Pemeriksa Pajak Pertama : 1. Agus Raharjo, SE
2. Sony Emanuel, SE Pemeriksa Pajak Pelaksana
: 1. Yanuar Eko Prabowo 2. Harian Jaya Habeahan
3. Faddy Pratama Cahyadi
E. Bagan Struktur Organisasi KPP Pratama Medan Barat
Struktur Organisasi yang dipakai oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Medan Barat adalah struktur organisasi lini dan staf, yang dipimpin oleh seorang
Kepala Kantor. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada bagan Organisasi Kantor Pelayanan Pajak Pratama Medan Barat yaitu sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
BAB III GAMBARAN DATA PAJAK BUMI DAN BANGUNAN PBB
A. Pengertian dan Ketentuan Umum Pajak Bumi dan Bangunan
Pajak Bumi dan Bangunan PBB adalah Pajak Negara yang dikenakan terhadap bumi dan atau bangunan berdasarkan Undang-Undang Nomor 12 Tahun
1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang- Undang Nomor 12 Tahun 1994. PBB adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam
arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumitanah dan atau bangunan. Keadaan subjek siapa yang membayar tidak ikut menentukan besarnya
pajak. Sebagaimana kita ketahui bahwa Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak
pusat yang dikenakan bagi setiap warga negara atas kekayaan yang dimilikinya, yang mana Pajak pusat ini sudah diatur dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor
12 Tahun 1985 yang disempurnakan dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Bab 10 tentang Pembagian Hasil Penerimaan Pajak, bahwa hasil Penerimaan Pajak
merupakan penerimaan negara yang dibagi antara Pemerintah Pusat dengan Pemerintah Daerah, dengan pembagian sekurang-kurangnya 90 untuk Pemerintah
Daerah Tingkat I dan Pemerintah Daerah Tingkat II sebagai pendapatan daerah yang bersangkutan.
Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak Negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah yang antara lain dipergunakan untuk
Universitas Sumatera Utara
penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
1. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan
Tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 lima persepuluh persen
2. Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan
Adapun yang menjadi dasar pengenaan pajak bumi dan bangunan adalah sebagai berikut :
1. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak NJOP.
2. Besarnya NJOP ditetapkan setiap tahun berdasarkan keputusan Menteri
Keuangan dengan mendengar pertimbangan BupatiWalikota serta memperhatikan :
a Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara
wajar. b
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.
c Nilai perolehan baru
d Penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Universitas Sumatera Utara
3. Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak NJKP yang ditetapkan serendah-rendahnya 20 dan setinggi-tingginya 100 dari Nilai Jual Objek
Pajak. 4. Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan
Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional. Pada dasarnya penetapan Nilai Jual Objek Pajak NJOP adalah 3 tahun sekali.
Namun demikian untuk daerah tertentu yang karena perkembangan pembangunan mengakibatkan pembangunan mengakibatkan kenaikan NJOP
cukup besar, maka penetapan nilai jual ditetapkan setahun sekali. Dalam menetapkan nilai jual, Menteri Keuangan mendengarkan pertimbangan
Gubernur serta memperhatikan asas self assessment. Yang dimaksud Nilai Jual Kena Pajak assessment value adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar
perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Contoh :
1. Nilai jual suatu objek sebesar Rp. 3.000.000,-. Persentase NJKP misalnya
20 maka besarnya NJKP = 20 x Rp. 3.000.000,- = 600.000,- 2.
Nilai Jual suatu objek pajak sebesar Rp. 3.000.000.000,-. Persentase NJKP misalnya 40, maka besarnya NJKP = 40 x Rp. 3.000.000.000,- = Rp.
1.200.000.000,- Untuk perekonomian sekarang ini, terutama untuk tidak terlalu membebani
wajib pajak di daerah pedesaan, tetapi dengan tetap memperhatikan penerimaan,
Universitas Sumatera Utara
khususnya bagi Pemerintah Daerah, maka telah ditetapkan besarnya persentase untuk menentukan Nilai Jual Kena Pajak NJKP, yaitu :
1. 40 empat puluh persen untuk :
a Objek pajak perumahan, yang wajib pajaknya perorangan dengan NJOP atas
bumi dan bangunan sama atau lebih besar dari Rp. 1.000.000.000,-. Ketentuan ini tidak berlaku bagi objek pajak yang dimiliki, dikuasai, atau
dimanfaatkan oleh Pegawai Negeri Sipil, anggota TNIPolri, dan para pensiunan termasuk janda dan duda, yang penghasilannya semata-mata
berasal dari gaji atau uang pensiun. b
Objek pajak perkebunan, yang luas lahannya sama atau lebih besar dari 25 hektar yang dimiliki, dikuasai atau dikelola oleh BUMN, badan usaha
swasta, maupun berdasarkan kerja sama operasional antara pemerintah dan swasta.
c Objek pajak kehutanan , tetapi tidak termasuk area blok tebangan dalam
rangka penyelenggaraan kegiatan pemegang Hak Pengusaahaan Hutan, pemegang Hak Pemungutan Hasil Hutan dan pemegang izin pemanfaatan
kayu yang pengenaan PBBnya dilakukan sekaligus dengan pemungutan Iuran Hasil Hutan.
