BAB II PROSES PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS TANAH DARI HAK
GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN
A. Hak Guna Bangunan
Ketentuan Pasal 35 ayat 1 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 memberikan pengertian Hak Guna Bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tiga puluh tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling
lama 20 dua puluh tahun. Dari definisi diatas, dapat diketahui bahwa tanah yang dapat diberikan dengan
Hak Guna Bangunan adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik.
Hak Guna Bangunan dapat diperpanjang dan diperbaharui. Hak Guna Bangunan diatas tanah negara, atas permohonan pemegang hak dapat diperpanjang dan
diperbaharui jika memenuhi syarat: 1.
Tanahnya masih dipergunakan dengan baik, sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya.
2. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak. 3.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak, yaitu Warga Negara Indonesia dan Badan Hukum Indonesia.
Universitas Sumatera Utara
4. Tanah tersebut masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang
bersangkutan. Sedangkan terhadap Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan
diperpanjang dan diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.
Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya 2 dua tahun sebelum berakhirnya
jangka waktu HGB tersebut. Selanjutnya perpanjangan atau pembaharuan HGB tersebut dicatat dalam Buku Tanah pada Kantor Pertanahan.
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik tidak dapat diperpanjang tapi
dapat diperbaharui atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik dengan suatu akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah. Selanjutnya Pasal 37 Undang Undang Pokok Agraria menegaskan bahwa Hak
Guna Bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain. Sedangkan Pasal 21 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
menegaskan bahwa tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik.
Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan objek Hak Guna Bangunan adalah:
1. Tanah Negara
Universitas Sumatera Utara
2. Tanah Hak Pengelolaan.
3. Tanah Hak Milik
Maka berdasarkan objeknya Hak Guna Bangunan dapat terjadi : 1.
Hak Guna Bangunan atas tanah Negara terjadi dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk Pasal 22 ayat 1 PP 401996.
2. Hak Guna Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan terjadi dengan
keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang berwenang yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan Pasal 22 ayat 2 PP
401996. 3.
Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik terjadi dengan perjanjian oleh pemegang Hak Milik dengan penerima hak dengan suatu akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
42
Adapun tanah yang diberikan diatas tanah Hak Milik adalah: 1.
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah. 2.
Pemberian ini wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3.
Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan
42
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Djambatan, Jakarta, 2002, hlm. 17.
Universitas Sumatera Utara
4. Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu
paling lama 30 tiga puluh tahun. 5.
Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui
dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan.
Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan adalah: 1.
Warga Negara Indonesia. 2.
Badan Hukum yang didirikan menurut ketentuan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Berdasarkan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, pemegang Hak Guna
Bangunan mempunyai hak : 1.
Menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu, 2.
Mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau keperluan usahanya,
3. Mengalihkan Hak Guna Bangunan tersebut kepada pihak lain melalui suatu
perjanjian, 4.
Membebani dengan Hak Tanggungan.
43
43
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
Universitas Sumatera Utara
Hak Guna Bangunan ini dapat dijadikan jaminan hutang yaitu dengan dibebani Hak Tanggungan.
Pengertian Hak Tanggungan tersebut adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang Undang Hak Tanggungan,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain.
44
Hak Tanggungan tersebut hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan. Prosedur pembebanan Hak Tanggungan ini diatur dalam Undang Undang Nomor 4
tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
1. 1.8 Akta Tanah PPAT sebagai perjanjian ikutan,
2. Adanya pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan kepada Kepala Kantor
Pertanahan setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.
45
Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain . Hak Guna Bangunan ini dapat beralih dengan cara pewarisan, yang harus dibuktikan
dengan adanya surat wasiat atau surat keterangan sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat yang berwenang, surat keterangan kematian pemegang Hak Guna Bangunan
44
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996…., Op. Cit, Pasal 1
45
Undang Undang Nomor 4 tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah.
