Pengertian Perumahan dan Dasar Hukumnya Cara Pembayaran Rumah

BAB III PENGATURAN DAN PELAKSANAAN PERUMAHAN DI INDONESIA

A. Pengertian Perumahan dan Dasar Hukumnya

Kebutuhan akan perumahan sebagai tempat tinggal atau hunian , baik di kota maupun di desa semakin meningkat ditambah dengan semakin meningkatnya jumlah penduduk. Pada dasarnya, pemenuhan kebutuhan akan rumah merupakan tanggung jawab masyarakat sendiri, namun pemerintah didorong untuk membantu masyarakat dalam pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai tempat tinggal dan hunian. Perumahan merupakan kebutuhan dasar manusia di samping kebutuhan akan sandang dan pangan. Karena itu, untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan yang meningkat bersamaan dengan pertambahan penduduk diperlukan penanganan dengan perencanaan yang saksama disertai keikutsertaan dana yang ada di dalam masyarakat. 58 Ketentuan mengenai perumahan di Indonesia diatur dalam Undang- Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pengertian perumahan dalam Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan Rumah memiliki peranan yang sangat penting bagi kehidupan, bukan hanya sebagai tempat berlindung bagi penghuninya, tetapi merupakan bagian pokok manusia yang diperlukan untuk selamanya dan merupakan sumber kehidupan berbagai lapisan pelaku usaha serta faktor penting dalam peningkatan harkat dan martabat manusia. 58 C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Permukiman sebagai Kebutuhan Pokok, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986, hal. 4. 44 Universitas Sumatera Utara maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Rumah dalam Pasal 1 angka 7 Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya.

