B. Pengertian Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Adalah Bea yang dikenakan atas Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan, yang selanjutnya disebut Pajak
C..Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan
Adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
D. Hak atas Tanah
Adalah hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya sebagaimana dalam undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang peraturan
dasar pokok-pokok Agraria dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Fungsi Pajak
Terdapat dua fungsi pajak, yaitu fungsi Budgedtair sumber kekuangan Negara dan fungsi Regulared pengatur.
Fungsi Budgedtair Sumber Keuangan Negara
Pajak mempunyai fungsi Budgedtair, artinya pajak merupakan salah satu sumber penerimaan pemerintah untuk membiayai pengeluaran baik rutin maupun
pembangunan. Sebagai sumber keuangan Negara, pemerintah berupaya memasukkan uang sebanyak-banyaknya untuk kas Negara. Upaya tersebut ditempuh dengan cara
ekstensifikasi maupun intensifikasi pemungutan pajak melalui penyempurnaan peraturan berbagai jenis pajak.
Universitas Sumatera Utara
Fungsi Regulared Pengatur
Pajak mempunyai fungsi pengatur, artinya pajak sebagai alat untuk mengatur atau melaksanakan kebijakan pemerintah dalam bidang sosial dan ekonomi, serta
mencapai tujuan-tujuan tertentu di luar bidang keuangan. Beberapa contoh penerapan pajak sebagai fungsi pengatur adalah:
1.Tarif pajak progresif dikenakan atas penghasilan : dimaksudkan agar pihak yang memperoleh penghasilan tinggi memberikan kontribusi membayar pajak yang
tinggi pula,sehingga terjadi pemerataan pendapatan. 2. Tarif pajak ekspor sebesar 0 di maksudkan agar para pengusaha terdorong
mengekspor hasil produksinya di pasar dunia sehingga dapat memperbesar devisa Negara.
3. Pembebasan pajak penghasilan atas sisa hasil usaha koperasi : dimaksudkan untuk mendorong perkembangan koperasi di Indonesia
4. Pemberlakuan Tax Holiday dimaksudkan untuk menarik Investor asing agar menanamkan modalnya di Indonesia.
5. Pajak yang tinggi dikenakan terhadap barang-barang mewah. Pajak Penjualan atas Barang Mewah PPnBM dikenakan pada saat terjadi transaksi jual-beli barang
mewah. Semakin mewah suatu barang maka hukum pajaknya semakin tinggi sehingga barang tersebut semakin mahal harganya. Pengenaan pajak ini dimaksudkan
agar rakyat tidak berlomba-lomba untuk mengenakan barang mewah. 6. Pajak Penghasilan dikenakan atas penyerahan barang hasil industri tertentu
seperti: industri semen,industri rokok, industri baja,dan lain-lain. Dimaksudkan agar
Universitas Sumatera Utara
terdapat penekanan produksi terhadap industri tersebut karena dapat mengganggu lingkungan atau polusi membahayakan kesehatan.
3. Objek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB Yang menjadi objek pajak adalah
Perolehan hak atas Tanah dan atau Bangunan.
Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan meliputi: a.Pemindahan Hak karena :
1.Jual –Beli 2.Tukar-Menukar
3. Hibah 4.Hibah Wasiat
5.Waris 6. Pemasukan dalam perseroan atau badan 44okum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Penunjukan Pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan 44okum tetap 10. Penggabungan Usaha
11. Peleburan Usaha 12. Pemekaran Usaha
13. Hadiah b.Pemberian Hak Baru karena:
Universitas Sumatera Utara
1. Kelanjutan pelepasan hak 2.di luar pelepasan hak
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha,hak guna bangunan,hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
4. Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subjek pajak sebagaimana tersebut diatas yang di
kenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
5. Tarif Pajak
Tarif pajak yang ditetapkan pemerintah untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah sebesar 5 lima persen
6. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak
a.Rp. 60.000.000,00 enam puluh juta rupiah khusus untuk wilayah kota Medan maksimum sebesar Rp.30.000.000,00 tiga puluh juta Rupiah
b.Rp.300.000.000,00 tiga ratus juta rupiah dalam hal perolehan hak karena waris , atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat keatas atau satu derajat
Universitas Sumatera Utara
kebawah dengan pemberi hibah termasuk suamiistri, Dalam hal ini kota Medan hanya diperbolehkan maksimum sampai dengan Rp.200.000.000,00 dua ratus juta
Rupiah.
7. Dasar Pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP dalam hal: a. Jual-beli adalah harga transaksi
b. Tukar-menukar adalah nilai pasar c. Hibah adalah nilai pasar
d. Hibah wasiat adalah nilai pasar e. Waris adalah nilai pasar
f. Pemasukan dalam Perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak adalah nilai pasar
h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
i. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
j. Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar k. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar m. Pemekaran usaha adalah niali pasar
n. Hadiah adalah nilai pasar
Universitas Sumatera Utara
o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang.
Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal a sd n tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan NJOPPBB
yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan,dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak dari Pajak Bumi dan
Bangunan.
B. Tinjauan Praktik Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan 1. Cara Penghitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
Besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak NPOPTKP dikalikan tarif 5 lima persen. Secara matematis :
BPHTB = 5 X NPOP – NPOPTKP
Contoh: 1.Pada tanggal 25 mei 2009 , Tuan “X” membeli tanah yang terletak di kabupaten
“XX” dengan harga Rp. 100.000.000,00. Nilai Jual Objek Pajak PBB Tahun 2010 Rp.50.000.000,00 megingat NJOP lebih kecil dari harga transaksi , maka NPOP-nya
sebesar Rp. 100.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris, atau hibah wasiat yang
Universitas Sumatera Utara
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga untuk kabupaten “XX” ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00. Maka BPHTB terutang:
BPHTB = 5 x Rp.100.000.000,00 – Rp. 60.000.000,00 = 5 x Rp.40.000.000,00
=Rp. 2000.000,00
2. Pada tanggal 23 Maret 2009, tuan “A” mendapatkan warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak di kota Medan dengan NJOP PBB Rp.500.000.000,00.
NPOPTKP untuk perolehan hak karena waris untuk kota Medan ditetapkan maksimum sebesar Rp.200.000.000,00. Besarnya NPOPKP adalah
Rp.500.000.000,00 dikurangi Rp.200.000.000,00 sama dengan Rp.300.000.000,00, maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
BPHTB = 50 x 5 x Rp500.000.000,00 – Rp. 200.000.000,00 = 50 x 5 x Rp. 300.000.000,00
=Rp. 7.500.000,00
3.Pada tanggal 28 April 2009, Nyonya“B” membeli tanah dan bangunan yang terletak di kota Medan dengan harga Rp. 400.000.000,00 Nilai Jual Objek Pajak NJOP PBB
tahun 2009 di kota tersebut adalah Rp.420.000.000,00 .sehingga besarnya NPOP adalah Rp. 420.000.000,00.Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
NPOPTKP untuk perolehan hak selain karena waris,atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
Universitas Sumatera Utara
lurus satu derajat keatas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suamiistri, untuk kota tersebut ditetapkan sebesar Rp. 200.000.000,00.
Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak NPOPKP adalah Rp. 420.000.000,00 di kurangi Rp. 200.000.000,00 sama dengan Rp.220.000.000,00
maka perolehan hak tersebut terutang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
BPHTB = 5 x Rp. 420.000.000,00 – Rp. 200.000.000,00 = 5 x Rp.220.000.000,00
= Rp. 11.000.000,00
2. Hak- Hak Wajib Pajak Pada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan BPHTB
A. Keberatan
Kategori