Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah.

Ketentuan seperti tersebut di atas terdapat dalam Pasal 1576 ayat 1 KUHPerdata, yang menyebutkan “Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang”. Menurut RM. Suryodiningrat, yang menjadi hak penyewa adalah: 1. Penyerahan barang dalam keadaan terpelihara sehingga barang itu dapat dipergunakan untuk keperluan yang diperlukan. 2. Jaminan dari yang menyewakan mengenai kenikmatan tenteram dan damai dan tidak adanya cacat yang merintangi pemakaian barang yang disewanya. 80 Berdasarkan ketentuan tersebut di atas dapat diambil suatu kesimpulan bahwa pihak penyewa masih dapat menempati rumah yang disewakan, apabila tidak ditentukan lain. Hak ini diperoleh si penyewa karena hak sewa tersebut tetap mengikutinya, selama waktu sewa tersebut belum berakhir. Dengan demikian pihak penyewa mempunyai hak mirip hak kebendaan, sedangkan hak kebendaan tersebut artinya hak mutlak atas sesuatu benda dimana hak itu memberikan kekuasaan langsung atas sesuatu benda dan dapat dipertahankan terhadap siapapun juga.

2. Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah.

a. Kewajiban yang menyewakan Berdasarkan ketentuan Pasal 4 ayat 1, ayat 2 dan ayat 3 akte Perjanjian Sewa Menyewa, yang menjadi kewajiban pihak yang menyewakan adalah: 80 R.M. Suryodiningrat, Op.cit., hal. 33. Universitas Sumatera Utara 1. Pada saat ditandatanganinya akte perjanjian ini, pihak pertama harus telah menyerahkan obyek sewa tersebut kepada pihak kedua dalam keadaan kosong tidak ada yang menempati. Apabila sebaliknya maka pihak kedua dengan ini diberi hak untuk memilih yaitu: a. untuk mengosongkan obyek sewa tersebut atas biaya pihak pertama baik dengan maupun tanpa bantuan pihak yang berwajib; atau b. untuk membatalkan perjanjian ini disertai dengan pengembalian segala uang dan biaya yang telah dikeluarkan dan dibayar oleh pihak kedua. 2. Pihak pertama menjamin kepada pihak kedua bahwa selama perjanjian ini berlangsung, pihak kedua tidak akan mendapat gangguan dan tuntutan apapun dari pihak ketiga atau dari siapapun yang menyatakan mempunyai hak atau turut berhak atas obyek sewa ini. 3. Pihak pertama menjamin kepada pihak kedua bahwa obyek sewa tersebut tidak akan dan sedang dalam pengikatan untuk disewakan, tidak dijaminkandipertanggungkan dengan cara apapun kepada pihak ketiga, tidak dipindah tangankan dengan cara apapun, tidak dalam sengketa dan bebas dari segala sitaan. Kewajiban lainnya dari pihak yang menyewakan adalah mengasuransikan bangunan rumah yang disewa tersebut atas biayanya sendiri dan melakukan perbaikan-perbaikan kerusakan rumah yang disebabkan bukan pemakaian dan atau kesalahan, kelalaian dan keteledoran pihak penyewa. Selain itu, kewajiban membayar Pajak Bumi dan Bangunan PBB selama masa sewa berlangsung dibayar oleh pihak yang menyewakan. Pasal 1550 KUHPerdata mengatur tentang kewajiban yang harus dipenuhi oleh pihak yang menyewakan kepada pihak penyewa antara lain: 1. Menyerahkan benda atau barang yang disewakan kepada si penyewa. 2. Memelihara benda atau barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan. 3. Memberikan kepada si penyewa kenikmatan tenteram dan damai dari barang yang disewakan, selama berlangsungnya perjanjian sewa menyewa. Universitas Sumatera Utara Sementara Pasal 1551 KUHPerdata menyatakan: Pihak yang menyewakan diwajibkan menyerahkan barang yang disewakan dalam keadaan terpelihara segala-galanya. Ia harus selama waktu sewa menyuruh melakukan pembetulan-pembetulan pada barang yang disewakan yang perlu dilakukan, terkecuali pembetulan- pembetulan kecil yang menjadi kewajiban si penyewa. Selanjutnya Pasal 1552 KUHPerdata menyatakan: Pihak yang menyewakan harus menanggung si penyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakan, yang merintangi pemakaian barang itu, biarpun pihak yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuatnya persetujuan sewa. Jika cacat-cacat itu telah mengakibatkan sesuatu kerugian bagi si penyewa maka kepadanya pihak yang menyewakan diwajibkan memberikan ganti rugi. Kewajiban memberikan kenikmatan dan ketentraman kepada si penyewa, dimaksud sebagai kewajiban pihak yang menyewakan untuk menanggulangi atau menangkis tuntutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga, misalnya membantah hak si penyewa untuk memakai barang yang disewakan. Kewajiban tersebut tidak meliputi pengamanan terhadap gangguan-gangguan fisik, misalnya orang-orang melempari rumahnya dengan batu atau tetangga membuang sampah di pekarangan yang disewa dan lain sebagainya. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 1556 KUHPerdata yang menyatakan: Pihak yang menyerahkan tidaklah diwajibkan menjamin si penyewa terhadap rintangan-rintangan dalam kenikmatannya yang dilakukan oleh orang-orang pihak ketiga dengan peristiwa-peristiwa tanpa mengajukan sesuatu hak atas barang yang disewa dengan tidak mengurangi hak si penyewa untuk menuntut sendiri orang itu. b. Kewajiban penyewa Kewajiban dari penyewa rumah diatur dalam Pasal 5 akte perjanjian sewa Universitas Sumatera Utara menyewa, yaitu sebagai berikut: 1. Objek sewa dalam perjanjian ini akan dipergunakan oleh pihak kedua sesuai dengan peruntukannya yaitu sebagai rumah tempat tinggal. 2. Selama masa sewa berlangsung, pihak kedua dengan ini tidak mempunyai hak untuk menyewakan kembali atau memindahkan hak sewanya atau menyerahkan dengan cara apapun juga hak-hak pihak kedua berdasarkan perjanjian ini kepada pihak ketiga lainnya baik sebagian maupun seluruhnya atas objek sewanya. 3. Pihak kedua berkewajiban selama jangka waktu sewa untuk memakai dan memelihara obyek sewa tersebut dengan sebaik-baiknya. 4. Pihak kedua berkewajiban untuk membetulkan kerusakan terhadap obyek sewa yang disebabkan oleh kesalahan, kelalaian, keteledoran dari pihak kedua atau sebagai akibat biasa atas biaya pihak kedua. Selain itu kewajiban lainnya adalah mematuhi segala peraturan hukum yang berkenaan dengan penggunaan obyek sewa, khususnya dalam bidang kesusilaan dan ketertiban umum. Lebih lanjut Subekti menyatakan, bahwa yang menjadi kewajiban dari pihak penyewa adalah sebagai berikut: 1. Di dalam menempati rumah yang disewanya tersebut, pihak penyewa harus bertindak sebagai bapak rumah tangga yang baik, artinya pihak penyewa diwajibkan untuk menempati rumah tersebut seakan-akan miliknya sendiri. 2. Membayar harga sewa pada waktu yang ditentukan dalam perjanjian sewa menyewa rumah. 3. Melakukan perbaikan-perbaikan kecil, misalnya: melakukan perbaikan- perbaikan jendela kunci dalam, kaca-kaca jendela dan sebagainya. 81 Kewajiban yang dibebankan kepada pihak penyewa untuk melakukan perbaikan-perbaikan kecil, apabila diabaikan maka pihak pemilik rumah dapat menuntut pembatalan perjanjian sewa menyewa rumah atau pihak pemilik dapat melakukan perbaikan-perbaikan tersebut sendiri dan kemudian meminta 81 Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Op.cit., hal. 152. Universitas Sumatera Utara ganti kerugian atas biaya-biaya yang telah dikeluarkannya. Ketentuan seperti ini terdapat dalam Pasal 1241 KUHPerdata, yang menyebutkan “Apabila perkataan tidak dilaksanakannya, maka si berpiutang boleh juga dikuasakan supaya dia sendirilah mengusahakan pelaksanaannya atas biaya si berutang”. Sedangkan apabila perbaikan-perbaikan yang dilakukan oleh pihak penyewa berlangsung lebih 40 hari, maka harga sewanya harus dikurangi sepantasnya, tergantung dari lamanya perbuatan memperbaiki rumah tersebut, dan juga tergantung dari besar kecilnya bagian rumah yang diperbaiki. Hal tersebut sebagaimana terdapat dalam Pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata, yang menyatakan “Tetapi jika pembetulan-pembetulan ini berlangsung lebih lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus lama dari empat puluh hari, maka harga sewa harus dikurangi menurut imbangan waktu dan bagian dari barang yang disewakan yang tidak dapat dipakai oleh si penyewa”. Namun apabila perbaikan-perbaikan tersebut menyebabkan pihak penyewa beserta keluarganya sama sekali tidak dapat menempati rumah yang disewakan, maka pihak penyewa dapat membatalkan perjanjian sewa menyewa rumah. Hal ini sebenarnya dapat dicegah yaitu dengan menyediakan rumah penampungan bagi pihak penyewa dan keluarganya selama rumah tersebut diperbaiki. Kewajiban lain dari si penyewa menurut ketentuan Pasal 1560 KUHPerdata adalah sebagai berikut: Universitas Sumatera Utara 1. Memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan; 2. Membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan. Adapun hak-hak dan kewajiban-kewajiban tersebut apabila tidak ditepati oleh salah satu pihak, maka terjadilah wanprestasi, dan akibat dari wanprestasi timbullah sengketa sewa menyewa perumahan. Terhadap Akte Perjanjian Sewa Menyewa sebagaimana disebut diatas, maka dapat dilihat penomoran terhadap akte notaris dibuat dengan memakai nomor berseri. Penomoran akta yang dilakukan memakai seri tidak dibenarkan dalam pembuatan suatu akta notaris. Kesalahan atas penomoran akta yang dilakukan oleh notaris bisa berakibat akta yang dibuatnya menjadi cacat dan selanjutnya akan merugikan para pihak dalam perjanjian.

