Kerangka Teori Keaslian Penelitian

c. Upaya hukum apakah yang ditempuh konsumenmasyarakat pengguna fasilitas kredit pemilikan rumah KPR dan Bank jika terjadi wanprestasi? 2. Henny Saida Flora, Nomor Induk Mahasiswa 037011032, dengan judul: Perlindungan Hukum terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah Melalui Pengembang Studi Di Kota Medan, dengan perumusan masalah sebagai berikut: a. Apakah dalam perjanjian pengikatan jual beli yang dibuat oleh pengembang telah memberikan perlindungan hukum terhadap konsumen? b. Bagaimana tanggung jawab pengembang apabila konsumen dirugikan dalam perjanjian pengikatan jual beli? c. Bagaimana sikap konsumen terhadap isi perjanjian pengikatan jual beli yang ditawarkan oleh pengembang? Dari penelusuran kepustakaan tersebut diatas, maka dengan demikian penelitian ini adalah asli, serta dapat di pertanggung jawabkan keasliannya. F. Kerangka Teori Dan Konsepsi

1. Kerangka Teori

Teori adalah untuk menerangkan dan menjelaskan segala spesifik untuk proses tertentu terjadi, 5 dan suatu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidak benarannya. 6 5 J.J.J M. Wuisman, dengan penyunting M. Hisman, Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial, Jilid 1, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia, Jakarta, 1996, hlm. 203. 6 Ibid, hlm. 316. Universitas Sumatera Utara Seiring dengan perkembangan masyarakat, hukum pun mengalami perkembangan. Bahkan hukum selalu tertatih-tatih mengikuti perkembangan masyarakat. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum, selain bergantung pada metodelogi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori. 7 Teori seperti yang dikemukakan oleh M. Solly Lubis, adalah: “Suatu kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan problem yang dijadikan bahan perbandingan, pegangan teoritis, yang mungkin disetujui ataupun tidak disetujui yang dijadikan masukan dalam membuat kerangka berfikir dalam penulisan”. 8 Kemudian menurut J.J.H Bruggink: “Teori merupakan keseluruhan pernyataan yang saling berkaitan, yang di kemukakan untuk menjelaskan tentang adanya sesuatu, maka teori hukum dapat ditentukan dengan lebih jauh sebagai suatu keseluruhan pernyataan- pernyataan yang saling berkaitan dan berkenaan dengan hukum. Dengan itu harus cukup menguraikan tentang apa yang diartikan dengan unsur teori dan harus mengarahkan diri kepada unsur hukum”. 9 Hubungan dengan kepustakaan, isue kebijakan maupun nara sumber penting lainnya. 10 Sebuah teori harus diuji dengan menghadapkannya kepada faktor-faktor yang kemudian harus dapat menunjukkan kebenarannya. 7 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum,Universitas Indonesia-Press, Jakarta, 1982, hlm.,6. 8 M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV Mandar Maju, Bandung, 1994, hlm. 80. 9 J.J.H Bruggink, Repleksi Tentang Hukum, Alih Bahasa Arief Sidharta, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999, hlm. 2. 10 Dalam Catherine Marshall dan Gretchen B. Rossman, Designing Qualitative Research, Soge Publication, London, 1994, hlm. 20. Universitas Sumatera Utara Untuk menganalisis data mengenai peningkatan hak atas tanah dari status Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik pada perumahan nasional Martubung Medan, penulis menggunakan teori sistem hukum. Menurut Lawrence Meir Friedmann yaitu hukum dilihat sebagai suatu yang berdiri sendiri. Keterkaitan dengan elemen-elemen lain merupakan penanda khas atas sistem hukum tersebut. Elemen lain yang dimaksudkan Friedmann adalah ekonomi dan politik. Gambaran tentang kaitan antar subsistem tersebut tercakup dalam uraiannya mengenai sistem hukum dalam suatu masyarakat merupakan bagian dari sistem sosial masyarakat tersebut. Tiga komponen utama yang dimiliki sistem hukum adalah legal structure, legal substance, and legal culture. Ketiga komponen tersebut saling menentukan satu sama lainnya, demikian juga saling berpengaruh satu sama lainnya 11 . Sedangkan budaya hukum dimaksudkan sebagai sikap atau apresiasi masyarakat terhadap hukum dan sistem hukum kedalam komponen tersebut adalah kepercayaan terhadap hukum, nilai value, ide atau gagasannya dan harapan-harapannya. Dengan kata lain hal itu merupakan bagian dari budaya secara umum yang diorientasikan pada sistem hukum. Gagasan-gagasan dan opini harus dimengerti sebagai hal yang berhubungan dengan perkembangan proses hukum. 