B. Cara Pembayaran Rumah

Pelaku usaha perumahan membangun perumahan dengan maksud menjual rumah yang dibangunnya kepada masyarakat. Namun, tidak semua rumah dapat diperjualbelikan oleh pelaku usaha perumahan. Jenis rumah yang dapat diperjualbelikan yaitu rumah komersial, rumah swadaya, dan rumah umum. Pelaku usaha perumahan yang dapat memperjualbelikan rumah yang dibangunnya adalah perseorangan warga negara Indonesia, Perseroan Terbatas PT, yayasan, badan otoritas, dan Badan Usaha Milik Negara yang berbentuk Perusahaan Umum Perum. 1. Sistem lunas Masyarakat dapat membeli rumah yang dibangun oleh pelaku usaha perumahan. Dalam hal ini terjadi jual beli hak atas tanah yang diatasnya didirikan bangunan rumah antara pelaku usaha perumahan sebagai penjual dan pihak lain sebagai pembeli. Persyaratan yang harus dipenuhi oleh pelaku usaha perumahan untuk dapat menjual rumah yang dibangunnya kepada masyarakat, yaitu sudah memiliki sertifikat hak atas tanah dan sertifikat hak atas tanah tersebut sudah dalam bentuk Universitas Sumatera Utara dipecah-pecah atau sertifikat pecahan sebanyak jumlah rumah yang dibangun oleh pelaku usaha perumahan. Kalau pelaku usaha perumahan adalah perseorangan warga negara Indonesia, maka harus sudah memiliki Sertifikat Hak Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, atau Sertifikat Hak Pakai. Kalau pelaku usaha perumahan adalah Perseroan Terbatas PT atau yayasan, maka harus sudah memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan atau Sertifikat Hak Pakai. Kalau Pelaku usaha perumahan adalah Badan Otorita atau Badan Usaha Milik Negara yang berbentuk Perusahaan Umum Perum, maka harus sudah memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. 59 2. Sistem kredit Objek jual beli perumahan di sini adalah jual beli hak atas tanah yang di atasnya terdapat bangunan rumah. Bangunan rumah tersebut dapat berbentuk rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun. Pembelian rumah dengan sistem lunas yaitu pembeli membeli rumah yang membayar harga rumah secara lunas kepada pelaku usaha perumahan. Harga rumah yang dibayar oleh pembeli rumah merupakan hasil kesepakatan dalam musyawarah dengan pelaku usaha perumahan. Pembelian rumah dengan sistem lunas merupakan jual beli hak atas tanah yang di atasnya terdapat bangunan rumah antara pelaku usaha perumahan dan pembeli rumah. Pembelian rumah dengan sistem kredit dari pelaku usaha perumahan diatur dalam : a. Pasal 43 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 59 Urip Santoso, Op.cit., hal. 216. Universitas Sumatera Utara 1 Pembangunan untuk rumah tunggal, rumah deret, danatau rumah susun, dapat dilakukan di atas tanah : a Hak milik b Hak guna bangunan, baik di atas tanah negara maupun di atas Hak Pengelolaan c Hak pakai di atas tanah negara 2 Pemilikan rumah sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dapat difasilitasi dengan kredit atau pembiayaan pemilikan rumah. 3 Kredit atau pembiayaan pemilikan rumah sebagaimana dimaksud pada ayat 2 dapat dibebani Hak Tanggungan. 4 Kredit atau pembiayaan rumah umum tidak harus dibebani hak tanggungan. b. Pasal 44 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 1 Pembangunan rumah tunggal, rumah deret, rumah susun, danatau satuan rumah susun dapat dibebankan jaminan utang sebagai pelunasan kredit atau pembiayaan. 2 Pelunasan kredit atau pembiayaan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah tunggal, rumah deret, atau rumah susun. Pihak-pihak yang terkait dalam pembelian rumah dengan sistem kredit, yaitu : 60 60 Ibid., hal. 231 a Pelaku usaha perumahan Universitas Sumatera Utara Pelaku usaha perumahan adalah pihak yang melakukan pembangunan perumahan, yang berbentuk perseorangan warga negara Indonesia, Perseroan Terbatas PT atau Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional Perum Perumnas. b Pembeli rumah Pembeli rumah adalah orang per orang atau badan hukum yang membeli rumah yang dibangun oleh Pelaku usaha perumahan melalui pembayaran dengan sistem kredit. c Bank Bank adalah pihak yang menyediakan dana atau pembiayaan pemilikan untuk pembelian rumah secara kredit melalui perjanjian utang piutang atau perjanjian kredit dengan pembeli rumah. Pihak bank berkedudukan sebagai kreditur dan berkedudukan sebagai pemegang Hak Tanggungan atas hak atas tanah beserta rumah yang dibeli oleh pembeli rumah. d Notaris Notaris adalah pejabat umum yang membuat perjanjian utang piutang atau perjanjian kredit antara bank dan pembeli rumah. e Pejabat Pembuat Akta Tanah Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat umum yang membuat akta jual beli hak atas tanah beserta bangunan rumah antara Pelaku usaha perumahan dan pembeli rumah, surat kuasa membebankan Hak Tanggungan, dan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan Universitas Sumatera Utara atas hak atas tanah beserta bangunan rumah yang dibeli oleh pembeli rumah. f Kantor Pertanahan KabupatenKota Kantor Pertanahan KabupatenKota adalah instansi yang menerbitkan sertifikat hak atas tanah atas nama Pelaku usaha perumahan, sertifikat hak atas tanah atas nama pembeli rumah, dan sertifikat Hak Tanggungan atas hak atas tanah beserta bangunan rumah yang dibebani dengan Hak Tanggungan. 