B. Hapusnya Perjanjian Sewa Menyewa Rumah.

Masalah “hapusnya perjanjian” atau biasa juga disebut hapusnya persetujuan berarti menghapuskan semua pernyataan kehendak yang telah dituangkan dalam persetujuan bersama antara pihak kreditur dan debitur”. 82 Hapusnya perikatan dapat dijumpai di dalam Pasal 1381 KUHPerdata, yang menyebutkan ada 10 sepuluh macam cara hapusnya perikatan: 1. Karena Pembayaran. 2. Penawaran pembayaran tunai, diikuti dengan penyimpanan atau penitipan. 3. Karena pembaharuan hutang. 82 M. Yahya Harahap, Op.cit., hal. 106. Universitas Sumatera Utara 4. Perjumpaan utang atau kompensasi. 5. Karena percampuran hutang. 6. Karena pembebasan utangnya. 7. Karena musnahnya barang yang terutang. 8. Karena pembatalan atau kebatalan. 9. Karena berlakunya syarat batal. 10. Karena lewatnya waktu. Mengenai lewatnya suatu ketetapan waktu yang dicantumkan dalam suatu perjanjian, berakhirnya ada dua cara, yaitu: berakhir dengan sendirinya pada waktu yang ditentukan bila perjanjian sewa menyewa perumahan tersebut dibuat secara tertulis dan dihentikan dengan memperhatikan suatu tenggang waktu tertentu menurut adat kebiasaan setempat, bila perjanjian sewa menyewa perumahan dibuat secara lisan. Cara yang pertama tersebut ditentukan dalam Pasal 1570 KUHPerdata, yang menyebutkan “Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukannya suatu pemberitahuan untuk itu”. Adapun cara yang kedua tercantum dalam Pasal 1571 KUHPerdata, yang menyebutkan: “Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat”. Maksud dari pemberitahuan dengan mengindahkan jangka waktu yang layak ini adalah agar si penyewa mempersiapkan segala sesuatu untuk mengatasi akibat dari pengakhiran sewa tersebut. Universitas Sumatera Utara Sedangkan untuk hapusnya perjanjian sewa menyewa rumah karena benda yang disewakan musnah seluruhnya di luar kesalahan pihak pemilik rumah dan pihak penyewa, maka perjanjian sewa menyewa rumah itu batal demi hukum, hal ini sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1553 ayat 1 KUHPerdata, yang menyebutkan: “Jika selama waktu sewa barang yang disewakan sama sekali musnah karena suatu kejadian yang tidak di sengaja, maka persetujuan sewa gugur demi hukum”. Namun apabila rumah yang disewa tersebut musnah sebagian saja, maka pihak penyewa dapat memilih menurut keadaan, apakah ia akan menghentikan sewa menyewa atau ia minta pengurusan harga sewa. Sementara itu alasan-alasan untuk dapat dikabulkannya pemutusan perjanjian sewa menyewa yang diatur di dalam UUPP, antara lain yaitu: 1. Tidak memenuhi kewajiban. Jika salah satu pihak yang mengadakan perjanjian sewa menyewa rumah tidak memenuhi kewajibannya yang telah disepakati, maka tentunya ada alasan untuk membatalkan perjanjian sewanya. Misalnya dalam perjanjian sewa menyewa rumah tidak ditentukan secara tegas, bahwa si penyewa boleh menerima pihak ketiga sebagai penyewa sebagian ondeerhuurder, maka penyewa ini tidak memenuhi kewajibannya seperti telah ditentukan dalam suatu perjanjian. Dan si penyewa telah melanggar ketentuan Pasal 7 UUPP, yang menyebutkan bahwa: “hanya Universitas Sumatera Utara dengan ijin pemilik dan selama waktu sewa, penyewa dapat menyewakan sebagian dari perumahan pada pihak ketiga”. 