Analisis Kelayakan Pembiayaan Mikro Pada BRI Syariah Cabang
77
Sehingga pada akhirnya akan terlihat kemampuannya dalam mengambil pembiayaan yang disalurkan. Semakin banyak sumber
pendapatan seseorang maka semakin besar kemampuannya untuk membayar pembiayaan.
Aspek penilaian capacity memerlukan perhitungan yang cermat seperti kasus pada Ibu Illah Haryati yaitu nasabah lama.
6
Beliau yang mengajukan fasilitas pembiayaan sebesar Rp 40 juta, kemudian nasabah
melakukan penambahan fasilitas pengajuan pembiayaan kembali senilai Rp 100 juta. Pembiayaan yang kedua diperlukan untuk pembelian minyak
goreng dan sembako. Syarat jika nasabah ingin melakukan fasilitas penambahan pembiayaan, nasabah tersebut harus melunasi pembiayaan
yang pertama, dan tetap mengikuti prosedur berupa track record dan BI Checking oleh RO untuk mengetahui pinjaman di bank lain. Dimana
pembayaran yang pengembalian pembiayaan yang pertama dilakukan secara lancar. Di lingkungannya nasabah tidak pernah terlibat dalam
perkara hukum serta mempunyai karakter dan reputasi yang baik di dalam lingkungannya. Nasabah memiliki seorang suami dan seorang anak.
Nasabah berusia 56 tahun. Anaknya masih bersekolah di bangku Sekolah Dasar Negeri sehingga bebas biaya bulanan SPP. Rumah yang dimiliki
6
Wawancara Pribadi dengan Ibu Illah Haryati selaku nasabah pembiayaan mikro, Jakarta 18 Juni 2011.
78
adalah rumah miliknya pribadi. Hubungan dengan relasi bisnis cukup baik, dimana nasabah selalu memenuhi kewajibannya.
Nasabah yang bernama Ibu Illah tersebut memiliki dua sumber penghasilan dari dua usahanya yaitu usaha warung sembako, dan warung
nasi. Tempat usaha nasabah yaitu di rumahnya sendiri sehingga tidak ada biaya sewa tempat, Biaya transportasi hanya Rp 250.000 karena pasar
letaknya dekat dan usaha juga berada di rumah sendiri. Namun setelah dilakukan analisis ternyata kapasitas nasabah tidak
mencukupi dari kapasitas tersebut. Hal ini ditentukan oleh RPC Repayment Capacity Ratio. Perhitungannya sebagai berikut:
a. Warung sembako
Omset per bulan Rp 100.000.000
Harga Pokok Penjualan Rp 90.000.000
b. Warung nasi
Omset per bulan Rp 22.500.000
perhari Rp 300.000 × 30 hari Harga Pokok Penjualan
Rp 15.000.000 Dari kedua sumber diatas digabungkan baik HPP maupun omset
Pendapatan total Rp 122.500.000
HPP total Rp 105.000.000 -
Pendapatan bruto Rp 17.500.000
Biaya listrik Rp
150.000
79
Biaya transportasi Rp
300.000 Biaya rumah tangga
Rp 3.000.000 Biaya pendidikan
Rp 300.000
Total pengeluaran Rp 3.750 .000
Keuntungan bersih Rp 13.750.000
RPC = keuntungan bersih × 75 . Nilainya harus diatas 2 3.
Capital Capital adalah berkaitan dengan modal atau kekayaan yang
dimiliki calon nasabah untuk menjalankan dan memelihara kelangsungan usahanya. Adapun penilaian terhadap capital adalah untuk mengetahui
keadaan permodalan sumber-sumber dana dan penggunaannya, meneliti besar kecilnya modal dan bagaimana pendistribusian modal, apakah ada
modal yang cukup untuk menggerakkan sumber daya secara efektif, apakah pengaturan modal kerja baik, sehingga usaha dapat berjalan
lancar, berupa besar modal kerja, Jika dianalisis capital dapat diteliti berdasarkan aset, Misalkan nasabah sudah memiliki usaha yang cukup
lama 5 tahun, maka jika terdapat penambahan aset berupa rumah, kendaraan bermotor atau penggunaannya untuk usaha berupa investasi
dan buka cabang. 4.
Condition Condition adalah keadaan sosial ekonomi suatu saat yang mungkin
dapat mempengaruhi maju mundurnya usaha calon nasabah. Penilaian
80
terhadap kondisi ekonomi itu berpengaruh terhadap kegiatan usaha calon nasabah dan bagaimana nasabah mengatasinya atau mengantisipasi
sehingga usahanya tetap hidup dan berkembang. Hal yang dianalisis meliputi persaingan antarsesama pengusaha dalam batas kewajaran atau
tidak, prospek usaha nasabah dan jumlah pesaing yang mengancam usaha nasabah jika banyak maka akan mempengaruhi omset penjualan nasabah.
