REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA AMABARAWA (Value Engineering Construction Of Ambarawa’s RUSUNAWA Building) - Diponegoro University | Institutional Repository (UNDIP-IR)

UNIVERSITAS DIPONEGORO

REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA

AMABARAWA

(Value Engineering Construction Of Ambarawa’s RUSUNAWA Building)

TUGAS AKHIR

ACHMAD NURUL HIDAYAT

L2A 605 002

DENNY ARDIANTO

L2A 605 020

FAKULTAS TEKNIK

JURUSAN TEKNIK SIPIL

SEMARANG

MEI 2011

ii

UNIVERSITAS DIPONEGORO

REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA

AMABARAWA

(Value Engineering Construction Of Ambarawa’s RUSUNAWA Building)

ACHMAD NURUL HIDAYAT L2A 605 002

DENNY ARDIANTO L2A 605 020

Semarang, Mei 2011

Disetujui, Pembimbing Utama

Dr. Ir. Sriyana, MS. NIP. 196006021986021001

Pembimbing Pendamping

Ir. Arif Hidayat, CES., MT.. NIP. 196207011990031003 Mengetahui,

Ketua Program Reguler II Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Diponegoro

Ir. Moga Narayudha, SP1. NIP. 195202021980031005

iii 

 

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS

Tugas akhir ini adalah hasil karya kami sendiri dan semua sumber baik yang dikutip

ataupun yang dirujuk telah kami nyatakan dengan benar.

1.

NAMA

: ACHMAD NURUL H.

NIM

: L2A 605 002

Tanda tangan : ………..

2.

NAMA

: DENNY ARDIANTO

NIM

: L2A 605 020

Tanda tangan : ………..

Tanggal

: 27 Mei 2011

vi 

 

Dibuat

di

: Semarang

Pada

tanggal

: 27

Mei

2011

Yang menyatakan,

Mahasiswa

I

Mahasiswa

II

Achmad Nurul H.

Denny Ardianto

v 

 

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI

TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS

Sebagai civitas akademika Universitas Diponegoro, kami yang bertanda tangan di bawah

ini :

1.

Nama

:

Achmad Nurul Hidayat

NIM

:

L2A 605 002

2.

Nama : Denny

Ardianto

NIM

:

L2A 605 020

3.

Jurusan : Teknik

Sipil

4.

Fakultas : Teknik

5.

Jenis karya :

Tugas Akhir

Demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada Universitas

Diponegoro Hak Bebas Royalti Noneksklusif (

Non-Exclusive Royalty Free Right

) atas

karya ilmiah kami yang berjudul :

REKAYASA NILAI PEMBANGUNAN GEDUNG

RUSUNAWA AMBARAWA

beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalty/Noneksklusif ini

Universitas Diponegoro berhak menyimpan, mengalihmedia/formatkan, mengelola dalam

bentuk pangkalan data (

data base

), merawat dan mempublikasikan tugas akhir kami selama

tetap mencantumkan nama kami sebagai penulis/pencipta dan sebagai pemilik Hak Cipta.

vii

KATA PENGANTAR

Segala puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala anugerah-Nya sehingga Penulis dapat menyelesaikan Laporan Tugas Akhir pada Rekayasa Nilai Pembangunan Gedung RUSUNAWA Ambarawa.

Laporan Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi salah satu persyaratan akademis bagi mahasiswa jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Diponegoro. Manfaat dari Tugas Akhir ini adalah memperluas wawasan, memahami, dan mengembangkan rekayasa sipil berdasarkan mata kuliah yang telah didapat. Selain itu, supaya dapat berpikir secara menyeluruh dalam pengetahuan rekayasa sipil.

Namun waktu yang singkat ini telah membatasi Penulis untuk menguraikan seluruh perencanaan pembangunan proyek secara mendetail pada penyusunan laporan ini. Penulis juga menyadari bahwa masih banyak kekurangan dalam isi laporan Tugas Akhir ini. Hal ini disebabkan karena keterbatasan kemampuan dan pengetahuan Penulis. Oleh karena itu segala saran dan kritik yang dapat membantu dalam penyempurnaan isi laporan ini sangat kami harapkan.

Laporan Tugas Akhir ini Penulis susun berdasarkan data yang ada dan pengamatan Penulis. Pada kesempatan ini penulis menyampaikan terima kasih, atas segala bantuan dan bimbingan yang telah diberikan selama Tugas Akhir sampai tersusunnya laporan ini. Penulis mengucapkan terima kasih kepada :

1. Ibu Ir. Sri Sangkawati, MS., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Diponegoro.

2. Ir. Moga Narayudha, SP1., selaku Ketua Program Reguler II.

3. Hardi Wibowo,ST., MEng., selaku Sekretaris Program Sipil Reguler II. 4. Bapak Ir. Slamet Hargono, Dipl., Ing., selaku dosen wali (2053) 5. Bapak Dr. Ir. Sriyana, MS., selaku Dosen Pembimbing I.

6. Bapak Ir. Arif Hidayat, CES., MT., selaku Dosen Pembimbing II.

7. Orang tua dan keluarga tercinta, yang telah memberi dukungan moral, spiritual dan finansial.

viii 8. Semua teman-teman angkatan 2005 yang telah memotivasi penyelesaian laporan

ini.

9. Bagian Administrasi yang telah membantu kelancaran dalam surat-menyurat. 10.Semua pihak yang telah banyak membantu penulis, baik secara moril maupun

materiil, yang tidak dapat disebutkan satu per satu.

Akhir kata, Penulis berharap semoga laporan ini dapat menambah referensi mata kuliah dan bermanfaat bagi perkembangan penguasaan ilmu rekayasa sipil di Jurusan Teknik Sipil Universitas Diponegoro.

Semarang, April 2011

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PENGESAHAN TUGAS AKHIR ... ii

HALAMAN PERNYATAAN ORISINALITAS ... iii

HALAMAN PENGESAHAN UJIAN TUGAS AKHIR ... iv

HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI ... v

KATA PENGANTAR ... vii

DAFTAR ISI ... ix

DAFTAR GAMBAR ... xiii

DAFTAR TABEL ... xiv

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.2 Rumusan Masalah ... 3

1.3 Ruang Lingkup ... 3

1.4 Tujuan Penulisan ... 4

1.5 Manfaat Penulisan ... 4

1.6 Sistematika Penulisan ... 5

BAB II GAMBARAN UMUM 2.1 Gambaran Umum Proyek ... 7

2.2 Data – Data Proyek ... 9

BAB III STUDY PUSTAKA 3.1 Value Engineering ... 11

3.1.1 Pengertian Value Engineering ... 11

3.1.2 Unsur-unsur Utama Value Engineering ... 13

3.1.3 Sebab-Sebab Timbulnya Biaya-Biaya Yang Tidak Diperlukan .. 15

3.1.4 Waktu Mengaplikasikan Value Engineering ... 17

3.2 Value Engineering Pada Tahap Perencanaan ... 20

3.3 Value Engineering Pada Tahap Pelaksanaan... 20

3.4Pertimbangan Kode Etik ... 21

x

3.6 Program Requirements Clause ... 24

3.7 Mencapai Keberhasilan Value Engineering Incentive Clause ... 24

3.8 Analisis Struktur ... 26

BAB IV METODE PENELITIAN 4.1 Definisi ... 27

4.2 Proses Penelitian ... 29

BAB V ANALISIS REKAYASA NILAI 5.1 Upaya Dalam Melakukan Rekayasa Nilai ... 35

5.2 Item Pekerjaan Yang DiRekayasa Nilai ... 35

5.2.1 Rangka Atap Baja Ringan ... 35

5.2.1.1 Alasan Dilakukan Rekayasa Nilai Pada Rangka Atap ... 39

5.2.2 Wiremesh ( Jaring Kawat Baja Las ) ... 41

5.2.2.1 Alasan Dilakukannya Rekayasa Nilai Pada Pelat Dengan Menggunakan Tulangan Wiremesh ... 41

5.2.3 Bata Ringan ( Hebel / Celcon) ... 42

5.2.3.1 Alasan Dilakukannya Rekayasa Nilai Pada Dinding Dengan Menggunakan Bata Ringan/Hebel ... 43

5.3 Analisis Struktur ... 44

5.3.1 Perencanaan Dan Analisa Perhitungan Struktur Atap ... 44

5.3.2 Perhitungan Pembebanan Struktur ... 52

5.3.3 Perhitungan Balok ... 56

5.3.4 Perhitungan Kolom ... 60

5.3.5 Perhitungan Pembebanan Pondasi ... 62

BAB VI RENCANA KERJA DAN SYARAT (RKS) 6.1 Instruksi Kepada Peserta Lelang ... 72

6.2 Data Lelang ... 83

6.3 Lampiran ... 89

6.4 Syarat – Syarat Umum Proyek ... 98

6.5 Syarat –Syarat Kontrak ... 104

6.6 Penjelasan Teknis Pekerjaan ... 107

6.7 Bentuk – Bentuk Jaminan ... 110

xi BAB VII PEMBAHASAN REKAYASA NILAI

7.1 Kebutuhan Biaya ... 116

7.1.1 Rencana Anggaran Biaya Existing ... 116

7.1.2 Analisa Value Engineering Pada Atap ... 117

7.1.2.1 Tahap Informasi Atap ... 117

7.1.2.2 Tahap Kreatif Atap ... 118

7.1.2.3 Tahap Analisa Atap ... 119

7.1.2.3.1 Analisa Perhitungan Biaya Atap Baja Ringan ... 119

7.1.2.3.2 Analisa Value Engineering Atap Baja Ringan ... 122

7.1.2.4 Tahap Rekomendasi Atap ... 127

7.1.2.5 Tahap Penyajian ... 129

7.1.3 Analisa Value Engineering Pada Elemen Pelat ... 129

7.1.3.1 Tahap Informasi Pelat Lantai ... 130

7.1.3.2 Tahap Kreatif Pelat Lantai ... 131

7.1.3.3 Tahap Analisa Pelat Lantai ... 132

7.1.3.3.1 Analisa Perhitungan Biaya Pelat Alternatif Dengan Mengkonversi Tulangan Pada Pelat Lantai Menjadi Wiremesh ... 134

