BAB III KENDALA YANG DIHADAPI DALAM PELAKSANAAN ASAS MUTAKHIR
PADA TANAH YANG TELAH BERSERTIPIKAT DI KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN
A. Aspek Kepastian Hukum Dalam Pendaftaran Tanah
Sebagaimana diamanatkan oleh Pasal 19 ayat 1 UUPA maka sudah menjadi tugas Pemerintah untuk melakukan pendaftaran tanah diseluruh Indonesia
dengan satu tujuan yaitu untuk menjamin kepastian hukum. Menurut penjelasan dari Undang-Undang Pokok Agraria, pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah merupakan
kewajiban dari Pemerintah yang bertujuan untuk menjamin kepastian hukum artinya untuk kepentingan pendaftaran tanah saja dan hanya mempermasalahkan haknya apa
dan siapa pemiliknya, bukan untuk kepentingan lain seperti perpajakan.
115
Pendaftaran tanah selain berfungsi untuk melindungi si pemilik, juga berfungsi untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya,
berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan lain sebagainya.
116
Dan bagi Hak Tanggungan dengan bersertipikatnya perikatan tersebut sebagai jaminan Hak
Tanggungan akan diperoleh Hak Preferen bagi si kreditur dan asas publisitas yang melindungi eksistensi jaminan dari adanya gugatan pihak ketiga.
Begitu juga dengan tujuan pendaftaran tanah yang semula menurut Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria hanya bertujuan tunggal semata-mata untuk
115
AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia Mandar Maju, Bandung, 1994, halaman 13
116
Chadidjah Dalimunthe, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya, FH USU Press, Medan, 2000, halaman 132
Universitas Sumatera Utara
menjamin kepastian hukum, maka berdasarkan Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dikembangkan tujuan pendaftaran tanah yang juga meliputi :
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas tanah dan hak-hak lainnya yang bersertipikat agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar mudah dapat diperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah yang sudah
bersertipikat. 3.
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan dimana setiap bidang tanah termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah wajib
didaftar. Undang-Undang Pokok Agraria
117
dan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
118
telah meletakkan kewajiban pokok yang harus dilaksanakan oleh pemerintah dalam melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik
117
Pasal 19 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, disebutkan bahwa : ”Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah di dalam pendaftaran tanah di seluruh wilayah
Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang di atur dengan Peraturan Pemerintah.” 1.
Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 meliputi : a.
Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah. b.
Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut. c.
Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 2.
Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut
pertimbangan Menteri Agraria. 3.
Dalam Peraturan Pemerintah di atur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu
dibebaskan dari pembayan biaya tersebut.
118
Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 : “Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah”.
Universitas Sumatera Utara
Indonesia, yang bertujuan menjamin kepastian hukum yang rechtscadaster
119
dan dalam pelaksanaan pendaftaran tanah yang uniform
120
, sementara kewajiban untuk mendaftarkan hak-hak atas tanah diberikan kepada pemegang hak-hak atas tanah
tersebut. Bachtiar Effendi mengatakan bahwa pendaftaran tanah merupakan
rechtscadaster yang bertujuan memberikan kepastian hak yakni : a.
Untuk memungkinkan orang-orang yang mempunyai tanah dengan mudah membuktikan bahwa dialah yang berhak atas sebidang tanah, apa hak yang
dipunyainya, letak tanah dan luas tanah.
b. Untuk memungkinkan kepada siapapun guna mengetahui hal-hal yang ia ingin
ketahui berkenaan dengan sebidang tanah, misalnya calon pembeli, calon kreditur dan sebagainya.
121
MP. Siahaan mengemukakan bahwa dalam pendaftaran tanah yang terpenting adalah adanya catatan identitas atas tanah yang dimiliki dan dikuasai. Identitas tanah
adalah keterangan-keterangan mengenai sebidang tanah, sehingga sebidang tanah tersebut jelas jenis haknya, luasnya, batasnya, keadaannya, letaknya, siapa yang
memiliki atau menguasai dan ciri-ciri khas lainnya.
122
Chadidjah Dalimuthe, mengemukakan dalam penjelasan Pasal 19 Undang- Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, bahwa :
119
Istilah rechtscadaster menunjuk kepada penyelenggaraan pendaftaran tanah yang merupakan tugas pemerintah yang diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum di
bidang pertanahan, Budi Harsono, 2003, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang- Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Penerbit Djambatan, Jakarta, halaman 475.
120
Istilah uniform dimaksudkan sebagai keseragaman dalam pola pelaksanaan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia Lihat Pasal 19 UUPA.
121
Bachtiar Effendi, Op.Cit, halaman 16.
