dilakukan dalam bentuk lain, seperti menetapkan harga yang tertinggi untuk yang pertama dan lebih rendah untuk unit-unit berikutnya.
2. Diskriminasi harga tidak sistematis adalah diskriminasi harga yang diberikan secara tidak teratur, misalnya potongan harga. Potongan harga ini biasanya
diberikan oleh perusahaan-perusahaan kepada pelanggan yang disenangi atau pembelian atau pelanggan baru.
Berdasarkan uraian di atas pada harga rumah terjadi diskriminasi harga sistematis karena dikelompokkan berdasarkan lokasi, misalnya rumah-rumah yang
terletak di sepanjang jalur utama dalam kompleks perumahan tentu memiliki harga berbeda dengan rumah-rumah yang letaknya bukan di jalur utama walaupun
dengan tipe yang sama.
2.1.3. Metode Harga Hedonik
Metode Harga Hedonik digunakan untuk mengevaluasi jasaservis lingkungan, dimana kehadiran jasa lingkungan secara langsung mempengaruhi
harga pasar tertentu. Di dalam penerapannya, bentuk aplikasi dari Metode Harga Hedonik adalah pasar properti. Harga rumah dipengaruhi oleh banyak faktor :
jumlah kamar, luas bangunan rumah, akses, dan lain-lain. Satu faktor penting seperti akses akan menjadi penentu kualitas lingkungan lokal. Jika kita bisa
mengontrol faktor-faktor di luar lingkungan, melihat rumah berdasarkan jumlah kamar yang sama, luas bangunan yang sama, akses yang sama, dan lain
sebagainya., kemudian perbedaan sisanya di dalam harga rumah akan bisa menunjukkan hasil dari perbedaan lingkungan. Jadi Metode Harga Hedonik
menilai harga faktor yang tidak bisa langsung terlihat datanya di pasar, misalnya harga kualitas lingkungan, harga keindahan taman, juga harga lokasijarak ke
pusat kota Turner, Pearce, dan Batemen, 1994. Metode Harga Hedonik dikembangkan oleh Griliches 1971 dan Rosen
1974. Pada ekonomi lingkungan, metode ini digunakan untuk menentukan harga suatu barang konvensional yang bervariasi sebagai jawaban atas perubahan pada
barang lingkungan yang saling berhubungan erat. Sebagai contoh, harga rumah dipengaruhi oleh mutu udara yang melingkupi lingkungan perumahan. Keputusan
individu untuk membeli rumah merupakan suatu fungsi yang tergantung pada tingkat polusi pada lingkungan rumah. Polusi a “ tidak baik”, dan individu akan
membayar lebih untuk mendapatkan rumah. Itu dilakukan untuk meningkatkan mutu udara di lingkungan sekitar rumah. Metode Harga Hedonik
memperbolehkan kita untuk mengukur nilai kesediaan untuk membayar willingness to pay terhadap lingkungan Patunru, 2004.
Sebagai contoh, berdasarkan penelitian dari National Account Australia 2001 diketahui bahwa harga notebook ditentukan oleh Hard disk dalam MB,
RAM dalam MB, Kecepatan Prosesor dalam MHz, Dummy Cd-Rom, Dummy IBM, dan lain-lain. Metode Harga Hedonik ini bisa diterapkan dengan
menggunakan analisis regresi Ordinary Least SquaresOLS. Rumus umum dari
Model Regresi Berganda adalah :
K
P = β
+ ∑ β
k
X
k
atau
k = 1
Dalam hal ini harga P dibentuk oleh variabel-variabel bebas X
k
. Harga P notebook ditentukan oleh variabel bebas X
k
seperti hard disk, RAM, CD-ROM, Kecepatan Prosesor, dan lain-lain.
Metode Harga Hedonik dapat digunakan untuk mengestimasi keuntungan ekonomi atau mengasosiasikan harga dengan :
1. Kualitas lingkungan, termasuk polusi udara, polusi air dan kebisingan. 2. Kenyamanan lingkungan, di antaranya nilai estetika atau dekat dengan tempat
rekreasi. Menurut Malpezzi 2002, alasan dasar menggunakan Metode Harga
Hedonik adalah harga faktor yang baik berhubungan dengan karakteristik atau jasa yang disediakan. Contohnya harga mobil menggambarkan karakteristik dari
mobil tersebut kelancaran dalam transportasi, nyaman, gaya, mewah, hemat bahan bakar, dan lain-lain. Oleh karena itu, kita dapat menilai karakteristik dari
mobil atau yang lain dengan melihat harga dari kemampuan untuk membayar seseorang untuk dapat ditukar apabila karakteristik mobil juga berubah.
Metode Harga Hedonik selalu selektif dalam menentukan harga rumah karena :
1. Dalam satu area harga rumah yang baru dikeluarkan berhubungan erat dengan harga tanah kosong dalam area tersebut.
2. Terdapatnya data dalam transaksi real estate dan area terbuka, membuat pengeluaran bisa ditekan dan kerumitan yang ada bisa berkurang.
Keuntungan dari Metode Harga Hedonik adalah : 1. Metode ini dititikberatkan untuk menduga nilai berdasarkan pilihan-pilihan
yang aktual. 2. Pasar properti relatif efisien dalam merespon informasi sehingga dapat
menjadi indikasi nilai yang baik. 3. Catatan properti mudah untuk disusun kembali.
4. Data penjualan properti dan karakteristik sudah terdapat seiring dengan banyaknya sumber yang ada, dan bisa berhubungan juga dengan sumber data
sekunder lainnya untuk memperoleh variabel deskriptif untuk analisisnya. 5. Metode ini serbaguna dan bisa diadaptasi untuk mempertimbangkan beberapa
interaksi yang mungkin antar barang-barang pasar dan kualitas lingkungan. Malpezzi, 2002
Pendekatan Metode Harga Hedonik mempunyai beberapa kekurangan yaitu :
1. Penggunaan yang tidak bersahabat. Menduga hubungan antara harga rumah dan kualitas lingkungan membutuhkan
kemampuan statistik yang tinggi untuk memisahkan pengaruh lain terhadap harga rumah seperti ukuran rumah, aksesibilitas, dan lain-lain.
2. Pasar properti. Metode yang berdasarkan asumsi bahwa orang mempunyai kesempatan untuk
memilih kombinasi dari keistimewaan rumah ukuran, aksesibilitas, kualitas lingkungan, dimana kebanyakan dari mereka lebih suka diberi batasan pada
pendapatan mereka Turner, et al.,1994.
2.2. Tinjauan Empirik 2.2.1. Analisis Makro Properti dan Perumahan Nasional Tahun 2006 dan
