Sertipikat Hak Atas Tanah Dan Data-Data Yang Termuat Di dalamnya

BAB IV UPAYA YANG DILAKUKAN DALAM MENGHADAPI KENDALA

PELAKSANAAN ASAS MUTAKHIR PADA TANAH YANG TELAH BERSERTIPIKAT DI KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN

A. Sertipikat Hak Atas Tanah Dan Data-Data Yang Termuat Di dalamnya

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 19 ayat 2 huruf c Undang-Undang Pokok Agraria untuk ak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Wakaf, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Sertipikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Namun demikian dari pernyataan sebelumnya tentang data fisik dan data yuridis, maka sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya terhadap data fisik dan data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus diterima sebagai data yang benar baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara di Pengadilan. Dalam Penjelasan Umum Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dikemukakan bahwa orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertipikat atas nama orang atau badan hukum, jika selama 5 lima tahun sejak dikeluarkannya sertipikat tersebut sementara orang atau badan hukum lain yang dianggap Universitas Sumatera Utara berkepentingan terhadap hak atas tanah tersebut tidak mengajukan gugatan kepada Pengadilan, sedangkan tanah tersebut didapat oleh orang atau badan hukum lain dengan itikad baik dan secara fisik dari obyek tanah yang bersangkutan dikuasai oleh orang atau badan hukum yang mempunyai sertipikat tersebut. Dengan demikian maka maksud dari pernyataan tersebut diatas bahwa sertipikat merupakan alat pembuktian yang kuat. Dan tujuan dari pendaftaran tanah yang diselenggarakan adalah dalam rangka memberikan suatu kepastian hukum dibidang pertanahan menjadi jelas dan dirasakan arti praktisnya, meskipun sistem publikasi yang digunakan sistem negatif. Berkaitan dengan keberadaan sertipikat sebagai alat bukti yang kuat, maka A.P. Parlindungan berpendapat bahwa : ”Sertipikat hak atas tanah sudah dinyatakan dalam bagian pertama merupakan bukti kuat, kecuali dapat dibuktikan sebaliknya atas data yuridis dan data fisiknya dan harus diterima sebagai data-data yang benar sebagaimana yang juga dapat dibuktikan dari data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukurnya. Sebagaimana yang diketahui bahwa sertipikat itu adalah salinan dari buku tanah dan surat ukur tanah yang bersangkutan”. Sementara itu identitas tanah merupakan suatu hal yang penting karena berfungsi agar setiap tanah mempunyai kepribadian sendiri sehingga setiap bidang tanah dapat dikenal dan dapat dibedakan dengan bidang tanah lainnya. Dan semua identitas tanah tersebut dapat dijumpai dalam sertipikat hak atas tanah tersebut. Menurut Effendi Perangin-angin, sertipikat hak atas tanah memiliki nliai praktis yang sangat penting dan menguntungkan bagi setiap pihak yang memilikinya atau menguasainya. Dan nilai praktis dari sertipikat tanah itu adalah : Universitas Sumatera Utara 1. Dengan sertipikat tanah, maka dapat dibuktikan secara meyakinkan akan hak yang dimiliki atas sebidang tanah. 2. Sertipikat tanah sangat perlu dalam pengajuan kredit Bank sebab pihak Bank berpendapat bahwa sertipikat tanah adalah merupakan jaminan yang aman. 3. Bagi ahli waris, maka sertipikat atas harta berupa tanah yang diwariskan oleh pewaris akan menjamin hak-hak yang akan diperoleh ahli waris atas tanah yang akan diwariskan tersebut. 4. Biasanya pada transaksi jual beli, pembeli tanah akan menawar harga tanah lebih tinggi apabila tanah yang diperjual belikan telah memiliki sertipikat. 5. Selain itu pula, menjual tanah yang bersertipikat akan lebih mudah. 140 Sebagaimana telah disebutkan diatas, bahwa menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan bahwa sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ayat 2 huruf c Undang-Undang Pokok Agraria, untuk semua hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Tanah Wakaf, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Sementara itu agar tidak menimbulkan suatu kerancuan maka menurut Ali Achmad Chomzah, ada 3 tiga macam sertipikat yaitu : a. Sertipikat Hak atas Tanah b. Sertipikat Hak Tanggungan c. Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. 141 Berdasarkan Pasal 1 angka 6 dan angka 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka secara umum data-data yang termuat dalam suatu sertipikat hak atas tanah ada 2 dua macam yaitu data fisik dan data yuridis. 140 Effendi Perangin-angin, 401 Pertanyaan Dan Jawaban Tentang Hukum Agraria, Rajawali Pers, Jakarta, 1994, hal.2. 141 Ali Achmad Chomzah, Hukum Agraria Pertanahan Indonesia, Jilid 2, Cetakan Pertama, Prestasi Pustaka Raya, 2004, Jakarta, hal. 60. Universitas Sumatera Utara a Data Fisik Menurut Soelarman Brotosoelarno mengatakan bahwa “data fisik meliputi letak, batas dan luas tanah serta jika ada keterangan mengenai bangunan atau bagian bangunan yang ada diatasnya”. 142 Sebagaimana yang telah disebutkan oleh Soelarman Brotosoelarno diatas, menurut Muhammad Yamin Lubis “data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas dari suatu bidang tanah dan atau satuan rumah susun yang didaftar termasuk mengenai keterangan tentang adanya bangunan atau bagian bangunan yang ada diatas tanah tersebut.” 143 Sementara itu di dalam sertipikat hak atas tanah tersebut, data fisik selalu termuat dalam surat ukur. Hal ini dapat dilihat dari pengertian atau batasan surat ukur itu sendiri yaitu adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian. 144 Jadi di dalam surat ukur, dokumen yang merupakan data fisik tersebut tertera secara jelas dan nyata di dalam peta dan bersama dengan uraiannya pula. Peta dalam surat ukur menunjukkan tentang uraian dari tanah tersebut, seperti berapa panjang dan lebar dari tanah yang bersangkutan, kemudian peta jua menggambarkan batas-batas dari tanah yang bersangkutan dan di dalam peta selalu 142 Soelarman Brotosoelarno, Aspek Teknis Dan Yuridis Pendaftaran Tanah Berdasarkan PP No.241997, Seminar Nasional Kebijakan Baru Pendaftaran Tanah Dan Pajak-Pajak Yang Terkait, Yogyakarta, 1994, hal. 6. 143 Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit halaman. 189 144 Pasal 1 angka 17, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun1997 Universitas Sumatera Utara disebutkan nama jalan atau gang dimana letak tanah tersebut berada serta diberi pula skala atau arah dari letak tanah tersebut. 145 Uraian dalam surat ukur meliputi daerah mana tanah yang bersangkutan berada, keadaan tanah, tanda-tanda batas, berapa luas tanah yang bersangkutan dan siapa yang bertindak sebagai penunjuk dan yang menetapkan batas tanah tersebut. Mengenai letak bidang tanah selalu dimulai dari Propinsi, KabupatenKota, Kecamatan, DesaKelurahan dan jalan tempat dimana tanah yang bersangkutan berada. Sedangkan tentang keadaan tanah secara umum menggambarkan tentang bagaimana keadaan tanah tersebut termasuk segala sesuatu yang berada, terdapat, tumbuh dan berdiri diatasnya dan termasuk pula peruntukkan dari tanah yang bersangkutan. b Data Yuridis Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun yang didaftar pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban yang membebaninya. 146 Sementara itu menurut Soelarman Brotosoelarno, yang dimaksud dengan “data yuridis adalah meliputi status hukum obyek pendaftaran tanah yang didaftar, pemegang haknya dan jika ada hak pihak lain serta beban lain yang membebaninya.” 