62
BAB III HAL-HAL YANG DAPAT MEMPERMUDAH PERPANJANGAN DAN
PEMBAHARUAN HAK GUNA USAHA
A. Pengaturan Pendaftaran Tanah
Sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria UUPA pada tanggal 24 September 1960,
telah terjadi perubahan fundamental pada hukum agraria di Indonesia terutama hukum dibidang pertanahan karena telah terjadi pembaharuan dibidang hukum
agraria atau hukum tanah di Indonesia. UUPA telah menciptakan unifikasi dibidang hukum tanah dan hak-hak perorangan atas tanah dan menyatakan tidak berlaku lagi
hukum tanah yang dualistik, yaitu : 1. hukum tanah barat yang liberalistik, dan
2. hukum tanah adat. Kemudian hukum tanah adat yang tidak tertulis ini masih tetap berlaku dan
menjadi sumber utama hukum tanah Nasional. Unifikasi hak-hak perorangan atas tanah yang sudah dikuasai oleh orang dan badan hukum baik yang berasal dari hukum
tanah barat maupun hukum tanah adat pun dikonversi atau diubah menjadi hak-hak perorangan atas tanah menurut hukum tanah nasional.
Dengan demikian UUPA bersumber utama pada hukum adat yang tidak tertulis, sehingga hukum tanah nasional menggunakan konsepsi, azas-azas, lembaga-
lembaga hukum, dan sistem hukum adat yang dirumuskan menjadi norma-norma
62
Universitas Sumatera Utara
63
hukum tanah nasional yang tertulis dan disusun menurut sistem hukum adat. Konsepsi hukum adat mengenai pertanahan yang diangkat menjadi konsepsi hukum
tanah nasional dirumuskan sebagai komunalistik-religius yang memungkinkan penguasaan bagian-bagian tanah bersama karunia Tuhan Yang Maha Esa oleh para
warga negara secara individual dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus mengandung unsur kebersamaan.
75
Pembentukan UUPA dimaksudkan untuk menghilangkan dualisme hukum tanah di Indonesia tersebut dan meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum
agraria nasional yang berstruktur tunggal serta menciptakan reformasi di bidang pertanahan. Salah satu dasar yang diletakkan UUPA sebagai hukum tanah nasional
adalah kesatuan dan kesederhanaan hukum. Sifat dualisme yang menjiwai hukum agraria kolonial dengan memberlakukan perbedaan antara hak-hak tanah menurut
hukum adat dan hak-hak tanah menurut hukum barat harus diakhiri. Pada pokoknya tujuan pembentukan UUPA sebagaimana tercantum dalam
penjelasan umum angka I UUPA adalah : 1. meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional yang
merupakan alat untuk membawa kemakmuran, kebahagiaan, dan keadilan bagi negara dan rakyat terutama rakyat tani dalam rangka masyarakat yang
adil dan makmur; 2. meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan
dalam hukum pertanahan; 3. meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-
hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
75
Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Cet. 10, Jakarta: Universitas Trisakti, 2007, hlm. 30.
Universitas Sumatera Utara
64
Pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan tersedianya perangkat hukum tertulis yang lengkap, jelas, dan dilaksanakan secara
konsisten, serta penyelenggaraan pendaftaran tanah yang efektif. Dengan
tersedianya perangkat
hukum yang
tertulis, siapapun
yang berkepentingan akan dengan mudah mengetahui kemungkinan apa yang tersedia
baginya untuk menguasai dan menggunakan tanah yang diperlukannya, bagaimana cara memperolehnya, hak-hak, kewajiban, serta larangan-larangan apa yang ada
dalam menguasai tanah dengan hak-hak tertentu, sanksi apa yang dihadapinya jika diabaikan
ketentuan-ketentuan yang
bersangkutan, serta
hal-hal lain
yang berhubungan dengan penguasaan dan penggunaan tanah yang dipunyainya.
76
Kemajuan perekonomian rakyat dan perekonomian nasional berdampak semakin dibutuhkannya kepastian hukum dibidang pertanahan. Tanah semakin
diperlukan untuk mendorong peningkatan perekonomian antara lain untuk keperluan modal dan investasi serta jaminan kredit. Namun sering kali sertipikat tanah menjadi
persengketaan bahkan sampai ke pengadilan. Hal ini timbul karena tanah mempunyai fungsi yang sangat penting bagi kehidupan masyarakat dan masyarakat berusaha
untuk memperoleh tanah dengan berbagai cara bahkan dengan cara menyerobot tanah milik orang lain.
Berdasarkan hal tersebut diatas, maka semakin diperlukan adanya jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas kepemilikan tanah. Jaminan kepastian
hukum dalam penguasaan tanah juga perlu ditingkatkan antara lain dengan
76
Boedi Harsono, Op. Cit., hlm. 69.
Universitas Sumatera Utara
65
mempercepat dan meningkatkan ketelitian dalam pelaksanaan pendaftaran tanah dengan surat tanda bukti hak berupa sertipikat tanah yang lebih dikukuhkan kekuatan
pembuktiannya.
