BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG HAK TANGGUNGAN
A. Pengertian Hak Tanggungan
Sebelum lahirnya UUHT, pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan hutang menggunakan kelembagaan jaminan hipotik, karena pada waktu itu hak
atas tanah merupakan objek hukum dalam jaminan hipotik. Namun sesudah berlakunya UUHT, pembebanan hak atas tanah sebagai jaminan hutang tidak lagi
menggunakan jaminan hipotik, melainkan menggunakan jaminan hak tanggungan.
10
Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria selanjutnya disebut UUPA, sudah disediakan lembaga hak
jaminan yang kuat yang dapat dibebankan pada hak atas tanah yaitu hak tanggungan, sebagai pengganti lembaga Hypotheek dan Credietverband, akan
tetapi lembaga hak tanggungan di atas belum berfungsi sebagimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengaturnya secara lengkap, sesuai
dengan yang dikehendaki oleh ketentuan Pasal 51 undang-undang tersebut sehingga ketentuan Hypotheek sebagaimana dimaksud dalam Buku II
KUHPerdata dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebgaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 masih diberlakukan
sepanjang mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam atau berdasarkan UUPA. Padahal ketentuan-ketentuan tersebut di atas berasal dari zaman kolonial
10
Rachmadi Usman, Hukum Kebendaan, Jakarta: Sinar Grafika, 2011, hal. 305
belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum adanya hukum tanah nasional. Oleh karena itu ketentuan tersebut tidak sesuai lagi dengan hukum
tanah nasional dan tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi khusunya di bidang perkreditan dan hak jaminan dikarenakan perkembangan pembangunan
ekonomi, sehingga menimbulkan perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah. Dengan demikian perlu
kiranya dibentuk suatu undang-undang yang mengatur hak tanggungan atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagaimana dimaksud dalam
UUPA, sekaligus mewujudkan adanya unifikasi hukum tanah nasional. Setelah berlakunya UUHT, maka terpenuhilah apa yang diinginkan Pasal
51 UUPA, sehingga berdasarkan Pasal 29 UUHT menyatakan bahwa dengan berlakunya UUHT, maka ketentuan hypotheek sebagaimana dimaksud dalam buku
II KUHPerdata Indonesia dan ketentuan Credietverband dalam Staatsblad 1908- 542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190 sepanjang mengenai
pembebanan hak tanggungan pada hak atas tanah berserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dinyatakan tidak berlaku lagi.
11
Ketentuan mengenai hypotheek dan credietverband berasal dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum adanya
hukum tanah nasional, oleh karena itu tidak sesuai dengan asas-asas hukum tanah nasional dan dalam kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang
terjadi dalam bidang perkreditan dan hak zaminan sebagai akibat kemajuan pembangunan ekonomi. Pada zaman kolonial ketentuan hypotheek dipakai apabila
11
Purwahid Patrik dan Kashadi, Hukum Jaminan, Semarang: Fakultas Hukum Universitas Diponegoro, 2000, hal.52.
yang dijadikan jaminan adalah hak barat seperti : hak eigendom, hak erfpacht dan hak opstal sedangkan ketentuan credit verband dipakai apabila yang dijadikan
jaminan adalah tanah hak milik adat. Ketentuan tentang hypotheek dan credit verband tidak sesuai dengan asas-asas hukum tanah nasional dan dalam
kenyataannya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai akibat dari kemajuan pembangunan
ekonomi. Timbul perbedaan penafsiran mengenai jaminan atas tanah misalnya dalam hal pencantuman title eksekutorial, pelaksanaan eksekusi, sehingga dirasa
kurang memberikan jaminan kepastian hukum. Oleh karena peraturan mengenai peralihan hak tanggungan yang ditunjuk dalam Pasal 57 UUPA tersebut adalah
termasuk bagian dari hukum perdata serta dibuat pada jaman pemerintahan kolonial belanda tentunya banyak menimbulkan masalah karena terjadinya
dualisme hukum jaminan atas tanah. Dualisme tersebut terjadi dengan adanya dua macam lembaga tanggungan yaitu hypotheek dan credit verband, sehingga hal ini
tidak sejalan dengan tujuan UUPA yang menghendaki adanya unifikasi hukum tanah nasional.
Hak tanggungan menurut ketentuan Pasal 1 butir 1 UUHT adalah : “hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan atas tanah, yang
selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut
benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kreditur
tertentu dengan kreditur-kreditur lainnya”
Pasal 1 butir 1 UUHT dapat diketahui bahwa:
12
Hak tanggungan adalah penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi
bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cidera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian
pembayaran lunas utang debitur kepadanya. “pada dasarnya suatu hak
tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan objek jaminan berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam
UUPA.
13
1. Proses pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungan selanjutnya
disebut SKMHT proses ini dilakukan tetapi tidak wajib. Pada prinsipnya, hak tanggungan
itu merupakan lembaga hak jaminan kebendaan atas hak atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Jaminan yang diberikan yaitu hak yang diutamakan atau mendahulu dari kreditur-kreditur lainnya bagi kreditur pemegang
hak tanggungan. Proses pengikatan hak tanggungan sampai dengan lahirnya hak
tanggungan ini adalah sebagai berikut;
2. Proses pembuatan akta pemberian hak tanggungan .proses ini wajib dilakukan.
3. Proses pendaftaran hak tanggungan.proses ini wajib diikuti dan setelah
pendaftaran inilah dianggap hak tanggungan secara resmi lahir.
12
Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja Hak Tanggungan. Kencana Jakarta: Prenada Media, 2005 hal 13
13
Budi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Jakarta: Djambatan, 2008, hal. 24
Adapun yang merupakan cirri-ciri dari suatu hak tanggungan adalah secara berikut
1. Hak tanggungan memberikan hak preferensi hak yang didahulukan
kepada pemegang hak tanggungan. 2.
Hak tanggungan mengikuti objek tanah yang dijamin,dalam tangan siapa pun objek atau hak atas objek tersebut berada.
3. Hak tanggungan memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga
mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum. 4.
Hak tanggungan mudah dan pasti dalam pelaksanaanya eksekusinya.
B. Asas-asas Hak Tanggungan
Kategori