Hak Tanggungan Sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang

3. Hak Tanggungan Sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang

Hak Tanggungan yang diatur di dalam undang-undang hak tanggungan adalah dimaksudkan sebagai pengganti dari hypotheek sebagaimana telah diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang yang mengenai tanah, dan credietverband yang diatur dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria UUPA, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-Undang tentang Hak Tanggungan. 28 Lahirnya Undang-Undang Hak Tanggungan ini telah lama ditunggu- tunggu oleh masyarakat. Seperti dikemukakan di dalam Penjelasan Umum UUHT, ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai hypotheek dan credietverband berasal dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum adanya Hukum Tanah Nasional, sebagaimana pokok-pokok ketentuannya tercantum dalam UUPA dan dimaksudkan untuk diberlakukan hanya untuk sementara waktu, yaitu sambil menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 UUPA. 28 S. Mantayborbir, Aneka Hukum Perjanjian, Pustaka Bangsa Press, Jakarta, 2004, hlm. 125. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Ketentuan tentang hypotheek dan credietverband, tidak sesuai dengan asas-asas hukum tanah nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan, dengan demikian hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan pembangunan ekonomi. 29 Akibatnya, ialah timbulnya perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. Misalnya, mengenai pencantuman titel eksekutorial, pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya, sehingga peraturan perundang-undangan tersebut dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hukum dalam kegiatan perkreditan Penjelasan Umum UUHT. Hak Tanggungan di dalam UUHT tidaklah dibangun dari sesuatu yang belum ada. Hak Tanggungan dibangun dengan mengambil alih dan dengan mengacu pada asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hipotik yang diatur dalam KUH Perdata. Bila kedua lembaga jaminan ini diperbandingkan, maka terdapat banyak asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hipotik yang diambil alih atau ditiru dari hipotik. Namun, ada pula asas-asas dan ketentuan-ketentuan pokok Hak Tanggungan yang berbeda. Bahkan, ada asas- asas dan ketentuan-ketentuan pokok dari hak tanggungan yang baru, yang tidak terdapat di dalam hipotik. 29 Ibid., hlm. 125. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Istilah Hak Tanggungan sebagai pengikatan jaminan, yang dilahirkan oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria UUPA. Istilah “Tanggungan” adalah suatu istilah yang dipakai dan berkaitan dengan perasuransian. Dalam dunia perasuransian di Indonesia, istilah “Tanggungan” dipakai sebagai sinonim dari ‘Asuransi”. Sejalan dengan itu, muncul istilah “Penanggung” yang berarti asuradur atau perusahaan asuransi, dan istilah “Tertanggung” yang berarti pihak yang ditanggung atau diasuransikan. Sehubungan dengan pemakaian istilah “Hak Tanggungan” di dalam UUPA dan di dalam UUHT, dunia perasuransian telah “menggugat” pemakaian istilah tersebut sebagai istilah khusus bagi dunia mereka, yang sebaiknya tidak digunakan oleh kalangan lain selain kalangan perasuransian. Sebab kalau tidak, kata “Tertanggung” mempunyai dua arti, yaitu “Jaminan atas tanah” dan “Asuransi” 30 Hak Tanggungan adalah salah satu jenis dari pengikatan jaminan di samping hipotik, gadai dan fidusia. Pengikatan jaminan dimaksudkan untuk menjamin utang seorang nasabah debitur yang memberikan hak utama kepada seorang kreditur tertentu, yaitu pemegang pengikatan jaminan itu, untuk didahulukan terhadap kreditur-kreditur lain apabila nasabah debitur cidera janji. 30 Sutan Remy Sjahdeini, dalam S. Mantayborbir, Ibid., hlm. 126. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Hak Tanggungan hanya menggantikan hipotik sepanjang yang menyangkut tanah saja. Hipotik atas kapal laut dan pesawat udara tetap berlaku. Di samping pengikatan hak jaminan berupa hipotik atas kapal laut dan hipotik atas pesawat udara, juga berlaku gadai dan fidudia sebagai pengikatan jaminan. Dengan demikian, ada beberapa jenis pengikatan jaminan dengan nama yang berbeda-beda, tetapi asas-asas dan ketentuan- ketentuan pokoknya boleh dikatakan sama. Hal ini akan dapat sangat membingungkan bagi para pihak, lebih-lebih lagi bagi orang asing, yang ingin atau harus mempelajari hukum Indonesia mengenai pengikatan jaminan tersebut. Berkaitan dengan itu, Sutan Remy Sjahdeini menyokong pendapat dari para pihak yang menganjurkan agar istilah-istilah bagi berbagai pengikatan jaminan itu disatukan saja. Sedangkan objek-objek pengikatan jaminan tidak lagi dibedakan antara “benda tetap” dan “benda bergerak”, tetapi dibedakan menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak terdaftar”. Sebaiknya dipakai saja istilah “Hak Tanggungan” untuk semua jenis pengikatan jaminan yang objeknya adalah benda yang terdaftar, yaitu untuk menggantikan istilah hipotik. Sedangkan untuk pengikatan jaminan yang objeknya adalah benda- benda yang tidak terdaftar, pengikatan jaminannya disebut gadai. Dengan demikian, fidusia ditiadakan sebagai salah satu pengikatan jaminan. Karena Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 fidusia tidak lagi menjadi hak jaminan, asas