Kekuatan Risalah Lelang mengikat para pihak

2. Kalau belum bersertifikat, surat dari lurah dan camat mengenai batas- batas tanah yang dimaksud. 3. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah SKPT sebagaimana yang disebut dalam Pasal 41 ayat 4 PP No. 24 Tahun 1997. 50 Maka pelelangan ini secara yuridis formal telah terpenuhi, sehingga diharapkan tidak menimbulkan sengketa atau perkara baru yang merugikan negara dan bangsa serta untuk memberikan jaminan kepastian hukum bagi pemenang lelang seperti dinyatakan dalam Pasal 20 Vendu Reglement tersebut mengisyaratkan bahwa terhadap penjualan lelang atas barang-barang tidak bergerak pejabat lelang harus mengalihkan hak atas barang tetap yang dimohonkan penjualan itu dengan melalui perantaranya.

3. Kekuatan Risalah Lelang mengikat para pihak

Ketentuan Risalah Lelang merupakan hukum khusus yang berlaku bagi para pihak dalam pelaksanaan lelang, dan memuat hal-hal sebagai berikut: 51 1. Penjualan di muka umum lelang telah diumumkan oleh penjual melalui pengumuman lelang pada surat kabar harian setempat. 2. Hasil bersih penjualan di muka umum lelang disetorkan kepada pemohon lelangpenjual. 3. Lelang penjualan umum ini dilakukan menurut peraturan lelang yang dimuat dalam Lembaran Negara tahun 1908 Nomor 189 dan Lembaran Negara tahun 1940 Nomor 56. 4. Calon peminatpembeli yang menanda-tangani surat penawaran, bertanggung jawab sepenuhnya atas pembayaran uang tunai pada saat 50 A.P. Parlindungan, Op. Cit., hlm. 138. 51 S. Mantayborbir dan V.J. Mantayborbir, Op. Cit., hlm. 150-153 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 pelaksanaan eksekusi lelang, walaupun dalam penawarannya yang bersangkutan bertindak selaku kuasa dari seseorang, perusahaan atau badan hukum. 5. Barang-barang yang ditawarkan dalam pelaksanaan eksekusi lelang bisa dijual atau ditahan oleh Pejabat Lelang. 6. Calon peminatpembeli atau kuasanya yang sah pada waktu pembukaan surat-surat penawaran harus hadir dan yang tidak hadir, maka penawarannya dibatalkan. 7. Penawarpembeli lelang dianggap sungguh-sungguh telah mengetahui apa yang telah ditawardibelinya, sehingga bilamana terdapat kekurangan dan atau kerusakan baik yang terlihat maupun tidak terlihat atau terdapat cacat lainnya seperti sebidang tanah bangunan rumah yang telah dibelinya itu dalam keadaan rusak, maka pembeli tidak berhak untuk menolak atau menarik diri kembali setelah penawarannya disahkan dan melepaskan semua hak yang berkaitan dengan minta ganti kerugian dalam bentuk apapun juga. 8. Ketentuan klausula Risalah Lelang yang menyatakan bahwa terhadap barang berupa tanah berikut bangunan rumah di atasnya yang terjual pada saat itu menjadi hak dan tanggung jawab pembeli dan oleh karena itu yang bersangkutan harus segera mengurus pendaftaran peralihan hak atas tanah berikut bangunan rumah di atasnya. 9. Pembeli tidak diperkenankan untuk menguasai tanahbangunan rumah di atasnya yang telah dibelinya melalui lelang eksekusi sebelum uang pembeliannya dilunasi seluruhnya. 10. Ketentuan klausula Risalah Lelang yang menyatakan bahwa apabila barang bergerak, maka barang yang terjual pada saat itu menjadi hak dan tanggung jawab pembeli lelang. Oleh sebab itu harus segera mengurusmengambil barang bergerak yang telah dibelinya melalui eksekusi lelang tersebut. Pembeli lelang tidak diperkenankan menguasai barang bergerak yang telah dibelinya sebelum uang pembeliannya dilunasi sepenuhnya. 11. Dengan mengajukan penawaran pada saat eksekusi lelang, maka penawarpembeli menyatakan diri tunduk dan mengikatkan diri kepada ketentuan eksekusi lelang. 12. Pelaksanaan eksekusi lelang jika tidak memenuhi ketentuan, maka dapat dibatalkan, dan tindakan hukum yang mengakibatkan pembatalan ini dianggap suatu pelanggaran yang dapat diserahkan kepada pihak yang berwajib untuk dituntut di muka Pengadilan Negeri. 13. Penawarpembeli lelang yang tidak memenuhi kewajibannya, maka yang bersangkutan harus menanggung segala resiko yang timbul Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 terhadap sebidang tanah berikut bangunan rumah di atasnya yang telah dibelinya melalui eksekusi lelang tersebut. Terhadap sebidang tanah berikut bangunan rumah di atasnya yang telah dibatalkan penawaranya dalam pelaksanaan eksekusi lelang, maka akan dieksekusi lelang untuk yang kedua kalinya pada waktu yang akan datang. 14. Demikian pula jika pada eksekusi lelang yang kedua kalinya namun calon pembeli tidak juga mencapai harga yang ditawarkan, maka penawarpembeli yang bersangkutan tidak berhak untuk menuntut. 15. Ketentuan klausula Risalah Lelang yang menyatakan bahwa terhadap benda tidak bergerak KP2LN tidak menanggung kebenaran atas keterangan lisan yang diberikan pada waktu penjualan melalui lelang. Dan tentang keadaan sesungguhnya dan keadaan hukum atas tanah berikut bangunan rumah di atas seperti luasnya, batas-batasnya, perjanjian sewa-menyewa dan lain-lain hal, sepenuhnya merupakan beban dan resiko pembeli. 