7.1.3.3.2 Analisa Value Engineering Penulangan Pelat Dengan Wiremesh.. 136

7.1.3.4 Tahap Rekomendasi Pelat Lantai 141

7.1.3.5 Tahap Penyajian Pelat Lantai 142

7.1.4 Analisa Value Engineering Pada Dinding 142

7.1.4.1 Tahap Informasi Dinding 143

7.1.4.2 Tahap Kreatif Dinding 143

7.1.4.3 Tahap Analisa Dinding 144

         7.1.4.3.1 Analisa Perhitungan Biaya Dinding Alternatif Dengan Pasangan Bata Ringan/hebel 144

7.1.4.3.2 Analisa Value Engineering Pekerjaan Dinding 145

7.1.4.4 Tahap Rekomendasi Dinding 150

7.1.4.5 Tahap Penyajian Dinding 151

xii BAB VIII PERHITUNGAN RENCANA ANGGARAN BIAYA

8.1 Dasar Perhitungan 153

8.2 Analisis Harga Satuan Pekerjaan 153

8.3 Rencana Anggaran Biaya 160

BAB IX KESIMPULAN DAN SARAN

9.1 Kesimpulan... ... 189 9.2 Saran... 190 DAFTAR PUSTAKA 

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Peta Jawa Tengah ... 7

Gambar 2.2 Denah Situasi RUSUNAWA Ambarawa ... 8

Gambar 4.1 Bagan alir pengerjaan Tugas Akhir ... 29

Gambar 5.1 Pemodelan 2D Rangka Baja Ringan ... 44

Gambar 5.2 Respon Spektrum Gempa Rencana ... 53

Gambar 7.1 Penulangan pada pelat lantai ... 245

xiv

DAFTAR TABEL

Tabel 7.1 Informasi Umum dan Kriteria Desain Atap Existing ... 233

Tabel 7.2 Informasi Kelebihan dan Kekurangan Pekerjaan Atap ... 234

Tabel 7.3 Analisa Fungsi Pekerjaan Atap Baja Ringan ... 238

Tabel 7.4 Metode zero-one mencari bobot Pekerjaan Atap Baja Ringan ... 239

Tabel 7.5 Metode zero-one mencari indeks Pekerjaan Atap Baja Ringan ... 241

Tabel 7.6 Matrik Evaluasi Pekerjaan Atap Baja Ringan ... 242

Tabel 7.7 Perbandingan Pekerjaan Awal dengan Pekerjaan Kreatif Atap ... 244

Tabel 7.8 Informasi Umum dan Kriteria Desain Pelat Existing ... 246

Tabel 7.9 Informasi Kelebihan dan Kekurangan Pekerjaan Tulangan Pelat... 248

Tabel 7.10 Pekerjaan Mobil Crane ... 252

Tabel 7.11 Analisa Fungsi Pekerjaan Wiremesh ... 253

Tabel 7.12 Metode zero-one mencari bobot Pekerjaan Pelat Lantai ... 253

Tabel 7.13 Metode zero-one mencari indeks Pekerjaan pelat lantai ... 255

Tabel 7.14 Matrik Evaluasi Pekerjaan Pelat Lantai ... 256

Tabel 7.15 Perbandingan Pekerjaan Awal dengan Pekerjaan Kreatif Pelat ... 258

Tabel 7.16 Informasi Umum dan Kriteria Desain Dinding Existing ... 259

Tabel 7.17 Kelebihan dan kekurangan dari bata ringan/hebel...260

Tabel 7.18 Analisa Fungsi Pekerjaan Dinding ... .261

Tabel 7.19 Metode zero-one mencari bobot Pekerjaan Dinding...  262

Tabel 7.20 Metode zero-one mencari indeks Pekerjaan Dinding ... 264

Tabel 7.21 Matrik Evaluasi Pekerjaan Dinding ... 265

Tabel 7.22 Perbandingan Pekerjaan Awal dengan Pekerjaan Kreatif Dinding 266 Tabel 8.1 Daftar Harga Satuan Harga Material ... 269

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 : Gambar Gedung RUSUNAWA Ambarawa, Analisis Harga Satuan.

Lampiran 2 : Lembar Asistensi, Surat-surat Tugas Akhir.

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1

LATAR BELAKANG

Pada pembangunan sebuah gedung, Rencana Anggaran Biaya (RAB)

dihitung setelah perhitungan konstruksi bangunan. Hal tersebut terkait dalam

pemilihan desain dan bahan yang digunakan dalam perencanaan konstruksi

bangunan gedung tersebut. Rencana Anggaran Biaya proyek bangunan gedung

disusun seoptimal dan seefisien mungkin dengan mutu dan kwalitas yang tetap

terjamin. Konstruksi bangunan gedung bertingkat terdiri atas struktur atas dan

struktur bawah. Elemen pelat merupakan bagian dari struktur atas. Pada beberapa

elemen bangunan gedung ada yang memiliki biaya besar, namun elemen tersebut

masih dapat dioptimalisasi dengan cara pengefisienan kembali.

Anggaran biaya suatu proyek yang memiliki nilai besar terdapat beberapa

segmen pekerjaan yang biaya pengerjaannya memiliki pengaruh yang besar pada

biaya proyek secara keseluruhan. Biaya pada segmen-segmen pekerjaan tersebut

dipengaruhi dari beberapa aspek, diantaranya dilihat dari segi bahan, cara

pengerjaan, jumlah tenaga kerja, waktu pelaksanaan dan lain-lain.

Aspek pembiayaan yang besar menjadi pusat perhatian untuk dilakukan

analisa kembali dengan tujuan untuk mencari penghematan. Hal tersebut

memunculkan banyak alternatif-alternatif yang dijadikan dasar pemikiran untuk

melakukan kajian yang sifatnya tidak mengoreksi kesalahan-kesalahan yang dibuat

perencana maupun mengoreksi perhitungannya namun lebih mengarah ke

penghematan biaya yang akan diperoleh dari modifikasi terhadap elemen bagian

gedung. Oleh karena itu diperlukan adanya suatu

Value Engineering

(Rekayasa

2

mendukung dapat dihilangkan sehingga nilai atau biaya proyek tersebut dapat

berkurang.

Value Engineering

adalah suatu cara pendekatan yang kreatif dan

terencana dengan tujuan untuk mengidentifikasi dan mengefisienkan biaya-biaya

yang tidak perlu.

Value Engineering

digunakan untuk mencari suatu

alternatif-alternatif atau ide-ide yang bertujuan untuk menghasilkan biaya yang lebih baik/

lebih rendah dari harga yang telah direncanakan sebelumnya dengan batasan

fungsional dan mutu pekerjaan.

Menurut Heller (1971) dalam Hutabarat (1995) Rekayasa Nilai merupakan

penerapan sistematis dari sejumlah teknik untuk mengidentifikasikan fungsi-fungsi

suatu benda dan jasa dengan memberi nilai terhadap masing-masing fungsi yang ada

serta mengembangkan sejumlah alternatif yang memungkinkan tercapainya fungsi

tersebut dengan biaya total minim.

Miles (1971) dalam Barrie dan Poulson (1984) mengatakan Rekayasa

Nilai/

Value Engineering

adalah suatu pendekatan yang terorganisasi dan kreatif

yang bertujuan untuk mengadakan pengidentifikasian biaya yang tidak perlu. Biaya

yang tidak perlu ini adalah biaya yang tidak memberikan kualitas, kegunaan, sesuatu

yang menghidupkan penampilan yang baik ataupun sifat yang diinginkan oleh

konsumen.