dalam gadai yang menentukan bahwa bagi sahnya gadai barang yang menjadi objek gadai itu harus secara fisik terlepas dari kekuasaan pemberi gadai, haruslah ditinggalkan. Hal ini sejalan dengan ketentuan Nieuw Nederlands Burgelijk Wetboek NNBW lihat P.P.C. Haanappel Ejan Mackaay, Nieuw Nederlands Burgelijk Wetboek, Het Vermogensrecht, Deventer: Kluwer Law and Taxation Publishers, 1990. Apabila maksud dilakukannya pembedaan atas benda- benda itu adalah berkaitan erat dengan dijadikannya benda-benda itu sebagai objek pengikatan jaminan, maka seyogianya pembedaan tersebut adalah menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak terdaftar”. Hal itu karena yang terpenting bagi eksistensi dari suatu pengikatan jaminan itu adalah terdaftar atau tidak terdaftarnya benda-benda yang menjadi objek pengikatan jaminan. Pembedaan terhadap benda-benda sebagai objek pengikatan jaminan adalah lebih tepat bila dibedakan menjadi “benda terdaftar” dan “benda tidak terdaftar”, adalah berkaitan dengan berlakunya asas droit de suite dan asas publisitas dari suatu pengikatan jaminan yang timbul dari dilakukannya pendaftaran atas pengikatan jaminan itu. 31 Menurut Pasal 1131 KUH Perdata, segala harta kekayaan seorang debitur, baik yang berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap, 31 Ibid., hlm. 127. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi jaminan bagi semua perikatan utangnya. Dengan berlakunya ketentuan 1131 KUH Perdata itu, maka dengan sendirinya atau demi hukum terjadilah pemberian jaminan oleh seorang nasabah debitur kepada setiap krediturnya atas segala kekayaan nasabah debitur itu. a. Definisi Hak Tanggungan UUHT memberikan definisi “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah”, yang selanjutnya disebut “Hak Tanggungan”, sebagai berikut Pasal 1 ayat 1 UUHT: Hak Tanggungan adalah Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Ada beberapa unsur pokok dari Hak Tanggungan yang termuat di dalam definisi tersebut. Unsur-unsur pokok itu ialah: 1 Hak Tanggungan adalah hak jaminan untuk pelunasan utang. 2 Objek Hak Tanggungan adalah hak atas tanah sesuai UUPA. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 3 Hak Tanggungan dapat dibebankan atas tanahnya hak atas tanah saja, tetapi dapat pula dibebankan berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. 4 Hutang yang dijamin harus suatu hutang tertentu. 5 Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. b. Asas-asas Hak Tanggungan Ada beberapa asas hukum dari Hak Tanggungan yang perlu dipahami betul yang membedakan Hak Tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang yang lain. Bahkan, yang membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas-asas tersebut telah diatur dalam berbagai pasal dari UUHT. Asas-asas hukum dalam Hak Tanggungan antara lain sebagai berikut hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak tanggungan Dari definisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan dalam Pasal 1 ayat 1 UUHT, dapat diketahui bahwa Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Mengenai apa yang dimaksudkan dengan pengertian “kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” tidak dijumpai di dalam penjelasan dari Pasal 1 Hak Tanggungan, tetapi dijumpai di bagian lain, yaitu di dalam Angka 4 Penjelasan Umum UUHT. Dijelaskan dalam Penjelasan Umum UUHT itu bahwa yang dimaksudkan dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain” ialah: Bahwa jika nasabah debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku. 32 Hal itu dapat diketahui dari ketentuan Pasal 20 ayat 1 UUHT sebagai berikut: Apabila nasabah debitur cidera janji, maka berdasarkan: a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 2. objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditur-kreditur lainnya. 32 Ibid, hlm. 132 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan oleh Hak Tanggungan sepanjang yang menyangkut tanah. Dalam ilmu hukum asas ini dikenal sebagai droit de preference. c. Objek Hak Tanggungan Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang, sehingga terdapat pemegang Hak Tanggungan peringkat pertama, peringkat kedua dan seterusnya Penjelasan Pasal 5 ayat 1 UUHT. Jika Hak Tanggungan peringkat pertama telah lunas, maka Hak Tanggungan peringkat kedua menjadi peringkat pertama, demikian seterusnya. Sebagai jaminan, Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian lain. Karena itu kelahiran dan keberadaan Hak Tanggungan ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. 33 Para pihak dalam perikatan Hak Tanggungan adalah Pemberi Hak Tanggungan, dan Penerima Hak Tanggungan yang dalam UUHT disebut Pemegang Hak Tanggungan. Sesuai dengan tujuan pemberian Hak 33 Ibid., hlm. 137-138 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Tanggungan, maka Kreditur dengan sendirinya menjadi pemegang Hak Tanggungan. Tidak demikian halnya dengan pemberi Hak Tanggungan yang selain oleh nasabah debitur dimungkinkan juga oleh pemegang hak atas objek yang bukan nasabah debitur. Kemudian yang dimaksud dengan objek hak tanggungan adalah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai berikut: Pasal 4 UUHT berbunyi: 1 Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah: a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan 2 Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dan menurut sifatnya dapat dipindah tangankan dapat juga dibebani hak tanggungan. 