penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa
rumah dari pihak yang menyewakan.
Sementara yang menjadi objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah rumah dan harga. Dengan syarat rumah yang disewakan adalah rumah yang halal, artinya
tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban, dan kesusilaan.
78
Akibat hukum dari perjanjian yang sah adalah setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak akan menimbulkan hak dan kewajiban. Hak adalah suatu kenikmatan
dan kewajiban adalah suatu beban.
79
Berdasarkan data yang diperoleh, yaitu Akte Perjanjian Sewa Menyewa, Nomor: 02a, tanggal 05 Januari 2010, yang dibuat dihadapan Erry Chandra, Notaris
di Kota Batam selanjutnya disebut akte Perjanjian Sewa Menyewa, antara Ramahyani selaku pihak yang menyewakan dengan Darsono selaku pihak
penyewa diperoleh ketentuan mengenai hak dan kewajiban dalam sewa menyewa rumah berjangka pendek yang terjadi di Kota Batam, yaitu sebagai berikut :
1. Hak Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah.
a. Hak yang menyewakan. Hak dari pemilik rumah adalah mendapatkan pembayaran harga sewa atas
rumah yang disewakannya dari pihak penyewa. Hal ini sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 3 ayat 1 akte Perjanjian Sewa Menyewa, yaitu:
78
Salim HS., Perkembangan Hukum Kontrak Innominat Di Indonesia, Op.cit, hal. 59.
79
Salim HS., Hukum Kontrak Teori dan Tehnik Penyusunan Kontrak, Op.cit, hal. 5.
Universitas Sumatera Utara
Perjanjian ini dilangsungkan dan diterima dengan harga sebesar Rp.4.500.000,- empat juta limaratus ribu rupiah untuk masa sewa selama 6 enam bulan
tersebut. Uang deposit sebesar Rp.750.000,-tujuhratus limapuluh ribu rupia untuk
iuran listrik, iuran air dan telepon dibayar pada saat surat sewa menyewa ini ditandatangani dan akan diperhitungkan kembali pada saat berakhirnya sewa
menyewa. Uang sewa berikut deposit tersebut telah diterima dengan tunai saat
penandatanganan akta ini oleh pihak pertama dari pihak kedua, sehingga untuk penerimaan harga sewa tersebut akte ini oleh kedua belah pihak berlaku pula
sebagai kwitansinya yang sah. Selanjutnya menurut ketentuan Pasal 1581 KUHPerdata, kepada pihak
penyewa diwajibkan untuk mengisi rumah yang disewanya dengan perabot rumah tangga. “Si penyewa yang tidak melengkapi sebuah rumah yang
disewa, dengan perabot rumah secukupnya, dapat dipaksa untuk mengosongkan rumah itu, kecuali apabila ia memberikan cukup jaminan
pembayaran uang sewa.” Berdasarkan ketentuan pasal tersebut dapat dilihat, bahwa perabot rumah itu
dijadikan jaminan untuk pembayaran uang sewa. Hal ini menemukan realisasinya dalam apa yang dinamakan “pandbeslag”.
Apabila si penyewa tidak menjalankan kewajiban tersebut, maka menurut ketentuan Undang-undang pemilik rumah diberikan hak utama atau hak
prevelege atas barang-barang perabot rumah, guna menjamin pembayaran
harga sewa apabila terjadi tunggakan uang sewa atau apabila ada pelelangan. Artinya pemilik rumah tersebut, dalam suatu pelelangan akan memperoleh
pembayaran lebih dahulu dari hasil pelelangan barang-barang perabot rumah si penyewa.
Universitas Sumatera Utara
b. Hak penyewa. Sedangkan yang menjadi hak dari pihak penyewa adalah menempati rumah
yang disewanya dari pihak pemilik rumah dalam keadaan baik, tanpa mendapat gangguan dan tuntutan apapun dari pihak ketiga atau dari siapapun yang
menyatakan mempunyai hak atau turut berhak atas obyek sewa. Apabila rumah yang disewanya tersebut terdapat cacat yang tersembunyi atau
tidak diketahui sebelumnya maka pihak penyewa berhak untuk menuntut pemenuhan prestasi yang baik atau dari cacat yang tidak tersembunyi kepada
pihak pemilik rumah. Hak dari pihak pemilik rumah terhadap cacat yang tersembunyi ini terdapat
dalam Pasal 1552 ayat 1 KUHPerdata, yang menyebutkan: “Pihak yang menyewakan harus menanggung si penyewa terhadap semua cacat dari barang
yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang itu, biarpun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahui pada waktu dibuatnya perjanjian
sewa”. Adapun hak ini disebut hak perorangan, artinya yang memberikan kepada
kreditur untuk menuntut pemenuhan prestasi pada debitur atau seseorang tertentu. Selanjutnya hak yang lain dari pihak penyewa ialah mendapatkan
kenikmatan atas rumah yang disewa tersebut. Dalam hal ini apabila rumah yang menjadi obyek perjanjian sewa menyewa rumah dijual oleh pihak pemilik
rumah, maka pihak penyewa masih tetap dapat mendiami rumah tersebut sampai habis waktu sewanya.
Universitas Sumatera Utara
Ketentuan seperti tersebut di atas terdapat dalam Pasal 1576 ayat 1 KUHPerdata, yang menyebutkan “Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu
persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”.
Menurut RM. Suryodiningrat, yang menjadi hak penyewa adalah: 1. Penyerahan barang dalam keadaan terpelihara sehingga barang itu dapat
dipergunakan untuk keperluan yang diperlukan. 2. Jaminan dari yang menyewakan mengenai kenikmatan tenteram dan damai
dan tidak adanya cacat yang merintangi pemakaian barang yang disewanya.
80
Berdasarkan ketentuan tersebut di atas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa
pihak penyewa masih dapat menempati rumah yang disewakan, apabila tidak ditentukan lain. Hak ini diperoleh si penyewa karena hak sewa tersebut tetap
mengikutinya, selama waktu sewa tersebut belum berakhir. Dengan demikian pihak penyewa mempunyai hak mirip hak kebendaan, sedangkan hak
kebendaan tersebut artinya hak mutlak atas sesuatu benda dimana hak itu memberikan kekuasaan langsung atas sesuatu benda dan dapat dipertahankan
terhadap siapapun juga.
2. Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah.