2. Si pemilik memerlukan sendiri rumahnya. Jika yang menyewakan memerlukan perumahan itu untuk dipergunakan sendiri berdasarkan pertimbangan ekonomis. Pertimbangan ekonomis tersebut harus berdasarkan faktor-faktor keadaan yang sebenarya dari kedua belah pihak, yang mana perlu diperhatikan secara seksama. Sehingga di sini pemutusan perjanjian sewa menyewa rumah harus benar-benar berdasarkan kenyataan bahwa pemilik memang sangat membutuhkan sekali rumahnya. Namun dalam hal ini hak-hak dari si penyewa jangan dirugikan akibat pemilik memerlukan rumahnya sendiri. Jadi pemutusan tersebut harus memperhatikan pihak penyewa dan kelayakan kedua belah pihak. Jika dalam pertimbangan secara ekonomis terdapat keadaan yang sama beratnya antara pihak-pihak yang bersangkutan. Sehingga antara pemilik dan penyewa dapat menghuni secara bersama-sama, atau jika dimungkinkan pemilik rumah sewa dapat menyediakan rumah pengganti yang layak untuk ditempati oleh si penyewa. 3. Penyewa tidak memakai sepatutnya atau tidak memenuhi kewajibannya. Seperti pada perjanjian sewa menyewa lainnya, penggunaan barang yang disewa harus sesuai dengan kegunaannya barang tersebut yang ditentukan dalam perjanjian. Begitu juga rumah yang disewa harus sesuai apa yang telah disepakati dalam perjanjian. Universitas Sumatera Utara Apabila si penyewa tidak memakai rumah yang disewa secara patut, maka hal ini dapat dijadikan alasan untuk membatalkan perjanjian sewanya, dimana si penyewa berkewajiban untuk memakai rumah sewa sebagai bapak rumah yang baik telah dilalaikan. Tentang apakah kriteria untuk menentukan bahwa si penyewa tidak mempergunakan secara patut disini akan ditentukan oleh pandangan subyektif dari pejabat yang menangani kasus sewa menyewa, keputusan diambil berdasarkan dari pandangan para hakim yang dapat dijadikan sebagai pedoman pemakaian rumah yang baik. Tetapi di samping pandangan-pandangan yang subyektif ini, yurisprudensi memberikan juga beberapa patokan-patokan yang dapat dipergunakan sebagai pedoman dalam menafsirkan “Pemakaian tidak patut ini, yaitu jikalau rumah yang bersangkutan dipergunakan bertentangan dengan peruntukannya bersteming-nya, maka pemakaian itu adalah tidak patut”. 83 Contohnya: rumah tinggal digunakan sebagai tempat pergudangan. Apabila ini tidak disetujui oleh si pemilik maka ia dapat membatalkan perjanjian sewa menyewa rumah. 4. Gangguan-gangguan dari si penyewa. Dalam hal pihak pemilik rumah tinggal bersama serumah dengan si penyewa maka sangat dikawatirkan si penyewa akan menggangu ketertiban dan 83 Sudargo Gautama, Komentar Atas Undang-undang Pokok Perumahan dan Peraturan Sewa Menyewa, Bandung, Alumni, hal. 70. Universitas Sumatera Utara keamanan dalam penggunaan bersama suatu perumahan. Selain itu juga yang diganggu bukan hanya si pemilik rumah, melainkan juga orang lain yang memakai rumah sewa itu. Sedangkan hak penyewa adalah menempati rumah yang disewanya dari pihak pemilik rumah dalam keadaan baik. Apabila rumah yang disewanya tersebut terdapat cacat yang tersembunyi atau tidak diketahui sebelumnya maka pihak penyewa berhak untuk menuntut pemenuhan prestasi yang baik atau dan cacat yang tidak tersembunyi kepada pihak pemilik rumah. Adapun hak ini disebut hak perorangan, artinya yang memberikan kepada kreditur untuk menuntut pemenuhan prestasi pada debitur atau seseorang tertentu.