5. Collateral
Collateral merupakan jaminan yang diberikan calon nasabah. Jaminan hendaknya melebihi jumlah pembiayaan yang diberikan, jaminan
juga harus diteliti keabsahannya, sehingga jika terjadi suatu masalah, maka jaminan yang dititipkan akan dapat dipergunakan. Fungsi jaminan
adalah sebagai pelindung bank dari risiko kerugian. Jaminan ini diperlukan bila suatu saat nasabah wanprestasi walaupun demikian
jaminan merupakan pendukung bukan aspek utama yang diperhitungkan. Jaminan yang dapat digunakan dalam pembiayaan adalah barang
bergerak berupa kendaraan bermotor dan barang tak bergerak berupa rumah, tanah, dan lain sebagainya. Dalam hal ini yang dibutuhkan oleh
pihak bank adalah : a
Fotokopi SHMSHGBIMBPBB untuk pembiayaan dengan jaminan rumah
b Fotokopi BPKBSTNKFaktur pembelian untuk pembiayaan
jaminan kendaraan bermotor
81
Pada BRI Syariah berlaku beberapa ketentuan dalam penggunaaan jaminan, yaitu BRI Syariah mensyaratkan jaminan harus bernilai diatas
dari nilai pembiayaan. Jaminan dapat berupa kios tetapi terdapat penilaian berbeda antara kios di pasar dan kios di sepanjang jalan. Kios yang berada
di pasar memiliki SHPTU Surat Hak Pemakaian Tempat Usaha sehingga memiliki nilai surplus dibanding kios yang berada di jalan protokol.
Jaminan harus bersifat marketable. Jaminan berupa sertifikat atas nama anaknya maka diikutsertakan fotokopi identitas anaknya. Jaminan BPKB
mobilmotor pembiayaannya diperbolehkan atas nama pihak ketiga. Syaratnya harus ada fotokopi KTP atas nama pihak ketiga KTP, dengan
syarat pihak ketiga tersebut menandatangani di atas kuitansi kosong dengan dibubuhkan materai dan ditandatangani pihak ketiga.
Jika berupa sertifikat tanah dan AJB Akta Jual Beli maka penilaian yaitu 80, Untuk pembiayaan mikro 500 iB, jika luas tanah
kosong 1000 m maka senilai 70 ≥1000 m senilai 60, untuk mikro 75 iB berupa sertifikat sebesar 70.
Penilaian bangunan juga didasarkan ada atau tidaknya IMB Izin Mendirikan Bangunan, jika tidak ada IMB maka Rp 1.500.000 atau 50
jika ada IMB maka 100. Standar untuk penilaian harga dapat dilihat PBB, agen properti, dan menanyakan ke daerah sekitar baik tetangga atau
menanyakan harga pasaran jika ada rumah di sekitar yang ingin dijual.
82
Misalkan nasabah mengajukan pembiayaan sebesar Rp 200 juta dengan mencantumkan jaminan berupa BPKB kendaraan bermotor
mobil Avanza tahun 2000 setelah ditaksir, mobil tersebut hanya bernilai Rp 125 juta.
Dengan itu maka pihak bank memberitahukan kepada nasabah bahwa plafon pembiayaan yang diajukan tidak dapat dipenuhi, oleh
karena itu harus merubah plafon pembiayaan yang diajukan. BRI Syariah memerlukan jaminan yang digunakan dengan tujuan
agar nasabah pengelola dan tidak melakukan kesalahan pengelolaan, kelalaian atau penyimpangan oleh pihak nasabah pengelola dana seperti
penyelewengan dan penyalahgunaan yang mengakibatkan kerugian. Jaminan ini akan disita oleh bank syariah jika ternyata timbul
kerugian akibat kesalahan pengelolaan, kelalaian dan penyimpangan oleh pihak nasabah pengelola dana seperti penyelewengan, kecurangan dan
penyalahgunaan untuk kemudian akan dicairkan oleh pihak bank dengan tujuan mengembalikan dana yang dipinjam nasabah.
1 Nilai likuiditas jaminan
Dalam contoh ini, nilai pasaran suatu rumah ialah bergantung pada: a
Harga perbandingan rumah sekitar tempat rumah yang akan dibeli
Nilai likuiditas jaminan = Harga pasaran × nilai likuiditas
83
b Atau jika tidak, melihat harga pasaran tanah ke kelurahan tempat
rumah yang akan dibeli berada. Harga pasaran ini kemungkinan dapat menjadi lebih besar atau
lebih kecil dari harga rumah yang diinginkan, ini semua tergantung pada dua poin diatas.
