BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
K. Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang
Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan
Mengenai pemindahan
hak melalui
lelang, prosedur pendaftarannya dapat dilihat dalam Pasal 41 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 dan
Pasal 106-110 MPNAKa.BPN No.3 Tahun 1997 dalam hal ini sebagai dasar pemindahan hak itu sendiri adalah Akta Risalah Lelang yang dibuat oleh
Pejabat Lelang. Terhadap pelaksanaan pendaftaran pemindahan hak atas jaminan
hutang berdasarkan Risalah Lelang, adalah kehendak dari pemenang lelang yang memperoleh hak terhadap objek lelang karena telah ditunjuk oleh
Pejabat Lelang sebagai pemenang lelang dan sebagai orang yang berhak untuk mendaftarkan pemindahan hak atas tanah tersebut ke atas namanya
sendiri. Syarat-syarat yang diperlukan dalam permohonan pemindahan hak karena lelang pada Kantor Pertanahan Kota Medan adalah sebagai
berikut: 1 Surat Permohonan
2 Kutipan Risalah Lelang 3 Sertifikat Asli
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
4 Apabila Sertifikat Asli tidak diserahkan harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai tidak diserahkan sertifikat dimaksud.
5 Identitas Diri pemenang lelang atau kuasanya Fotocopy a Perorangan: Kartu Tanda Pendudk KTP dan Kartu Keluarga KK
yang masih berlaku. b Badan Hukum: Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum.
6 Surat Kuasa, jika permohonannya dikuasakan 7 Bukti Pelunasan harga pembelian.
8 Bukti SSB BPHTB 9 Bukti pelunasan SSP PPh finalcatatan hasil lelang
10 Surat Pernyataan Kreditur melepaskan hak tanggungan untuk jumlah yang melebihi hasil lelang.
11 Surat Pernyataan Kreditur melepaskan hak tanggungan untuk jumlah yang melebihi hasil lelang.
12 Risalah Lelang harus memuat keterangan roya atau pengakuan sita.
61
Terhadap syarat-syarat yang diperlukan dalam pemindahan hak karena lelang tersebut, tidak jauh berbeda dengan persyaratan yang ditentukan dalam
Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional No.1 Tahun 2005 tentang
61
Sumber: Hasil Wawancara dengan Ka. Sub. Sie Peralihan Kantor Pertanahan Kota Medan, pada tanggal 17 Mei 2006.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
Standard Prosedur Operasi Pengaturan Dan Pelayanan SPOPP di lingkungan Badan Pertanahan Nasional, yaitu permohonan harus memenuhi persyaratan
sebagai berikut:
1 Surat Pengantar dari Kantor Lelang 2 Surat Permohonan
3 Sertifikat Asli 4 Kutipan Risalah Lelang
5 Identitas Diri Pemegang Hak, Penerima Hak, dan atau Kuasanya Fotocopy KTP.
6 Surat Kuasa, jika permohonannya dikuasakan. 7 Bukti Pelunasan SSB BPHTB
8 Bukti Pelunasan SSP PPh final. 9 SPPT PBB tahun terakhir.
10Ijin Pemindahan Hak, jika: a Pemindahan Hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun
yang dalam sertifikatnya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh
ijin dari instansi yang berwenang. b Pemindahan Hak Pakai atas tanah negara
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
11Surat Pernyataan calon pene rima hak, yang menyatakan: a
Bahwa yang
bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut perundang-undangan yang berlaku.
b Bahwa
yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
menjadi pemegang hak atas tanah absentee guntai menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
c Bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada 11a dan 11b tersebut tidak benar
maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi objek landreform.
d Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya apabila pernyataan sebagaimana pada 11a dan 11b
tidak benar. Semua pernyataan sebagaimana tersebut di atas, diajukan
permohonannya pada Kantor Pertanahan setempat, dengan terlebih dahulu mengisi formulir pendaftaran yang disediakan, atau menurut
Kantor Pertanahan Kota Medan disebut “Lampiran 13”, yang menunjukkan nama dan identitas pemohon, ataupun kuasanya jika
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
dikuasakan, letak tanahnya yang akan dialihkan atau dibaliknama, serta permohonan yang ingin dilakukan, untuk pendaftaran pemindahan hak
atas tanah berasal dari lelang ini, maka permohonan yang dipilih adalah, “Pendaftaran Pemindahan Hak”, melalui loket-loket yang telah
disediakan dalam hal ini adalah loket Pendaftaran Balik Nama dan kemudian Pejabat Kantor Pertanahan akan memberikan Surat Tanda
Terima Dokumen STTD dan kemudian memberikan Surat Perintah Setor SPS merupakan surat bukti pembayaran biaya pendaftaran dan
kemudian pemohon kuasanya membayar sejumlah setoran yang telah tersedia tersebut pada loket pembayaran yang telah ditentukan, pada
Kantor Pertanahan Kota Medan, biaya yang dipungut untuk pendaftaran pemindahan hak berdasarkan lelang ini adalah sebesar Rp. 25.000,-
sesuai dengan Peraturan Pemerintah No.46 Tahun 2002.
62
Menurut salah seorang pembeli lelang menyatakan bahwa biaya yang harus dibayarkan untuk mela kukan pendaftaran pemindahan hak
dengan lelang ini tidak hanya dipungut biaya resmi, tetapi masih ada biaya-biaya administrasi lain yang tidak resmi, hal ini dapat
dibandingkan dengan biaya resmi yang ditetapkan sesuai dengan
62
Lihat Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 tanggal 25 Agustus 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 yaitu untuk biaya pelayanan dan pemeliharaan data pendaftaran tanah sebanyak Rp. 25.000,-.
Namun kenyataannya selain biaya pendaftaran yang memang harus disetorkan oleh pemohon ke Kantor Pertanahan masih ada biaya-biaya
lain yang jumlahnya cukup besar kadang-kadang juga masyarakat dikenakan biaya yang tidak jelas untuk apa dibayarkan, alasan dari
pejabat pertanahan yang mengurusnya dirasa terlalu klasik yaitu untuk me mperlancar dan me mpermudah urusan, agar pengurusannya dapat
dilaksanakan dengan cepat.
63
Biaya-biaya tidak resmi tersebut merupakan keluhan klasik yang sangat mendasar yang dari tahun ke tahun tetap tidak dapat diakhiri
keberadaannya dalam pelayanan di bidang pertanahan pada Kantor Pertanahan pada umumnya, sehingga pungutan-pungutan liar tersebut
pada gilirannya akan mengakibatkan lahirnya ekonomi biaya tinggi high cost economic, walaupun sebenarnya besarnya biaya pendaftaran
tidak resmi yang disetor tersebut, menurut beberapa kalangan ada yang menyatakan masih dalam batas kewajaran, namun ada juga yang
berpendapat biaya-biaya yang resmi yang melampaui lebih dari apa yang sudah ditentukan dalam Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002
63
Sumber: Hasil Wawancara dengan seorang Pemohon Pendaftaran Pemindahan Karena Lelang di Kantor Pertanahan Kota Medan pada tanggal 21 Juni 2006.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
tersebut sangat memberatkan karena lebih banyak biaya tersebut masuk ke kantong pejabat daripada ke kas negara.
64
Misalnya biaya tidak resmi dalam pengurusan pendaftaran pemindahan hak di Kantor Pertanahan sangat terasa apabila dikaitkan
dengan biaya-biaya lain yang sudah ditanggung oleh masyarakat sebelumnya terutama biaya-biaya bea dan pajak yaitu dalam proses
pelelangan yang merupakan biaya resmi yang dipungut oleh KP2LN dan Direktorat Jenderal Pajak yang banyak ragam dan jumlahnya,
antara lain biaya administrasi PUPN 10 dari Piutang Negara yang berhasil ditagih dari hasil bersih lelang, bea lelang pembeli 4,5
dari jumlah pokok lelang untuk barang tetap, bea lelang penjual 1,5 dari jumlah pokok lelang atau 3 dari jumlah pokok lelang, uang
miskin 0,4 dari jumlah pokok lelang atau 0,7 dari jumlah pokok lelang, Pajak Penghasilan PPh sebesar 5, Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan sebesar 5 dari hasil penjualan setelah dikurangi NPOPTKP. Oleh karena sudah di kenakan biaya-biaya resmi mulai
proses lelang yang sebenarnya jumlahnya tidak sedikit dan sudah me mberatkan masyarakat, maka tambahan biaya tidak resmi yang
dipungut oleh Kantor Pertanahan pada sat pendaftaran pemindahan hak dengan lelang, sangat sulit diterima.