C. Keseimbangan Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa menyewa.

Suatu perjanjian sewa menyewa para pihak seharusnya dibuat untuk mengungkapkan kehendak mereka dalam bentuk tertulis. Pihak penyewa memiliki tujuan dan maksud agar dapat menikmati barang yang disewa dengan jaminan penuh pihak yang menyewakan atas gangguan dari pihak ketiga. Sedangkan pihak yang menyewakan memiliki maksud dan tujuan agar memperoleh suatu tagen prestasi berupa sejumlah uang dari pihak penyewa atas prestasinya menyerahkan barang yang dikuasaidimilikinya untuk dinikmati oleh pihak yang penyewa. Perjanjian sewa menyewa rumah adalah suatu perjanjian timbal balik yang saling memberi dan menerimanya, maka sepatutnya perjanjian sewa menyewa rumah Universitas Sumatera Utara tersebut berlandaskan asas keseimbangan dan keadilan dalam ketentuannya dan memperoleh kesepakatan dari kedua belah pihak. Fakta menunjukkan dalam suatu perjanjian sewa-menyewa terdapat adanya keterjalinan dengan gejala kemunculan dari suatu perjanjian yang dibentuk oleh para pihak, keterikatan atau kekuatan mengikat dalam rangka dipenuhinya perikatan sewa menyewa tersebut. 84 Melalui suatu perjanjian sewa menyewa dapat diupayakan perubahan berkenaan dengan pembagian dan pertukaran benda-benda ekonomis maupun jasa, yakni sebagai suatu pergeseran sukarela urij willige versehviving suatu perjanjian sewa menyewa rumah pada hakikatnya adalah penyerahan barangrumah yang menjadi pihak pemilik barangrumah kepada pihak penyewa untuk dinikmati dalam jangka waktu tertentu sesuai jangka waktu sewa yang telah ditetapkan dalam perjanjian sewa-menyewa tersebut. Di dalam dunia ekonomi perjanjian merupakan instrumen terpenting untuk mewujudkan perubahan-perubahan ekonomi dalam bentuk penyerahanpembagian barang dan jasa. Dasar pemikiran suatu perjanjian sewa-menyewa rumah merujuk pada tujuan terjadinya pergeseran harta kekayaan untuk sementara waktu secara adil dan memunculkan akibat hukum terjadinya pertukaran tagen prestasi para pihak juga secara adil. 85 Agar pertukaran pengayaan tagen prestasi dapat dilakukan secara adil maka harus diimbangi pula oleh adanya pertukaran prestasi yang seimbang pula. Pertukaran 84 Herlin Budiono, Op.cit., hal. 308. 85 Ibid. Universitas Sumatera Utara secara timbal balik tersebut merupakan konsep kunci bagi terciptanya keadilan atas suatu perjanjian sewa-menyewa tersebut. 86 Untuk dapat memenuhi asas keseimbangan dan keadilan dalam suatu perjanjian sewa menyewa rumah salah satu prinsip dasar yang harus dilaksanakan adalah “prinsip iktikad baik”. Sebagaimana diketahui bahwa dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata tersimpul asas kebebasan membuat perjanjian, asas konsensualisme serta daya mengikatnya perjanjian pemahaman terhadap pasal tersebut tidak berdiri sendiri. Asas-asas yang terdapat dalam pasal tersebut berada dalam satu sistem yang padu dan integeratif dengan ketentuan-ketentuan lainnya. Terkait dengan daya mengikat perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya pacta sunt servanda. Pada situasi tertentu daya berlakunya strekking dibatasi antara lain dengan prinsip itikad baik. Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata menyatakan bahwa “perjanjian-perjanjian haarus dilakukan dengan itikad baik. Apa yang dimaksud dengan itikad baik te goeder trouw; good faith, perundang-undangan tidak memberikan definisi yang tegas dan jelas. Dalam kamus besar bahasa Indonesia, yang dimaksud dengan “itikad” adalah kepercayaan, keyakinan yang teguh, maksud, kemauan yang baik. 87 Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata, menetapkan bahwa persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik contractus bonafidei, maksudnya perjanjian 86 Soerjono Soekanto, Berbagai Permasalahan Hukum dalam Kerangka Pembangunan Hukum di Indonesia, Jakarta, UI Press, 1975, hal. 34. 