12 11 Lawrence Meir Friedmann, American Law, New York-London : W.W. Norton Company, 1984, hlm. 5-6. 12 Ibid, hlm 218. Universitas Sumatera Utara Sistem hukum, sebagai bagian dari sistem sosial harus dapat memenuhi harapan sosial. Oleh karena itu maka sistem hukum harus menghasilkan sesuatu yang bercorak hukum output of law yang pada dirinya signifikan dengan harapan sosial. Ada empat hal yang harus dihasilkan atau dipenuhi oleh suatu sistem hukum yaitu: 13 1. Sistem hukum secara umum harus dapat mewujudkan apa yang menjadi harapan masyarakat atas sistem tersebut. 2. Harus dapat menyediakan skema normatif, walaupun fungsi penyelesaian konflik tidak semata-mata menjadi monopoli sistem hukum, dimana sistem hukum harus dapat menyediakan mekanisme dan tempat dimana orang dapat membawa kasusnya untuk diselesaikan. 3. Sistem hukum sebagai kontrol sosial yang esensinya adalah aparatur hukum, polisi dan hakim misalnya harus menegakkan hukum. 4. Dalam kaitannya dengan fungsi kontrol sosial, desakan kekuatan sosial untuk membuat hukum, harus direspon oleh institusi hukum, mengkristalkannya, menuangkannya kedalam aturan hukum, dan menentukan prinsipnya. Dalam konteks ini, sistem dapat dikatakan sebagai instrumen perubahan tatanan sosial atau rekayasa sosial. Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk memberikan arahan dan meramalkan serta menjelaskan gejala yang terjadi. Penelitian ini berusaha memahami sertifikat yang berstatuskan Hak Guna Bangunan secara yuridis, artinya memahami 13 Adrian Sutedi, Tinjauan Hukum Pertanahan, Jakarta:PT. Pradnya Paramita, 2009, hlm. 104. Universitas Sumatera Utara objek penelitian sebagai hukum yakni sebagai kaidah hukum atau sebagai isi kaidah hukum sebagaimana yang di tentukan dalam yurisprudensi dan peraturan-peraturan yang berkaitan dengan masalah hukum pokok agraria. Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang telah dinyatakan pada Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah sebagai berikut : a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar. c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 di atas A.P. Parlindungan mengatakan bahwa: a. Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum. b. Dizaman informasi ini maka Kantor Pertanahan sebagai kantor di garis depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu bidang tanah, baik untuk Pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan pembangunan negara dan juga bagi masyarakat sendiri. Informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan di mana terlibat tanah, yaitu data fisik dan yuridisnya, termasuk untuk satuan rumah susun, informasi tersebut bersifat terbuka untuk umum artinya dapat Universitas Sumatera Utara diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas bidang tanahbangunan yang ada c. Sehingga untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan sesuatu hal yang wajar. 14 Disamping itu dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah dengan mudah memperoleh data yang di perlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah di daftar. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administarasi di bidang pertanahan. Keterangan dari sebidang tanah untuk kepastian siapa saja yang berhak mempunyai tanah yang bersangkutan, status daripada haknya serta beban-beban yang berada diatas tanah dan yang terakhir menghasilkan sertipikat-sertipikat sebagai alat pembuktian yang kuat. Berdasarkan uraian-uraian diatas, dapat diketahui bahwa pendaftaran tanah dapat menghasilkan peta-peta pendaftaran tanah, surat ukur untuk kepentingan tentang letak batas dan luas tanah. Berkaitan dengan hal tersebut diatas Undang-undang Pokok Agraria juga menyatakan : a. Hak Guna Bangunan, termaksud syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus di daftarkan menurut 14 A.P Parlindungan, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Berdasarkan PP No.24 Tahun 1997, Mandar Maju, Bandung, 1999, hlm. 2. Universitas Sumatera Utara ketentuan yang dimaksudkan dalam Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria b. Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali hak-hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. 15 Dalam rangka pemberian Hak Milik bagi tanah untuk rumah sederhana yang di atur di dalam Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 juncto Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 15 Tahun 1997 tentang pemberian hak milik atas tanah untuk rumah sangat sederhana dan rumah sederhana, maka Hak Guna Bangunan atas tanah untuk Rumah Sederhana RS diatas tanah Negara, termaksud diatas tanah pengelolaan, kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia, atas permohonan pemegang hak atau kuasanya dapat diubah menjadi Hak Milik. 16 Perubahan hak adalah penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan Hak Guna Bangunan, Atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah Negara dan sekaligus memberi tanah tersebut kepadanya dengan Hak Milik. 17 15 R.Subekti, Aneka Perjanjian, PT Citra Aditya Bakti, Bandung, 2002. 16 Keputusan Menteri Negara Agraria No. 9 Tahun 1997 juncto Keputusan Menteri Negara Agraria No. 15 Tahun 1997 Pasal 2 poin a Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana. 17 Pasal 1 huruf b Keputusan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Sangat Sederhana RSS dan Rumah Sederhana RS. Universitas Sumatera Utara Pengertian dari Hak Guna Bangunan sebagaimana disebutkan di dalam peraturan dasar Pokok-Pokok Agraria yaitu; 1. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Hak Guna Bangunan dapat diberikan diatas tanah Negara atau diatas tanah hak milik. 18 2. Atas dasar pemegang hak dan dengan mengikat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat di perpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun. 3. Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pemberian Hak Guna Bangunan harus didaftar, jika Hak Guna Bangunan yang diberikan berdasarkan suatu Surat Keputusan, demikian juga Hak Guna Bangunan yang berasal dari Hak Pengelolaan, maka hak Guna Bangunan tersebut, lahir setelah didaftarkan. 19 Di dalam Hak Guna Bangunan terdapat syarat-syarat pemberiannya yang telah di atur dalam undang-undang, demikian juga terhadap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus di daftarkan menurut ketentuan yang berlaku. Pendaftaran tersebut merupakan pembuktian yang sangat kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hak-hak itu hapus 18 Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Pasal 35 ayat 1. 19 Muhammad Yamin, Chadidjah Dalimunthe, Modul Hukum Agraria, 2006. Universitas Sumatera Utara karena jangka waktunya berakhir. Selain itu Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. Dalam hal kewenangan memberikan Hak Guna Bangunan ini sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian dan Pembatasan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara. Menurut Peraturan Menteri Agraria tersebut pemberian Hak Guna Bangunan sampai dengan luas 200 m 2 diberikan oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi setempat. 20 Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam Pasal 20 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 ini diberikan jangka waktu 1 satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap Hak Guna Bangunan, jika ia tidak mempunyai syarat-syarat tersebut maka Hak Guna Bangunan yang telah diatur dalam Pasal 38 dan Pasal 40 Undang–Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, dapat pula hapus atau dihapuskan. Hal ini telah di tegaskan dalam Pasal 33 Undang Undang Pokok Agraria Pasal 38 yang menyebutkan : 1. Hak Guna Bangunan, termaksud syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan- ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. 