147 145 Mhd. Yamin Lubis, Abd. Rahim Lubis, Op. Cit halaman 190 146 Pasal 1 angka 7, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 147 Soelarman Brotosoelarno, Op. Cit Universitas Sumatera Utara Dari uraian yang dikemukakan diatas, maka dapat dikatakan bahwa status hukum yang dimaksud adalah menunjukkan status hak atas tanah yang bersertipikat tersebut apakah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha atau Hak Pakai. Sedangkan mengenai pemegang hak dari tanah tersebut dapat berupa orang perseorangan atau badan hukum dan mengenai beban-beban yang membebaninya adalah pembebanan Hak Tanggungan apakah peringkat Pertama, Kedua dan seterusnya. Sementara itu untuk menjamin kepastian hukum maka data fisik dan data yuridis yang terdapat dalam suatu sertipikat hak atas tanah harus senantiasa terjaga dengan baik. Maka setiap perubahan dari kedua data tersebut harus segera didaftarkan dalam daftar umum pada Kantor Pertanahan setempat. Dan untuk sebab-sebab yang dapat membuat terjadinya suatu perbuatan baik data fisik maupun data yuridis atas suatu sertipikat hak atas tanah dapat kita lihat dalam Pasal 94 ayat 2 dan ayat 3 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997. Dalam pasal tersebut, yang menyebabkan terjadinya perubahan data yuridis antara lain : 1. Peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dan pengeluaran perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya. 2. Peralihan hak karena pewarisan. 3. Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi 4. Pembebanan Hak Tanggungan 5. Peralihan Hak Tanggungan Universitas Sumatera Utara 6. Hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan. 7. Pembagian Hak Bersama 8. Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua Pengadilan 9. Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama 10. Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. Sedangkan untuk sebab-sebab yang menimbulkan perubahan data fisik antara lain: 1. Pemecahan bidang tanah 2. Pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah 3. Penggabungan 2 dua atau lebih bidang tanah Sehubungan dengan apa yang telah diuraikan diatas, maka sejalan dengan kewajiban pendaftaran setiap adanya perubahan baik data fisik maupun data yuridis atas suatu sertipikat hak atas tanah, maka hal ini sejalan dan berkaitan dengan tertib administrasi pertanahan yang merupakan salah satu catur tertib di bidang pertanahan sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Presiden Nomor 7 Tahun 1997 Tentang Catur Tertib Pertanahan yang menyebutkan : ”Upaya memperlancar setiap usaha dari masyarakat yang menyangkut tanah terutama dengan pembangunan yang memerlukan sumber informasi bagi yang memerlukan tanah sebagai sumber daya, uang dan modal. Menciptakan suasana Universitas Sumatera Utara pelayanan dibidang pertanahan agar lancar, tertib, ramah, cepat dan tidak berbelit- belit dengan berdasarkan pelayanan umum dan merata. 148 Sedangkan menurut Lutfi Ibrahim Nasution yang dikutip oleh Runtung Sitepu, secara teoritis Catur Tertib Pertanahan tersebut merupakan pedoman bagi penyelenggara tugas-tugas pengelolaan dan pengembangan administrasi pertanahan yang sekaligus merupakan gambaran tentang kondisi atau sasaran yang ingin dicapai dalam pengembangan bidang pertanahan atau disebut juga dengan Catur Tertib Pertanahan 149 sebagai misi dari Kantor Pertanahan Nasional BPN atau pembangunan pertanahan. Sehubungan dengan hal tersebut diatas tentang penyebab dari perubahan data fisik dan data yuridis tersebut, maka tampak jelas faktor yang menjadi penyebab perubahan tersebut mempunyai hubungan yang erat dengan tugas-tugas dan pekerjaan dari Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. 148 Rusmadi Muradi, Administrasi Pertanahan, Pelaksanaan Dalam Praktek, Mandar Maju, Bandung, 1997, hal. 3 149 Berdasarkan Garis-Garis Besar Haluan Negara GBHN tahun 1993 telah telah dibentuk Badan Kebijaksanaan dan Pengendalian Pembangunan Perumahan dan Permukiman Nasional BKP4N dengan Keputusan Presiden Nomor 37 Tahun 1994. Dimana disebutkan salah satu tugas pokok BKP4N adalah menjamin terlaksananya pengadaan, penguasaan, pemanfaatanpenggunaan tanah dan pengendaliannya bagi pembangunan perumahan dan permukiman dengan pola hunian berimbang baik di wilayah perkotaan maupun perdesaan, yang diselenggarakan secara terkendali dan bertanggungjawab berdasar catur tertib pertanahan yang meliputi, tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah, dan tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup. Universitas Sumatera Utara

B. Upaya Yang Dilakukan Dalam Menghadapi Kendala Yang Timbul Dalam