Dell’Isola (1974) mendefinisikan

Value Engineering

adalah suatu

pendekatan sistematis untuk memperoleh hasil yang maksimal dari setiap biaya yang

dikeluarkan. Dimana diperlukan suatu usaha kreatif untuk menganalisa fungsi

dengan menghapus atau memodifikasi penambahan harga yang tidak perlu dalam

proses pembiayaan konstruksi, operasi atau pelaksanaan, pemeliharaan, pergantian

alat dan lain-lain.

Sedangkan menurut Donomartono (1999)

Value Engineering

adalah suatu

metode evaluasi yang menganalisa teknik dan nilai dari suatu proyek atau produk

yang melibatkan pemilik, perencana dan para ahli yang berpengalaman dibidangnya

3

masing-masing dengan pendekatan sistematis dan kreatif yang bertujuan untuk

menghasilkan mutu dan biaya serendah-rendahnya, yaitu dengan batasan fungsional

dan tahapan rencana tugas yang dapat mengidentifikasi dan menghilangkan

biaya-biaya dan usaha-usaha yang tidak diperlukan atau tidak mendukung.

Permasalahan didalam pelaksaanan pembangunan gedung RUSUNAWA

Ambarawa adalah dana yang tersedia terbatas sehingga perlu dilakukan rekayasa

nilai supaya pembangunan tersebut dapat selesai sesuai yang diharapkan.

1.2

BATASAN MASALAH

Penulisan

Value Engineering

dilakukan pada saat tahap pelaksanaan,

maka Batasan Masalah yang digunakan adalah sebagai berikut :

¾

Analisis Value Engineering hanya dilakukan pada struktur atas

khususnya pada pekerjaan atap, pelat lantai dan dinding kerja.

¾

Perhitungan harga satuan untuk menghitung anggaran biaya

pekerjaan alternatif diambil dari daftar harga satuan pekerjaan dari

Balai Pengujian dan Informasi Konstruksi (BPIK) kota Semarang

tahun 2009.

1.3

RUMUSAN MASALAH

Ada beberapa rumusan masalah dalam pelaksanaan pembangunan gedung

RUSUNAWA diantaranya :

1.

Adanya item pekerjaan yang kurang optimal terhadap fungsi biaya dan waktu,

maka diadakan

Value Engineering

dengan mengusulkannya alternatif pengganti

tanpa mengorbankan mutu bahan. Selain itu adanya pekerjaan tambah kurang,

menyababkan terjadinya penambahan item pekerjaan pada saat pelaksanaan

proyek, sehingga dana yang tersedia tidak mencukupi.

2.

Dengan bertambahnya item pekerjaan tersebut (poin 1), selain terjadinya

perubahan Rencana Anggaran Biaya (RAB) maka akan berdampak pada

bartambahnya kebutuhan waktu. Padahal waktu pelaksanaan sudah ditetapkan

pada saat kontrak yang telah disepakati bersama selama 180hari kerja. Maka

4

diusulkan alternatif pengganti yang lebih efisien terhadap biaya dan waktu

pelaksanaan proyek.

1.4 RUANG LINGKUP

Ruang Lingkup Rekayasa Nilai Pembangunan Gedung RUSUNAWA

Ambarawa meliputi:

1.

Melakukan inventarisasi item pekerjaan.

2.

Menganalisis rekayasa nilai (

Value Engineering

) item pekerjaan yang terpilih.

3.

Melakukan

review

analisis struktur yang ada setelah direkayasa nilai.

4.

Membuat gambar kerja.

5.

Membuat RKS (Rencana Kerja dan Syarat).

6.

Menghitung BOQ (

Bill Of Quantity)

7.

Menganalisis Harga Satuan dan. RAB

8.

Membuat alat pengendali proyek seperti

Time Schedule, Barchart

, NP (

Network

Planning

).

1.5 TUJUAN

PENULISAN

Penulisan ini bertujuan untuk :

•

Mendapatkan alternatif penggunaan bahan dan desain struktur apa yang

digunakan dalam menganalisis atau merekayasa nilai (

Value Engineering

)

terhadap struktur atap, pelat dan dinding.

•

Mendapatkan perbedaan biaya total proyek yang telah direncanakan sebelumnya

dengan biaya total proyek yang sudah dilakukan analisis

Value Engineering.

•

Mendapatkan berapa besarnya nilai

cost saving

yang terjadi dalam perencanaan

5

1.6 MANFAAT PENULISAN

Penulisan ini diharapkan memberikan banyak manfaat, diantaranya :

•

Memberikan informasi atau rekomendasi baik kepada

owner

, perencana maupun

pelaksana mengenai alternatif-alternatif apa saja yang dapat mengefisienkan

biaya untuk pekerjaan atap, pelat dan dinding dari suatu proyek.

•

Mengetahui

time schedule

yang dapat menjadi acuan dalam pelaksanaannya

dalam kaitannya pada tahun anggaran pekerjaan.

•

Memberikan pengetahuan tentang

Value Engineering

.

1.7 SISTEMATIKA PENULISAN

Penulisan ini disusun dalam sembilan bab dengan sistematika penulisan

sebagai berikut :

Bab I Pendahuluan

Pendahuluan memuat tentang latar belakang permasalahan,batasan masalah,

rumusan masalah, ruang lingkup, tujuan penulisan, manfaat penulisan, dan

sistematika penulisan.

Bab II Gambaran Umum

Berisi tentang kondisi awal proyek pembangunan gedung RUSUNAWA Ambarawa

serta data-data proyek tersebut.

Bab III Studi Pustaka

Bab ini menjelaskan pokok-pokok kajian tentang definisi

Value Engineering

,

unsur-unsur dalam

Value Engineering

, serta tahap-tahap yang nantinya digunakan untuk

menganalisa item pekerjaan yang di

Value

.

Bab IV Metode Penelitian

Bab ini membahas tentang metode yang digunakan serta proses penelitian meliputi

metode pengumpulan data, langkah penelitian.

6

Bab V Analisis Rekayasa Nilai

Bab ini membahas uraian pekerjaan-pekerjaan yang akan dilakukan

Value

Engineering

, serta uraian data-data untuk dilakukan analisis dan perhitungan struktur

dengan menggunakan

software

SAP2000.

Bab VI Rencana Kerja dan Syarat (RKS)

Berisi dokumen kontrak proyek Pembangunan Gedung RUSUNAWA Ambarawa,

addendum, surat lelang, dan lain-lain.

.

Bab VII Pembahasan Rekayasa Nilai

Bab ini berisi tentang perhitungan kebutuhan biaya yang diperlukan dari item

pekerjaan yang di Rekayasa Nilai meliputi RAB

Existing

sampai hasil RAB setelah

di Rekayasa Nilai serta Pelaksanaan Pembangunan meliputi

Barchart

,

NetWork

Planning

dan

Time Schedule.

Bab VIII Perhitungan RAB

Bab ini berisi perhitungan Analisis Harga Satuan hingga perhitungan RAB dari

Pembangunan Gedung RUSUNAWA Ambarawa.

Bab IX Kesimpulan dan Saran

Bab ini berisi penutup dari laporan Tugas Akhir meliputi kesimpulan-kesimpulan

dan saran.

7

BAB II

GAMBARAN UMUM

2.1 GAMBARAN UMUM PROYEK

Pada pembangunan gedung RUSUNAWA Ambarawa tepatnya di kelurahan

Kranggan yang terdiri dari 5 lantai kerja dengan pelat lantai dengan tulangan

konvensional, kolom dan balok menggunakan

precast

serta

jenis pondasi sumuran.

Pemilihan pondasi jenis sumuran tersebut dikarenakan kondisi tanah yang keras dan

dalam, serta faktor biaya.

Semua dinding kerja pada gedung RUSUNAWA Ambarawa menggunakan

dinding batubata untuk setiap ruangan dalam gedung tersebut. Struktur atap pada

gedung RUSUNAWA Ambarawa ini menggunakan profil rangkap 2L 70.70.7 dan

jenis genteng beton.

8

Proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA)

Ambarawa terletak di Jalan Ambarawa-Bandungan, Kelurahan Kranggan Ambarawa

Kabupaten Semarang.

U B T S A B C D E J ln . A m b a ra w a B a n d u n g a n Semarang ---> <---- Magelang

Gambar 2.2. Denah Situasi RUSUNAWA Ambarawa.

Adapun batas – batas bangunan gedung RUSUNAWA sebagai berikut :

Sebelah Utara

: Jln. Ambarawa - Bandungan

Sebelah Timur : Kantor Perpajakan

Sebelah Selatan

: Gedung HNSI

9

Keterangan :

1.

RUSUNAWA Ambarawa

: A

2.

Kantor Perpajakan

: B

3.

Perumahan Penduduk

: C

4.

Gedung HNSI : D

5.

Masjid

:

E

2.2 DATA – DATA PROYEK

Data Umum Proyek

1.

Nama Proyek

: Proyek Pembangunan Rumah Susun Sederhana

Sewa (RUSUNAWA) Ambarawa.

