terlebih dahulu isi perjanjian baku dan konsumen diberi kebebasan untuk menerima atau menolak perjanjian tanpa adanya paksaan.
Menurut Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata ditegaskan bahwa persetujuan- persetujuan tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak
atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Artinya menurut undang-undang dalam setiap perjanjian yang lahir atas dasar
kesepakatan para pihak dapat dibatalkan secara sepihak. Pengembang yang membuat perjanjian pengikatan jual beli rumah dan tanah juga harus mentaati
ketentuan tersebut. Dalam pelaksanaan pemenuhan prestasi maka kewajiban dari satu pihak akan berhadapan pula dengan kewajiban pemenuhan prestasi dari pihak
lainnya. Dengan demikian perjanjian antara pengembang dengan pembeli adalah termasuk ke dalam perjanjian timbal balik karena masing-masing dari para pihak
mempunyai hak dan kewajiban. Dalam perjanjian timbal balik bila pihak yang satu tidak melakukan kewajibannya maka pihak yang lainpun tidak berkewajiban
untuk memenuhi prestasi. Untuk itu ada seperangkat aturan yang mengatur tentang syarat batal dalam perjanjian timbal balik secara sangat khusus diatur
sebagaimana dicantumkan dalam Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata.
B. Prosedur Penjualan Perumahan di PT. Pangripta
Pihak pertama dengan ini mengikatkan diri untuk menjual, mengalihkan serta menyerahkan kepada pihak kedua, dan pihak kedua dengan ini juga
mengikatkan diri untuk membeli, menerima pengalihan dan penyerahan dari pihak pertama sebidang tanah berikut bangunan rumah yang berdiri di atasnya.
Universitas Sumatera Utara
Prosedur penjualan perumahan di PT. Pangripta dilakukan melalui tiga cara, yaitu:
1 Tunai keras
Masyarakat dapat membeli rumah yang dibangun oleh PT. Pangripta dengan sistem tunai keras. Tunai keras adalah cara pembayaran yang dilakukan
dalam waktu kurang lebih empat hari setelah closing deal dengan pihak PT. Pangripta. Sistem pembayaran tunai keras jarang dipilih oleh masyarakat karena
harus mengeluarkan modal yang besar dalam waktu yang singkat. Namun, apabila memiliki uang yang berlebih, sistem pembayaran dengan tunai keras sangat
menguntungkan karena dalam pembayarannya tidak ditambah dengan bunga dan biasanya mendapatkan potongan harga dari pihak PT. Pangripta.
Syarat-syarat yang harus dipenuhi pihak konsumen dengan sistem pembayaran tunai keras adalah:
66
a. Fotokopi KTP suami istri 2 lembar.
b. Fotokopi karu keluarga 2 lembar.
c. Pas photo 3x4.
Tata cara pembayaran dengan sistem tunai bertahap adalah:
67
a. Pada saat closing deal, konsumen harus membayar booking fee sebesar
Rp. 1.000.000,00 satu juta rupiah, setelah menandatangani data pesanan terhadap rumah yang diinginkan.
66
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
67
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
Universitas Sumatera Utara
b. PT. Pangripta memberikan waktu pelunasan sisa harga jual rumah dengan
sistem tunai keras selama empat hari setelah closing deal. 2
Tunai bertahap Tunai bertahap adalah cara pembayaran yang dilakukan secara bertahap,
dalam waktu satu tahun. Konsumen dapat memilih cara pembayaran tunai bertahap apabila belum memiliki dana yang cukup untuk membayar harga
sepenuhnya. Syarat-syarat yang harus dipenuhi pihak konsumen dengan sistem
pembayaran tunai bertahap adalah:
68
a. Fotokopi KTP suami istri 2 lembar.
b. Fotokopi karu keluarga 2 lembar.
c. Pas photo 3x4.
