diperoleh manfaat-manfaat. Kemudian menurut J.V.C Horne dalam Basalamah 1991, investasi adalah kegiatan yang dilangsungkan yang memanfaatkan
pengeluaran kas pada waktu sekarang dengan tujuan untuk menghasilkan laba yang diharapkan di masa depan. Selanjutnya, Peraturan Menteri No. 34 Tahun
2006 menyebutkan investasi adalah suatu bentuk proses dalam rangka terselenggaranya usaha yang dapat memberikan manfaat dan keuntungan.
Menurut Nugroho 2008, suatu investasi dikatakan mendatangkan manfaat atau menguntungkan apabila dari kegiatan yang dibiayai tersebut dapat
mengembalikan seluruh korbanan sumberdaya ekonomi yang ditambah dengan keuntungan yang merupakan sisa hasil usaha. Korbanan sumberdaya ekonomi
yang diperlukan untuk menjalankan investasi dapat bermacam-macam jenisnya, seperti dana uang, tenaga kerja, lahan, teknologi, manajemen dan lain
sebagainya. Kadariah et al. 1978 menyatakan melalui investasi tersebut sumber-
sumber tersebut menjadi modal, yang merupakan salah satu faktor produksi yang menghasilkan barang dan jasa untuk konsumsi di waktu yang akan datang. Hal-
hal yang perlu dipertimbangkan dalam keputusan investasi adalah dana yang tersedia, besarnya proyek, serta kesempatan mengadakan investasi kembali
manfaat proyek. Kemudian Nugroho 2008 menyatakan analisis investasi pada dasarnya bertujuan untuk mengetahui sampai sejauh mana proyek yang akan
dibiayai tersebut mendatangkan keuntungan bagi pemarkasa proyek. Untuk menganalisis investasi, data yang diperlukan adalah biaya investasi, biaya
operasional dan pendapatan. Menurut Nadiasa 2006, biaya investasi merupakan biaya yang dikeluarkan untuk pembangunan yang akan menghasilkan manfaat
pendapatan di masa depan. Kemudian biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan selama usaha itu berlangsung. Nugroho 2008 menyatakan
pendapatan adalah hasil dari korbanan biaya-biaya berupa manfaat yang diperoleh.
2.6 Analisis Discounted Cash Flow DCF
Djamin 1984 menyatakan bahwa keunggulan dari analisis DCF dibandingkan dengan yang lain adalah pengakuan bahwa uang mempunyai nilai
waktu. Kadariah et al. 1978 menambahkan keunggulan dari analisis DCF
5
dibandingkan dengan teknik lainnya ialah pengakuan bahwa uang mempunyai nilai waktu. Suatu ciri utama analisis DCF, yaitu direncanakan untuk menilai
harga suatu proyek dengan memperhitungkan waktu kejadian timing dan besarnya aliran kas cash flow.
Selanjutnya, Djamin 1984 menyatakan bahwa ciri utama dari analisis DCF, yaitu direncanakan untuk harga suatu proyek dengan memperhitungkan
waktu kejadian dan besarnya aliran kas cash flow. Istilah aliran kas cash flow diartikan sebagai arus pembayaran tunai kepada atau oleh sebuah organisasi.
Kemudian Nugroho 2008 menambahkan aliran kas adalah sebuah uraian yang menggambarkan keadaan pengeluaran biaya dan penghasilanpemasukan
manfaat tunai proyekinvestasi dari waktu ke waktu selama periode analisis proyekinvestasi.
Arus kas keluar pada dasarnya merupakan proyeksi biaya-biaya yang akan atau telah dikeluarkan tergantung kapan penilaiananalisis dilakukan selama
periode analisis investasi yang ditetapkan. Pada analisis investasi pengeluaran- pengeluaran yang diperhitungkan adalah pengeluaran-pengeluaran yang bersifat
tunai atau benar-benar dikeluarkan out of pocket. Kemudian arus kas masuk pada dasarnya merupakan proyeksi pemasukan uang manfaat dari berbagai
sumber Nugroho 2008. Dari aliran kas yang memuat informasi pengeluaran dan penghasilan tunai
akan diperoleh pengetahuan tentang manfaat netto proyek. Dengan demikian, pada dasarnya aliran kas akan terdiri dari informasi tentang pengeluaran
expenditures tunai atau arus kas masuk cash outflows, penghasilan revenue tunai atau arus kas masuk cash inflows dan manfaat netto pada masing-masing
tahun operasi apabila periode pembungaan uang adalah tahunan nugroho 2008. Dalam menganalisis aspek finansial suatu proyek digunakan berbagai
macam indeks, yaitu yang disebut kriteria investasi atau investment criteria. Setiap kriteria harus menggunakan present value yang telah discount dari arus
pembiayaan dan arus pendapatan sebelum umur suatu proyek. Tidak jarang digunakan dua atau lebih kriteria investasi dalam menentukan kemungkinan
investasi Nadiasa 2006. Menurut Darusman 1981 terdapat tiga bentuk penyajian DCF
Discounted Cash Flow, yang sekarang ini banyak digunakan:
5
10
1. Net Present Value NPV, yang digunakan dapat mendiskonto semua biaya
dan pendapatan pada suku bunga discount rate tertentu dan kemudian hasil diskonto pendapatan dikurangi hasil diskonto biayanya. Suatu proyek
dikatakan berguna jika NPV positif. 2.
Benefit Cost Ratio BCR yang didapat dengan membagi jumlah hasil diskonto pendapatan dengan jumlah hasil diskonto biaya. Tentunya proyek
yang baik bila BCR lebih dari satu. 3.
Internal Rate of Return IRR adalah suku bunga yang mengembalikan biaya- biaya yang ditanam. Suatu proyek dikatakan baik bila IRR lebih besar dari
suku bunga bank yang berlaku. Kadariah et al. 1978 menjelaskan bahwa dalam evaluasi tertentu tanda
proyek baik dijalankan go dinyatakan oleh nilai NPV lebih besar atau sama dengan nol. Jika NPV lebih kecil nol berarti proyek tidak baik dijalankan no go,
artinya proyek tersebut tidak layak. Menurut Nugroho 2008, analisis rasio manfaat dan biaya pada dasarnya
akan membandingkan antara manfaat diperoleh dari suatu investasi dengan biaya- biaya yang dikeluarkan untuk menjalankan investasi tersebut. Kemudian
Kadariah et al. 1978 menyatakan Benefit Cost Ratio BCR yang lebih besar atau sama dengan satu, merupakan tanda baik dijalankan go untuk suatu proyek,
sedangkan BCR yang nilainya lebih kecil satu harus diberi tanda tidak baik dijalankan no go, artinya proyek tersebut dinyatakan tidak layak.
Kemudian Nadiasa 2006 manambahkan IRR merupakan suatu analisis untuk mengetahui tingkat pengembalian yang ditentukan. Pada umumnya, proyek-
proyek dengan suku bunga yang telah ditentukan akan diterima dan yang lebih rendah akan ditolak. Apabila harus memilih diantara beberapa alternatif, maka
yang seharusnya dipilih adalah yang mempunyai IRR tertinggi.
2.7 Analisis Sensitivitas