3 Pembebanan Hak Tanggungan pada Hak pakai atas tanah Hak Milik akan diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah. 4 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada dan akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan. 5 Apabila bangunan, tanaman dan hasil karya sebagaimana yang dimaksud pada ayat 4 tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah, pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan seta pada akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta otentik. Penjelasan Pasal 4 UUHT: 1 Yang dimaksud dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan adalah hak-hak atas tanah, sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria. Hak Guna Bangunan meliputi Hak Guna Bangunan di atas Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 tanah negara, di atas tanah hak pengelolaan, maupun di atas tanah hak milik. Sebagaimana telah dikemukakan dalam penjelasan umum angka 4, dua unsur mutlak dari hak atas tanah yang dapat dijadikan objek Hak Tanggungan adalah: a. Hak tersebut sesuai ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan dalam daftar umum, dalam hal ini kantor pertanahan. Unsur ini berkaitan dengan kedudukan diutamakan preference yang diberikan kepada kreditur pemegang Hak Tanggungan terhadap kreditur lainnya. Untuk itu harus ada catatan megnenai Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang dibebani, sehingga setiap orang dapat mengetahuinya asas publisitas. b. Hak tersebut menurut sifatnya harus dipindahtangankan, sehingga apabila diperlukan dapat segera direalisasikan untuk membayar utang yang dijamin pelunasannya. Sehubungan dengan kedua syarat di atas, Hak Milik yang sudah diwakafkan tidak dapat dibebani Hak Tanggungan, karena sesuai dengan hakikatnya Perwakkafan, Hak Milik yang demikian sudah dikekalkan sebagai harta keagamaan. Sejalan dengan itu hak atas tanah yang dipergunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya juga tidak dibebani Hak Tanggungan. 2 Hak Pakai atas tanah Negara yang dapat dipindahtangan meliputi hak pakai yang diberikan kepada orang perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan di dalam keputusan pemberiannya. Walaupun di dalam Pasal 43 UUPA ditentkan bahwa untuk memindahtangankan hak pakai atas tanah Negara diperlukan izin dari pejabat yang berwenang hanyalah berkaitan dengan persyaratan apakah penerima hak memenuhi persyaratan untuk menjadi pemegang hak pakai mengenai kewajiban pendaftaran hak pakai atas tanah negara, lihat Penjelasan Umum angka 5. 3 Hak pakai atas Tanah Hak Milik baru dapat dibebani Hak Tanggungan apabila hal tersebut sudah ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. Ketentuan ini diadakan karena perkembangan mengenai hak pakai atas tanah hak milik tergantung kepada keperluannya di dalam masyarakat. Walaupun pada waktu ini belum dianggap perlu mewajibkan pendaftaran hak pakai atas tanah hak milik, sehingga hak tersebut tidak memenuhi syarat untuk dibebani Hak Tanggungan, namun untuk menampung perkembangan di waktu yang akan datang dimungkinkan untuk membenahi Hak Tanggungan pada Hak Pakai atas Tanah Hak Milik tidak ditutup sama sekali. 4 Sebagaimana sudah dijelaskan dalam penjelasan umum angka 6, Hak Tanggungan dapat juga meliputi bangunan, tanaman dan hasil karya Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 misalnya candi, patung, gapura, relief yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Bangunan yang dapat dibebani hak tanggungan bersamaan dengan tanahnya tersebut meliputi bangunan yang berada di atasnya maupun di bawah permukaan tanah misalnya basement, yang ada hubungannya dengan hak atas tanah yang bersangkutan. 5 Sebagai konsekuensi dari ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat 4 pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah yang pemiliknya lain daripada pemegang hak atas tanah wajib dilakukan bersamaan dengan pemberian Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan dan dinyatakan dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditandatangani bersama oleh pemiliknya dan pemegang haknya atas tanah atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi hak tanggungan. Yang dimaksud dengan akta otentik dalam ayat ini adalah Sruat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atas benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah untuk dibebani hak tanggungan bersama-sama tanah yang bersangkutan. UUHT mengatur objek Hak Tanggungan secara sporadik dan limiitatif. Peraturan perundangan yang terkait dengan UUHT adalah UURS dan UUPA. Dalam kerangka ini dapat diklasifikasikan 10 sepuluh objek Hak Tanggungan sebagai berikut: 34 1. Hak Milik, Pasal 20 UUPA 1 Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat orang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6. 2 Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pasal 25 UUPA: Hak Milik dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. 34 Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Jaminan, Mandar Maju, Bandung, 2004, hlm. 29. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 2. Hak Guna Usaha HGU Pasal 28 UUPA 1 Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. 