122
MP. Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, Teori dan Praktek, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003, halaman 162.
Universitas Sumatera Utara
Untuk menjamin kepastian hukum, hak-hak atas tanah harus didaftarkan. Pendaftaran Tanah berfungsi untuk melindungi si pemilik, disamping itu
pendaftaran tanah juga berfungsi untuk mengetahui status bidang tanah, siapa pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan
sebagainya, dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat ’land information’ dan ’geografis information system’.
123
Dalam melaksanakan tugasnya sebagai penyelenggara pendaftaran tanah,
pemerintah berpedoman kepada tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang telah ditetapkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 yaitu :
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
124
Dalam rangka untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertipikat hak atas
tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi, data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah bersertipikat, dinyatakan
terbuka untuk umum asas publisitas, sementara dalam hal mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang tanah atau satuan rumah susun termasuk
peralihan, pembebanan atau hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
125
123
Chadidjah Dalimunthe, Pelaksanaan Landreform di Indonesia dan Permasalahannya, Fakultas Hukum USU Press, 2000, halaman 132.
124
Supriadi, Hukum Agraria, Penerbit Sinar Grafika, Edisi 1, Cetakan 1, Jakarta, 2007, halaman 164.
125
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit halaman. 169
Universitas Sumatera Utara
Sehubungan dengan adanya instruksi kepada Pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran tanah dengan tujuan utama untuk menjamin kepastian hukum, pertanyaan
yang timbul adalah mengapa Pemerintah berkepentingan untuk memberikan kepastian hukum hak-hak atas tanah. Hal ini dikaitkan dengan persoalan pemberian
hak atas tanah yaitu dalam menentukan siapa yang berhak atas suatu bidang tanah tertentu dimana letak, batas-batas dan berapa luas bidang tanahnya serta apa jenis
haknya yang sebenarnya. Jika setiap orang yang diberikan haknya ingin mengetahui atas suatu bidang
tanah yang diberikan hak kepadanya dan dipersilahkan untuk menyelidikinya sendiri mengenai keadaan tersebut, tentunya akan membutuhkan biaya dan waktu yang tidak
sedikit, sedangkan hasilnya belum tentu benar. Agar tersedia data hak atas tanah yang benar dan masyarakat dapat
memperolehnya dengan mudah, maka Pemerintah mengadakan suatu lembaga pengumuman.
126
Lembaga pengumuman inilah yang lazim disebut pendaftaran tanah. Dengan adanya lembaga pengumumanpendaftaran tanah ini akan terjaminlah
kepastian hukum mengenai hak atas tanah baik yang menyangkut subyek maupun obyek haknya.
Dengan pengukuhan hak atas tanah dalam lembaga pengumuman pada suatu instansi pemerintah maka setiap kejadian mengenai hak atas tanah dapat diikuti
secara tertib, sehingga dengan demikian kepastian hukum untuk hak atas tanah dapat
126
Badan Pertanahan Nasional, Himpunan Karya Tulis Pendaftaran Tanah, Jakarta, 1999, halaman 27
Universitas Sumatera Utara
dikendalikan dengan baik. Itulah sebabnya ”pendaftaran tanah diselenggarakan dengan tujuan agar dapat menjamin kepastian hukum untuk hak atas tanah. Kepastian
dari pemiliknya, letak, batas, luas dan jenis hak atas tanahnya”.
127
Syarat-syarat yang ditentukan agar pendaftaran tanah dapat menjamin kepastian hukum yaitu :
1. Tersedianya peta bidang tanah yang merupakan hasil pengukuran secara
kadasteral yang dapat dipakai untuk rekonstruksi batas di lapangan dan batas- batasnya merupakan batas yang sah menurut hukum.
2. Tersedianya daftar umum bidang-bidang tanah yang dapat membuktikan
pemegang hak yang bersertipikat sebagai pemegang hak yang sah menurut hukum.
3. Terpeliharanya daftar umum pendaftaran tanah yang selalu mutakhir yakni
setiap perubahan data mengenai hak atas tanah seperti peralihan hak tercatat dalam daftar umum.
128
Terhadap peta bidang tanah yang merupakan hasil pengukuran tersebut dapat dikatakan memenuhi kaedah yuridis apabila bidang tanah yang dipetakan batas-
batasnya telah dijamin kepastian hukumnya didasarkan kepada : 1.
Kesepakatan dalam penunjukan batas oleh pemilik dan pihak-pihak yang berbatasan dengan tanah tersebut Pasal 17 Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997.