87 W.J.S. Poerwadarminta, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta, Balai Pustaka, 1990, hal. 268. Universitas Sumatera Utara tersebut dilaksanakan menurut asas keseimbangan dan keadilan. Ketentuan pasal tersebut pada umumnya selalu dihubungkan dengan Pasal 1339 KUHPerdata, bahwa “Persetujuan tidak hanya mengikat apa yang dengan tegas ditentukan di dalamnya, melainkan juga segala sesuatu yang menurut sifatnya persetujuan dituntut berdasarkan keadilan, kebiasaan, atau undang-undang.” Itikad baik juga dibedakan dalam sifatnya yang nisbi dan mutlak. Pada itikad baik yang nisbi, orang memperhatikan sikap dan tingkah laku yang nyata dari subyek. Pada itikad baik yang obyektif atau hal yang sesuai dengan akal sehat dan keadilan, dibuat ukuran obyektif untuk menilai kesadaran sekitar perbuatan hukumnya penilaian tidak memihak menurut norma-norma yang obyektif. Wirjono Prodjodikoro membagi itikad baik menjadi 2 dua bagian, yaitu: a. Itikad baik pada waktu mulai berlakunya suatu hubungan hukum. Itikad baik disini biasanya berupa perkiraan atau anggapan seseorang bahwa syarat-syarat yang diperlukan bagi dimulai hubungan hukum telah terpenuhi. Dalam konteks ini hukum memberikan perlindungan kepada pihak yang beritikad baik, sedang bagi pihak yang beritikad tidak baik te kwader trouw harus bertanggung jawab dan menanggung risiko. Itikad baik semacam ini dapat disimak dari ketentuan Pasal 1977 ayat 1 BW dan Pasal 1963 BW, dimana terkait dengan salah satu syarat untuk memperoleh hak milik atas barang melalui daluwarsa. Itikad baik ini bersifat subyektif dan statis. b. Itikad baik pada waktu pelaksanaan hak-hak dan kewajiban-kewajiban yang termaktub dalam hubungan hukum itu. Pengertian itikad baik semacam ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat 3 BW adalah bersifat obyektif dan dinamis mengikuti situasi sekitar perbuatan hukumnya. Titik berat itikad baik disini terletak pada tindakan yang akan dilakukan oleh kedua belah pihak, yaitu tindakan sebagai pelaksanaan sesuatu hal. 88 88 R. Wirjono Prodjodikoro, Azas-azas Hukum Perdata, Bandung, Sumur, 1992, hal. 56-62. Universitas Sumatera Utara Dalam Simposium Hukum Perdata Nasional yang diselenggarakan Badan Pembinaan Hukum Nasional BPHN, itikad baik hendaknya diartikan sebagai : 89 a. Kejujuran pada waktu membuat kontrak. b. Pada tahap pembuatan ditekankan, apabila kontrak dibuat dihadapan pejabat, para pihak dianggap beritikad baik meskipun ada juga pendapat yang menyatakan keberatannya. c. Sebagai kepatutan dalam tahap pelaksanaan, yaitu terkait suatu penilaian baik terhadap perilaku para pihak dalam melaksanakan apa yang telah disepakati dalam kontrak, semata-mata bertujuan untuk mencegah perilaku yang tidak patut dalam pelaksanaan kontrak tersebut. Memang diakui bahwa untuk memahami itikad baik bukan hal yang mudah. Pada kenyataannya itikad baik acapkali tumpang tindih dengan kewajaran dan kepatutan redelijkheid en billijkheid; reasonableness and equity. Dalam itikad baik terkandung kepatutan, demikian pula dalam pengertian kepatutan terkandung itikad baik. Oleh karena itu dalam praktik pengadilan, itikad baik dan kepatutan dipahami sebagai azas atau prinsip yang saling melengkapi complementary. 90 D. Perlindungan Hukum Dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Berjangka Pendek Bagi Pekerja Kontrak Di Kota Batam. Pada prinsipnya, ketentuan-ketentuan Buku III Bab VII KUHPerdata telah memberikan perlindungan hukum yang seimbang para pihak yang membuat 89 Badan Pembinaan Hukum Nasional BPHN, Simposium Hukum Perdata Nasional, Kerjasama Badan Pembinaan Hukum Nasional BPHN Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 21-23 Desember 1981, hal. 28. 