20 Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Dan Pembatasan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah. Universitas Sumatera Utara 2. Pendaftaran Hak Guna Bangunan terdapat didalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali karena hak tersebut hapus karena jangka waktunya berakhir. Syarat Tanah untuk Rumah Sangat Sederhana dan Rumah Sederhana adalah bidang tanah yang menjadi kriteria sebagai berikut: 21 1. Harga perolehan tanah dan rumah tidak lebih dari Rp.30.000.000,- tiga puluh juta rupiah, 2. Luas tanah tidak lebih daripada 200 M2, didaerah perkotaan dan tidak lebih daripada 400 M2, untuk diluar perkotaan dan 3. Di atasnya telah dibangun rumah dalam rangka pembangunan perumahan massal atau komplek perumahan. 4. Pemberian Hak Milik bagi tanah RSS dan Rumah Sederhana RS itu sendiri adalah: a Hak Guna Bangunan atas tanah untuk RSS dan RS di atas tanah negara, termaksud di atas tanah pengelolaan, kepunyaan perorangan Warga Negara Indonesia, baik yang belum maupun yang telah habis jangka waktunya atas permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah menjadi Hak Milik 21 Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 15 Tahun 1997 Tentang Perubahan Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1997 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah sangat Sederhana RSS Dan Rumah Sederhana RS. Universitas Sumatera Utara b Tanah untuk RSS dan RS di atas tanah Hak Pengelolaan Kepunyaan Perseorangan Warga Negara Indonesia yang belum dipunyai dengan Hak Guna Bangunan diberikan dengan Hak Milik. 22 Untuk Perubahan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Milik dalam hal pendaftarannya pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada Negara dan biaya pendaftaran sesuai dengan ketentuan yang berlaku, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, tetapi peraturan itu berlaku kepada tanah yang diatas 200 M2, sedangkan untuk tanah yang di bawah 200 M2 tidak perlu untuk membayar uang pemasukan kepada Negara. Setelah diterima tanda bukti setoran pungutan Kepala Kantor Pertanahan mendaftarkan perubahan status tanah Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik dengan memberikan catatan dengan tinta merah atau cap pada halaman pendaftar peralihan Hak dalam buku tanah Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dan sertifikatnya serta pada daftar umum lainnya dan semua sebutan Hak Guna Bangunan beserta nomornya didalam Buku Tanah, Sertifikat dan Daftar Umum lainnya dicoret dan diganti dengan sebutan Hak Milik dengan nomornya. 23 Kemudahan pengalihan atau peningkatan Hak Milik atas tanah Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal itu diatur di dalam Keputusan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional BPN No.6 Tahun 1998 tentang 22 http:anisavitri.wordpress.com. Dikutip pada tanggal 12 November Tahun 2009 Pada Pukul 21.00 23 Jhon Salindo, Masalah Tanah Dalam…;Op cit hlm 88 Universitas Sumatera Utara Pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, tertanggal 26 juni 1998. keputusan ini mulai berlaku mulai 1 juli 1998. 24 Dalam peraturan itu disebutkan beberapa syarat dalam mengajukan permohonan penetapan Hak Milik atas tanah atau Hak Guna Bangunan untuk rumah tinggal. Bagi tanah kepunyaan perseorangan Warga Negara Indonesia yang luasnya 600 m2 atau kurang yang berstatus Hak Guna Bangunan, pemohon langsung mendaftarkan Hak Milik dengan mengajukan permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. Sejalan dengan Ketentuan di atas telah diatur dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional, menyebutkan: 25 1. Permohonan Pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang berasal dari Hak Guna Bangunan disertai dengan : a. Sertifikat tanah yang bersangkutan. b. Bukti penggunaan tanah untuk rumah tinggal berupa : 1 Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan yang mencantumkan Bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, atau 2 Surat Keterangan dari Kepala Desa kelurahan setempat bahwa bangunan tersebut digunakan untuk rumah tinggal, apabila mendirikan bangunan tersebut belum dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. 24 DJoko Suepatno, seri B-4 Bagian Pertama Ketentuan-Ketentuan Dan Komentar Mengenai Jual Beli, Tukar Menukar, Sewa Menyewa Dalam Praktek Teknik Pembuatan Akta, Bina Ilmu, Surabaya, 2005 hlm 235. 