2.

Pemilik Proyek

: Kementerian Pekerjaan Umum.

3.

Kontraktor Pelaksana

: PT. HUTAMA KARYA (persero).

4.

Pengawas Proyek

: PT. AMSECON BERLIAN SEJAHTERA.

5.

Sub Kontraktor

: PT. JHS PCI.

6.

Konsultan Perencana : PT. PANCA ARGA LOKA.

7.

Konsultan MK

: PT. MUGAS ENAM BELAS.

8.

Lokasi Proyek

: Jalan Ambarawa-Bandungan, Kabupaten

Semarang.

9.

Sumber Dana

: Anggaran Pendapatan Belanja Nasional (APBN)

Tahun 2008/2009.

10.

Nilai Kontrak

: Rp. 11.773.300.000,00.

Data Struktur Proyek

1.

Luas Lahan

: 2440 m

2

2.

Luas Bangunan

: 4380 m

2

: 860 m

2

Lantai Dasar

: 880 m

2

Lantai Dua

10

: 880 m

2

Lantai Tiga

: 880 m

2

Lantai Empat

: 880 m

2

Lantai Lima

3.

Spesifikasi Struktur : Beton

Pre-Cast

K450, Tulangan Baja U-24 dan U-39

4.

Pondasi

: Konstruksi Sumuran.

5.

Atap

: Konstruksi Profil Siku 2L 70.70.7.

6.

Dinding

: Pasangan Bata, Partisi

Gypsum

.

7.

Plafond

: GRC (

Glassfibre Reinforced Cement

) dan

Calcium

Board.

8.

Lantai

: Keramik Masterina, Ikad atau Setara.

9.

Kusen

: Bahan Aluminium warna natural : kaca bening.

10.

Pintu

: Pintu Aluminium dan

Calcium Board

.

11

BAB III

STUDI PUSTAKA

3.1 VALUE ENGINEERING 3.1.1 Pengertian Value Engineering

Sebagai negara yang berkembang, Pemerintah Indonesia berusaha menjalankan Program Effisiensi, menginginkan penghematan atau effisiensi didalam menggunakan biaya pembangunan yang terus meningkat sesuai dengan meningkatnya laju pembangunan dan pertumbuhan ekonomi yang direncanakan dalam rangka menghadapi tinggal landasnya proses pembangunan Bangsa dan Negara Republik Indonesia.

Usaha-usaha pemerintah untuk mengadakan penghematan biaya pembangunan diantaranya yaitu dengan penerapan proses Assistensi Dana Proyek di Bappenas, Kementerian Keuangan, dan proses Penetapan Pemenang Tender di Sekretariat Negara. Disamping usaha-usaha yang telah dijalankan Pemerintah tersebut diatas pengalaman dari negara-negara maju terutama di U.S.A. telah membuktikan bahwa Aplikasi “Value Engineering dan Analysis” merupakan salah satu alat yang memegang peranan penting dalam usahanya untuk mencapai effisiensi penggunaan dana yang berkurang ini.

Menurut Dr. Ir. S. Chandra yahun 1987 bahwa Value Engineering Program adalah Proven Management Technique yang menggunakan systematic approach, dan usaha yang terorganisir yang diarahkan untuk menganalisa fungsi dari suatu item atau system dengan tujuan untuk mencapai fungsi yang diperlukan itu dengan biaya yang seringan-ringannya, konsisten dengan ketentuan untuk penampilan, realibilitas, kwalitas, dan pemeliharaan dari proyek tersebut. Value Engineering Program dapat mengurangi biaya proyek dengan jalan mengurangi biaya-biaya yang tidak diperlukan yang berhubungan dengan masalah teknik.

Pada beberapa tahun terakhir ini penggunaan Value Engineering meningkat dengan pesat sekali, hal ini disebabkan diantaranya :

¾ Meningkatnya dengan pesat biaya konstuksi pada 10 tahunan terakhir ini

12

¾ Suku bunga yang cukup tinggi terhadap dana-dana yang dipergunakannya

¾ Meningkatnya inflasi setiap tahun

¾ Kemajuan teknologi yang sangat pesat, sering kali kita menjumpai bahwa hasil perencanaan dan metoda yang dipakai jauh tertinggal dengan scientific progress

¾ Pemilik proyek sering kali menghadapi suatu hasil perencanaan atau pekerjaan yang terlampau mewah dan mahal, yang tidak terjangkau dengan dana-dana yang tersedia, sebaliknya kemewahan tersebut sama sekali tidak menunjang fungsi utama (basic function) yang dibutuhkan.Perencanaan atau pekerjaan yang tidak diperlukan itu seringkali terdapat didalam perencanaan, diantaranya mungkin disebabkan kurang selarasnya komunikasi dan hubungan antara pemilik proyek yang menentukan keperluan-keperluannya, dan designer yang menerapkan keperluan-keperluan tersebut didalam bentuk gambar-gambar dan spesifikasi.

¾ Dengan mengambil keuntungan dari kemajuan teknologi dalam material dan metoda konstruksi, dan menggunakan kemampuan kreatif pada setiap perencanaan, dalam batas-batas tertentu kita masih dapat mengatasi peningkatan biaya konstruksi ini.

¾ Untuk memperoleh fasilitas yang kita perlukan dengan dana yang tersedia, kita harus memanfaatkan usaha kita untuk mencapai fungsi utama yang diperlukan dengan biaya seminimal mungkin, ini adalah usaha dari value engineering melalui systematic dan organized approach.

Value Engineering adalah :

¾ Multidisciplined Team Approach, terdiri dari Pemilik Proyek dan Value Engineering Consultant.

¾ Proven Management Technique.

¾ Oriented System, untuk menentukan dan menghilangkan unnecessary cost.

¾ Oriented Function, untuk mencapai fungsi yang diperlukan sesuai dengan nilai yang diperoleh dan biaya yang dikeluarkan.

¾ Life Cycle Cost Oriented, meneliti jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh dan mengoperasikan fasilitas yang diperlukan.

13 Value Engineering bukan :

¾ Cost Cutting Process, menurunkan biaya proyek dengan jalan menekan harga satuan, atau mengorbankan kwalitas.

¾ Design Review, mengoreksi hasil desain yang ada.

¾ A Requirement Done on All Design, bukan menjadi keharusan dari setiap designer untuk melaksanakan Value Engineering Programs.

3.1.2 Unsur-unsur Utama Value Engineering

Value Engineering mempunyai beberapa kemampuan yang dapat dipakai sebagai alat bagi Value Analysis. Kemampuan itu dikenal sebagai unsur-unsur utama dari Value Engineering, adapun unsur-unsur utama tersebut adalah sebagai berikut:

a) Pemilihan proyek-proyek untuk Value Engineering Study b) Penentuan harga untuk Value

c) Biaya Siklus Hidup (The Life Cycle Costing) d) Fungsional Approach (The Functional Approach) e) Functional Analysis System Technique (FAST) f) Rencana Kerja Value Engineering

g) Kreatifitas

h) Menetapkan dan mempertahankan Value Engineering i) Human Dynamics (kebiasaan, penghalang, dan sikap)

j) Hubungan antara Pemberi Tugas, Konsultan Perencana, dan Konsultan Value Engineering.

Setiap unsur diatas adalah dipergunakan didalam Value Engineering Study atau unsur-unsur tersebut perlu diarahkan didalam memimpin Value Engineering Study untuk suatu proyek.

• Value Methodology

Value Methodology timbul didalam tiga nama yang berbeda, yang mana masing-masing dipakai didalam memberikan penjelasan mengenai methodology dan prosedurnya. Pada keadaan yang berbeda Value Program dikenal sebagai Value Engineering, Value Analysis, dan Value Management.

Apabila bekerja dibidang Value maka ketiga istilah tersebut akan menjelaskan aplikasi dari ValueTechniques sebagai berikut ini :

14

• Value Engineering :

Menjelaskan Value Study pada suatu proyek yang sedang dikembangkan. Menganalisa biaya dari proyek tersebut yang sedang direncanakan.

• Value Analysis :

Menjelaskan Value Study dari suatu proyek yang sedang dibangun atau telah direncanakan, dan mengadakan analisa untuk mengetahui apabila ada bagian yang dapat diperbaiki.

• Value Management :

Meneliti dan menetapkan methodology dan techniques yang dipakai pada pekerjaan Value, akan tetapi tidak membedakan antara engineering dari suatu bangunan atau fasilitas dan analisa dari suatu product. Value Management dipakai untuk menjelaskan seluruh bidang Value.

Menurut Dr. Ir. S. Chandra dalam bukunya “Aplikasi Value Engineering & Analysis Pada Perencanaan Dan Pelaksanaan Untuk Mencapai Program Effisiensi”, bahwa study telah membuktikan dimana setiap design terdapat item biaya yang tidak diperlukan, terlepas bagaimanapun bagusnya team design tersebut. Adalah tidak mungkin membawa semua detail perencanaan yang begitu banyak dari suatu proyek untuk mencapai keseimbangan fungsional yang terbaik antara biaya, penampilan, realibilitas tanpa mengadakan Value Engineering Review.