64
Draft Laporan Penelitian Evaluasi Penerapan Undang-Undang No.4 Tahun 1996 Mengenai Hak Tanggungan, Program Magister Kenotariatan, USU, Medan, 2004, hlm. 56-60.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
Apabila biaya-biaya tersebut telah dibayarkan, maka barulah Kantor Pertanahan me mproses pendaftaran pemindahan hak melalui
lelang tersebut, dengan melakukan pencatatan pemindahan haknya pada buku tanah dan sertifikat tanah yang bersangkutan, yaitu mencoret
nama pemegang hak yang masih terdaftar dan membaliknamakannya kepada pemenang lelang sebagai pemegang hak atas tanah yang berhak
sesuai Risalah Lelang. Apabila proses pemindahan haknya telah selesai, kemudian
pemohon atau kuasanya dapat mengambil sertifikat yang telah dibalik nama ke atas nama yang berhak tersebut pada loket pelayanan yang
ditentukan. Proses pendaftaran pemindahan hak itu sendiri me makan waktu 15 sampai dengan 30 hari tergantung volume kerja yang ada
pada Kantor Pertanahan. Batasan waktu yang ditentukan tersebut baru dapat dipenuhi
apabila segala biaya-biaya tidak resmi sudah dibayarkan ke Kantor Pertanahan, sedang apabila me mbayar biaya resmi, yaitu sebesar Rp.
25.000 saja sesuai Peraturan Pemerintah No.46 Tahun 2002 maka jangka waktu penyelesaian selalu melampaui batasan waktu tersebut
dan pemohon akan bolak balik mendatangi Kantor Pertanahan untuk menanyakan penyelesaiannya, artinya proses penyelesaian pendaftaran
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
pemindahan hak melalui lelang ini juga terkait dengan biaya tidak resmi yang harus disetorkan sebagai “pelicin” kepada pejabat yang
bersangkutan atau bila biaya tidak resmi tersebut lebih besar lagi maka penyelesaiannya bisa kurang dari 1 minggu atau bahkan hanya 1 hari.
Menyangkut masalah jangka waktu proses penyelesaian pendaftaran pemindahan hak dengan lelang tersebut sebenarnya sudah
ada batasannya waktu yang ditetapkan sesuai dengan SPOPP sebagaimana diatur dalam Keputusan Kepala Badan Pertanahan
Nasional No.1 Tahun 2005 yaitu maksimal 20 hari. Terhadap tanah yang belum terdaftar belum bersertifikat,
untuk proses pemindahan haknya terlebih dahulu harus dilakukan dengan pengajuan permohonan hak baru.
65
Kemudian baru dilaksanakan proses pemindahan haknya sebagaimana tersebut di atas.
Dalam hal permohonan pendaftaran pemindahan haknya yang diperoleh sebagai tindak lanjut sita yang tercatat dalam Daftar Umum
di Kantor Pertanahan atau dalam rangka pelunasan utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan, berdasarkan Pasal 108 ayat 2
PMNAKa.BPN No.3 Tahun 1997 bahwa permohonan pendaftaran
65
Lihat lebih lanjut, Pasal 2 dan Pasal 3 PMNAKa.BPN No.3 Tahun 1997 mengenai tata cara dan syarat-syarat permohonan hak baru.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
pemindahan hak harus disertai keterangan Kepala Kantor Lelang, bahwa sita itu sudah ditindaklanjuti dengan lelang yang hasilnya
dimohonkan pendaftarannya atau pernyataan dari kreditur, bahwa pihaknya melepaskan Hak Tanggungan tersebut untuk jumlah yang
melebihi hasil lelang.
