PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PPAT DAN KANTOR

BAB III PERANAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH PPAT DAN KANTOR

PERTANAHAN DALAM PROSES PENINGKATAN HAK ATAS TANAH DARI HAK GUNA BANGUNAN MENJADI HAK MILIK DI PERUMNAS MARTUBUNG MEDAN A. Peranan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT Dalam Proses Peralihan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung Medan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah dan Hak Milik atas satuan rumah susun. 63 Tugas Pokok seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum yang dimaksud adalah sebagai berikut : a. Akta jual beli b. Akta tukar menukar c. Akta hibah d. Akta pemasukan ke dalam perusahaan imbreng e. Akta pembagian hak bersama 63 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Pasal 1 Ayat 1. Universitas Sumatera Utara f. Akta pemberian Hak Guna Bangunan, Hak Pakai atas tanah Hak Milik g. Akta pemberian Hak Tanggungan h. Akta pemberian Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Peraturan tentang jabatan PPAT di Indonesia diatur dalam Peraturan Pemerintah PP Nomor 37 Tahun 1998, Pasal 1 angka 1 Diundangkan dalam Lembaran Negara Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3746 tentang PPAT adalah Pejabat Umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun. PPAT pada umumnya adalah Notaris. Berkaitan dengan fungsi Notaris sebagai pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dalam bidang hukum, namun demikian berdasarkan kebutuhan maka Pemerintah menunjuk beberapa pejabat lain sebagai PPAT khusus. Hal ini diatur di dalam Pasal 1 angka 2 dan 3 Undang-Undang Nomor 37 Tahun 1998 tentang PPAT. Pasal 1 angka 1 dinyatakan bahwa PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT. Menurut A.P. Parlindungan, PPAT Sementara ini adalah Camat atau Kepala Desa tertentu untuk melaksanakan tugas PPAT, karena di daerah tersebut belum cukup PPAT. 64 64 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, CV. Mandar Madju, Bandung, 1999, hlm. 177. Universitas Sumatera Utara Yang dapat diangkat menjadi PPAT ialah: 65 a. Notaris. b. Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan Direktorat Jenderal Agraria yang dianggap mempunyai pengetahuan yang cukup tentang Peraturan-peraturan Pendaftaran Tanah dan Peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan dengan persoalan peralihan hak atas tanah. c. Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas seorang PPAT. d. Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dasar hukum dari kewenangan Notaris selaku PPAT dalam melakukan Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut sebelum dilakukannya suatu perbuatan hukum atas tanah tersebut antara lain: 1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan Tanah. 2. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Berdasarkan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, bahwa jika tahapan pembuatan akta tidak dapat dilakukan sebelum pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut dilakukan. Ketentuan yang demikian terlihat jelas sebagaimana 65 Efendi Perangin, SH., Hukum Agraria di Indonesia, Suatu Telaah dari sudut Pandang Praktisi Hukum, Ed.1 Cet. 4, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1997, hlm. 3-4. Universitas Sumatera Utara yang diatur dalam Pasal 97 ayat 1 dan ayat 2 Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional BPN No. 3 Tahun 1997 yang menyebutkan: 1. Sebelum Melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun, NotarisPPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah atau Hak Milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli. 2. Pemeriksaan sertifikat hak atas tanah yang dimaksud pada ayat 1 dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh NotarisPPAT dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta pemindahan hak atau pembebanan hak atas bagian- bagian tanah hak induk dalam rangka pemasaran hasil dan pengembangan oleh perusahaan real estate, kawasan industri dan pengembangan sejenis, cukup dilakukan pemeriksaan sertifikat induk 1 satu kali, kecuali apabila NotarisPPAT yang bersangkutan menganggap perlu dilakukan pemeriksaan sertifikat ulang. Sebagaimana yang telah disebutkan di atas mengenai Pasal 97 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional BPN tersebut, maka terlihat dengan jelas bahwa hal tersebut telah memberikan kewenangan kepada PPAT untuk melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah jika PPAT tersebut melakukan perbuatan hukum tertentu. Universitas Sumatera Utara Menurut Kartini Sudjendro: 66 ”Kalau dibuat kategorisasi, maka permasalahan yang senantiasa dihadapi seorang NotarisPejabat Pembuat Akta tanah adalah masalah mempertemukan keharusan hukum dan keharusan sosial. Dihadapkan kepada keharusan sosial, maka keharusan hukum lebih terwujud pada prosedur, keteraturan dan kepastian, berbeda dengan keharusan hukum yang demikian maka keharusan sosial lebih mengutamakan relasi dan pilihan-pilihan yang tidak seragam antara satu dengan lainnya, sehingga dengan mentaati hukum tidak dengan sendirinya, keharusan sosialnyapun terlaksana” Selanjutnya dikatakan pula bahwa seorang PPAT hanya berwenang membuat akta dimaksud mengenai tanah-tanah yang terletak di wilayah kerjanya. Wilayah kerja PPAT adalah: 1. Daerah kerja PPAT yang bersangkutan hanya meliputi wilayah KabupatenKota letak kantor PPAT yang bersangkutan. 2. Pemilihan daerah kerja sebagaimana dimaksud pada ayat 1 satu berlaku dengan sendirinya mulai 1 satu tahun Sejak diundangkannya Undang- undang pembentukan KabupatenKota yang baru. 3. Apabila kantor pertanahan untuk wilayah pemekaran masih merupakan kantor perwakilan, terhadap PPAT masih dapat melaksanakan pembuatan akta meliputi wilayah kantor pertanahan induk dalam waktu paling lama 1 satu tahun sejak diundangkannya Undang-undang pembentukan KabupatenKota yang bersangkutan. 4. PPAT yang diangkat dengan daerah kerja KabupatenKota pemekaran sedangkan kantor pertanahan KabupatenKota pemekaran Belum terbentuk, 66 Sumarjati Kartono, Apakah Rule of Law, Alumni, Bandung, 2002, hlm 202 Universitas Sumatera Utara maka PPAT yang bersangkutan hanya berwenang membuat akta di daerah kerja sesuai dengan pengangkatannya. 67 Kewajiban PPAT pada saat pelaksanaan pembuatan akta antara lain diatur dalam: a. Pasal 38 ayat 1 PP 241997 jo. Pasal 101 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 jo. Pasal 22 PP No. 33 Tahun 1998 antara lain: 1 Pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 2 Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 dua orang saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan dokumen-dokumen yang ditunjukkan dalam pembuatan akta, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak yang bersangkutan. 3 PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku. 67 Ibid, Pasal 6 Universitas Sumatera Utara b. Pasal 102 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 antara lain: Akta PPAT dibuat sebanyak 2 dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya. Bila dilihat dari pihak yang melaksanakan peralihan status tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik atas rumah sederhana, yang didasarkan pada perjanjian jual beli perumahan tersebut ternyata sesuai dengan Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang menyebutkan bahwa di dalam melakukan suatu perjanjian haruslah memenuhi 4 empat persyaratan yaitu: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan 3. Suatu hal tertentu 4. Suatu sebab yang halal Adanya para pihak disebut subjek perjanjian. subjek perjanjian ini harus mempunyai wewenang melakukan perbuatan hukum seperti yang ditetapkan dalam Undang-undang. Dalam suatu perjanjian terdapat adanya suatu persetujuan. Bila dikaitkan dengan persetujuan menyebutkan: “Persetujuan di sini bersifat tetap bukan sedang berunding. Perundingan itu adalah tindakan-tindakan pendahuluan untuk menuju kepada adanya Universitas Sumatera Utara persetujuan. Persetujuan itu ditunjukkan dengan penerimaan tanpa syarat atas suatu tawaran. Apa yang ditawarkan oleh pihak yang satu diterima oleh pihak yang lainnya”. Dilihat dari pendapat di atas ternyata yang dimaksud mengenai syarat-syarat penawaran dan perundingan pada umumnya dan mengenai objek perjanjian. Dengan disetujuinya oleh masing-masing pihak tentang syarat-syarat dan objek perjanjian itu, timbullah persetujuan. Persetujuan ini adalah salah satu syarat sahnya perjanjian. Berkenaan dengan pembinaan dan pengawasan pelaksanaan tugas PPAT telah diatur dalam Ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pejabat Pembuat Akta Tanah. 