2 Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pasal 33 UUPA: Hak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan. 3. Hak Guna Bangunan HGB Pasal 35 UUPA: 1 Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 2 Atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat 1 dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 3 HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pasal 39 UUPA: Hak ini dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. Selain ini perlu juga untuk mengingat ketentuan ini: 1. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No.61998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Tempat Tinggal; 2. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 91997 jis No.151997 dan No.11998 tentang Pemberian Hak Milik atas satuan Rumah Sangat Sederhana RSS dan Rumah Sederhana RS; 3. Keputusan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No.161997 tentang Perubahan Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan menjadi Hak Pakai. Dari gambaran beberapa peraturan tersebut di atas maka setiap pemberian hak atas tanah baru yang berasal dari hak-hak atas tanah lainnya, terlebih dahulu akan menghapuskan hak-hak atas tanah yang telah ada sebelumnya, dan selanjutnya baru diberikan hak atas tanah baru yang sesuai. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Dengan demikian berarti pula setiap hak tanggungan yang telah dibebankan di atas tanah terdahulu menjadi hapus demi hukum. Hal ini sejalan dengan rumusan yang diberikan Pasal 1320 KUH Perdata dan Pasal 1333 ayat 1 KUH Perdata yang berbunyi: Pasal 1320: Untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat: 1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan; 3. Suatu hal tertentu; 4. Suatu sebab yang halal. Pasal 1333: “Suatu perjanjian harus mempunyai sebagai pokok suatu barang yang paling sedikit ditentukan jenisnya” Mengenai hapusnya hak tanggungan sebagai akibat perubahan status hak atas tanah dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik dapat ditemukan pengaturannya dalam Peraturan Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional No.51998 tentang perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani hak tanggungan menjadi hak milik. Hal tersebut di atas juga pada prinsipnya sejalan dengan dan dapat ditemukan pengaturannya dalam ketentuan Pasal 18 ayat 1 UUHT sebagai berikut: Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 1 Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut: a Hapusnya hutang yang dijaminkan dengan hak tanggungan. b Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan c Pembersih hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. d Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Ketentuan tersebut di atas memperlihatkan bahwa dalam hal terjadi perubahan status hak atas tanah, maka hak tanggungan harus dibebankan kembali oleh karena dengan perubahan status hak atas tanah tersebut, maka hak tanggungan yang membebani hak atas tanah menjadi hapus demi hukum. d. Pembebanan Hak Tanggungan atas tanah Hak Milik Dari rumusan Pasal 4 UUHT berikut diketahui bahwa ternyata selain bidang tanahnya, bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan bidang tanah Hak Milik tersebut baik yang merupakan milik pemegang hak atas tanah maupun tidak juga dapat dibebani dengan hak tanggungan selama dan sepanjang tindakan tersebut dilakukan oleh pemiliknya dan pembebanannya dengan tegas dinyatakan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan. Dengan demikian tepatlah rumusan Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang judul Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. Berkaitan dengan pemberian Hak Tanggungan tersebut, dalam ketentuan Pasal 13 UUHT disebutkan sebagai berikut: Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 1 Pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan 2 Selambat-lambatnya 7 hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana yang dimaksudkan dalam Pasal 10 ayat 2, PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkat lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan. 3 Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat atas tanah yang bersangkutan. 4 Tanggal buku tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat 3 adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-sruat yang diperlukan bagi pendaftarnya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari berikutnya. 5 Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal tanah hak tanggungan sebagaimana dimaksud ayat 4. Secara tegas ternyata bahwa saat pendaftaran pembebanan Hak Tanggungan adalah saat lahirnya hak tanggungan tersebut. Sebelum pendaftaran dilakukan, maka hak tanggungan tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan dilaksanakannya pendaftaran pemberian hak tanggungan. Selanjutnya seperti telah disinggung di muka pendaftaran pembebanan hak tanggungan diatur lebih lanjut pada Pasal 44 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 yang berbunyi sebagai berikut: 1 Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, Pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan Peraturan Perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT yang berwenang menurut ketentuan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 2 Ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 berlaku juga untuk pembuatan akta PPAT yang dimaksud pada ayat 1. e. Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Usaha Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 33 Undang-Undang Pokok Agraria dapat diketahui bahwa terhadap tanah dengan status Hak Guna Usaha dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah terebut Hak Guna Usaha dengan Hak Tanggungan. 35 f. Pembebanan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan Mengenai pembebanan hak atas tanah, dalam ketentuan Pasal 39 Undang-Undang Pokok Agraria dapat diketahui bahwa terhadap tanah dengan status Hak Guna Bangunan dapat dijaminkan dengan membebani hak atas tanah tersebut Hak Guna Bangunan dengan Hak Tanggungan. 36 g. Pencoretan roya Hak Tanggungan Jika debitur telah melakukan pelunasan hutang maka berarti perjanjian diantara debitur dan kreditur pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan berakhir. Seperti telah dijelaskan bahwa perjanjian hutang itu bersifat perorangan, yang mengetahui keadaan ini hanalah para pihak di 35 lihat Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 36 Lihat Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 dan Pasal 33 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 dalam perjanjian itu, tidak pihak ketiga atau umum agar umum mengetahui peristiwa itu, perlu dipenuhi asas publisitas dengan melakukan publikasi ke kantor pertanian. Jika tidak, maka menurut hukum hak tanggungan masih berlaku, untuk itu pelunasan harus diikuti dengan penghapusan hak tanggungan roya demikianlah peranan asas publisitas dalam hak keberadaan, yang memberikan perlindungan kepada semua pihak yang terlihat di dalam perjanjian pemberi hak tanggungan. Pencoretan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu: 1. Secara sukarela, dengan persetujuan kreditur. Permohonan percoretan diajukan oleh pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak Tanggungan yagn telah diberi catatan oleh kreditur bahwa Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijaminkan pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa Hak Tanggungan telah putus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan. 2. Secara paksa melalui putusan pengadilan, apabila kreditur tdak bersedia memberikan pernyataan pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan perintah pencoretan tersebut kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat Hak Tanggungan yang Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 bersangkutan didaftar. Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari sengketa yang sedang diperiksa oleh Pengadilan Negeri lain, permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara bersangkutan. Permohonan pencoretan catatan Hak Tanggungan berdasarkan perintah Pengadilan Negeri diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan salinan penetapan atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan; 3. Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku- buku hak atas tanah dan sertifikatnya, dalam waktu 7 hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan. Hak Tanggungan menjadi hapus. 4. Sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan bersama-sama buku tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh kantor pertanahan. Apabila sertifikat karena sesuatu sebab tidak dikembalikan kepala kantor pertanahan, hal tersebut dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan. Adalah hal menarik untuk dikaji penjelasan Pasal 22 ayat 1 UUHT, yang mengemukakan bahwa pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan dilakukan demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang sudah hapus. 37 37 Menurut Marian Barus Dalam bukunya Kompilasi Hukum Jaminan menyatakan bahwa beliau meragukan pendirian ini, karena pecnoretan ini menurutnya adalah refleksi dari asas publisisitas. Kelihatannya diperlkan sanksi bagi para pihak yang terlibat di dalam perjanjian pemberian Hak Tanggungan untuk segera melakukan roya jika hutang dilunasi. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008

G. Tinjauan Umum Mengenai Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang

Dieksekusi Lelang Penyerahan barang levering saat pelaksanaan lelang adalah saat beralihnya kepemilikan dari penjual kepada pembeli. Dalam tahap penjanjian kebendaan, pihak penjual lebih berperan dari pihak lainnya. Dengan kata lain bahwa penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya. Pasal 1474 KUH Perdata menyebutkan bahwa: “Ia penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya”. Pasal 1481 KUH Perdata menyebutkan bahwa “barangnya harus diserahkan dalam keadaan dimana barang itu berada pada waktu penjualan.” Selanjutnya Pasal 1493 KUH Perdata mengatakan bahwa kedua belah pihak diperbolehkan dengan persetujuan istimewa, memperluas atau mengurangi kewajiban yang ditetapkan oleh undang–undang; bahkan yang bersangkutan diperbolehkan untuk mengadakan perjanjian bahwa penjual tidak akan diwajibkan menanggung sesuatu apapun, namun penjual tetap bertanggung jawab tentang akibat hukum dari sesuatu perbuatan yang dilakukannya. Kemudian Pasal 1504 KUH Perdata menyebutkan, bahwa penjual diwajibkan menanggung terhadap cacat tersembunyi pada barang yang dijual, Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 yang membuat barang itu tak sanggup untuk pemakaian yang dimaksud atau yang demikian