66
Mengenai pencatatan pemindahan haknya menurut Pasal 109 PMNAKa.BPN No.3 Tahun 1997 dilakukan menurut ketentuan yang
diatur dalam Pasal 105 PMNAKa.BPN No.3 Tahun 1997, yaitu sebelum dilaksanakan pendaftaran pemindahan haknya, dihapus catatan
adanya sita Hak Tanggungan yang semula membebani hak yang dilelang.
67
Dalam rangka mengamankan pelunasan piutang, menurut Pasal 110 PMNAKa.BPN No. 3 Tahun 1997, bagi Bank-bank Pemerintah
yang memenangkan pembelian suat u objek lelang untuk meminta agar pemindahannya tidak didaftar atas namanya, melainkan langsung atas
nama pembeli akhir yang namanya akan ditunjuk kemudian oleh Bank yang bersangkutan.
66
Bandingkan, Pasal 18 ayat 2 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa hapusnya hak tanggungan
karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan tersebut oleh pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak
Tanggungan.
67
Bandingkan, Pasal 22 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tersebut mengenai pencoretan Hak Tanggungan.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
Untuk keperluan pendaftarannya: a Dalam Risalah Lelang perlu dicantumkan, bahwa di dalam
pembelian lelang itu Bank bertindak untuk pembeli yang belum disebut namanya Dalam hal ini Bank dinyatakan bertindak “ Voor
een nog niet benoemde meester” b Nama pembeli serta identitasnya kemudian dinyatakan di dalam
surat pernyataan oleh atau atas nama Direksi Bank yang bersangkutan.
68
Permohonan pendaftaran pemindahan haknya harus diajukan oleh pembeli yang ditunjuk oleh Bank tersebut, selambat-lambatnya 1
tahun terhitung sejak tanggal pelaksanaan lelang yang bersangkutan. Apabila penetapan waktu yang tersebut dilanggar, pendaftarannya
kepada pembeli hanya dapat dilakukan berdasarkan akta jual beli antara Bank pemenang lelang dan pembeli itu, sesudah pemindahannya
haknya dicatat lebih dahulu atas nama Bank. Pada pelaksanaannya pada Kantor Pertanahan Kota Medan ada
beberapa sebab yang me mpengaruhi jumlah pemindahan hak yang berasal dari lelang ini, data yang diperoleh pada tahun 2004
pendaftaran pemindahan hak yang terdaftar hanya berjumlah 26
68
Boedi Harsono, Op. Cit., hlm. 504.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
permohonan dapat diuraikan 17 HM, 6 HGB dan 3 HGU jumlah ini sangatlah kecil bila dibandingkan dari seluruh jumlah peralihan yang
terdaftar pada Kantor Pertanahan mencapai 10.363 permohonan yaitu dari jual beli, pewarisan, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan
tukar menukar. Dari hasil penelitian yang dilakukan pada KP2LN Medan
keadaan ini disebabkan pada wakt u penyelenggaraan lelang yang dilaksanakan oleh Kantor Lelang tersebut, bahwa tidak semua objek
lelang atas nama yang dilelang tersebut laku terjual bahkan bisa saja pelelangan yang diselenggarakan oleh KP2LN tersebut tidak ada
peminatnya, dikarenakan kondisi dan letak dari obyek lelang tersebut yang sangat jauh dari pusat kota, atau bisa juga disebabkan karena
limit penjualan obyek lelang yang ditawarkan oleh pejabat lelang terlalu tinggi melebihi NJOP obyek yang sebenarnya, demikian juga
apabila obyek-obyek lelang atas tanah laku terjual belum tentu diajukan permohonan pendaftaran pemindahan oleh karena mahalnya
biaya pendirian yang harus ditanggung oleh pemohon. Sehingga keadaan ini menyebabkan data yang masuk untuk didaftarkan
pemindahan haknya pada Kantor Pertanahan Medan tidak begitu banyak.
69
69
Sumber: Hasil Wawancara dengan Kepada KP2LN Medan.
Alvina Masitah : Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan Studi Kasus Pada KP2LN Medan, 2007
USU Repository © 2008
L. Kendala Yang Ditemui Dalam Pelaksanaan Pendaftaran
Kategori