68 1. Pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan tugas PPAT dilakukan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional 2. Pembinaan dan pengawasan PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dalam pelaksanaannya oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional, Kepala Kantor Wilayah dan Kepala Kantor Pertanahan 69 Dalam peraturan yang sama juga disebutkan: 1. Pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilakukan oleh Kepala Badan Pertanahan sebagai berikut: 68 Tan Tong Kie, Studi Notariat, Serba-serbi Praktek Notariat, PT Icktiar Baru Van Hoeve, Jakarta, 1994, hlm. 100. 69 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan…; Op. Cit. Pasal 65 Universitas Sumatera Utara a. Memberikan kebijakan mengenai pelaksanaan tugas jabatan PPAT b. Memberikan arahan pada semua pemangku kepentingan yang berkaitan dengan ke-PPAT-an c. Melakukan pembinaan dan pengawasan atas organisasi profesi PPAT agar tetap berjalan sesuai dengan arah dan tujuannya d. Menjalankan tindakan–tindakan lain yang dianggap perlu untuk memastikan pelayanan PPAT tetap berjalan dengan sebagaimana mestinya. e. Melakukan pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT dan PPAT sementara dalam rangka menjalankan kode etik profesi PPAT. 2. Pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Wilayah sebagai berikut: a. Menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk tekhnis pelaksanan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku b. Membantu melakukan sosialisasi, seminarisi kebijakan dan Peraturan Perundang-undangan Pertanahan atau petunjuk tekhnis c. Secara periodik melakukan pengawasan ke Kantor PPAT guna memastikan ketertiban administrasi, pelaksanaan tugas dan kewajiban sesuai ketentuan yang berlaku Universitas Sumatera Utara 3. Pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan sebagai berikut: a. Membantu menyampaikan dan membantu menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk tekhnis pelaksanaan tugas PPAT yang telah ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan dan Peraturan Perundang-undangan. b. Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan secara tertulis kepada PPAT yang bersangkutan apabila akta yang tidak memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya c. Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional PPAT. 70 Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan menugaskan staff yang membidangi ke-PPAT-an, sebagaimana disebutkan dalam Ketentuan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah: 1. Dalam melakasanakan pembinaan dan pengawasan PPAT sebagaimana dimaksud dalam Pasal 66 ayat 3, Kepala Kantor Pertanahan dapat menugaskan staf yang membidangi ke PPAT-an. 2. Petugas yang ditugaskan untuk melaksanakan pemeriksaan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 wajib disertai dengan surat tugas. 70 Ibid, Pasal 66 Universitas Sumatera Utara 3. PPAT wajib melayani petugas sebagaimana pada ayat 1 untuk memeriksa buku daftar akta, hasil penjilidan akta dan bukti-bukti pengiriman akta ke Kantor Pertanahan. 4. Sebagai bukti bahwa buku daftar akta sudah diperiksa, petugas pemeriksa mencantumkan parafnya pada setiap halaman yang sudah diperiksa dan pada akhir halaman yang sudah diperiksa dengan dicantumkan tulisan ” buku daftar akta ini sudah diperiksa oleh saya..................” buku dan membubuhkan tanda tangannya di bawah tulisan itu. 5. Hasil pemeriksaaan tersebut dicantumkan dalam Risalah pemeriksaan Pelaksanaan Kewajiban Operasional PPAT yang dibuat sesuai contoh. Dalam Lampiran X dan ditandatangani oleh petugas pemeriksa dan PPAT yang bersangkutan. 71 Apabila PPAT dalam melaksanakan tugasnya mendapat hambatan atau kendala pelayanan di Kantor Pertanahan, PPAT yang bersangkutan dapat menyampaikan permasalahannya langsung kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat 72 . Dalam rangka peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik di Perumnas Martubung Medan maka terlebih dahulu dilakukan penyelenggaraan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan menggunakan akta yang dibuat oleh PPAT 71 Ibid Pasal 67 72 Ibid, Pasal 68 Universitas Sumatera Utara Karena tanpa adanya akta PPAT, kepentingan dari pihak ketiga maupun Badan Pertanahan Nasional sendiripun tidak dapat