90 Ibid, hal. 40. Universitas Sumatera Utara perjanjian sewa menyewa. Berdasarkan pasal-pasal KUHPerdata pada Buku III Bab VII tersebut cenderung untuk mengatur perjanjian sewa menyewa rumah. Meskipun Pasal 1339 KUHPerdata dapat menjadi perangkat hukum yang dapat melindungi masing-masing pihak atas haknya yang merupakan kewajiban pihak lainnya berdasarkan undang-undang yang mengaturnya tidak berarti para pembuat perjanjian dapat mengabaikan hal-hal yang dianggap penting yang harus dicantumkan dalam klausul perjanjian sewa menyewa. Mencantumkan status hak atas tanah dan kelengkapan izin-izin atas bangunan milik pihak yang menyewakan beserta bukti-buktinya pada klausul perjanjian merupakan salah satu hal pokok dan penting untuk memberikan perlindungan kepada pihak penyewa. Namun dipihak lain pihak yang menyewakan harus mendapat perlindungan dengan memperjelas dan mencantumkan “status” pihak penyewa. Jika pihak penyewa berstatus seorang pengusaha misalnya, seharusnya dicantumkan bidang usaha beserta izin-izinnya agar pihak yang menyewakan dapat terlindungi dari kemungkinan penggunaan rumah yang mengandung resiko yang tidak diharapkan. Banyak pelajaran yang dapat diambil dari kasus yang terjadi dimana pihak pemilik rumah, perkantoran dan sejenisnya yang ikut menanggung akibat dari perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh penyewanya. Jadi dalam hal ini perlindungan hukum yang seimbang dapat terwujud apabila pihak yang menyewakan memperjelas “identitas” obyek perjanjian yang diimbangi dengan memperjelas identitas subyek perjanjian yaitu pihak penyewa. Universitas Sumatera Utara E. Peran Notaris Dalam Memberikan Kedudukan Hukum Yang Seimbang Kepada Para Pihak Dalam Perjanjian Sewa Menyewa. Notaris dalam menjalankan jabatannya selaku pejabat publik harus mempunyai sifat netral dan tidak memihak. Hal ini sebagaimana yang telah diatur didalam kode etik Notaris. Notaris menuangkannya didalam akta sewa menyewa semua hak dan kewajiban penyewa dan yang menyewakan. Hal ini dapat dilihat dari definisi Notaris itu sendiri, yaitu: Pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam undang-undang ini. Pengertian mengenai Notaris, diatur lebih lanjut dalam Pasal 15 ayat 1 Undang-undang Jabatan Notaris No. 30 Tahun 2004, yang menyatakan: Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan danatau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Notaris dalam jabatannya sebagai pejabat umum mempunyai peranan yang penting dalam memberikan perlindungan kepada para pihak, yang harus diperhatikan seorang Notaris adalah: 91 1. Tidak boleh ada yang dirugikan. Semua perjanjian harus dibuat dengan itikad baik, apakah yang diperjanjikan melanggar hukum, dalam hal adanya pelanggaran terhadap ketentuan hukum 91 Wawancara dengan Fuji Kadriah Zulaika, NotarisPPAT di Kota Batam, pada tanggal 15 Agustus 2010. Universitas Sumatera Utara maka Notaris akan memberitahukan kepada para pihak untuk tidak melaksanakannya atau merubah sehingga tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku, dan selain itu Notaris harus membacakan dan menjelaskan isi akta kepada para pihak, walaupun didalam Undang-undang Jabatan Notaris, Notaris boleh tidak membacakan isi akta kepada para pihak dengan alasan para pihak telah mengerti isi akta tersebut. 2. Akta perjanjian sewa menyewa tidak dapat disangkal kebenarannya oleh para pihak kecuali dibuktikan sebaliknya. Ada 2 dua macam akta yang dibuat oleh Notaris, yaitu: akta yang dibuat dihadapan Notaris partij acte dan akta yang dibuat oleh Notaris akta Relaas, akta Pejabat, ambtelijke acte. Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris adalah kehendak para pihak yang dituangkan dalam akta. Hal tersebut terdapat didalam Pasal 1338 KUHPerdata yaitu: “Perjanjian yang dibuat oleh para pihak berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang cukup menurut undang-undang dan harus dilaksanakan dengan itikad baik”. Selain sebagai pejabat umum, Notaris juga dapat melakukan penyuluhan hukum, karena nasihat Notaris dapat diandalkan. Segala sesuatu yang ditulis serta ditetapkannya adalah benar sehingga Notaris adalah pembuat dokumen yang kuat dalam suatu proses hukum. Notaris di dalam menjalankan jabatannya harus memperhatikan pelayanan secara cuma-cuma kepada masyarakat yang kurang Universitas Sumatera Utara mampu, karena didalam masyarakat tidak hanya orang mampu saja yang membutuhkan jasa Notaris, bisa saja orang yang tidak mampu membutuhkan jasa Notaris, misalnya orang yang tidak mampu menerima hibah dari orang lain. Notaris dalam