127
Ibid
128
Ibid, halaman 28
Universitas Sumatera Utara
2. Ditetapkan oleh Pejabat yang berwenang Pasal 18 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997, dan 3.
Diumumkan secara langsung kepada masyarakat setempat untuk memberikan kesempatan kepada pihak lain menyampaikan keberatannya Pasal 26
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
129
Sedang daftar umum bidang tanah disediakan pada Kantor Pertanahan yang menyajikan data fisik dan data yuridis bidang tanah menurut Peraturan Pemerintah
Nomor 27 Tahun 1997 terdiri dari : a.
Peta pendaftaran b.
Daftar tanah c.
Surat ukur d.
Buku tanah dan e.
Daftar nama Setiap orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data
yuridis yang tersimpan dalam daftar umum tersebut Pasal 34 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Terkait dengan lembaga pengumuman, dalam sistem pendaftaran tanah sendiri dikenal adanya sistem publikasi yaitu sistem publikasi negatif dan publikasi positif.
Sistem publikasi negatif maksudnya adalah “Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan dalam sertipikat, oleh karena itu belum tentu seseorang yang telah
129
Bambang Eko HN, Pembakuan Peta Pendaftaran Tanah Jakarta, BPN, 2001 hal. 3.
Universitas Sumatera Utara
tertulis namanya pada sertipikat adalah mutlak sebagai pemilik”
130
, sedangkan sistem publikasi positif adalah sebagainya.
Sistem manapun yang digunakan sebenarnya tidak menjadi persoalan karena baik sistem publikasi negatif maupun sistem publikasi positif sama-sama memiliki
keuntungan dan kelemahan. Oleh karena itu mungkin Indonesia tidak menganut secara mutlak sistem publikasi negatif dan tidak pula sistem publikasi positif
mengingat tanah di Indonesia lebih banyak belum terdafaftar dan tunduk pada hukum adat yang tidak mementingkan pendaftaran tanahnya pada saat itu.
Untuk sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang sering dikategorikan menganut sistem campuran keduanya yaitu sistem negatif yang bertendensi positif,
maksudnya Negara tidak menjamin mutlak kebenaran data yang disajikan dalam sertipikat, namun selama tidak ada orang lain yang mengajukan gugatan ke
Pengadilan yang merasa lebih berhak maka data dalam sertipikat adalah tanda bukti hak yang kuat. Pasal 19 ayat 2 Undang-Undang Pokok Agraria.
131
Apabila data diterima sebagai hal yang benar, maka terjaminlah kepentingan si pemilik tanah, artinya selain untuk mengetahui status sebidang tanah, siapa
pemiliknya, apa haknya, berapa luasnya, untuk apa dipergunakan dan lain sebagainya, pendaftaran tanah juga berfungsi untuk melindungi si pemilik.
132
Dengan bersertipikatnya bidang-bidang tanah sebenarnya tidak semata-mata akan terwujudnya jaminan keamanan akan kepemilikannya dalam menuju kepastian
130
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op.Cit, hal. 175
131
Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit halaman. 179
132
Chadidjah Dalimunthe, Op.Cit, halaman 132
Universitas Sumatera Utara
hukum. Bahkan seseorang pemilik akan mendapatkan kesempurnaan dari haknya, karena hal-hal sebagai berikut :
a. Adanya rasa aman dalam memiliki hak atas tanah
b. Mengerti dengan baik apa dan bagaimana yang diharapkan dari pendaftaran
tersebut. c.
Adanya jaminan ketelitian dalam sistem yang dilakukan d.
Mudah dilaksanakan e.
Dengan biaya yang bisa dijangkau oleh semua orang yang hendak mendaftarkan tanah dan daya jangkau ke depan dapat diwujudkan terutama
atas harga tanah itu kelak dikemudian hari.
133
Dengan demikian, hak atas tanah mempunyai peran yang amat penting dalam kehidupan manusia, oleh karenanya di dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor
5 Tahun 1960 telah ditentukan bahwa tanah-tanah di seluruh wilayah negara Republik Indonesia harus diinventarisasikan sedemikian rupa sehingga benar-benar membantu
usaha meningkatkan kesejahteraan rakyat dalam rangka mewujudkan keadilan sosial.
134
Dengan kata lain, pendaftaran tanah dimaksudkan untuk mencatatkan identitas tanah yang telah dimiliki seseorang atau suatu badan dengan hak tertentu ke
Kantor Pertanahan.
133
R.Rowton Simpson, Land Registration, Cambridge, University, 1976, halaman. 260 dalam AP. Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Mandar Maju, Bandung, 2004, hal. 10.
134
Harun Al Rasyid, Sekilas Tentang Jual Buli Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1985, hal. 82.
Universitas Sumatera Utara
B. Kendala Yang Dihadapi Dalam Pelaksanaan Asas Mutakhir Pada Tanah
Kategori