1. Stock perumahan bersifat heterogen. Maksudnya masing-masing perumahan yang ditawarkan mempunyai keistimewaan yang berbeda-beda atau ikatan
yang berbeda-beda dari servis perumahan yang lain. Perbedaan ini bisa mencakup ukuran rumah yang ditawarkan, lokasi, usia rumah, keistimewaan
interior, fasilitas yang ditawarkan, serta manfaatnya. 2. Rumah adalah barang yang tidak bergerak immobile. Hal ini praktis
membuat rumah tidak bisa dipindahkan dari satu tempat ke tempat yang lainnya.
3. Rumah biasanya tahan lama. Sehingga bisa digunakan selama beberapa periode, tanpa harus diganti dengan rumah yang baru.
4. Rumah adalah barang yang berharga mahal. Dalam pembelian satu rumah tidak jarang rumah tangga harus meminjam uang dalam jumlah besar.
5. Perpindahan biaya yang relatif tinggi. Maksudnya sebagai tambahan untuk mendapatkan bangunan yang lebih baik maka diperlukan tambahan biaya
yang lebih besar. 6. Kebanyakan masyarakat peduli terhadap tetangga yang berlatar belakang ras
dan suku bangsa yang berbeda, seperti diskriminasi ras.
2.1.2. Pemasaran Perumahan dan Diskriminasi Harga
Menurut Arnott dalam Wahyuningsih 2003 dalam pemasaran perumahan terdapat beberapa ketidaksempurnaan :
1. Di dalam karakteristik ruang dan ongkos mobilitas rumah tangga dan unit
perumahan jarang berada di kedua sisi pemasaran dan para penawar serta permintaan perumahan atau konsumen memiliki beberapa kekuatan pasar.
2. Bila suatu harga pemilikan pasar kompetitif segera menyesuaikan diri di
dalam mengerahkan pasar, maka di dalam pasar perumahan ada hubungan negatif antara tingkat permintaan dan laju kekosongan. Keadaan ini
mengimplikasikan harga pemilikan tidak segera dapat menyesuaikan diri dan mekanisme penyesuaian harus dilakukan.
3. Aturan yang mempengaruhi produksi unit perumahan, peredaran dan
konsumsi dan keragaman serta kerumitan ikatan perjanjian perumahan, menyebabkan ketidaksimetrisan di dalam informasi dan eksternalitas menjadi
signifikan. 4.
Kekhasan paket lembaga pasar modal telah berkembang di beberapa negara di dalam menghadapi pembelian rumah, seperti sebagai barang hipotek
dalam peminjaman uang. Beberapa ciri alat hipotek sebagai syarat bahwa rumah digunakan sebagai jaminan dan jatah kredit menunjukkan bukti yang
kuat bahwa pasar modal perumahan sangat tidak sempurna di dalam pasar perumahan. Ketidaksempurnaan pasar modal tersebut berasal dari
ketidaksimetrisan di dalam informasi dan biaya transaksi. Keadaan ini disebutkan oleh karena yang memberi pinjaman tidak mampu
mengidentifikasikan resiko yang di beri pinjaman, sehingga muncul masalah pemilahan yang merugikan dan memberi pinjaman tidak mampu dengan
sendirinya memantau kegiatan yang diberi pinjaman sehingga mempengaruhi kemungkinan kelalaian hal ini juga menyangkut bencana moral.
5. Oleh karena ada ongkos pindah, ongkos cari, ongkos iklan, dan ongkos
modifikasi maka hanya sedikit proporsi unit perumahan mungkin ada di pasar pada waktu tertentu.
6. Adanya campur tangan pemerintah di dalam pasar perumahan sangat
berpengaruh, misalnya berupa peraturan-peraturan perpajakan dan subsidi bagi masyarakat golongan berpenghasilan rendah.
Diskriminasi harga terjadi jika produsen menjual komoditi yang sama untuk jumlah komoditi yang berbeda pada harga yang berbeda dan bukan
disebabkan oleh perbedaan biaya. Disamping itu diskriminasi harga adalah perbedaan harga yang disebabkan penilaian pembeli yang berbeda terhadap
produk yang sama. Adanya diskriminasi harga dapat disebabkan oleh perbedaan pembeli yang
bersedia membayar dengan harga yang berbeda untuk komoditi yang sama, atau seorang pembeli yang bersedia membayar dengan harga yang berbeda untuk unit
yang berbeda untuk komoditi yang sama. Menurut Lipsey 1992, diskriminasi harga terbagi atas dua jenis :
1. Diskriminasi harga sistematis, biasanya dilakukan berdasarkan pengelompokan lokasi, pendapatan, industri, umur atau penggunaan yang
diinginkan dari komoditi dan kemudian dikenakan harga yang berbeda untuk tiap kelompok pembeli yang berbeda. Diskriminasi harga ini juga dapat
dilakukan dalam bentuk lain, seperti menetapkan harga yang tertinggi untuk yang pertama dan lebih rendah untuk unit-unit berikutnya.
2. Diskriminasi harga tidak sistematis adalah diskriminasi harga yang diberikan secara tidak teratur, misalnya potongan harga. Potongan harga ini biasanya
diberikan oleh perusahaan-perusahaan kepada pelanggan yang disenangi atau pembelian atau pelanggan baru.
Berdasarkan uraian di atas pada harga rumah terjadi diskriminasi harga sistematis karena dikelompokkan berdasarkan lokasi, misalnya rumah-rumah yang
terletak di sepanjang jalur utama dalam kompleks perumahan tentu memiliki harga berbeda dengan rumah-rumah yang letaknya bukan di jalur utama walaupun
dengan tipe yang sama.
2.1.3. Metode Harga Hedonik