mengurangi pemakaian itu sehingga, seandainya pembeli mengetahui cacat itu, maka pembeli sama sekali tidak akan membeli barang tersebut, atau tidak akan membelinya selain dengan harga yang murah. Menurut Pasal 1505 KUH Perdata menyebutkan bahwa: “Si penjual tidaklah diwajibkan menanggung terhadap cacat yang kelihatan, yang dapat diketahui sendiri oleh si pembeli.” Dalam Pasal 1506 KUH Perdata menyebutkan “Ia Penjual diwajibkan untuk menanggung terhadap cacat yang tersembunyi, meskipun penjual yang bersangkutan tidak mengetahui tentang adanya cacat itu kecuali jika dalam hal yang demikian, telah meminta diperjanjikan bahwa penjual tidak diwajibkan menanggung sesuatu apapun”. Pasal 1507 KUH Perdata menyebutkan bahwa: “Dalam hal-hal yang disebutkan dalam pasal 1504 dan 1506, si pembeli dapat memilih apakah ia akan mengembalikan barangnya sambil menuntut kembali harga pembeliannya, atau apakah ia akan tetap memiliki barangnya sambil menuntut pengembalian sebagian harta, sebagaimana akan ditentukan oleh Hakim, setelah mendengar ahli-ahli tentang itu.” Pasal 1508 KUH Perdata mengatakan jika penjual telah mengetahui cacat barang, maka selain diwajibkan mengembalikan harga pembelian yang Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 telah diterimanya, penjual juga diwajibkan mengganti segala biaya, kerugian dan bunga kepada pembeli. Pasal 1509 KUH Perdata menyebutkan jika penjual tidak telah mengetahui cacat-cacatnya barang, maka penjual hanya diwajibkan mengembalikan harga pembelian, dan mengganti kepada pembeli biaya yang telah dikeluarkan untuk penyelenggaraan pembelian dan penyerahan, sepanjang itu telah dibayar oleh pembeli. Menurut KUH Perdata ada dua macam penyerahan secara yuridis, yaitu penyerahan barang bergerak, dan penyerahan barang tidak bergerak. 38 Penyerahan barang bergerak dilakukan dengan penyerahan yang nyata atau menyerahkan kekuasaan atas barangnya, sedangkan penyerahan barang tidak bergerak terjadi dengan pengutipan sebuah akta transport dalam register tanah di depan pegawai balik nama. Levering barang melalui lelang terhadap barang bergerak sejak barang dikuasai oleh pembeli lelang, maka secara yuridis telah terjadi penyerahan, namun mengenai barang tidak bergerak pembeli lelang harus melakukan penguasaan nyata dengan menerima barang dari penjual lelang. Selanjutnya melakukan levering yuridis melalui balik nama pada Kantor Pertanahan. 39 38 Subekti, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 1996, hlm. 79. 39 S. Mantayborbir dan V.J. Mantayborbir, Hukum Perbankan dan Sistem Hukum Piutang dan Lelang Negara¸ Pustaka Bangsa Press, Medan, 2006, hlm. 168 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Pada penjualan lelang, leveringpenyerahan barang bergerak dianggap bersamaan terjadi dengan saat terjadinya sepakat berupa penunjukan pembeli lelang oleh pejabat lelang untuk kepentingan penjual lelang sesuai klausula risalah lelang yang berbunyi; Barang yang terjual pada saat itu menjadi hak dan tanggungan pembeli dan ia harus segera mengurusmengambil barang yang telah dibelinya itu. Sedangkan untuk barang tidak bergerak, leveringpenyerahan terjadi pada saat balik nama di Kantor Pertanahan berdasarkan risalah lelang. Mengenai balik nama di Kantor Pertanahan, diatur dalam pasal 41 UUPA. Pengaturan lebih lanjut oleh Pasal 107 sd 110 Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 tentang Peraturan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah, peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang diajukan oleh pembeli lelang atau kuasanya dengan melampirkan kutipan risalah lelang yang bersangkutan, sertifikat tanah, dalam hal sertifikat tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi, diperlukan keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tanah, surat bukti kepemilikan jika dalam hal tanah belum terdaftar, bukti identitas pembeli lelang, bukti pelunasan harga pembelian, bukti pelunasan BPHTB, bukti pelunasan PPh. Jika lelang sebagai tindak lanjut sita yang telah didaftarkan di Kantor Pertanahan, maka permohonan peralihan hak harus disertai keterangan Kepala Kantor Lelang bahwa sita sudah ditindaklanjuti dengan lelang. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Dalam praktek keterangan ini tidak dibuat dalam surat tersendiri, melainkan dicantumkan sebagai isi dari klausula dalam risalah lelang, yang bunyinya antara lain; “Dengan memperhatikan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Jo. Surat Edaran Kepala Badan Urusan Piutang dan Lelang Negara Nomor: SE-04PN1998 tanggal 19 Maret 1998, mengingat pelaksanaan lelang ini merupakan tindak lanjut dari pelaksanaan sita, maka Risalah lelang ini berlaku sebagai dasar pengangkatan sita atas sita yang telah dilaksanakan sebagaimana tersebut dalam Berita Acara Penyitaan Nomor… tanggal …”. Berdasarkan keterangan atau isi klausula tersebut, catatan mengenai adanya sita dihapus. 40 Dalam hal lelang dilaksanakan dalam rangka pelunasan utang yang dijamin hak tanggungan, maka permohonan peralihan hak harus disertai pernyataan dari kreditur bahwa pihaknya melepaskan hak tanggungan tersebut untuk jumlah yang melebihi hasil lelang. Berdasarkan pernyataan tersebut, catatan mengenai hak tanggungan dihapus. Dan dalam hal pendaftaran peralihan hak dengan lelang eksekusi tidak dapat diserahkan sertifikatnya, dalam buku tanah dicatat adanya penerbitan sertifikat pengganti, selanjutnya dicatat peralihan hak karena lelang. 