25 Pasal 2 Peraturan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal. Universitas Sumatera Utara c. Fotokopi SPPT PBB yang terakhir khusus untuk tanah yang luasnya 200m2 atau lebih d. Bukti identitas pemohon kartu tanda penduduk e. Pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik yang dimohonkan pendaftarannya itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari lima bidang yang seluruhnya meliputi luas tidak lebih dari 5000 lima ribu meter persegi M2. 2. Atas permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud ayat 1 Kepala Kantor Pertanahan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana di maksud dalam Pasal 1 ayat 2. 3. setelah pungutan sebagaimana di maksud pada ayat 2 , Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten : a. Mendaftar Hapusnya Hak Guna Bangunan yang bersangkutan dalam Buku Tanah dan sertifikatnya serta daftar umum lainnya b. Mendaftar Hak Milik atas tanah bekas Hak Guna Bangunan tersebut dengan membuat buku tanahnya dengan menyebutkan keputusan ini sebagaimana dasar adanya Hak Milik tersebut dan menerbitkan Sertifikatnya dengan surat ukur yang di buat berdasarkan data fisik yang digunakan dalam pendaftaran Hak Guna Bangunan. Universitas Sumatera Utara Untuk rumah sederhana yang nilai perolehannya harga beli berdasarkan akte jual beli tidak lebih dari 30 juta rupiah dan luas tanah tak lebih 400 meter perkotaan dan 600 meter pedesaan bisa diajukan permohonan untuk menjadi Hak Milik. 26 Untuk rumah sederhana tersebut, tidak perlu diajukan permohonan pengalihan peningkatan hak, artinya, sertifikat Hak Guna Bangunannya tidak perlu diganti tapi cukup di cap oleh Kantor Pertanahan setempat dengan mencoret status Hak Guna Bangunan dalam sertifikat itu dan kemudian diganti dengan Hak Milik. Pemilikan tanah perumahan tidak saja dimiliki masyarakat umum tetapi juga dapat dimiliki oleh pegawai negeri, dimana dalam hal ini juga pegawai negeri perlu mendapatkan kepastian hak yaitu hak milik atas tanah untuk rumah tinggal yang dibeli oleh pegawai negeri dari perumahan yang disediakan oleh pemerintah. Hak Guna Bangunan atas tanah yang berasal dari tanah untuk rumah tinggal yang juga telah dibeli oleh pegawai negeri dari pemerintah dan masih atas nama pegawai negeri yang bersangkutan atau ahli warisnya, atas permohonan yang bersangkutan dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan Hak Milik. untuk memperoleh hak milik tersebut, pemohon wajib membayar uang pemasukan kepada negara serta biaya pendaftaran hak sesuai ketentuan yang berlaku. Berkenaan dengan pendaftaran Hak Milik yang berasal dari Hak Guna Bangunan disebutkan: 26 Bernas, Permohonan konfersi tanah hak Guna Bangunan, liberty, Yogyakarta, 2002, hlm. 102 Universitas Sumatera Utara 1. Permohonan pendaftaran Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 1 huruf a diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat. 2. Untuk melaksanakan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 kantor pertanahan melakukan pengukuran tanah yang bersangkutan. 3. Atas permohonan pendaftaran hak sebagaimana dimaksud pada ayat 1 Kepala Kantor Pertanahan akan mengeluarkan perintah setor pungutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 dan biaya pengukuran sebagaimana dimaksud pada ayat 2 27 4. Setelah pengukuran selesai dan pungutan sebagaimana dimaksud pada ayat 3 dibayar lunas Kepala Kantor Pertanahan: a. Mengeluarkan konfirmasi pemberian Hak Milik b. Mendaftar Hak Milik yang bersangkutan dengan menyebutkan nomor surat keputusan ini jo. Nomor Keputusan Konfirmasi sebagaimana dimaksud pada huruf a sebagaimana penetapan yang menjadi dasar adanya Hak Milik itu dalam buku tanah dan sertifikat. Keuntungan dari peningkatan status tanah rumah sederhana dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik adalah untuk menjamin adanya kepastian hukum atas kepemilikan dari rumah sederhana tersebut. 27 Pasal 3 Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998 Tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli Oleh Pegawai Negeri Dari Pemerintah. Universitas Sumatera Utara Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. 