Tata cara pembayaran dengan sistem tunai bertahap adalah:
69
a. Pada saat closing deal, konsumen harus membayar booking fee sebesar
Rp. 1.000.000,00 satu juta rupiah, setelah menandatangani data pesanan terhadap rumah yang diinginkan.
b. Konsumen harus membayar uang muka sebesar 50 dari harga rumah
yang dipesan selama empat hari setelah pembayaran booking fee. c.
Selanjutnya, konsumen membayar sisa harga jual setiap bulan selama satu tahun.
3 Kredit pemilikan rumah KPR
68
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
69
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
Universitas Sumatera Utara
Cara pembayaran dengan kredit dilakukan dengan melibatkan pihak bank melalui program kredit pemilikan rumah KPR. Pada sistem pembayaran KPR,
pihak bank membayar pelunasan rumah kepada PT. Pangripta, lalu konsumen akan membayar cicilan kepada bank dengan bunga tertentu.
Jangka waktu KPR dalam penjualan perumahan di PT. Pangripta adalah: a.
7 tahun. b.
10 tahun. c.
15 tahun Plafon KPR yang diberikan bank, dalam hal ini Bank Tabungan Negara
BTN kepada konsumen PT. Pangripta dengan bunga sebanyak 5 adalah sebesar:
a. Rp. 110.000.000,00 seratus sepuluh juta rupiah
b. Rp. 104.000.000,00 seratus empat juta rupiah
c. Rp 99.000.000,00 sembilan puluh Sembilan juta rupiah
Syarat-syarat yang harus dipenuhi pihak konsumen dengan sistem pembayaran KPR adalah:
70
a. Pegawai Negeri Sipil PNS
1 Fotokopi KTP suamiistri 2 lembar
2 Fotokopi kartu keluarga 2 lembar
3 Fotokopi surat nikah 2 lembar
4 Pas photo ukuran 3x4 suamiistri 4 lembar
5 Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir
70
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
Universitas Sumatera Utara
6 Fotokopi NPWP pemohon KPR
7 Surat keterangan bekerja asli kop surat instansi
8 Fotokopi SK. pertama dan terakhir
9 Slip gaji asli 3 bulan terakhir
10 Surat pernyataan penghasilan dari instansi bermaterai
11 Surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan
12 Surat pernyataan pemohon KPR sejahtera bermaterai
13 Surat pernyataan lolostidak verifikasi bermaterai
14 Berita acara serah terimatapaksatuan rumah sejahtera susun
bermaterai 15
Surat pernyataan sarana,prasarana utilitas perumahan bermaterai 16
Surat kuasa debit rekening bermaterai 17
Form Kemenpera bermaterai 18
Batas usia maksimal pengajuan KPR adalah 48 tahun. b.
Pegawai Swasta 1
Fotokopi KTP suamiistri 2 lembar 2
Fotokopi kartu keluarga 2 lembar 3
Fotokopi surat nikah 2 lembar 4
Pas photo ukuran 3x4 suamiistri 4 lembar 5
Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir 6
Fotokopi NPWP pemohon KPR 7
Surat keterangan bekerja asli kop surat instansi 8
Slip gaji asli 3 bulan terakhir
Universitas Sumatera Utara
9 Surat pernyataan penghasilan dari instansi bermaterai
10 Surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan
11 Surat pernyataan pemohon KPR sejahtera bermaterai
12 Surat pernyataan lolostidak verifikasi bermaterai
13 Berita acara serah terimatapaksatuan rumah sejahtera susun
bermaterai 14
Surat pernyataan sarana,prasarana utilitas perumahan bermaterai 15
Surat kuasa debit rekening bermaterai 16
Form Kemenpera bermaterai 17
Batas usia maksimal pengajuan KPR adalah 45 tahun. c.