Meskipun penemuan Thomas Edison pun telah disempurnakan oleh penerusnya. Apabila perencana dan pemilik proyek telah menyadari akan hal ini, maka menjadi mudah bagi mereka untuk menerima kenyataan bahwa suatu Value Engineering study team akan menghasilkan suatu ide yang bermanfaat bagi proyek. Perlu diperhatikan bahwa sebenarnya sasaran dari value consultant adalah serupa dengan designer, yang mana untuk menjamin bahwa design yang dihasilkan harus memenuhi fungsi yang diperlukan oleh Pemilik Proyek dengan biaya yang seringan-ringannya.

15 3.1.3 Sebab-Sebab Timbulnya Biaya-Biaya Yang Tidak Diperlukan

Ada beberapa sebab-sebab mengapa biaya yang tidak diperlukan (unnecessary costs), atau nilai kurang (poor value) timbul didalam design. Pemilik Proyek mempunyai pengaruh terhadap nilai dari suatu proyek, sebab mereka menetapkan criteria utama dari design, karena mereka mengoperasikan dan mengendalikan fasilitas-fasilitas tersebut.

Menurut Dr. Ir. S. Chandra dalam bukunya “Aplikasi Value Engineering & Analysis Pada Perencanaan Dan Pelaksanaan Untuk Mencapai Program Effisiensi”, timbulnya biaya yang tidak diperlukan atau Nilai Kurang, pada umumnya disebabkan oleh beberapa hal-hal yang tersebut dibawah ini :

1. Kekurangan Waktu

Setiap Perencana mempunyai batas waktu untuk menyerahkan hasil perencanaannya. Apabila ia tidak menyerahkan tepat pada waktunya, maka reputasinya akan terpengaruh. Dalam kata lain, perencana hanya memiliki waktu yang terbatas untuk membuat perbandingan biaya untuk mencapai nilai yang diinginkan.

2. Kekurangan Informasi

Material dan produk-produk baru terus menerus memasuki pasaran, dan tidak mungkin untuk mengetahui semua perubahan-perubahan ini. Demikian pula sulit untuk menerima semua produk yang baru itu sebelum terbukti integritasnya.

3. Kekurangan Ide

Setiap expert mempunyai spesialisasinya masing-masing, tidak ada orang yang dapat menguasai keahlian dalam semua bidang.

4. Keadaan Sementara yang Menjadi Permanent

Perencana didesak oleh waktu untuk mengambil keputusan. Keputusan sementara ditetapkan dengan maksud untuk mengadakan perubahan kemudian. Ini sering kali terjadi pada spesifikasi. Beban lantai ditentukan 250 kg/m2. Perencana bermaksud untuk merubah spesifikasi itu apabila ia mendapat informasi lebih lanjut, namun ia harus segera menyelesaikannya. Ini berarti ia menetapkan criteria yang tinggi dengan tujuan untuk kembali pada problem itu apabila waktu mengizinkan. Tetapi ia tidak pernah kembali

16 pada problem itu, dengan demikian keadaan tersebut menjadi permanent. Ini adalah keadaan sementara yang tidak disengaja menjadi permanent dan menimbulkan biaya yang tidak diperlukan.

5. Misconceptions

Kita semua mempunyai kesalahan konsep secara jujur. Pengalaman terkadang memberi kita kesalahan konsep secara jujur, sebab kita tidak megikuti perkembangan berikutnya yang merubah kenyataan yang kita percaya dari pengalaman kita terdahulu.

6. Kekurangan Biaya Perencanaan

Tidak menyediakan biaya yang semestinya untuk menyelesaikan suatu pekerjaan perencanaan dapat mempengaruhi hasil produk dari perencanaan tersebut. Jalan pintas untuk bekerja menurut dana dan waktu yang tersedia sering kali menambah biaya yang tidak diperlukan didalam perencanaan. Kekurangan biaya perencanaan adalah bagian yang kecil dari biaya proyek, sebaliknya sangat mempengaruhi biaya total dari seluruh proyek.

7. Sikap (ATTITUDES)

Kita semua menyadari bahwa sikap kita kadang-kadang terbawa oleh pandangan-pandangan atau pemikiran-pemikiran kita.

Meskipun yang terbaik diantara kita berusaha mempertahankan pandangan atau pemikirannya apabila pekerjaan kita dianalisa oleh bagian lain dari organisasi kita atau dari pihak luar.

8. Politik

Politik adalah kompleks sekali. Dimana banyak orang dan pandangan yang berbeda yang harus diikuti. Pada saat tertentu politik adalah menguntungkan bagi proyek dan pada saat lain kita harus memilih alternatif yang diberikan yang bukan merupakan alternatif yang terbaik. Seringkali alternatif dengan biaya yang paling ringan untuk suatu proyek belum tentu dapat diterima oleh lingkungan dimana proyek akan didirikan.

Oleh karenanya, perencana dan Value Engineering Consultant diperlukan tidak hanya memiliki pengetahuan teknik, berpengalaman dan kerja keras, namun juga perlu flexible dan terbuka untuk berunding.

17 9. Kebiasaan (Habitual Thinking)

Kebiasaan ini ada baik dan buruknya, kebaikannya adalah memungkinkan kita membangun ketrampilan dan mengerjakannya dengan cepat dan juga memberikan respon yang cepat.

Seringkali ada kejelekkannya pada perencanaan apabila elemen-elemen tertentu diulang-ulangi yang seharusnya diubah. Kebiasaan-kebiasaan ini seringkali menimbulkan biaya-biaya yang tidak diperlukan pada suatu proyek.

10.Enggan Mendapat Saran (Reluctance to seek Advice)

11.Hubungan Masyarakat yang kurang serasi (Poor Human Relation)

3.1.4 Waktu Mengaplikasikan Value Engineering

Value Engineering Program dapat diaplikasikan pada setiap saat sepanjang waktu berlangsungnya proyek itu, dari awal hingga selesainya pelaksanaan pembangunan proyek tersebut.

Seringkali proyek telah berjalan tanpa diadakan Value Study. Hal yang demikian ini seharusnya tidak terjadi, adalah penting sekali bagi Value Consultant untuk menjamin dan meyakinkan bahwa setiap proyek akan dapat mencapai suatu penghematan biaya melalui usaha Value Engineering. Lebih praktis apabila Value Engineering dapat diaplikasikan pada saat tertentu dalam tahap perencanaan untuk mencapai hasil yang maksimal.

Waktu adalah sangat penting, secara umum bahwa Value Engineering Program harus dimulai sejak dini pada tahap konsep dan secara kontinyu pada interval sampai selesainya perencanaan.

1. Tahap Perencanaan

Aplikasi Value Engineering harus diusahakan pada tahap konsep perencanaan. Karena pada saat ini, kita mempunyai flexibilitas yang maksimal untuk mengadakan perubahan-perubahan tanpa menimbulkan biaya untuk redesign. Dengan berkembangnya proses perencanaan, biaya untuk mengadakan perubahan-perubahan akan bertambah, sampai akhirnya mencapai suatu titik dimana tidak ada penghematan yang dapat dicapai.

18 Pada tahap perencanaan ini, Pemilik Proyek menetapkan :

¾ Tujuan (goals)

¾ Keperluan-keperluan (requirements)

¾ Kriteria-kriteria yang bersangkutan (applicable criteria) Perencana (Designer) menetapkan :

Objectives dari proyek dan kerangka biaya yang menjadi rencana anggaran pembiayaan untuk menentukan batas-batas dari :

¾ Tujuan (goals), Keperluan-keperluan (requirements), Kriteria-kriteria yang bersangkutan (applicable criteria).

Menurut Dr. Ir. S. Chandra, Study telah membuktikan bahwa perencana mempunyai pengaruh yang terbesar pada biaya dari suatu proyek. Demikian Pemilik Proyek yang menetapkan keperluan-keperluan dan kriteria mempunyai pengaruh yang cukup besar terhadap biayaproyek.

Oleh karena itu Value Engineering study yang dilaksanakan pada tahap konsep perencanaan mempunyai potensi yang besar untuk meningkatkan kwalitas dan menurunkan biaya. Pada tahapan ini, Value Engineering study dapat membantu Pemilik Proyek untuk :

¾ Menetapkan keperluan-keperluan yang sebenarnya dari proyek tersebut, yang mana memerlukan pengertian yang lengkap terhadap fungsi utama yang akan ditampilkan didalam perencanaan.

¾ Koordinasi yang terpadu antara Value Engineering specialist, Pemilik Proyek dan Perencana meneliti secara mendalam, menyeluruh dan menyatakan dengan tegas kebenaran dari semua keperluan-keperluan dan menghilangkan kesimpang siuran.