28 Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik. Terkuat artinya Hak Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain dan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah lain, tidak berinduk pada hak atas tanah yang lain. Hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai Hak Milik. Oleh Pemerintah ditetapkan bahwa badan-badan hukum Indonesia juga dapat mempunyai Hak Milik dengan memenuhi syarat-syarat tertentu. Sedangkan Warga Negara Asing setelah berlakunya Undang-undang Pokok Agraria ini dapat memperoleh Hak Milik karena adanya pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan. 28 Ibid Universitas Sumatera Utara Hak Milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftar menurut ketentuan-ketentuan pendaftaran yang meliputi: 29 1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah 2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut 3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Pendaftaran tersebut merupakan alat bukti yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Hak Milik atas tanah dapat beralih atau berpindah dan mengenai peralihan Hak Milik ini diatur pada Pasal 20 ayat 2 Undang Undang Pokok Agraria yang menyebutkan bahwa Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Dua bentuk peralihan Hak Milik atas tanah dapat diuraikan sebagai berikut : 30 1. Beralih Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas tanah dari pemilik sebelumnya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum. Dengan meninggalnya pemilik tanah maka Hak Miliknya secara hukum berpindah atau beralih kepada ahli warisnya sepanjang ahli warisnya memenuhi syarat sebagai subjek hukum. 29 Ibid., hlm 13. 30 Urip Santoso, Hukum Agraria Hak-Hak Atas Tanah, Prenada Media,Jakarta 2005, hlm 94. Universitas Sumatera Utara 2. Dialihkanpemindahan hak Dialihkanpemindahan hak artinya beralihnya Hak Milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Perbuatan hukum dimaksud adalah : jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan atau penyertaan ke dalam modal perusahaan inbreng dan lelang . Kebijaksanaan pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal: 31 a. Prosedur Pemberian Hak Dengan ditetapkannya keputusan ini, maka pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal bagi perseorangan Warga Negara Indonesia selengkapnya dilakukan dengan prosedur operasional sebagai berikut: 1. Bagi tanah untuk RSSRS, yaitu yang dibangun secara massal komplek dengan luas tanah sampai 200 m 2 . Dengan pemberian Hak Milik secara umum dengan Keputusan Nomor 9 Tahun 1997 Jo Nomor 15 tahun 1997 dan Nomor 1 tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk RSSRS 2. Bagi tanah untuk rumah tinggal yang telah dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah. dengan pemberian Hak Milik secara umum dengan Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1998. 31 Ibid., hlm 307 Universitas Sumatera Utara 3. Bagi tanah Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai untuk rumah tinggal yang luasnya 600 m 2 dengan pemberian Hak Milik secara umum dengan Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 1998. 4. Bagi tanah untuk rumah tinggal lainnya dengan pemberian Hak Milik secara individual berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 Jo. Nomor 5 Tahun 1973. Dengan ditetapkannya kebijaksanan yang menyeluruh ini maka surat Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Tanggal 24 April 1998 Nomor 520-1428 perihal Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk RSSRS tidak berlaku lagi. b. Pembatasan pemberian Hak Milik. Sampai saat ini belum ada Peraturan Pemerintah yang membatasi penguasaan tanah untuk perumahan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 56 Tahun 1960. Sebagai langkah ke arah pembatasan itu pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang berasal dari tanah Negara dibatasi sebagai berikut: 32 1. Untuk setiap bidang tanah yang dimohon luasnya tidak boleh lebih dari 2.000 dua ribu M 2 32 Ibid., hlm 307 Universitas