16. Untuk dapat melaksanakan balik nama hak atas tanah berikut bangunan rumah yang dibelinya melalui eksekusi lelang, maka pembeli harus menunjukkan tanda bukti lunas pembayaran dari KP2LN disertai turunan atau petikan risalah lelang kepada institusi yang berkompeten dalam hal ini Kantor Pertanahan. 17. Segala biaya yang timbul akibat balik nama atas nama pembeli atas obyek lelang dan biaya-biaya yang mungkin timbul seperti pajak yang masih tertunggak, tegasnya biaya-biaya yang berkaitan dengan balik nama tersebut menjadi tanggung jawab pembeli. 18. Jika pembeli tidak mendapat izin dari instansi yang berwenang terutama balik nama hak atas tanah berikut bangunan rumah di atasnya tersebut sehingga jual beli batal, maka pembeli kembali dengan hak dan kekuasaan untuk mengalihkan hak atas tanah berikut bangunan rumah tersebut kepada pihak lain dengan status sebagai penjual, maka dibebaskan dari pertanggungjawaban sebagai penjual untuk menerima uang ganti kerugiannya yang menjadi hak sepenuhnya kepada pembeli. 19. Apabila penguasaan hak atas tanah berikut bangunan rumah serta segala sesuatu yang berdiri dan melekat diatasnya yang dieksekusi lelang belum dibayarkan seluruhnya oleh pembeli, maka perbuatan itu dianggap suatu perbuatan kejahatan yang dapat diserahkan kepada pihak yang berwajib. 20. Risalah lelang merupakan bukti otentik dalam pelaksanaan lelang eksekusi, di mana terhadap obyek yang dieksekusi lelang tersebut telah beralihberpindah tangan dari pemilik semula kepada pihak lain. 21. Risalah lelang merupakan bukti otentik yang dijadikan dasar acuan dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas jaminan hutang Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 objek tidak bergerak yang telah dieksekusi lelang pada Kantor Pertanahan 22. Risalah lelang merupakan bukti otentik dalam pelaksanaan eksekusi lelang dimana terhadap sesuatu jaminan hutangobjek yang dieksekusi lelang tersebut, telah beralihberpindah tangan dari pemilik semula kepada pihak lain. 23. Segala perselisihan yang mungkin timbul pada saat pelaksanaan eksekusi lelang diselesaikan dan diputus oleh pejabat lelang pada waktu itu juga. 24. Semata-mata oleh karena pembelian pada pelaksanaan eksekusi lelang ini, sepanjang tidak ditentukan dalam risalah lelang, maka penawar pembeli tunduk kepada Hukum Perdata dan Hukum Perniagaan yang berlaku. Pasal 1868 KUH Perdata menyebutkan bahwa “suatu akta otentik ialah suatu akta yang bentuknya telah ditentukan oleh undang-undang, dan dibuat oleh atau di hadapan pegawai umumpejabat publik yang mempunyai kompetensi untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya.” Selanjutnya Pasal 1870 KUH Perdata menyebutkan bahwa, “suatu akta otentik dapat memberikan suatu kepastian hukum bagi para pihak berikut para ahli warisnya atau orang-orang yang mendapat hak dari mereka, suatu bukti yang sempurna tentang apa yang dimuat di dalamnya.” Hukum yang mengikat dalam penjualan melalui lelang dapat dilihat dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang menyebutkan, “suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang.” Kemudian Pasal 1347 KUH Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Perdata menyebutkan, “Hal-hal yang menurut kebiasaan selamanya diperjanjikan, dianggap secara diam-diam dimasukkan dalam perjanjian, meskipun tidak dengan tegas dinyatakan.” Menurut Mariam Darus Badrulzaman, bahwa dari ketentuan ini dapatlah disimpulkan bahwa elemen-elemen dari perjanjian adalah: 1 isi perjanjian, 2 kepatutan, 3 kebiasaan, dan 4 undang-undang. 52 Selanjutnya dalam kenyataannya unsur-unsur dalam perjanjian itu menjadi: 1 hal-hal yang tegas yang diperjanjikan, 2 undang-undang, 3 kebiasaan, 4 kepatutan. 53 Bila dihubungkan pendapat tersebut di atas, dengan ketentuan risalah lelang, maka yang mengikat dalam suatu penjualan melalui lelang adalah: 54 a. Hal-hal yang tegas dan diperjanjikan, yaitu ketentuan yang termuat di dalam risalah lelang. b. Undang-undang dalam hal ini semua peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang lelang dan peraturan teknis yang dikeluarkan oleh DJPLN dalam bentuk surat edaran kepada Kepala Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara. 52 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001, hlm. 89. 53 Ibid., hlm. 90. 54 S. Mantayborbir dan V. J. Mantayborbir, Op. Cit., hlm. 154 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 c. Kebiasaan yang dimaksud dalam Pasal 1339 KUH Perdata adalah kebiasaan pada umumnya, dan kebiasaan yang diatur dalam Pasal 1347 KUH Perdata adalah kebiasaan setempat khusus atau kebiasaan yang lazim berlaku di dalam golongan tertentu. Dari kedua pasal tersebut dapat dikemukakan bahwa kebiasaan adalah kebiasaan yang terdapat dalam praktek pelaksanaan eksekusi lelang. d. Kepatutan.

4. Fungsi Risalah Lelang