2. Tahap Akhir Perencanaan (Late Design Stage)

Dengan kemajuan perencanaan dari konsep, programming, schematic, pengembangan (design development), sampai ke detail perencanaan (final design), Value Engineering perlu menyertai kemajuan perencanaan ini. Terutama Value Engineering analysis harus menyertai setiap penyerahan tahapan perencanaan itu agar dapat memberikan pengarahan kepada perencana dan menjamin bahwa pertimbangan dari segi nilai atau biaya telah dikemukakan kepada Pemilik Proyek guna mendapatkan perhatian didalam mengambil keputusannya.

19 Minimum Value Engineering ini harus dilaksanakan pada tahap pengembangan design dan menyertai penyampaian hasil dari Tahapan pengembangan perencanaan ini. Pada tahap ini, hasil konsep perencanaan telah diputuskan, bentuk dan ukuran-ukuran telah diketahui yang mana memungkinkan untuk memberikan kepastian yang lebih teliti didalam menentukan biaya-biaya dari system arsitektur dan struktur yang akan dipakai.

Selanjutnya, Value Engineering study ini dapat menguntungkan juga untuk dilaksanakan pada akhir dari tahapan perencanaan, namun elemen-elemen yang dapat diubah tanpa mengakibatkan pengunduran waktu dan penambahan biaya untuk merubah perencanaan berkurang dibandingkan tahapan-tahapan sebelumnya, dan sangat tergantung dengan keadaan time schedule dari proyek pada saat dimana Value Engineering study akan dilaksanakan.

3. Tahap Pelelangan dan Pelaksanaan (Preconstruction-Construction Stage) Value Engineering analysis dapat diaplikasikan pada tahap pelelangan dan pada tahap pelaksanaan. Hal ini dapat terjadi dan dimungkinkan dalam situasi :

¾ Apabila suatu item atau system telah diteliti oleh Value Engineering study pada tahapan sebelumnya, yang mana memerlukan penelitian lebih lanjut sebelum diputuskan. Misalnya suatu item atau system telah diteliti oleh Value Engineering study pada tahap pengembangan perencanaan, yang mana memerlukan testing atau research sebelum diputuskan. Meskipun terjadi kelambatan dengan proses yang demikian, mungkin akan menguntungkan untuk diteruskan apabila dapat memberikan potensi penghematan biaya dan peningkatan kwalitas yang sangat besar.

¾ Apabila pada tahapan perencanaan belum diadakan Value Engineering analysis, maka aplikasi Value Engineering yang dilaksanakan pada tahapan ini dapat memberikan potensi penghematan biaya dan peningkatan kwalitas yang sangat besar.

¾ Apabila kontraktor meneliti suatu bidang pekerjaannya dimana dapat ditingkatkan kwalitasnya dan atau menurunkan biayanya. Keadaan ini sering timbul apabila dalam perjanjian pemborongan atau kontraknya terdapat pasal Value Engineering Incentive Clause yang mana kontraktor dengan bantuan

20 dari Value Engineering Consultant akan mendapatkan pembagian dari penghematan yang dapat dihasilkannya (savings sharing).

3.2 VALUE ENGINEERING PADA TAHAP PERENCANAAN

Sebagai pemilik proyek, teristimewa bagi perusahaan yang berorientasi pada manajemen, menaruh perhatian terhadap manfaat dari Value Engineering, mereka menetapkan Value Engineering sebagai ketentuan didalam tahap perencanaannya.

Aplikasi dari analisa fungsional diperlukan pada bagian-bagian tertentu pada tahap perencanaan, dimulai dengan kriteria dan dilanjutkan pada perencanaan pendahuluan (premilinary) dan akhir perencanaan (finaldesign).

Hasil dari Value Engineering studi memberikan bimbingan menerus pada team perencanaan. Perlu diperhatikan bahwa usaha dari Value Engineering semacam ini harus dilakukan oleh personil yang sama sekali terpisah dari team perencanaan. Apabila didalam perusahaan perencana tersebut tidak mempunyai tenaga ahli yang mengerti Value Engineering, ia perlu mengadakan training atau mendapatkan bantuan dari value consultant.

Pada akhir dari tahap perencanaan ini, perencana biasanya diharuskan untuk menyampaikan laporan tentang usaha penghematan seluruhnya. Biaya yang dibayarkan untuk aktivitas-aktivitas ini berdasarkan pada tingkatan usahanya, kecuali untuk training, melampaui dan diatas dari usaha dan biaya perencanaan yang normal. Perlu diketahui bahwa perencanaan dengan memberikan Value Engineering Program ini, biasanya memerlukan biaya tambahan untuk Value Engineering team, tentunya hal ini tergantung dari kepercayaan dari pemilik proyek bahwa ia akan mendapatkan hasil yang lebih baik dengan mengaplikasikan Value Engineering.

Dapat pula pemilik proyek mendapatkan bantuan dari value consultant atau melakukan value study itu dengan kemampuan teamnya sendiri. Hal demikian ini sering dilakukan oleh departemen-departemen pemerintahan.

3.3 VALUE ENGINEERING PADA TAHAP PELAKSANAAN

Perencana dapat pula menyertakan suatu Value Engineering Incentive Clause dalam dokumen kontrak yang dipersiapkannya.

21 Ide ini untuk memberikan manfaat bagi pemilik proyek dari pengalaman praktek yang dimiliki oleh kontraktor dan mendorongnya dengan bantuan dari value engineering consultant untuk menyampaikan Value Engineering Consultant untuk menyampaikan Value Engineering Change Proposal (VECPs) yang mana akan menghemat biaya tanpa mengurangi dan mempengaruhi baik lingkup pekerjaan maupun kualitas dari proyek. Sebagai incentive, kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant memperoleh 50% dari hasil penghematan yang dapat dihasilkannya.

Bagaimanapun, perlu diingat bahwa kepentingan yang terbaik dari pemilik proyek akan dilayani dengan jalan membuka semua kemungkinan untuk meningkatkan nilai, termasuk pula ide-ide yang berasal dari kontraktor. Perencana juga harus memahami bahwa ia melakukan pengontrolan lengkap terhadap perencanaannya dan harus sejalan dengan perubahan-perubahan yang diusulkan itu. Persesuaian ini hanya dapat dinyatakan setelah ia meneliti setiap usulan itu secara detail, usaha penelitian ini perlu diberikan pembayaran. Lebih jauh, apabila usulan tersebut memerlukan perencanaan kembali, perencana harus dibayar untuk tambahan usaha yang diberikannya.

3.4 PERTIMBANGAN KODE ETIK

Beberapa konsultan perencana yang belum mengenal methodologi dan objektif dari Value Engineering berpendapat bahwa penelitian hasil perencanaannya oleh Value Engineering Consultant atau pengajuan Value Engineering Change Proposal (VECPs) oleh kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant adalah melanggar kode etik, yang mana menyebabkannya berusaha untuk melindungi hasil pekerjaanya, Sebenarnya masalah kode etik ini telah dipelajari dengan seksama oleh American Institute of Architects (AIA) dan National Society of Professional Engineers (NSPE). Kedua organisasi tersebut telah mengeluarkan pernyataan yang membuat keadaan menjadi jelas, bahwa sehubungan dengan standard of ethical practice dari Value Engineering dan Analysis, penelitian hasil perencanaan dari konsultan perencana oleh Value Engineering Consultant adalah tidak melanggar kode etik dan merupakan praktek yang dapat diterima. Batasan-batasannya adalah konsultan perencananya perlu diberitahu atau diikut sertakan didalam pembahasan

22 Value Engineering dan analysis yang dilakukan oleh Value Engineering Consultant atau konsultan lain tersebut tidak akan berbuat jahil atau lebih jauh mempunyai motif lain.

Peranan Kontraktor Pada ValueEngineering

Value Engineering Program harus dilaksanakan secara terpadu, hal mana agar mengizinkan ikut sertanya pemilik proyek, perencana dan kontraktor. Kontraktor perlu memperoleh kesempatan untuk meningkatkan nilai pada tahap pelaksanaan.

Bagaimanapun juga, sehubungan dengan pengalamannya dan pengetahuannya atas biaya konstruksi, harga material, seringkali kontraktor dapat memberikan usulan perubahan yang mana memberikan penampilan fungsional yang sama, bahkan lebih baik, dan disertai dengan pengurangan biaya kontrak.

Akhir-akhir ini berbagai macam variasi dari ketentuan-ketentuan Value Engineering telah dipakai. Namun pada dasarnya terdapat 2 jenis yang umumnya diketahui dan dikenal dengan Value Engineering Icentive Clause dan Value Engineering Program Requirements Clause.

3.5 VALUE ENGINEERING INCENTIVE CLAUSE

Metoda yang umumnya dipakai agar memperkenankan kontraktor untuk mengajukan proposal adalah Value Engineering Incentive Clause.