Sumatera Utara 2. Setiap pemohon dibatasi pemilikan Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal tidak lebih dari 5 lima bidang dan seluruhnya 5.000 lima ribu M 2 . Untuk itu permohonan Hak Milik atas tanah Negara perlu disertai dengan pernyataan dari pemohon bahwa dengan perolehan Hak Milik itu yang bersangkutan akan mempunyai Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang tidak lebih dari 5 lima bidang dan seluruhnya meliputi luas 5.000 lima ribu M 2 . Pernyataan ini berfungsi sebagai pemberian keterangan resmi dari pemohon akan mempunyai akibat hukum apabila di kemudian hari ternyata bahwa keterangan itu tidak benar atau palsu. Oleh karena itu hendaknya pernyataan ini disimpan dalam berkas permohonanpendaftaran Hak Milik yang bersangkutan sebagai warkahnya. Dengan disampaikannya pernyataan itu pendafataran Hak Milik bisa dilaksanakan. Penyesuaian dengan daftar nama tidak perlu dilakukan sebagai syarat untuk atau belum pendaftarannya. Apabila kemudian ternyata pernyataan tersebut tidak benar, baik karena informasi dalam daftar nama maupun karena informasi lainnya, yang bersangkutan dapat dilaporkan kepada pihak yang berwajib karena membuat pernyataan palsu. 2. Konsepsi Konsep adalah salah satu bagian terpenting dari teori. Peranan konsep dalam penelitian adalah untuk menghubungkan dunia teori dan observasi, antara abstraksi dan realitas. 33 Konsep diartikan sebagai kata yang menyatakan abstraksi yang 33 Masri Singarimbun dkk, Metode Penelitian Survei, LP3ES, Jakarta, 1989, hlm. 34. Universitas Sumatera Utara digeneralisasikan dari hal-hal yang khusus, yang disebut dengan definisi operasional. 34 Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan, pengertian atau penafsiran mendua dubius dari suatu istilah yang dipakai. Konsepsi merupakan unsur pokok dalam usaha penelitian atau untuk membuat karya ilmiah. Sebenarnya yang dimaksud dengan konsepsi adalah suatu pengertian mengenai sesuatu fakta atau dapat berbentuk batasan atau definisi tentang sesuatu yang akan dikerjakan. Jadi jika teori berhadapan dengan sesuatu hasil kerja yang telah selesai, sedangkan konsepsi masih merupakan permulaan dari sesuatu karya yang setelah diadakan pengolahan akan dapat menjadikan suatu teori. 35 Kegunaan dari konsepsi agar supaya ada pegangan dalam melakukan penelitian atau penguraian, sehingga dengan demikian memudahkan bagi orang lain untuk memahami batasan-batasan atau pengertian-pengertian yang dikemukakan. Dalam hal ini seolah-olah konsepsi tidak berbeda dari suatu teori, tetapi perbedaannya terletak pada latar belakangnya. Suatu teori pada umumnya merupakan gambaran dari apa yang sudah pernah dilakukan penelitian atau diuraikan, sedangkan suatu konsepsi lebih bersifat subjektif dari konseptornya untuk sesuatu penelitian atau penguraian yang akan dirampungkan. Oleh karena itu, untuk dapat menjawab permasalahan dalam penelitian tesis ini perlu didefinisikan beberapa konsep dasar dalam rangka menyamakan persepsi atas judul tersebut adalah: 34 Sumadi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Raja Grafindo, Jakarta, 1998, hlm. 3. 35 Hilman Hadikusuma, Hukum Waris Adat, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003, hlm .5. Universitas Sumatera Utara 1. Peningkatan Hak adalah perubahan hak yaitu penetapan Pemerintah mengenai penegasan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah tertentu,, atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah baru yang lain jenisnya. 36 2. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan- bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 37 3. Hak Milik adalah kewenangan menguasai atas benda jika dibuktikan menjadi Hak Milik atas tanah, dan dalam Pasal 20 Undang Undang Pokok Agraria disebutkan bahwa Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pasal 6. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain 38 4. Perum Perumnas adalah Badan Usaha Milik Negara BUMN yang berbentuk Perusahaan Umum Perum dimana keseluruhan sahamnya dimiliki oleh Pemerintah dan khusus menangani masalah perumahan. G. Metode Penelitian

1. Spesifikasi Penelitian