Sementara nilai likuiditas dipengaruhi oleh a.
Umur rumah b.
Lokasi rumah c.
Bentuk bangunan seperti apakah sudah dicat, plester, lantai Dari hasil OTS On The Spot pihak bank ke lokasi, ternyata nilai
rumah yang akan dibeli seharga Rp 250.000.000 itu harga pasarannya berkisar antara Rp 200.000.000 dengan nilai likuiditas sebesar 80.
Maka akan didapat: Harga pasaran × nilai likuiditas
= Rp 200.000.000 × 80 = Rp 160.000.000
Maka jika dilihat dari sisi nilai likuiditas jaminan ini, maka belum memenuhi syarat
Rekomendasi Dari hasil analisis diatas, maka bank mengeluarkan rekomendasi
kepada nasabah yang berisi yaitu penurunan jumlah plafon atau penambahan jenis jaminan.
84
Contoh kasus Nasabah atas nama Mansyur yaitu pengusaha pabrik kerupuk
menjaminkan 2 jaminan yaitu berupa rumah, dan pabrik kerupuk.
7
a. Jaminan berupa rumah
Luas tanah : 190 m
2
Harga pasaran berkisar antara Rp 650.000 - Rp 800.000 Analis menilai Rp 600.000, karena dalam penilaian harus di bawah
harga pasaran. Setelah dilihat lokasinya maka bangunannya ternyata 120 m
2
karena terdapat halaman di depan rumahnya.
Penilaian bangunan Rp 1.500.000 karena kondisi rumah usia bangunan masih baru, struktur bangunan cukup baik berlantai dua,
dengan tipe gaya minimalis berlantaikan keramik disebabkan dua lantai Rp 3.000.000
IMB tidak ada maka 50 × Rp 3.000.000 = Rp 1.500.000 Nilai pasar rumah yaitu jumlah antara nilai pasar tanah dan nilai pasar
bangunan. Nilai pasar tanah = Luas tanah × Harga pasaran
= 190 m
2
× Rp 600.000 Nilai pasar tanah = Rp 114.000.000
7
Wawancara pribadi dengan Mansyur selaku nasabah pembiayaan mikro, Jakarta, 25 Juni 2011.
85
Nilai pasar bangunan = Luas bangunan × penilaian bangunan = 120 m
2
× Rp 1.500.000 = Rp 180.000.000
Penilaian total rumah = nilai pasar tanah + nilai pasar bangunan = Rp 114.000.000 + Rp 180.000.000
= Rp 294.000.000 Nilai likuditas jaminan = Harga pasaran × nilai likuiditas
= Rp 294.000.000 × 80= Rp 235.200.000 b.
Jaminan berupa pabrik Pabrik ini letaknya di belakang rumah tersebut dengan kondisi tidak
bertingkat dengan luas tanah yaitu 332 m
2
. Pabrik ini dibangun seluas tanah tersebut tanpa adanya halaman, karena lokasi pabrik
searea dengan rumah maka Harga tanah = Rp 600.000
Luas tanah dan bangunan = Rp 332 m
2
Penilaian bangunan Rp 1.000.000 karena bangunan beratapkan seng, belum dicat, berlantaikan semen sehingga dinilai Rp 1.000.000,
karena tidak ada IMB maka 50 × Rp 1.000.000 = Rp 500.000 Perhitungan untuk jaminan pabrik yaitu:
Nilai pasar tanah = 332 m
2
× Rp 600.000 = Rp 199. 200.000
Nilai pasar bangunan = 332 m
2
× Rp 500.000
86
= Rp 166.000.000 Jadi, penilaian untuk rumah Rp 365.200.000
Nilai likuidasi = Rp 365.200.000 × 80
= Rp 292.160.000 Total likuidasi jaminan= Nilai likuidasi rumah + nilai likuidasi pabrik
Total nilai likuidasi = Rp 292.160.000 + Rp 235.200.000 = Rp 527.360.000
Karena Bapak Mansyur mengajukan pembiayaan Rp 500.000.000, sedangkan nilai jaminan Rp 527.360.000 maka permohonan
pembiayaannya dari aspek collateral disetujui karena pembiayaan di atas Rp 500.000.000.
Penilaian jaminan pada BRI Syariah menggunakan tolak ukur FTV Financing to Value.
FTV = Plafond
Nilai pasar jaminan × 100
= Rp 500.000.000
Rp 659.200.000 × 100
= 75,8 atau 76 Data diatas menunjukkan bahwa tingkat FTV masih di bawah
80 maka pembiayaan tersebut disetujui karena nilainya masih di bawah 80. FTV berfungsi untuk melihat cover atau tidaknya
jaminan terhadap fasilitas pembiayaan.