77
Untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, maka perlu adanya suatu penyelenggaraan kegiatan yang disebut pendaftaran tanah
guna memperoleh bukti kepemilikan hak atas tanah berupa sertipikat hak atas tanah yang berfungsi sebagai alat pembuktian yang kuat atas kepemilikan hak atas tanah
tersebut. Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, maka bagi mereka yang mempunyai tanah dengan mudah akan dapat membuktikan haknya atas tanah yang
dikuasai dan dimilikinya karena kepada mereka akan diberikan suatu surat tanda bukti hak oleh pemerintah berupa sertipikat hak atas tanah. Sedangkan bagi calon
pembeli atau calon kreditor yang akan menerima tanah sebagai jaminan yang memerlukan keterangan mengenai tanah tersebut misalnya letak tanah, batas-batas
tanah, luas tanah, bangunan yang ada diatasnya, status tanah, pemegang hak, ada atau tidak adanya hak pihak lain, dan lain
sebagainya, akan dengan mudah
memperolehnya karena
keterangan-keterangan tersebut
disimpan di
Kantor Penyelenggara Pendaftaran Tanah dan terbuka bagi umum dengan melihat sendiri
daftar dan dokumen yang bersangkutan atau meminta keterangan tertulis mengenai data yang diperlukannya dari kantor tersebut. Semua itu diperlukan olehnya untuk
mengamankan pembelian atau penjaminan yang akan dilakukan dan mencegah timbulnya sengketa dikemudian hari.
77
Boedi Harsono, Op. Cit., hlm. 14.
Universitas Sumatera Utara
66
Kegiatan pendaftaran tanah sebagaimana diuraikan diatas juga sejalan dengan semangat awal pembentukan UUPA untuk menghilangkan segala perbedaan antara
hukum tanah adat dan hukum tanah barat dengan mengkonversi hak-hak tanah tersebut menjadi hak baru menurut UUPA sejak berlakunya UUPA. UUPA sebagai
peraturan dasar pokok-pokok agraria telah menetapkan ketentuan-ketentuan konversi terhadap hak-hak barat maupun hak-hak Indonesia atas tanah sebagaimana diatur
dalam bagian kedua UUPA. Dengan ditetapkannya ketentuan konversi, maka hak-hak dimaksud secara hukum menjadi hak yang sesuai sejak berlakunya UUPA dan secara
administratif subyek
hak diharuskan
mendaftarkan haknya
pada instansi
pemerintahan melalui suatu kegiatan yang disebut pendaftaran tanah.
78
Penyelenggaraan pendaftaran
tanah merupakan
tugas negara
yang dilaksanakan oleh pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan
jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan. Data yang dihimpun dalam kegiatan pendaftaran tanah pada dasarnya meliputi dua bidang, yaitu :
1. data fisik mengenai tanahnya meliputi lokasi, batas-batas, luas, bangunan yang ada diatasnya;
2. data yuridis mengenai haknya meliputi haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain.
Ketentuan pendaftaran tanah di Indonesia diatur dalam Pasal 19 UUPA yang dilaksanakan dengan PP Nomor 10 Tahun 1961 dan kemudian diganti dengan PP
78
Muchtar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah : Suatu Analisis dengan Pendekatan Terpadu Secara Normatif dan Sosiologis, Cet. 1, Jakarta: Republika, 2008, hlm.
24.
Universitas Sumatera Utara
67
Nomor 24 Tahun 1997. Kedua Peraturan Pemerintah tersebut merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah, dengan alat bukti yang dihasilkan pada akhir proses pendaftaran tersebut berupa sertipikat hak atas tanah
yang terdiri dari salinan buku tanah dan surat ukur. Sertipikat hak atas tanah merupakan alat pembuktian yang kuat sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 19 ayat
2 huruf c, Pasal 23 ayat 2, Pasal 32 ayat 2, dan Pasal 38 ayat 2 UUPA. Sertipikat hanya merupakan tanda bukti yang kuat dan bukan merupakan tanda bukti
yang mutlak.
79
Penerbitan sertipikat dimaksudkan agar pemegang hak dapat dengan mudah membuktikan haknya.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 disamping mencabut, juga menyempurnakan
substansi Peraturan
Pemerintah Nomor
10 Tahun
1961. Penyempurnaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 terhadap Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, antara lain mengenai pengertian pendaftaran tanah, azas-azas dan tujuan penyelenggaraan pendaftaran tanah, disamping untuk
member kepastian hukum, juga dimaksudkan untuk menghimpun dan menyajikan informasi yang lengkap mengenai data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah
yang bersangkutan.
80
79
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet. 2, Jakarta: Sinar Grafika, 2008, hlm. 112-113.
80
Urip Santoso, Op. Cit., hlm. 7.
Universitas Sumatera Utara
68
1. Pengertian Pendaftaran