d Objek pajak lainnya pedesaan dan perkotaan
2. 20 dua puluh persen untuk :
a Pertambangan Minyak dan gas bumi Migas
b Untuk objek pajak lainnya yang NJOPnya 1.000.000.000,-
Universitas Sumatera Utara
B. Subjek , Wajib Pajak dan Objek Pajak Bumi dan Bangunan
3. Subjek dan Wajib Pajak PBB
i. Yang dimaksud dengan subjek pajak adalah orang atau badan yang secara
nyata mempunyai hak atas bumi, danatau memperoleh manfaat atas bumi, danatau memiliki, menguasai danatau memperoleh manfaat atas bangunan.
Dengan demikian tanda pembayaran atau pelunasan pajak bukan merupakan bukti pemilikan hak.
ii. Subjek pajak sebagaimana dimaksud pada bagian a, yang dikenakan
kewajiban membayar pajak disebut sebagai Wajib Pajak WP. iii.
Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya, Direktur Jenderal Pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagaimana
dimaksud dalam nomor 1 sebagai wajib pajak. Hal ini berarti memberikan kewenangan kepada Dirjen Pajak untuk
menentukan subjek wajib pajak, apabila suatu objek pajak belum jelas wajib pajaknya.
Untuk lebih jelasnya diberikan contoh sebagai berikut : 1
Subjek pajak X memanfaatkan atau menggunakan bumi danatau bangunan milik Y bukan kareana sesuatu hak berdasarkan Undang-
Undang atau bukan karena perjanjian, maka X yang
Universitas Sumatera Utara
memanfaatkanmenggunakan bumi danatau bangunan ditetapkan sebagai wajiib pajak.
2 Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilan,
maka orang atau badan yang memanfaatkanmenggunakan objek pajak tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak.
3 Subjek pajak dalam waktu yang lama berada diluar wilayah letak objek
pajak, sedangkan untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan, maka orang atau badan yang diberi kuasa
dapat ditunjuk sebagai wajib pajak oleh Dirjen Pajak bukan merupakan bukti pemilihan hak.
4 Subjek pajak yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam nomor 3
dapat memberikan keterangan secara tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak bahwa ia bukan wajib pajak terhadap objek pajak dimaksud.
5 Bila keterangan yang diajukan oleh wajib pajak dalam nomor 4
disetujui, maka Direktur Jenderal Pajak membatalkan penetapan sebagai wajib pajak sebagaimana dalam nomor 3 dalam jangka waktu satu bulan
sejak diterimanya surat keterangan dimaksud. 6
Apabila keterangan yang diajukan itu tidak disetujui, maka Direktur Jenderal Pajak mengeluarkan surat keputusan penolakan dengan disertai
alasan-alasannya.
Universitas Sumatera Utara
7 Apabila setelah jangka waktu 1 bulan sejak tanggal diterimanya
keterangan sebagaiman dalam nomor 4 Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yang diajukan dianggap
disetujui. Dan apabila Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan keputusan dalam waktu 1 satu bulan sejak diterimanya keterangan
dari wajib pajak, maka ketetapan sebagai wajib pajak gugur dengan sendirinya dan berhak mendapatkan keputusan pencabutan penetapan
sebagai wajib pajak.
2. Objek Pajak Bumi dan Bangunan
Yang menjadi objek pajak adalah bumi danatau bangunan. a.
Yang dimaksud dengan klasifikasi bumi dan bangunan adalah pengelompokkan bumi dan bangunan menurut nilai jualnya dan digunakan
sebagai pedoman serta untuk memudahkan penghitungan pajak yang terutang.
Dalam menentukan klasifikasi bumitanah diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :
1 Letak
2 Peruntukkan
3 Pemanfaatan
Universitas Sumatera Utara
4 Kondisi lingkungan dan lain-lain
Dalam menentukan klasifikasi bangunan diperhatikan faktor-faktor sebagai berikut :
1 Bahan yang digunakan
2 Rekayasa
3 Letak
4 Kondisi lingkungan dan lain-lain
b. Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek
pajak yang : 1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak
untuk mencari keuntungan, antara lain : a
Di bidang ibadah, contoh : mesjid, gereja dan vihara b
Di bidang kesehatan, contoh : rumah sakit c
Di bidang pendidikan, contoh : madrasah, pesantren d
Di bidang sosial, contoh : panti asuhan e
Di bidang kebudayaan nasional, contoh : museum, candi
Universitas Sumatera Utara
2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu.
3. Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah pengembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara
yang belum dibebani suatu hak. 4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik. 5. Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditentukan oleh Menteri Keuangan. Catatan :
Yang dimaksud dengan tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan adalah bahwa objek pihak itu diusahakan untuk melayani kepentingan
umum, dan nyata-nyata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan. Hal ini dapat diketahui antara lain dari anggaran rumah tangga dari yayasanbadan
yang bergerak dalam bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional tersebut. Termasuk pengertian ini adalah hutan wisata
milik negara sesuai Undang-Undang Nomor 5 Pasal 2 Tahun 1967 tentang Ketentuan-ketentuan Pokok Kehutanan.