Wiraswasta UD 1
Fotokopi KTP suamiistri 2 lembar 2
Fotokopi kartu keluarga 2 lembar 3
Fotokopi surat nikah 2 lembar 4
Pas photo ukuran 3x4 suamiistri 4 lembar 5
Fotokopi rekening tabungan 3 bulan terakhir 6
Fotokopi NPWP pemohon KPR 7
Foto tempat usaha 4 posisi berbeda 8
Fotokopi neraca laporan penjualan laba rugi bon penjualan 9
Form keterangan penghasilan tidak tetap 10
Fotokopi rekening koran deposito 3 bulan terakhir perusahaan 11
Surat pernyataan penghasilan dari kelurahan 12
Surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan
Universitas Sumatera Utara
13 Surat pernyataan pemohon KPR sejahtera bermaterai
14 Surat pernyataan lolostidak verifikasi bermaterai
15 Berita acara serah terimatapaksatuan rumah sejahtera susun
bermaterai 16
Surat pernyataan sarana,prasarana utilitas perumahan bermaterai 17
Surat kuasa debit rekening bermaterai 18
Form Kemenpera bermaterai Tata cara pembayaran dengan sistem tunai bertahap adalah:
71
a. Pada saat closing deal, konsumen harus membayar booking fee sebesar
Rp. 1.000.000,00 satu juta rupiah, setelah menandatangani data pesanan terhadap rumah yang diinginkan.
b. Konsumen harus membayar uang muka sesuai dengan plafon bank yang
telah tersedia selama empat hari setelah pembayaran booking fee. c.
Selanjutnya, konsumen membayar cicilan setiap bulan kepada BTN sesuai dengan jangka waktu yang telah dipilih.
C. Analisis Hak dan Kewajiban Para Pihak pada Perjanjian Baku dalam Penjualan Perumahan di PT. Pangripta
Pemenuhan hak dan kewajiban para pihak dalam hukum perjanjian dijamin oleh undang-undang. Pengaturan tentang hak dan kewajiban kreditur dan
debitur dalam perjanjian mencerminkan sejumlah asas yang menjadi prinsip- prinsip atau asas-asas perjanjian. Hak dan kewajiban merupakan sesuatu yang
71
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 21 Maret 2016
Universitas Sumatera Utara
seharusnya diterima atau dilaksanakan atas suatu objek yang diperjanjikan. Objek perjanjian dalam hukum perikatan merupakan sesuatu yang menjadi tujuan para
pihak. Pelaksanaan hak dan kewajiban dalam hukum perikatan disebut prestasi.
Oleh karena itu, jika dikaitkan dengan perjanjian, maka debitur dengan perjanjian bersyarat baku dari PT. Pangripta berstatus sebagai konsumen mengikatkan diri
dalam perjanjian sedangkan PT. Pangripta memposisikan diri sebagai pelaku usaha pembuat isi perjanjian yang harus menjadi prestasi dari konsumen sebagai
pembuat janji promise.
72
1. Hak untuk mendapatkan keamanam the right to safety
Dengan demikian, kewajiban debitur adalah kewajiban untuk mengikuti semua isi perjanjian. Oleh karena itu, untuk mengetahui apakah
konsumen mengetahui semua isi perjanjian, maka diperlukan tanggapan empirik apakah debitur mengetahui semua isi perjanjian yang menjadi sumber hak kreditur
janji dari konsumen. Perlunya pengetahuan maksud isi perjanjian sangat penting, karena keterpaksaan konsumen menandatangani isi perjanjian dapat terkait
dengan sejauh mana mengetahui semua maksud isi perjanjian. Ada empat hak dasar konsumen, antara lain :
2. Hak untuk mendapatkan informasi the right to be informed
3. Hak untuk memilih the right to choose
4. Hak untuk didengar the right to be heard.
Empat hak dasar ini diakui secara internasional. Dalam perkembangannya, organisasi-organisasi konsumen yang tergabung dalam The International
72
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 15 Februari 2016.