dilakukan. Mengingat akta PPAT merupakan bukti yang diharuskan oleh perundang-undangan sehubungan dengan adanya suatu perjanjian diantara para pihak yang melakukan perjanjian tersebut. Akta PPAT berfungsi sebagai alat bukti untuk melakukan pendaftaran yang membuktikan bahwa telah terjadi perbuatan hukum pemindahan hak. Budi Harsono menyebutkan bahwa perbuatan hukum pemindahan hak memakai dasar hukum adat, selanjutnya dikatakan : “Fungsi akta PPAT yang dibuat adalah sebagai bukti, bahwa benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan karena perbuatan itu sifatnya tunai sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang bersangkutan pada penerima hak. Karena tata usaha PPAT sifatnya tertutup untuk umum, pembuktian mengenai berpindahnya hak tersebut terbatas pada pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan dan para ahli waris serta orang-orang yang diberitahu oleh mereka”. 73 Akta PPAT merupakan hak persoonlijk, artinya terjadinya peralihan hak yang dilakukan dengan akta PPAT, hanya berlaku antara orang yang menyerahkan dengan yang menerima penyerahan hak tersebut. Pembuktian adanya peralihan hak baru berlaku untuk pihak ketiga umum setelah didaftarkan dan kepada penerima hak diberikan sertipikat. Tanpa akta PPAT, pemindahan hak tidak dapat didaftarkan, kecuali sebagaimana disebut pada Pasal 37 ayat 2, sebagai berikut: “ Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah Hak Milik yang 73 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia..., Op. Cit, hlm 23 Universitas Sumatera Utara dilakukan antara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan” Peran Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dalam melindungi para pihak terhadap pelaksanaan perbuatan tertentu adalah salah satunya dengan melakukan pemeriksaan sertipikat cek bersih sebelum ditandatanganinya akta oleh para pihak. 74 Secara materiil kewenangan pemeriksaan sertipikat hak atas tanah tersebut terletak pada Kantor Pertanahan setempat, sedangkan PPAT hanya secara formil saja yakni melakukan pemeriksaan sertipikat ke Kantor Pertanahan. Jadi pada intinya pemeriksaan sertipikat tersebut telah bersih atau tidak, bukan merupakan hak dari PPAT akan tetapi merupakan hak atau kewenangan dari Kantor Pertanahan setempat yang menentukan apakah sertipikat tersebut bersih dengan kata lain tidak terdapat silang sengketa maupun terikat suatu hak tanggungan pada Bank. Pentingnya pemeriksaan sertipikat hak atas tanah tersebut merupakan suatu hal yang diharuskan, agar tidak terjadi hal-hal yang merugikan para pihak. Hal ini dilakukan bertujuan untuk menjamin kepastian hukum terhadap keadaan dari tanah yang akan diperjanjikan tersebut. 74 Wawancara dengan Ibu Rosana Lubis, SH, Notaris dan PPAT di Kota Medan, Tanggal 28 November 2009. Universitas Sumatera Utara Didalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, menyebutkan seorang Pejabat Pembuat Akta tanah menolak membuat akta, jika: 1. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau Hak Milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar- daftar yang ada pada Kantor Pertanahan, atau 2. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar kepadanya tidak disampaikan: c. Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat 1 atau surat keterangan Kepala DesaKelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 24 ayat 2 dan d. Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala DesaKelurahan e. Salah satu para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian Universitas Sumatera Utara f. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakekatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak g. Untuk perbuatan hukum yang dilakukan sebelum diperoleh izin dari pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut Peraturan Perundang-undangan yang berlaku h. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa i. Tidak memenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam Peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Dengan demikian, diwujudkan fungsi dan tanggung jawab Pejabat Pembuat akta Tanah PPAT sebagai pelaksana pendaftaran tanah. Akta PPAT wajib dibuat sedemikian rupa sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan hak dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu, PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan, antara lain dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar atau data-data yang ada pada Kantor Pertanahan. Peralihan hak adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan untuk memindahkan hak dari satu pihak kepada pihak lain. Perbuatan hukum yang mengakibatkan dialihkannya hak atas tanah dapat berupa : jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, pembagian hak bersama, pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik, pemberian Hak Tanggungan, pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan dan perbuatan hukum pemindahan Universitas Sumatera Utara hak lainnya, kecuali pemindahan hak karena lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Pasal 37 ayat 1. Peralihan Hak Milik atas tanah yang dikarenakan jual beli tanah merupakan suatu perbuatan hukum yang sengaja dilakukan oleh satu pihak dengan maksud untuk memindahkan Hak Milik atas tanahnya kepada orang lain. Di mana berpindahnya Hak Milik atas tanah tersebut diinginkan oleh kedua belah pihak melalui jual beli. Hak Milik, demikian pula setiap peralihan haknya, hapusnya hak, yang dikarenakan jual beli, harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat khususnya Kantor Pertanahan Kota Medan. Hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yang merupakan pelaksana dari Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960. Pendaftaran peralihan Hak Milik atas tanah adalah kegiatan pencatatan mengenai peralihan hak atas tanah. Pencatatan peralihan hak atas tanah adalah suatu kegiatan pencatatan administrasiyuridis bahkan kadang tekhnis atas beralihnyaberpindahnya kepemilikan suatu bidang tanah dari satu pihak ke pihak lain. Di mana dalam menyelenggarakan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini, pencatatan administrasinya dibukukan ke dalam daftar isian. Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang dipergunakan untuk melakukan pencatatan administrasi mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut. Universitas Sumatera Utara Berkaitan dengan permasalahan tersebut di atas, sesuai dengan Pasal 4 Instruksi Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 tentang percepatan pelayanan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal, maka dalam membantu pelaksanaan pelayanan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal PPAT bertanggung jawab atas dan melakukan kegiatan sebagai berikut : 1. Mengadakan formulir permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal dan formulir pemberitahuan penetapan uang pemasukan, baik dengan memperolehnya dari Kantor Pertanahan maupun dengan mencetakmemfoto copy sendiri dengan map yang bentuknya ditentukan Kantor Pertanahan; 2. Memberikan penyuluhan kepada pemohon mengenai ketentuan yang berkaitan dengan Peraturan Perundang-undangan yang mengatur pemberian Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal; 3. Menerima sertipikat dan dokumen lainnya yang diperlukan sebagai syarat pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal; 4. Memeriksa kelangkapan syarat-syarat serta dokumen-dokumen yang diperlukan sesuai ketentuan yang berlaku; 5. Memberitahukan besarnya uang pemasukan dan pungutan lain sesuai ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku; Universitas Sumatera Utara 6. Menerima semua biaya yang ditentukan sesuai peraturan yang berlaku untuk selanjutnya menyerahkanmembayarkan kepada Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat; 7. Menyerahkan semua dokumen dan persyaratan yang telah lengkap kepada Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya setempat untuk diproses pendaftaran Hak Miliknya. 8. Menerima dari Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya dan menyerahkan kembali sertipikat tanah yang bersangkutan kepada pemohon atau kuasanya setelah dilakukan pendaftaran Hak Miliknya. Dari 5 lima orang pemilik yang melakukan peningkatan status hak atas tanahnya yang semula dari Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik, 2 orang pemilik perumnas melakukan peningkatan hak melalui Kantor Pertanahan Kota medan, disebabkan karena biaya yang harus dikeluarkan lebih efisien atau murah jika dibandingkan melakukan pengurusan dengan memberikan kuasa kepada Notaris PPAT maupun kepada pihak Perum Perumnas, karena apabila melakukan pengurusan melalui Notaris PPAT atau kepada pihak Perum Perumnas pemohon hak harus mengeluarkan uang jasa untuk pengurusannya. 