Universitas Sumatera Utara
tersebut yang juga dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang, Hak Guna Bangunan juga dapat dialihkan oleh pemegang Hak Guna Bangunan kepada pihak lain yang
memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan. Bentuk peralihan Hak Guna Bangunan tersebut dapat terjadi karena adanya
perbuatan hukum tertentu yaitu berupa : 1.
Jual beli, 2.
Tukar menukar, 3.
Hibah, 4.
Penyertaan dalam modal perusahaan inbreng, harus dibuktikan dengan suatu akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah,
5. Lelang, harus dibuktikan dengan Berita Acara Lelang yang dibuat oleh
pejabat dari Kantor Lelang. Peralihan Hak Guna Bangunan tersebut harus didaftarkan kepada Kantor
Pertanahan KabupatenKota setempat untuk dicatat dalam Buku Tanah dan dilakukan perubahan nama dalam sertifikat dari pemegang Hak Guna Bangunan
sebelumnya kepada pihak yang menjadi penerima Hak Guna Bangunan yang baru.
Dalam peralihan Hak Guna Bangunan ada ketentuan khusus yaitu ketentuan mengenai peralihan Hak Guna Bangunan yang berada di atas tanah
Hak Pengelolaan dimana peralihan tersebut harus dengan adanya persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan. Demikian juga peralihan Hak Guna
Universitas Sumatera Utara
Bangunan atas Hak Milik juga diperlukan adanya persetujuan tertulis dari pemegang Hak Milik.
Hapusnya Hak Guna Bangunan berdasarkan Pasal 40 Undang-Undang Pokok Agraria adalah :
46
1. Jangka waktunya berakhir sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. 2.
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktu berakhir karena:
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan
b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang
dalam pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah
Hak Pengelolaan c.
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap 3.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
4. Dicabut haknya berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961
5. Tanahnya diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Ketentuan dalam Pasal 20 ayat 2 Undang-undang Pokok Agraria.
46
Ibid, Pasal 40
Universitas Sumatera Utara
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara kembali. Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak
Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. Dan hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik
mengakibatkan tanahnya kembali kepada penguasaan pemilik Hak Milik tanah tersebut.
Hapusnya Hak Guna Bangunan karena dibatalkan oleh pejabat yang berwenang akan diterbitkan Surat Keputusan yang bersifat konstitutif. Sedangkan
hapusnya Hak Guna Bangunan karena jangka waktunya berakhir, dilepaskan secara sukarela oleh pemegang Hak Guna Bangunan sebelum jangka waktunya berakhir,
dicabut Hak Guna Bangunannya, diterlantarkan, tanahnya musnah dan pemegang Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan
maka diterbitkan suatu Surat Keputusan yang bersifat deklaratoir. Konsekwensi bagi bekas pemegang Hak Guna Bangunan atas hapusnya Hak
Guna Bangunan tersebut sebagaimana diatur pada Pasal 37 dan Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996, yaitu :
1. Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah negara hapus dan tidak diperpanjang
atau diperbaharui lagi, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan
menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat- lambatnya dalam jangka waktu 1 satu tahun setelah hapusnya Hak Guna
Bangunan.
Universitas Sumatera Utara
2. Dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan, maka
kepada bekas pemegang Hak Guna Bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan suatu Keputusan Presiden.
3. Pembongkaran bangunan dan benda-benda tersebut dilaksanakan atas biaya
bekas pemegang Hak Guna Bangunan. 4.
Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajibannya maka bangunan dan benda-benda tersebut dibongkar oleh
Pemerintah dan biaya pelaksanaannya dibebankan kepada bekas pemegang Hak Guna Bangunan.
Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau tanah atas Hak Milik hapus, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan
tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak
Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik. Adapun kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan adalah:
1. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayaran ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya. 2.
Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya.
3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup.
Universitas Sumatera Utara
4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan
kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik, sesudah HGB itu hapus.
Kategori