Universitas Sumatera Utara
Organization of Consumers Union IOCU menambahkan lagi beberapa hak, seperti hak mendapatkan pendidikan konsumen, hak mendapatkan ganti kerugian,
dan hak mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Namun tidak semua organisasi konsumen menerima penambahan hak-hak tersebut. Mereka bebas
untuk menerima semua atau sebagian. Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia, misalnya memutuskan untuk menambah satu hak lagi sebagai pelengkap empat
hak dasar konsumen, yaitu hak mendapatkan lingkungan yang sehat dan baik sehingga keseluruhannya dikenal sebagai panca hak konsumen. Ada delapan hak
secara eksplisit dituangkan dalam Pasal 4 UUPK, sementara satu hak terakhir dirumuskan secara terbuka.
Selain hak-hak dalam Pasal 4 UUPK, juga terdapat hak-hak konsumen yang dirumuskan dalam pasal-pasal berikutnya, khusus dalam Pasal 7 yang
mengatur tentang kewajiban pelaku usaha. Kewajiban dan hak merupakan antinomi dalam hukum, sehingga kewajiban pelaku usaha dapat dilihat sebagai
hak konsumen. Hak dan kewajiban konsumen pada perjanjian baku dalam penjualan
perumahan di PT. Pangripta, antara lain:
73
1. Hak konsumen pada perjanjian baku dalam penjualan perumahan di PT.
Pangripta, antara lain sebagai berikut: a.
Hak konsumen mendapatkan keamanan. b.
Hak untuk mendapatkan informasi yang jelas.
73
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 15 Februari 2016
Universitas Sumatera Utara
c. Hak untuk mendapatkan produk barang danatau jasa sesuai dengan nilai
tukar yang diberikan. d.
Hak untuk mendapatkan ganti rugi. e.
Hak untuk mendapatkan penyelesaian hukum. f.
Hak untuk mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. g.
Memperoleh jaminan bahwa rumah yang dijual belikan bebas dari tuntutan pihak lain.
h. Memperoleh jaminan tanggung jawab penuh atas pembangunan rumah.
i. Memperoleh rumah yang sesuai dengan denah dan bestek yang diinginkan.
j. Memperoleh fasilitas seperti jaringan listrik dan telepon.
k. Memperoleh garansi rumah selama 100 seratus hari.
2. Kewajiban konsumen perjanjian baku dalam penjualan perumahan di PT.
Pangripta, antara lain :
74
b. Membayar harga rumah dan pelunasannya sesuai dengan kesepakatan
melalui sebuah bank yang ditunjuk. c.
Tidak memperjual belikan rumah tersebut sebelum masa kredit berakhir d.
Tidak akan menyewakan danatau mengalihkan kepemilikan rumah sejahtera tapak satuan rumah sejahtera dengan bentuk perbuatan hukum
apapun, kecuali: 1
Debitur atau nasabah meninggal dunia pewarisan 2
Penghuni atau nasabah melampaui batas 5 lima tahun untuk rumah sejahtera susun.
74
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 15 Februari 2016
Universitas Sumatera Utara
3 Penghuni telah melampau 20 dua puluh tahun untuk satuan rumah
sejahtera susun. 4
Pindah tempat tinggal sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
e. Menggunakan sendiri dan menghuni rumah sejahtera tapak atau satuan
rumah sejahtera susun sebagai tempat tinggal dalam jangka waktu paling lambat 1 satu tahun setelah serah terima rumah.