Ketentuan ini menghendaki agar kontraktor dengan bantuan dari Value Engineering Consultant dapat mengajukan Value Engineering Change Proposal (VECP). Yang mana kontraktor bersama dengan Value EngineeringConsultant dan pemilik proyek akan membagi penghematan biaya yang dihasilkan dari VECP yang disetujui dan di implementasikan. Pada umumnya ratio perbandingan pembagian penghematan biaya tersebut adalah 50 : 50, namun hal ini dapat berbeda-beda sesuai dengan ketentuan dan kebutuhannya yang ditentukan didalam kontrak. VECP yang dapat diteriam oleh pemilik proyek harus memenuhi dua ketentuan :

• Perlu adanya perubahan atau addendum didalam kontrak

• Perlu adanya penurunan biaya kontrak bagi pemilik proyek

A. Daftar isi VECP

23 1) Pernyataan perbedaan diantara perencanaan yang ada dan yang diusulkan 2) Bagian-bagian menurut ketentuan-ketentuan dalam kontrak

3) Estimasi biaya sebelum dan sesudah perubahan

4) Pernyataan dari beberapa pengaruh terhadap perubahan yang diusulkan yang mungkin ada pada Collateral Costs

5) Waktu dimana VECP harus diimplementasikan untuk memperoleh penghematan maksimum

6) Pernyataan bagaimana perubahan itu mungkin akan mempengaruhi waktu yang bermanfaat untuk penghuniannya

B. Memproses VECP

Setelah VECP diterima, pemilik proyek atau konsultan perencananya harus meneliti isi dari usulan tekniknya. Pertanyaan-pertanyaan yang mana yang perlu dijawab adalah :

™ Apakah rencana yang diusulkan menampilkan semua fungsi yang diperlukannya?

™ Apakah usulan tersebut menguntungkan pemilik proyek, ekonomis dalam biaya siklus hidup, apabila VECP diimplementasikan?

™ Apakah estimasi biaya penghematannya telah memadai (reasonable)?

C. Ketentuan-ketentuan Incentive Clause

Kata-kata yang jelas dan singkat memberikan kejelasan dan kemudahan untuk dimengerti, dan konsekuensinya kurang menimbulkan problem administrative.

Value Engineering Incentive Clause harus mengandung pernyataan bahwa keputusan dari pemilik proyek adalah final dan VECP tidak akan menimbulkan perselisihan.

Pernyataan-pernyataan lain yang diperlukan :

™ Pemilik proyek dapat menyetujui seluruh atau sebagian dari VECP

™ Kontraktor harus melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan kontrak, kecuali persetujuan untuk mengimplementasikan VECP telah diberikan

24

™ Pemilik proyek tidak akan bertanggung jawab atas keterlambatan yang disebabkan dari penelitian proposal tersebut

3.6 PROGRAM REQUIREMENTS CLAUSE

Ketentuan semacam ini mengharuskan kontraktor untuk melakukan Value Engineering study pada bagian yang ditetapkan, yang mana kontraktor dibayar oleh Pemilik Proyek sebagai bagian yang terpisah dari kontrak. Ketentuan dengan Program Requirements Clause dapat pula diizinkan adanya incentive sharing untuk proposal-proposal yang diajukan secara individual, namun dalam hal ini proporsi pembagian penghematannya bagi kontraktor dan Value Engineering Consultant adalah lebih kecil dibandingkan pada Value Engineering Incentive Clause. Alasan utama pendekatan Program Requirement ini adalah untuk menjamin pertimbangan nilai dilakukan secara kontinyu, dimulai dengan tahap awal dari proyek.

Dalam perkembangan yang berhubungan dengan industry konstruksi belakangan ini, instansi-instansi seperti U.S Army Corps of Engineers, Environmental Protection Agency, dan General Services Administration telah menetapkan modified Value Engineering Program Requirements untuk perencana dan construction management services.

Pengalaman menunjukkan bahwa apabila Pemilik Proyek mengambil inisiatif mendorong kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant untuk menyampaikan VECP, maka usulan tersebut tidak lama akan disampaikannya. Nampaknya tidak ada kesalahan apabila merundingkan bagian-bagian yang sulit pelaksanaannya atau biayanya tinggi dengan kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant dan menyarankannya untuk mempelajari bagian tersebut sebagai salah satu bagian untuk VECP.

Pendekatan demikian ini memperkenankan kontraktor mengetahui bahwa Pemilik Proyek serius tentang Value Engineering dan penghematan biaya dengan menggunakan Value Engineering Consultant Incentive Clause.

3.7 MENCAPAI KEBERHASILAN V.E INCENTIVE PROGRAM

Keberhasilan atau kegagalan partisipasi kontraktor diisyaratkan pada pandangan dan tindakan-tindakan dari berbagai pihak. Pengaturan yang baik akan

25 menguntungkan kedua belah pihak yaitu Pemilik Proyek dan Kontraktor yang dibantu oleh Value Engineering Consultant untuk mencapai keberhasilan dari Value Engineering Incentive Program.

™ Proposal yang disampaikan oleh kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant harus diteliti dengan baik dan menyeluruh dengan semangat slaing percaya dan kerja sama yang baik. Penelitian harus secara objektif dan ditunjang dengan alasan-alasan teknis untuk langkah-langkah yang diambil terhadap proposal tersebut. Perhatian khusus harus diambil apabila persetujuan tidak diberikan, hal ini untuk menghindari kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant menjadi segan untuk melanjutkan penelitiannya dalam mencari jalan yang lebih baik untuk menyelesaikan pekerjaannya dengan biaya yang lebih rendah.

Kontraktor harus didorong untuk memasukkan proposal yang selanjutnya dan perlu diperhatikan bahwa pemikiran yang baik dan seluruhnya tersusun dalam dokumen sebagai proposal mempunyai kesempatan yang baik untuk memperoleh persetujuan.

™ Pemilik Proyek harus mengerti bahwa pembayaran yang diberikan kepada kontraktor dibawah Value Engineering Incentive Clause adalah sepenuhnya diperoleh sebagai hasil dari enthusiasm yang mana kontraktor meneliti untuk mendapatkan jalan yang lebih baik untuk melaksanakan pekerjaannya.

™ Apabila proposal tidak memenuhi ketentuan-ketentuan teknik atau kriteria, masih ada kemungkinan untuk memperoleh persetujuan sebagian dari proposal itu. Alternatifnya kontraktor dapat diminta untuk merubah proposal tersebut agar dapat mengatasi dan memenuhi objektif yang sebenarnya. Evaluasi secara objektif, bersama dengan pemikiran sehat yang mana memungkinkan proposal dapat diterima, hal ini akan meyakinkan kontraktor dengan bantuan Value Engineering Consultant keterbukaan dari Pemilik Proyek, dan mendorong pengusulan yang berikutnya.

26

™ Banyak faktor-faktor yang mempengaruhi partisipasi kontraktor. Kebanyakan adalah subjektif dan sulit untuk dievaluasi. Namun beberapa indikasi dan penampilan incentive program dapat ditingkatkan dengan mendata jumlah proposal-proposal yang dimasukkan dan membandingkan dengan norma berdasarkan pengalaman yang lampau.

3.8 ANALISIS STRUKTUR

Dalam melakukan perhitungan struktur kami menggunakan program SAP 2000 versi 10 yang merupakan perangkat lunak yang dikeluarkan oleh CSi (Computer and Structur, Inc) untuk analisis dan desain struktur yang berorientasi obyek. Data-data yang harus diinput antara lain data material, data pembebanan meliputi beban hidup, berat sendiri struktur, beban angin, serta beban gempa. SAP2000 merupakan program versi terakhir yang paling lengkap dari seri-seri program analisis struktur SAP, baik SAP80 maupun SAP90. Keunggulan program SAP2000 antara lain ditunjukkan dengan adanya fasilitas untuk desain elemen, baik untuk material baja maupun beton. Disamping itu juga adanya fasilitas desain baja dengan mengoptimalkan penampang profil, sehingga pengguna tidak perlu menentukan profil untuk masing-masing elemen, tetapi cukup memberikan data profil secukupnya dan program akan memilih sendiri profil yang paling optimal atau ekonomis.

27

BAB IV

METODE PENELITIAN

4.1

DEFINISI

Metode dalam hal ini adalah tatacara atau jalan yang ditempuh sehubungan

dengan penelitian yang dilakukan, yang memiliki langkah-langkah yang sistematis

untuk menyelesaikan masalah yang dibahas dengan mendayagunakan sumber data

dan fasilitas yang ada. Metode juga merupakan cara kerja untuk dapat memahami hal

yang menjadi sasaran penelitian, meliputi prosedur penelitian dan teknik penelitian

(Hasan,2002).

Secara garis besar metode yang diterapkan pada analisis

Value Engineering

gedung RUSUNAWA Ambarawa, adalah :

1.

Pengumpulan data dan tahapan-tahapan dalam perhitungan (informasi, kreatif,

analisa, rekomendasi, dan presentasi.)