Universitas Sumatera Utara
c. Objek yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan,
penentuan pengenaan pajaknya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah PP.
Yang dimaksud dengan objek pajak adalah objek pajak yang dimilikidikuasai oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah daerah dalam
menyelenggarakan pemerintahan. Pajak bumi dan bangunan adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah
yang antara lain dipergunakan untuk menyediakan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemeritah Pusat dan Pemerintah Daerah. Oleh sebab itu
wajar Pemerintah Pusat juga ikut membiayai penyediaan fasilitas tersebut melalui pembayaran PBB.
Mengenai bumi danatau bangunan milik perorangan danatau bukan yang digunakan oleh warga, kewajiban perpajakannya tergantung pada perjanjian
yang diadakan. d.
Besarnya nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 8.000.000,- untuk setiap Wajib Pajak. Apabila seorang Wajib Pajak
WP mempunyai beberapa Objek Pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek Pajak yang nilainya terbesar, sedangkan Objek Pajak
lainnya tetap dikenakan secara penuh tanpa dikurangi NJOPTKP.
Universitas Sumatera Utara
Menteri Keuangan diberi wewenang untuk menentukan besarnya NJOPTKP dengan mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan
moneter serta perkembangan harga umum objek pajak setiap tahunnya.
C. Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan
Besarnya pajak terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak.
Contoh soal : Wajib Pajak A mempunyai sebidang tanah dan bangunan yang NJOP-nya Rp.
20.000.000,-. Maka besarnya pajak terutang adalah : Pajak terutang
= 0,5 x 20 x Rp. 20.000.000,- - Rp. 8.000.000,- = Rp. 12.000,-
Contoh kasus : Sebuah hotel bertingkat 2 mempunyai data sebagai berikut :
Pajak Bumi dan Bangunan = Tarif Pajak x NJKP = 0,5 x [Persentase NJKP x NJOP- NJOPTKP]
Universitas Sumatera Utara
Luas tanah : 26 x 58
Luas bangunan : 58 x 13 x 2 Lantai
Tahun dibangun : 1981
Tahun direnovasi : 2000
Pagar : 2 x 26 + 2 x 58 = 168 m
2
Luas parkiran : 22 x 26 = 572 m
2
NJOP tanah : Rp. 1.862.000m
2
, kelas A9 = Rp. 1.862.000 NJOP pagar
: Rp. 250.000m
2
NJOPTKP : Rp. 10.000.000,-
Perkerasan : Rp. 62.000,-
Struktur utama hotel : 1.797.629 x 1508 = 2.710.824.532
Komponen material : 1.
Dinding dalam a.
Material = 110.361 x 1508
= 166.424.388 b.
Pelapis = 124.469 x 1508
= 187.699.252 2.
Dinding luar
Universitas Sumatera Utara
a. Material
= 182.897 x 1508 = 275.808.676
b. Pelapis
= 316.673 x 1508 = 477.542.884
3. Langit-langit
= 180.838 x 1508 = 272.703.704
4. Atap
= 118.286 x 754 = 89.187.644
5. Sanitasi
= 256.016 x 1508 = 386.072.128
6. Plumping
= 162.170 x 1508 =
Rp. 4.810.815.568 244.552.360__ +
Fasilitas 1.
AC = 43 x 2.426.476
= 104.338.468 2.
Listrik = 40.000 KVA x 3.639.714 = 145.588.560.000
3. Lift penumpang
= 144.181.989 x 2 = 2.888.363.978
4. Lift barang
= 902.092.630 x 1 = 902.092.630
5. Hydrant
= 10.278 x 1508 = 15.499.224
6. Sprinter
= 11.417 x 1508 = 17.216.836
7. Sumur artesis
= 100 x 1.278.420 = 127.842.000
8. Air panas
= 27.540 x 1508 = 41.530.320
Universitas Sumatera Utara
9. P. Limbah
= 24.376 x 1508 = 36.759.008
10. Tata suara
= 47.125 x 1508 = 71.064.500
11. Genset
= 20.000 x 1.520.000 = 30.400.000.000
12. PABx
= 2 x 6.360.425 = 12.720.850
13. MATV
= 43.225 x 1508 = 65.183.300
14. CCTV
= 38.412 x 1508 = 57.925.296
15. Pagar
= 168 x 42.000.000 = 42.000.000
16. Parkiran
= 572 x 35.464.000 =
Rp. 180.406.560.410,- 35.464.000 +
Tanah 1508 x 1.862.000
= 2.807.896.000,- Bangunan
= NJOP
= 188.025.271.978 185.217.375.978 +
NJOPTKP =
Rp.188.015.271.978,- 10.000.000
PBB terutang = 40 x 0.5 x 188.015.271.978 = Rp. 376.030.544,-
Universitas Sumatera Utara
D. Pendaftaran dan Pendataan Pajak Bumi dan Bangunan 1. Pendaftaran