41 40 Purnama T. Sianturi, “Hukum Lelang Negara”, Diktat Kuliah, Sekolah Pascasarjana, USU, Medan, 2005, hlm. 108-109. 41 Ibid., hlm. 109 Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Peralihan dan pemindahan hak atas jaminan hutang dalam hal ini adalah benda tidak bergerak yang diekseksi lelang adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar hak atas jaminan hutang tersebut berpindah dari yang mengalihkan kepada yang menerima pengalihan. Perbuatan hukum yang berupa peralihan hak atas jaminan hutang tersebut menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 wujudnya berupa jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya antara lain melalui pemisahan dan pembagian harta warisan, penyerahan hibah wasiat dan pemidahan hak karena lelang.

H. Pendaftaran Tanah Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

Peraturan pendaftaran tanah yang dikeluarkan sejak berlakunya UUPA belum mampu menyelesaikan permasalah, oleh karenanya Pemerintah merasa perlu merevisi kembali peraturan pelaksana dari pendaftaran tanah dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Pasal 23 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 menyebutkan bahwa untuk keperluan pendaftaran tanah-tanah hak baru dilakukan dengan: 1. Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak pengelolaan. 2. Asli Akta PPAT yang menurut pemberian hak-hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan, apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 3. Untuk hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang. 4. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf. 5. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan kata pemisahan. 6. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan. Di dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, disebutkan bahwa tujuan pendaftaran tanah adalah: 1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah. 2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah, agar dengan mudah memperoleh data tentang sebidang tanah jika diperlukan. 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Sedangkan yang menjadi asas pendaftaran tanah adalah berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Apa saja yang menjadi objek pendaftaran tanah pada Pasal 9 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 disebutkan sebagai berikut: 1. Objek Pendaftaran Tanah meliputi: a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guan bangunan dan hak pakai. b. Tanah hak pengelolaan c. Tanah wakaf d. Hak milik atas satuan rumah susun e. Hak tanggungan f. Tanah negara 2. Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 huruf f, pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan sebidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah. Semua hak-hak atas tanah yang tercantum pada ayat 1 di atas dengan membukukan tanah tersebut di kantor pertanahan akan diterbitkan sertifikat Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 hak atas tanahnya yang merupakan salinan dari buku tanah. Sedangakan tanah negara tidak diterbitkan sertifikat yang diterbitkan tersebut diserahkan kepada yang berhak sebagai alat bukti haknya. Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah, diberikan penegasan tentang sejauhmana kekuatan pembuktian sertifikat, yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat. Untuk itu dikatakan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam sengketa di pengadilan sepanjang data tersebut sesuai dengan yang tercantum dalam surat ukur dari buku tanahnya. Seseorang tidak dapat menuntut tanah yang sudah bersertifikat atas nama orang atau badan hukum lain jika selama 5 tahun sejak dikeluarkannya sertifikat tersebut diajukan gugatan ke pengadilan. Sesuai dengan salah satu tujuan pendaftaran tanah untuk menjalin kepastian hukum adalah merupakan tujuan utama sebagaimana disebut Pasal 19 UUPA. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah maka akan tercipta suatu informasi mengenai bidang-bidang tanah dengan penataan tanah ini pula maka akan merupakan dan terwujudnya administrasi pertanahan. Untuk itu maka dalam pelaksanaan tanah akan selalu dilakukan pendaftaran tanah yang berkelanjutan dalam arti setiap perubahan data fisik Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 atau data yuridis bidang-bidang tanah harus dilakukan pendaftarannya. Oleh sebab itu pendaftaran tanah meliputi: a Pendaftaran tanah untuk pertama kali b Pemeliharaan data pendaftaran yaitu pendaftaran kembali tanah yang sudah didaftar apabila terjadi perubahan data fisik atau data yuridis bidang tanah bersangkutan. Sedangkan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya yang diatur dalam UUPA sebagaimana terdapat dalam Pasal 19, 23, 32 dan 38 yaitu sebagai berikut: Pasal 19: 1 Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. 2 Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah. b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak atas tanah c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 3 Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. 4 Dalam peraturan pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 di atas dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya- biaya tersebut. Pasal 23: 1 Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud Pasal 19. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 2 Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut. Pasal 32: 1 Hak Guna Usaha termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 2 Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Pasal 38: 1 Hak Guna Bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19. 2 Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak guna bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Pendaftaran tanah untuk pertama kalinya sebagaimana terdapat dalam Pasal 19, 23, 32 dan 38 UUPA di atas menunjukkan bahwa pendaftaran tanah dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu: a pendaftaran tanah secara sistematik, dan b pendaftaran tanah secara sporadik, sebagaimana dapat dijelaskan berikut ini:

a. Pendaftaran tanah secara sistematik

Pendaftaran tanah secara sistematik dilakukan atas inisiatif pemerintah dengan suatu rencana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri sebagaimana yang disebut pada Pasal 19 UUPA. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Pendaftaran tanah secara sistematik dilakukan oleh Kepala Badan Pertanahan dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk. Penunjukan Panitia Ajudikasi diperlukan untuk membantu tugas-tugas Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sistematik agar tugas-tugas para Kepala Kantor tidak terganggu, mengingat kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik pada umumnya bersifat missal dan besar-besaran. Dalam pendaftaran tanah secara sistematik Panitia Ajudikasi menyelenggarakan administrasi pendaftaran tanah tersendiri untuk bidang- bidang tanah yang sudah terdaftar secara sistematik, termasuk pendaftaran peralihan hak, pembebanan hak dan pembuatan sertifikat dan perbuatan hukum lainnya selama waktu penyelenggaraan pendaftaran tanah secara sistematik berlangsung hingga sat penyerahan hasil kegiatan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Jika kegiatan pembukuan hak, penerbitan sertifikat dan pencatatan- pencatatan dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah tidak dapat dilaksanakan sampai saat penyerahan hasil kegiatan pendaftaran tanah secara sistematik, penyelesaiannya diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.

b. Pendaftaran secara sporadik

Pendaftaran tanah secara sporadik merupakan pendaftaran tanah yang dilakukan atas permintaan pihak yang berkepentingan Pasal 23, 32 dan 38 UUPA. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Kegiatan pendaftaran tanah secara sporadik yang di dalam Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 disebut dengan pendaftaran tanah secara individu, dilakukan atas permohonan yang bersangkutan dengan surat. Permohonan pendaftaran tersebut meliputi, permohonan untuk: a Melakukan pengukuran bidang tanah untuk keperluan tertentu b Mendaftar hak baru berdasarkan alat bukti sebagaimana dimaksud Pasal 23 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. c Mendaftarkan hak lain sebagaimana dimaksud Pasal 24 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. Permohonan pengukuran bidang tanah dimaksud diajukan untuk kepentingan: a Persiapan permohonan baru b Pemecahan, pemisahan dan penggabungan c Pengembalian batas d Penataan batas dalam rangka konsolidasi tanah e Inventarisasi pemilikan dan penguasaan tanah dalam rangka pengadaan tanah sesuai ketentuan yang berlaku. f Lain-lain dengan persetujuan pemegang hak. Permohonan pendaftaran hak-hak baru sebagaimana disebut pada Pasal 23 harus dibuktikan dengan: Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 a Penetapan pemberian hak oleh pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan. b Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku, apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau hak pengelolaan. c Asli Akta PPAT yang memuat pemberian hak-hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik. d Untuk hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang. e Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf f Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan g Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan. Selanjutnya Pasal 24 menyebutkan tentang cara pembuktian hak-hak lama untuk keperluan pendaftaran yang berasal dari konversi dengan: a Bukti tertulis b Keterangan saksi danatas pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi bagi pendaftaran secara sporadik cukup untuk mendaftarkan hak ayat 1. Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007 USU Repository © 2008 Pada ayat 1 dikatakan, apabila pembuktian di atas tidak ada lagi, maka pembukuan hak dapat dilakukan dengan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dengan syarat: 1. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya. 2. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa kelurahan yang bersangkutan. Dengan berlakunya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah diharapkan permasalahan tentang informasi mengenai pertanahan dapat dihindarkan kekurangan atau tidak adanya informasi pertanahan berakibat tidak jelasnya status kepemilikan hak-hak atas tanah yang ada, dan konsekuensi lebih lanjut bisa saja pemerintah salah dalam memberi keputusan.

I. Risalah Lelang

1. Pengertian Risalah Lelang dan Dasar Hukumnya