3. Pembelian Rumah dengan Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian terus meningkat dari tahun ke tahun seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk. Kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian di perkotaan jauh lebih besar daripada di perdesaan disebabkan oleh jumlah penduduk di perkotaan lebih besar daripada jumlah penduduk di perdesaan. Pemenuhan kebutuhan akan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian oleh orang per orang dapat dipenuhi melalui pembelian rumah dengan sistem pembayaran lunas oleh pembeli rumah dari pelaku usaha perumahan, pembelian rumah dengan sistem Kredit Pemilikan Rumah KPR, atau pembelian rumah dengan sistem perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjia n pengikatan jual beli. Salah satu cara pembelian rumah oleh orang per orang adalah pembelian rumah dengan sistem perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli. Dengan sistem perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian Universitas Sumatera Utara pengikatan jual beli ini, pelaku usaha perumahan mendapatkan dana pembelian rumah dari pembeli dan pembeli akan mendapatkan kepastian memiliki rumah dengan dana yang terbatas. Pembelian rumah dengan sistem perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli dari pelaku usaha perumahan diatur dalam Pasal 42 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011, yaitu : a. Rumah tunggal, rumah deret, danatau rumah susun yang masih dalam tahap proses pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan peraturan perundang-undangan. b. Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas: 1 Status pemilikan tanah 2 Hal yang diperjanjikan 3 Kepemilikan izin mendirikan bangunan induk 4 Ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, dan 5 Keterbangunan perumahan paling sedikit 20 dua puluh persen Penjelasan Pasal 42 ayat 1 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan perjanjian pendahuluan jual beli adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Penjelasan Pasal 42 ayat 2 huruf b Undang- Undang No. 1 Tahun 2011 menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan hal yang diperjanjikan adalah kondisi rumah yang dibangun dan dijual kepada konsumen, Universitas Sumatera Utara yang dipasarkan melalui media promosi, meliputi lokasi rumah, kondisi tanah kaveling, bentuk rumah, spesifikasi bangunan, harga rumah, prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan, fasilitas lain, waktu serah terima rumah, serta penyelesaian sengketa. Penjelasan Pasal 42 ayat 2 huruf e Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 menjelaskan bahwa yang dimaksud dengan keterbangunan perumahan paling sedikit 20 dua puluh persen adalah hal telah terbangunnya rumah paling sedikit 20 dua puluh persen dari seluruh jumlah unit rumah serta ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum dalam suatu perumahan yang direncanakan. Perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli dibuat oleh notaris. Ketentuan-ketentuan dalam pembelian rumah dengan sistem perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli antara pelaku usaha perumahan dan pembeli rumah, yaitu : 61 a Rumah yang menjadi objek perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli yaitu rumah tunggal, rumah deret, danatau rumah susun. b Pembangunan rumah masih dalam proses penyelesaian oleh penyelenggara pembangunan perumahan. c Perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli dibuat oleh notaris. d Pembeli rumah tunggal, rumah deret, danatau rumah susun harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang diatasnya dibangun rumah tunggal, rumah deret, danatau rumah susun. 61 Ibid., hal.247. Universitas Sumatera Utara e Calon pembeli rumah mempunyai kecakapan untuk melakukan pembelian rumah. f Calon pembeli rumah baru membayar uang muka atau tanda jadi pembelian rumah atau pembeli rumah belum membayar lunas harga rumah yang dibelinya. g Beban Pajak Penghasilan PPh belum dilunasi oleh penyelenggara pembangunan perumahan. h Beban Pajak Pertambahan Nilai PPn dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB belum dilunasi oleh pembeli rumah. i Persyaratan yang harus dipenuhi oleh penyelenggara pembangunan perumahan untuk dapat memasarkan rumah yang dibangunnya melalui perjanjian pengikatan jual beli, yaitu : 1.1. Kepastian status kepemilikan tanah 1.2. Kepastian hal yang diperjanjikan 1.3. Kepastian pemilikan izin mendirikan bangunan induk 1.4. Kepastian ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, dan 1.5. Kepastian keterbangunan perumahan paling sedikit 20 dua puluh persen j Dengan dibuatnya perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli, hak atas tanah yang di atasnya didirikan bangunan rumah belum berpindah dari penyelenggara pembangunan perumahan kepada pembeli rumah. Universitas Sumatera Utara k Hak, kewajiban dan larangan bagi penyelenggara pembangunan perumahan dan pembeli ruah dimuat dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli, dan l Perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli dapat diikuti dengan kredit pemilikan rumah sebagai pelunasan harga jual beli rumah beserta hak atas tanah.

C. Pembatalan Sepihak Terhadap Perjanjian Jual-Beli Perumahan