f. Apabila terjadi penunggakan pembayaran cicilan, berlaku ketentuan
sebagai berikut: 1
Pihak Kedua diberi waktu 7 tujuh hari untuk menyelesaikan tagihan yang tertunggak, jika tidak dilakukan maka surat peringatan I
pertama akan dikirim kepada pihak kedua, dan tagihan harus dibayarkan beserta denda keterlambatan sebesar 0.2 nol koma dua
persen dari total tunggakan perhari kerja; 2
Apabila pembayaran belum dilakukan sampai tagihan bulan berikutnya bulan kedua jatuh tempo, maka pihak kedua diberi waktu 7 tujuh
hari untuk menyelesaikan kedua tagihan yang tertunggak. Apabila tetap tidak dilakukan pembayaran, maka surat peringatan II kedua
akan dikirim kepada pihak kedua, dan kedua tagihan tersebut harus dibayarkan beserta denda keterlambatan sebesar 0.2 nol koma dua
persen dari jumlah yang tertunggak per hari kerja; 3
Apabila pembayaran masih belum dilakukan sampai tagihan bulan berikutnya ketiga jatuh tempo, maka pihak kedua diberi waktu 7
Universitas Sumatera Utara
tujuh hari untuk menyelesaikan tagihan yang tertunggak. Apabila waktu 7 tujuh hari sudah terlampaui belum juga dilakukan
pembayaran, maka surat peringatan III ketiga akan dikirimkan kepada pihak kedua, untuk pembatalan pemesanan unit rumah Griya
Tiara tersebut, dan seluruh uang yang telah disetor tidak dapat dikembalikan;
Hak dan kewajiban di PT. Pangripta dalam perjanjian baku dalam penjualan perumahan, antara lain :
75
1. Hak PT. Pangripta antara lain :
a. Menerima pembayaran uang sebagai tanda pembayaran yang dilakukan
oleh pembeli. b.
Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang beriktikad baik.
c. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian
hukum sengketa konsumen. d.
Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barangjasa yang
diperdagangkan. 2.
Kewajiban pelaku usaha, antara lain:
76
a. Beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
b. Bertanggung jawab penuh atas pembangunan rumah;
75
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 15 Februari 2016.
76
Hasil wawancara dengan Elsa Malona Silitonga, selaku Kabag Pemasaran dan Penjualan PT. Pangripta, tanggal 15 Februari 2016.
Universitas Sumatera Utara
c. Menjamin kepada pembeli bahwa rumah yang diperjual belikan bebas dari
tuntutan pihak lain; d.
Menyediakan fasilitas jaringan listrik dan telepon; e.
Memberikan garansi rumah selama 100 seratus hari f.
Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barangatau jasa serta memberi penjelasan penggunaan, perbaikan
dan pemeliharaan. g.
Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif.
h. Menjamin mutu barang danatau jasa yang diproduksi danatau
diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang danatau jasa yang berlaku.
i. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, danatau mencoba
barang danatau jasa tertentu serta memberi jaminan danatau garansi atas barang yang dibuat danatau yang diperdagangkan.
j. Memberi kompensasi, ganti kerugian, danatau penggantian atas kerugian
akibat penggunaan, pemakaian, danatau pemanfaatan barang danatau jasa yang diperdagangkan.
k. Memberi kompensasi, ganti kerugian, danatau penggantian apabila barang
danatau yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian. Dalam perjanjian penjualan perumahan antara PT. Pangripta dengan
konsumen, ada satu pasal yang tidak sesuai, yaitu Pasal 4 tentang ketentuan denda. Dalam pasal ini, disebutkan apabila pihak kedua tidak menyerahkan
kepada pihak pertama kelengkapan persyaratan yang telah ditentukan selambat-
Universitas Sumatera Utara
lambatnya 7 tujuh hari setelah pembayaran booking fee, maka uang yang telah disetor hangus dan pemesanan dinyatakan batal.
Pasal ini bisa merugikan konsumen, apabila kelengkapan berkas konsumen tidak terpenuhi dikarenakan pihak bank yang tidak mengabulkan proses
KPR, maka pihak pertama PT. Pangripta dapat membatalkan pemesanan dan menganggap booking fee hangus . Pangripta , meskipun hal tersebut bukan karena
kehendak konsumen. Konsumen merasa dirugikan dikarenakan hal tersebut pada hakikatnya karena keadaan terpaksa. Dengan kata lain, booking fee tersebut telah
menjadi hak PT. Pangripta dan PT. Pangripta mempunyai hak untuk menjual kembali rumah yang telah dipesan gtersebut kepada konsumen lain.
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
