k Hak, kewajiban dan larangan bagi penyelenggara pembangunan perumahan
dan pembeli ruah dimuat dalam perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli, dan
l Perjanjian pendahuluan jual beli atau perjanjian pengikatan jual beli dapat
diikuti dengan kredit pemilikan rumah sebagai pelunasan harga jual beli rumah beserta hak atas tanah.
C. Pembatalan Sepihak Terhadap Perjanjian Jual-Beli Perumahan
Perjanjian jual-beli berasal dari terjemahan contract of sale. Perjanjian jual-beli diatur dalam Pasal 1457-1540 KUH Perdata. Jual-beli dalam Pasal 1457
KUH Perdata adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak lain untuk membayar
harga yang dijanjikan. Dengan kata lain, perjanjian lahir ketika para pihak sudah sepakat mengenai barang dan harga.
Pasal 1338 ayat 2 KUH Perdata menegaskan bahwa persetujuan- persetujuan tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak
atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Artinya menurut undang-undang dalam setiap perjanjian yang lahir atas dasar
kesepakatan para pihak dapat dibatalkan secara sepihak. Pelaku usaha yang membuat perjanjian pengikatan jual beli rumah dan
tanah juga harus mentaati ketentuan tersebut. Dalam hal pelaksanaan pemenuhan prestasi, maka kewajiban dari suatu pihak harus berhadapan dengan kewajiban
dari pihak lain untuk pemenuhan prestasi. Oleh karena itu, perjanjian antara pelaku usaha dan pembeli merupakan perjanjian timbal balik yang didasarkan dari
Universitas Sumatera Utara
hak dan kewajiban para pihak. Dalam perjanjian timbal balik bila pihak yang satu tidak melakukan kewajibannya maka pihak yang lain tidak berkewajiban untuk
memenuhi prestasi. Oleh karena hal itu, ada seperangkat aturan yang mengatur tentang syarat batal dalam perjanjian timbal balik secara khusus dalam Pasal 1266
dan Pasal1267 KUHPerdata. Syarat batal adalah syarat yang apabila dipenuhi, menghentikan perikatan
dan membawa segala sesuatu kembali ke keadaan semula, seolah-olah tidak pernah ada suatu perikatan.
Pasal 1266 ayat 1 KUH Perdata menyatakan bahwa syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan timbal balik manakala salah
satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Makna dari pasal ini adalah walaupun para pihak tidak menyebutkan secara tegas dalam perjanjian mengenai syarat
batal, namun undang-undang sendiri telah menetapkan bahwa dalam perjanjian timbal balik yang dibuat oleh para pihak syarat batal itu selalu dianggap tercantum
dalam perjanjian tersebut. Selanjutnya ayat 2 dari pasal tersebut disebutkan bahwa dalam hal yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum, namun
pembatalan harus dimintakan kepada hakim. Maksud dari ayat ini merupakan adanya kesempatan bagi hukum untuk menilai adanya suatu wanprestasi atau
tidak, sehingga ayat ini mampu memberikan upaya perlindungan bagi pembeli atau konsumen sebagai pihak yang dianggap lemah baik secara ekonomi maupun
kedudukan hukumnya yang berhadapan dengan pihak pelaku usaha yang posisinya kuat.
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1267 KUHPerdata menyatakan bahwa pihak yang terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi dapat memaksakan pemenuhan perjanjian dan
membatalkan perjanjian disertai ganti rugi. Suatu perjanjian dianggap sah apabila telah memenuhi syarat yang
tercantum dalam Pasal 1320 KUH Perdata, yakni : 1.
Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya 2.
Kecakapan untuk membuat suatu perikatan 3.
Suatu hal tertentu 4.
Suatu sebab yang halal Apabila dalam perjanjian terdapat pelanggaran terhadap ketentuan yang
disebutkan pada nomor 1 dan 2, maka perjanjian yang telah dibuat oleh para pihak dapat dimintakan pembatalan karena dianggap cacat hukum. Sedangkan, terhadap
ketentuan yang disebutkan pada nomor 3 dan 4, maka perjanjian yang telah dibuat oleh para pihak dianggap batal demi hukum tanpa dimintakan pembatalan,
perjanjian tersebut telah dianggap batal. Berdasarkan Lampiran 1, angka IX, Keputusan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 09KPTSM1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah, diatur bahwa perjanjian dapat dibatalkan oleh penjual atau dalam hal
ini pelaku usaha apabila pembeli tidak dapat memenuhi dantidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga jual rumah sesuai dengan yang
diperjanjikan atau pembeli tidak mampu memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan ke bank pemberi Kredit Pemilikan Rumah KPR.
