegiatan
usahanya semestinya memperhatikan juga pengakomodiran hak-hak dan kepentingan pihak pembeli, termasuk di dalamnya pencantuman klausul-klausul
tertentu yang tidak boleh memberatkan salah satu pihak. Pemerintah melalui Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 11KPTS1994 tanggal 17 November 1994 Tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun, dimaksud untuk mengamankan kepentingan
perusahaan pengembang apartemen serta para calon pihak pembeli dari kemungkinan terjadinya ingkar janji dari para pihak tersebut. Dengan adanya
pembatasan oleh pemerintah tersebut antara hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian baku jual beli apartemen mendapat perlindungan yang seimbang.
Universitas Sumatera Utara
B. Penerapan Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian Jual Beli Apartemen Salemba Residence
Kategori