menjalankan tugas harus meneliti kelengkapan berkas-berkas yang diberikan oleh para pihak yang meminta untuk dibuatkan akte, sehingga dengan demikian tidak ada pihak-pihak yang merasa dirugikan. Salah satu contoh diperlukan ketelitian dari Notaris adalah dalam hal pembuatan perjanjian sewa menyewa, dimana Notaris harus meneliti terhadap kelengkapan berkas-berkasnya, antara lain: 1. Surat tanah sertifikat. Untuk memastikan kebenaran bahwa orang yang meminta dibuatkan akte perjanjian sewa menyewa adalah pemilik yang sah dari objek yang akan disewakan dan tidak dalam keadaan diagunkan maupun disengketakan. 2. Kartu Tanda Penduduk KTP. Hal ini untuk memastikan identitas seseorang apakah memang yang bersangkutan memang benar orang yang memiliki hak atas objek yang akan disewakan. 3. Kartu Keluarga KK Tujuannya adalah untuk melihat status seseorang apakah ia telah menikah atau belum, Apabila telah menikah maka diperlukan persetujuan dari suamiisteri karena kemungkinan objek yang akan disewakan adalah harta bersama gono-gini. 92 92 Wawancara dengan Khoiron Syahid, NotarisPPAT di Kota Batam, pada tanggal 15 Agustus 2010. Universitas Sumatera Utara

BAB IV PENYELESAIAN HUKUM DALAM PERJANJIAN SEWA MENYEWA

APABILA SALAH SATU PIHAK WANPRESTASI

A. Tinjauan Umum Mengenai Wanprestasi. 1. Pengertian Wanprestasi.

Wanprestasi berasal dari bahasa Belanda yang berarti prestasi buruk. Seseorang yang berjanji, tetapi tidak melakukan apa yang dijanjikannya, ia alpa, lalai atau ingkar janji atau juga ia melanggar perjanjian, bila ia melakukan atau berbuat sesuatu yang tidak boleh dilakukannya, maka ia dikatakan wanprestasi. 93 Menurut Pasal 1238 KUHPerdata, wanprestasi adalah: “Si berutang adalah lalai, apabila ia dengan surat perintah atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan”. Salim HS menguraikan arti wanprestasi sebagai berikut: “Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditur dan debitur”. 94 Sedangkan Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, menyebutkan bahwa wanprestasi adalah kewajiban tidak memenuhi suatu perutangan yang terdiri dari 2 dua macam sifat. 93 Subekti, Hukum Perjanjian, Op.cit., hal. 45. 94 Salim HS, Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Op.cit., hal. 98. Universitas Sumatera Utara Pertama dapat terdiri atas hal bahwa prestasi itu masih dilakukan tetapi tidak secara sepatutnya, sedang yang kedua adalah terdapat hal-hal yang disitu prestasinya tidak dilakukan pada waktu yang tepat. 95 Untuk mengatakan seseorang telah wanprestasi tidaklah mudah, karena seringkali juga tidak dijanjikan dengan tepat kapan seorang pihak diwajibkan untuk melakukan sesuatu prestasi yang dijanjikan. Misalnya: peminjaman uang, para pihak sering tidak menentukan kapan uang tersebut harus dikembalikan. Cara yang paling mudah untuk menetapkan bahwa seseorang melakukan wanprestasi adalah dalam perjanjian yang bertujuan untuk tidak melakukan suatu perbuatan. Apabila orang itu melakukannya berarti ia melanggar perjanjian. 96 Pada wanprestasi diperlukan lebih dahulu suatu proses, hal ini sebagaimana dimaksud Pasal 1243 KUHPerdata yang menyatakan “Perikatan ditujukan untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu” atau jika ternyata dalam perjanjian tersebut terdapat klausul yang mengatakan debitur langsung dianggap lalai tanpa memerlukan somasi atau peringatan. Berdasarkan Pasal 1238 KUHPerdata mengandung makna yakni sebelum mengajukan gugatan wanprestasi seorang kreditur harus memberikan peringatan atau somasi yang menyatakan bahwa debitur telah dan agar memenuhi kewajibannya dalam jangka waktu tertentu. Surat perintah yang dimaksud dalam pasal tersebut adalah suatu peringatan resmi oleh seorang juru sita pengadilan. Perkataan akta 95 Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perutangan Bagian I, Yogyakarta, Seksi Hukum Perdata Universitas Gajah Madah, 1980, hal. 12. 96 Ibid, hal. 45. Universitas Sumatera Utara sejenis itu sebenarnya oleh Undang-undang dimaksudkan suatu peringatan tertulis. 97

2. Macam-Macam Wanprestasi.