Universitas Sumatera Utara
Ketentuan Pasal 1338 ayat 2 KUHPerdata dinyatakan bahwa persetujuan-persetujuan tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua
belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu. Menurut undang-undang dalam setiap perjanjian yang lahir atas dasar
kesepakatan para pihak dapat dibatalkan secara sepihak. Pengembang yang membuat perjanjian pengikatan jual beli rumah dan tanah juga harus mentaati
ketentuan tersebut. Pelaksanaan pemenuhan prestasi maka kewajiban dari satu pihak akan
berhadapan pula dengan kewajiban pemenuhan prestasi dari pihak lainnya. Dengan demikian perjanjian antara pengembang dengan pembeli adalah termasuk
ke dalam perjanjian timbal balik karena masing-masing dari para pihak mempunyai hak dan kewajiban. Dalam perjanjian timbal balik bila pihak yang
satu tidak melakukan kewajibannya maka pihak yang lainpun tidak berkewajiban untuk memenuhi prestasi. Selain dari itu ada seperangkat aturan yang mengatur
tentang syarat batal dalam perjanjian timbal balik secara sangat khusus di atur sebagaimana dicantumkan dalam Pasal 1266 dan 1267 KUHPerdata.
Pasal 1266 ayat 1 KUHPerdata menentukan bahwa syarat-syarat batal dianggap selalu dicantumkan dalam persetujuan-persetujuan timbal balik
manakala salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Adapun makna dari pasal tersebut adalah walaupun para pihak tidak mencantumkan secara tegas maka
undang-undang sendiri menetapkan bahwa dalam perjanjian timbal balik yang dibuat oleh para pihak syarat batal selalu itu dianggap tercantum di dalam
perjanjian tersebut. Pada ayat 2 dari pasal yang dimaksudkan di atas menentukan
Universitas Sumatera Utara
bahwa dalam persetujuan yang demikian persetujuan tidak batal demi hukum tetapi pembatalannya harus dimintakan kepada hakim.
62
Sehubungan dengan itu, memaknai ketentuan tersebut merupakan upaya perlindungan bagi pihak yang dianggap lemah baik secara ekonomi maupun
kedudukan hukumnya yang berhadapan dengan pihak yang posisi tawarnya kuat
63
1. Adanya perjanjian timbal balik;
Tuntutan pembatalan hanya dapat dilakukan terhadap perjanjian timbal balik. Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang masing-masing pihak
mengikatkan diri untuk melakukan prestasi dan sebaliknya pihak lawan berhak atas prestasi. Dalam perjanjian sepihak tidak dapat dituntut pembatalan
berdasarkan Pasal 1266 KUHP karena dalam perjanjian sepihak kewajiban melakukan prestasi hanya ada pada salah satu pihak dan tuntutan pembatalan
justru merupakan cara untuk membebaskan diri dari kewajiban melakukan prestasi bagi pihak yang tidak melakukan wanprestasi.
Upaya yang dapat dilakukan menurut Pasal 1267 KUHPerdata adalah pertama memaksakan pemenuhan perjanjian dan kedua membatalkan perjanjian
disertai ganti rugi. Dengan demikian untuk memenuhi syarat batal tersebut harus :
2. Salah satu pihak telah terbukti melakukan wanprestasi; dan
3. Harus melalui perantaraan hakim.
62
Sri Gambir Melati Hatta, Beli Sewa Sebagai Perjanjian Tak Bernama : Pandangan Masyarakat dan Sikap Mahkamah Agung Indonesia, Alumni, Edisi Pertama, Cetakan Ketiga,
Bandung.2000, hal 1.
63
Mariam Darus Badrulzaman. Komposisi Hukum Perikatan, PT. Citra Aditya Bakti, Cetakan Pertama, Bandung, hal. 22.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV ANALISA TERHADAP HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK PADA