75 Selanjutnya ada juga pemohon yang melakukan pengurusan peningkatan hak di Kantor Pertanahan Kota Medan karena pemohon memiliki saudara atau family 75 Wawancara dengan Bapak Gazali, Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas Martubung Medan, Tanggal 12 November 2009. Universitas Sumatera Utara sehingga pemohon hak tersebut tidak mendapat kesulitan dalam mengurus peningkatan hak atas tanahnya. 76 Selanjutnya ada juga 2 dua orang dari pemilik perumnas di Martubung yang melakukan peningkatan hak atas tanahnya tidak langsung datang ke Kantor Pertanahan Kota Medan, tapi melainkan dengan memberikan kuasa kepada Notaris PPAT , karena pengurusan peningkatan hak atas tanah yang di lakukan melalui Notaris PPAT sangat mudah dan tidak berbelit-belit, demikianpun dalam hal pelayanan yang diberikan oleh seorang Notaris PPAT, PPAT sangat menghormati dan menghargai terhadap klien-klien yang datang kepadanya untuk mengurus segala sesuatu kepentingan, tidak seperti halnya terhadap pelayanan yang diberikan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan. Karena pelayanan yang baik dari PPAT inilah maka pemohon merasa puas walaupun biaya yang dikeluarkan sedikit lebih mahal. 77 Selanjutnya pemohon yang melakukan peningkatan hak atas tanahnya melalui kuasa Notaris PPAT Karena pemohon merupakan pemilik kedua atas hak tanah tersebut dalam artian pemohon membeli rumah tersebut dari pihak pemilik sebelumnya, bukan membeli langsung dari pihak developer, jadi ketika membeli rumah dari pihak kedua atau pemilik lama maka pada saat proses jual beli dihadapan 76 Wawancara dengan Ibu Yusri, Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas martubung Medan, Tanggal 12 November 2009. 77 Wawancara dengan Bapak Kudrah Damanik, Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas Martubung Medan, Tanggal 12 November 2009. Universitas Sumatera Utara PPAT, terhadap sertipikat Hak Guna Bangunan tersebut langsung ditingkatkan menjadi Hak Milik dan proses balik nama. 78 Disamping itu ada 1 satu orang pemohon yang melakukan peningkatan hak atas tanahnya melalui pihak Perum Perumnas, karena lokasi Kantor Perum Perumnas berdekatan dengan rumah pemohon, tidak seperti halnya lokasi Kantor Pertanahan Kota Medan yang lokasi Kantornya terlalu jauh dari lokasi perumnas Martubung sehingga pemohon merasa malas atau enggan untuk datang mengurus langsung ke Kantor pertanahan Kota Medan. 79 Maka dilihat dari kesimpulan diatas, dapat diketahui dari 5 lima orang pemilik perumnas Martubung, 2 dua orang pemilik melakukan peningkatan hak melalui Kantor Pertanahan Kota Medan, 2 dua orang pemilik melakukan peningkatan hak melalui Notaris PPAT, dan 1 satu orang pemilik melakukan peningkatan hak atas tanahnya melalui pihak Perum Perumnas Martubung Medan. Kesadaran hukum masyarakat dalam menggunakan jasa Notaris PPAT masih sangat rendah, hal ini disebabkan kurangnya sosialisasi yang diberikan kepada masyarakat tentang arti penting dari Notaris PPAT. Selain itu, kurangnya mereka menggunakan jasa Notaris PPAT adalah disebabkan jasa honorarium yang ditetapkan oleh Notaris PPAT tersebut, padahal dalam Pasal 32 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 telah mengatur: 78 Wawancara dengan Bapak Rusdi, Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas Martubung Medan, Tanggal 12 November 2009. 79 Wawancara dengan Bapak Simon Manurung, Masyarakat yang bertempat tinggal di Perumnas Martubung Medan, Tanggal 11 November 2009. Universitas Sumatera Utara “Uang jasa honorarium PPAT dan PPAT sementara, termasuk uang jasa honorarium saksi tidak boleh melebihi 1 satu persen dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta”. Pembelian rumah melalui pengembang developer, terhadap pengurusan sertipikat dilakukan oleh developer itu sendiri. Developer akan mengurus setipikat secara bersama-sama sesuai jumlah rumah yang terjual. Dan ini merupakan kewajiban developer, menjual rumah sudah dengan surat-surat dan setipikatnya. 80 Perolehan informasi sebanyak-sebanyaknya merupakan tindakan kehati-hatian pembeli dalam membeli real estate atau pengembangan perumahan. Tidak sedikit pengembang developer yang tidak konsekwen melindungi hak-hak pembeli, antara lain misalnya dijumpai suatu kasus dimana akta jual beli belum dibuat, pengembang sudah tutup. 