87
Selain memperhatikan aspek berikut UFO juga mempertimbangkan aspek-aspek lain yaitu:
a. Analisa Pasar
Analisa pasar yaitu studi tentang pasar dengan mengidentifikasi kondisi pasar, potensi pasar, spesifikasi barang,
jumlah kios, jam operasional, waktu dan jarak yang harus ditempuh bila dari UMS Unit Mikro Syariah. Selain itu
berfungsi pula jika kios digunakan sebagai jaminan keabsahan, ketentuan mengenai pengalihan dan harga kios untuk membantu
UFO jika terjadi deviasi financing. Pasar dalam proses analisis dibedakan menjadi dua yaitu pasar inti dan pasar plasma. Pasar
inti merupakan pasar yang menjadi sasaran utama dalam pembiayaan mikro sedangkan pasar plasma adalah pasar yang
berada di luar pasar inti seperti pedagang yang berjualan di kios tepi jalan.
b. Rencana Usaha
Pada BRI Syariah Cabang Pembantu Cipulir, rencana usaha ini berupa RAB Rencana Anggaran Biaya. RAB
merupakan pertanggungjawaban biaya, untuk membeli stok barang. Contohnya untuk jika rencana usaha untuk investasi
maka berupa surat penawaran dari penjual mesin, bukti kuitansi bukti pembelian.
88
c. Sumber Supplier
Untuk menjalani laju usaha maka calon nasabah membutuhkan supply material. UFO akan menganalisis
darimana saja sumber supply tersebut diperoleh. Jika supply material yang dimiliki oleh calon nasabah hanya satu maka
pembiayaan harus dipertimbangkan lagi, karena jika sumber supply material ini mengalami permasalahan atau pailit maka
risiko tersebut akan mempengaruhi calon nasabah dalam produksi barang dan kelansungan usahanya bahkan dapat
berakibat terjadi tutup usaha dan tidak dapat mengembalikan pembiayaan yang telah dibiayai oleh BRI Syariah. Sebaiknya
nasabah memiliki supplier yang banyak agar tidak terjadi pembiayaan yang bermasalah sehingga jika satu tempat supply
mengalami tutup usaha masih ada supplier yang lain. d.
Hubungan supplier dan calon nasabah Pihak UFO juga akan mencari informasi mengenai
bagaimana hubungan supplier dan calon nasabah dalam usaha. Apabila sudah terjalin cukup lama dan cara pembayaran yang
dilakukan calon nasabah berjalan baik tanpa ada problem maka UFO
akan memberikan
pertimbangan agar
disetujui pembiayaannya.
e. Sumber Penjualan demand
89
Semakin banyak sumber penjualan dapat menjadi nilai tambah bagi UFO dalam menganalisis sehingga pertimbangan
pembiayaan dapat disetujui. Bila calon nasabah memiliki lebih dari satu tempat usaha maka pendapatannya juga kemungkinan
meningkat. Namun pada BRI Syariah poin ini tidak terlalu dipermasalahkan. Misalkan calon nasabah memiliki satu tempat
usaha seperti nasabah yang bernama Bapak Mansyur seorang pengusaha kerupuk. Calon nasabah memiliki omset yang besar
walaupun hanya memiliki satu tempat usaha namun dengan teknik pemasaran yang baik yaitu melalui salesman dalam
jumlah banyak dengan sistem door to door dapat mencapai target penjualan.
f. Kondisi hutang calon nasabah
Calon nasabah harus ditelusuri pula apakah nasabah memiliki tanggungan hutang, besar dan jumahnya. Hal ini dapat
mengurangi pendapatan calon nasabah tersebut dan akan mempengaruhi dalam pembayaran angsuran. Jika calon nasabah
memiliki hutang maka akan dikomulatifkan jumlah pengeluaran tiap bulan, dan bila hasilnya menunjukkan kewajiban calon
nasabah lebih dari 30 dari total pendapatan maka analisa tersebut tidak disarankan.
g. Sistem pembayaran dari konsumen
90
Cara Pembayaran dari konsumen terhadap produk yang dijual oleh calon nasabah turut mempengaruhi kelancaran cara
pembayaran angsuran calon nasabah kepada pihak bank, apabila sistem pembayaran dari konsumen kurang lancar dan diberikan
berkala maka pembiayaan kepada calon nasabah tersebut tidak disarankan. Direkomendasikan calon nasabah jika menggunakan
sistem berkala, tanggal jatuh tempo pembayaran ditetapkan dan jauh hari sebelum tanggal angsuran pembiayaan dan sebaiknya
pembayaran secara lunas.