81 Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya dengan bimbingan dari Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi mengawasi setiap kegiatan yang dilaksanakan oleh PPAT, dan jika terjadi penyimpangan, memberikan teguran kepada pihak yang bertanggung jawab atas penyimpangan itu, karena Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT adalah pihak yang diberikan kuasa oleh pemohon dalam hal dokumen dan uang biaya pengurusan untuk pelaksanaan kegiatan hingga selesai. 80 Wawancara dengan Ibu Damenta Munthe, Bagian Pertanahan Peningkatan Hak Perum Perumnas Martubung, Tanggal 11 November 2009. 81 Aprilsun Purba, Akta Jual Beli Belum Dibuat, Pengembang Sudah tutup, Dalam Properti Indonesia. No.1123, April 2004, hlm. 55. Universitas Sumatera Utara Untuk dapat memberikan jaminan kepastian hukum, dalam pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status Hak Milik karena jual beli, diterbitkan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku masa pembangunan jangka panjang. Adapun dasar hukum dari kegiatan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status Hak Milik karena jual beli, adalah sebagai berikut: 1. Undang-Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat 3, menyebutkan bahwa : “Bumi air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”. 2. Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria. a. Pasal 19 ayat 1 menyebutkan bahwa: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”. b. Pasal 23 ayat 1 dan 2 menyebutkan bahwa: 1 Hak Milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. 2 Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tertentu. Universitas Sumatera Utara 3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. a. Pasal 1 ayat 1 menyebutkan bahwa: “Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.” b. Pasal 37 ayat 1 dan 2 menyebutkan bahwa: 1 Peralihan hak atas tanah dan Hak Milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak lainnya melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang berlaku. 2 Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah Hak Milik, yang dilakukan diantara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar Universitas Sumatera Utara kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan. c. Pasal 40 ayat 1 dan 2 menyebutkan bahwa: 1 Selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar. 2 PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat 1 kepada para pihak yang bersangkutan. B. Peranan Kantor Pertanahan Dalam Pelaksanaan Peningkatan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik Di Perumnas Martubung Medan Badan Pertanahan Nasional Menurut Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 seperti yang tercantum dalam Pasal 1 ayat 2 adalah lembaga Pemerintah nondepartemen yang berada dibawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dan Badan Pertanahan Nasional dipimpin oleh kepala. Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas melaksanakan tugas Pemerintahan dibidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral. Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Presiden Nomor 10 Tahun 2006 pada Pasal 2, Badan Pertanahan Nasional menyelenggarakan fungsi: Universitas Sumatera Utara a. Perumusan kebijakan nasional dibidang pertanahan b. Perumusan kebijakan teknis dibidang pertanahan c. Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program dibidang pertanahan d. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum dibidang pertanahan e. Penyelenggaraan dan pelaksanaan administrasi umum dibidang pertanahan f. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survey, pengukuran dan pemetaan dibidang pertanahan g. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah. h. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah i. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai danatau milik NegaraDaerah bekerjasama dengan departemen keuangan. j. Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah k. Kerjasama dengan lembaga-lembaga lain l. Penyeleggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program dibidang pertanahan m. Pemberdayaan masyarakat dibidang pertanahan n. Pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik dibidang pertanahan o. Pengkajian dan pengembangan di bidang pertanahan p. Penelitian dan pengembangan dibidang pertanahan q. Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan. Universitas Sumatera Utara r. Pengelolaan data dan informasi dibidang pertanahan s. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan t. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum antara orang , danatau badan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan Perundang-undangan yang berlaku u. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan Perundang-undangan yang berlaku. Dalam hal prosedur dan pelayanan Badan Pertanahan Nasional, pihak Kantor Pertanahan bekerja melalui mekanisme yang telah di tetapkan seperti yang tersebut di dalam Pasal 1 ayat 1 Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 26 tahun 1998 tentang Badan Pertanahan Nasional yang menyatakan bahwa Kedudukan, tugas dan fungsi Badan Pertanahan Nasional dalam Keputusan Presiden ini selanjutnya disebut Badan Pertanahan, adalah lembaga Pemerintah non departemen yang berkedudukan dibawah dan bertanggung jawab langsung kepada Presiden dan Badan Pertanahan dipimpin oleh seorang kepala. Kemudian pada Pasal 5, Kepala Badan Pertanahan memiliki tugas : a. Memimpin Badan Pertanahan sesuai dengan tugas dan fungsi Badan Pertanahan dan membina aparatur Badan Pertanahan agar berdaya guna dan berhasil guna. b. Menentukan kebijaksanaan tekhnis pertanahan sesuai dengan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku Universitas Sumatera Utara c. Membina dan melaksanakan kerjasama dibidang pertanahan dengan departemen dan lembaga Pemerintah lainnya baik dipusat maupun di daerah Sistem pelayanan di Kantor Pertanahan Kota Medan dilaksanakan dengan sistem loket. Sistem loket tersebut terdiri dari loket informasi pelayanan, loket penyerahan berkas permohonan, loket pembayaran dan loket pembayaran produk. Dengan sistem ini, pelayanan pertanahan dapat dilakukan lebih baik kepada masyarakat karena mempunyai satu pintu masuk dan keluarnya. Pelayanan tersebut dilakukan dengan cara melakukan pencatatan yang baik dan tertib serta pemantauan yang kontinue terhadap permohonan yang masuk. Sistem loket juga dilakukan dalam rangka pemberian informasi kepada masyarakat, penerima permohonan sampai pada penyerahan sertipikat. Kotak pengaduan disediakan untuk menampung keluhan, kritik, dan saran masyarakat dalam rangka pelayanan pertanahan. Pemasangan papan-papan informasi yang berkaitan dengan prosedur, persyaratan, dan biaya-biaya yang dibutuhkan dalam rangka kegiatan pensertipikatan tanah serta pengurusan permohonan lainnya yang merupakan produk Badan Pertanahan Nasional. Dalam menjalankan perannya Badan Pertanahan Nasional mempunyai fungsi- fungsi antara lain : a Menyiapkan kegiatan dibidang penguasaan tanah, penggunaan tanah, pengurusan hak-hak tanah, serta pengukuran dan pendaftaran. b Melaksanakan kegiatan pelayanan di bidang penguasaan tanah, penatagunaan tanah, pengurusan hak-hak tanah, serta pengukuran dan pendaftaran. Universitas Sumatera Utara Setelah melewati proses peningkatan hak, terhadap blanko sertipikat Hak Guna Bangunan tidak dilakukan penggantian blanko, namun terhadap blanko Hak Guna Bangunan tersebut hanya di coret dan kemudian diganti dengan hak yang baru yaitu Hak Milik yang mana kemudian pada kolom hak atas tanah tersebut diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan 82 Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKota dilarang membatasi jumlah permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal sesuai dengan jam kantor, kecuali dengan cara menetapkan pernerimaan permohonan untuk wilayah tertentu secara bergiliran dengan ketentuan selang giliran tersebut tidak boleh lebih dari satu minggu. Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya dengan bimbingan dari kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi mengawasi setiap kegiatan yang dilaksanakan oleh PPAT, dan jika terjadi penyimpangan, memberikan teguran kepada pihak yang bertanggung jawab atas penyimpangan itu. 82 Wawancara dengan Bapak Bahrum, SH., Kasubsi Peralihan Hak Kantor Pertanahan Medan, Tanggal 1 Desember 2009 Universitas Sumatera Utara

BAB IV HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENINGKATAN STATUS HAK