2.

Pengolahan data yang ada dengan modifikasi perhitungan yang akan dibahas.

3.

Analisa perencanaan penggunaan bahan, dimensi, dan biaya yang diterapkan

pada pengoperasian komputer sebagai alat bantu tanpa merubah mutu dan

penampilan suatu proyek.

4.

Analisa

Value Engineering

untuk mengetahui berapa biaya penghematan yang

28

Flowchart

penyusunan Tugas Akhir :

Tidak

Ya

Identifikasi Masalah

Studi Pustaka Survey ke Lapangan

Item Pekerjaan Yang Di Value

1. Metode Pengumpulan data dan metode perhitungan awal pada fase/tahapan(informasi, kreatif, analisa, rekomendasi, presentasi) 2. Pengolahan data dengan modifikasi

perhitungan yang akan dibahas 3. Analisa penggunaan material yang

diterapkan pada pengoperasian komputer

4. Analisa Value Engineering untuk mengetahui biaya penghematan yang terjadi

Pembahasan Value Engineering

Disetujui

Data Sekunder Proyek

Mulai

29

Gambar 4.1 Bagan alir pengerjaan Tugas Akhir

4.2

PROSES PENELITIAN

Langkah-langkah dan hal-hal perlu dilakukan dalam proses penelitian,

diantaranya :

1.

Tahap persiapan

Sebelum melakukan proses penelitian peneliti harus melakukan tahap

persiapan, diantaranya mengumpulkan atau mencari data-data proyek. Pencarian

data dapat dilakukan baik pada konsultan, kontraktor maupun pada Kementerian

Pekerjaan Umum yang menangani proyek-proyek besar. Setelah mendapatkan data

proyek kemudian peneliti melakukan survey ke lokasi proyek untuk mendapatkan

gambaran umum kondisi lapangan. Selain itu peneliti juga melakukan studi pustaka

baik melalui buku-buku pustaka, internet, peraturan-peraturan Kementerian

Selesai

A

Gambar Kerja

Rencana Kerja dan Syarat-syarat

(RKS)

Rencana Anggaran Biaya (RAB)

Barchart

Time Schedule

30

Pekerjaan Umum dan peraturan-peraturan lainnya yang dapat dijadikan sebagai

bahan referensi dan tambahan pengetahuan.

2. Data Penelitian

Data yang digunakan dalam penelitian dikelompokkan menjadi 2, yaitu :

a.

Data Primer

Data primer adalah sumber data yang diperoleh langsung dari sumber asli

(tidak melalui perantara). Data primer dapat berupa subjek secara individual atau

kelompok, hasil observasi terhadap suatu benda, kejadian atau kegiatan, dan hasil

pengujian. Metode yang digunakan untuk mendapatkan data primer yaitu: metode

survey dan metode observasi.

b.

Data Sekunder

Data sekunder adalah sumber data penelitian yang diperoleh peneliti secara

tidak langsung melalui media perantara (diperoleh dan dicatat oleh pihak lain). Data

sekunder umumnya berupa bukti, catatan atau laporan historis yang telah tersusun

dalam arsip (data dokumenter) yang dipublikasikan dan yang tidak dipublikasikan.

3.

Metode Pengumpulan Data

Pengumpulan data dapat dilakukan dengan cara :

a.

Metode Pengambilan Data Primer

Yaitu metode dengan cara melakukan survey langsung pada konsultan

maupun pelaksana yang menangani proyek tersebut. Selain itu peneliti juga

melakukan observasi langsung ke lokasi proyek tersebut.

b.

Metode Pengambilan Data Sekunder

Yaitu metode dengan cara melakukan survey langsung pada

instansi-instansi atau perusahaan-perusahaan yang diangap berkepentingan. Perusahaan itu

dapat meliputi perusahaan bahan/ material bangunan, persewaan alat-alat berat,

konsultan, kontraktor, pemborong tenaga kerja, instansi yang menangani masalah

jasa dan konstruksi bangunan serta perusahaan-perusahaan lainnya yang bisa

dijadikan bahan referensi.

31

4.

Analisa Data

Dari data-data yang telah dikumpulkan dilakukan analisis

Value

Engineering

untuk menghasilkan adanya suatu penghematan biaya atau

saving cost.

Analisis

Value Engineering

dilakukan lima tahap, yaitu :

a.

Tahap Informasi

Pada tahap awal ini dilakukan upaya-upaya untuk mendapatkan informasi

sebanyak-sebanyaknya yang relevan dengan obyek studi yang akan dievaluasi,

dimana data dan informasi tersebut diolah menurut kebutuhan pada tahap

selanjutnya.

Langkah-langkah penunjang yang biasa diterapkan dalam tahap informasi

adalah sebagai berikut :

1). Pengulangan desain informasi

Adalah pelaksanaan mengumpulkan semua informasi yang menyangkut

segala aspek kepentingan obyek studi. Adapun yang termasuk didalam obyek studi,

yaitu:

- Gambar-gambar perencanaan

- Rencana Anggaran Biaya

- Perkiraan biaya

- Pendekatan desain

- Perhitungan desain/ konstruksi

- Data-data kondisi setempat

- Jadwal kegiatan, dan lain-lain.

Dalam proses evaluasi selanjutnya, data informasi tersebut dapat dijadikan

kumpulan data yang dibutuhkan dan disusun dalam suatu deskripsi permasalahan

dan tujuan penghematannya.

2). Penentuan sasaran studi

Untuk mengetahui sasaran studi dan berapa besar perkiraan target

penghematan biaya didapat dengan membuat struktur biaya dari keseluruhan elemen

32

obyek studi yang memperlihatkan dengan jelas bagian dan elemen yang ada sebagai

sasaran studi tersebut.

3). Pemilihan elemen dengan potensi penghematan optimum

Dari struktur dan perkiraan target penghematan biaya tersebut, maka dapat

dipilih elemen-elemen obyek studi yang mempunyai potensi penghematan optimum

dengan metode perbandingan (rasio) antara biaya asal dan target biaya, dan perhatian

diutamakan kepada rasio yang menyolok. Cara ini dikenal dengan analisis fungsi

yang menguraikan rasio

cost

dengan

worth

, presentasi pembagian pekerjaan (bobot).

b.

Tahap Kreatif

Didalam

Value Engineering

, berfikir kreatif adalah hal sangat penting

dalam mengembangkan ide-ide untuk memunculkan alternatif-alternatif dari elemen

yang masih memenuhi fungsi tersebut, kemudian disusun secara sistematis.

Alternatif-alternatif tersebut dapat ditinjau dari berbagai aspek, diantaranya :

1). Bahan atau material

Pemunculan penggunaan alternatif bahan dikarenakan semakin banyaknya

jenis bahan bangunan yang diproduksi dengan kriteria mempunyai fungsi yang sama.

Seiring dengan berkembangnya kemajuan teknologi jenis bahan yang mempunyai

fungsi yang sama dapat dibuat atau dicetak dengan mutu dan kualitas yang hampir

sama juga. Hanya karena memiliki merek atau lisensi yang berbeda, maka harga

bahan tersebut menjadi berbeda.

Dengan demikian, maka pemilihan alternatif bahan dapat dilakukan dalam

analisis

Value Engineering

. Pencarian bahan dengan mutu, kualitas dan fungsi yang

sama dengan rencana awal tapi dengan harga lebih rendah dapat dilakukan.

2). Cara atau metode pelaksanaan pekerjaan

Dalam melaksanakan suatu pekerjaan pastinya mempunyai cara atau

metode sendiri-sendiri. Pada zaman dahulu cara menyelesaikan suatu pekerjaan

hanya mengandalkan tenaga manusia dengan alat-alat sederhana, sehingga waktu

penyelesaian pekerjaan dapat membutuhkan waktu yang cukup lama. Seiring dengan

kemajuan teknologi, kini muncul alat-alat bantu yang lebih canggih dalam

33

menyelesaikan pekerjaan. Sebagai contoh, adanya alat-alat berat seperti

dozer,

excavator, crane

dan lain-lain yang dapat membantu dalam menyelesaikan pekerjaan

konstruksi bangunan, sehingga pekerjaan dapat cepat selesai.

Dengan demikian dapat dilihat, bahwa suatu pekerjaan konsrtuksi

bangunan yang dikerjakan dengan tenaga manusia dan alat-alat sederhana akan

membutuhkan waktu yang lama dibandingkan dengan dikerjakan menggunakan

alat-alat yang lebih moderen. Maka dalam analisis

Value Engineering

dapat berpedoman

pada metode pelaksanaan, karena semakin pendek waktu yang dibutuhkan dalam

menyelesaikan pekerjaan dan dengan peralatan yang optimal, maka semakin kecil

pula biaya yang dikeluarkan.

3). Waktu pelaksanaan pekerjaan

Setiap pekerjaan dalam suatu proyek pastinya sudah mempunyai jadwal

pelaksanaan dalam perencanaan

time schedule

. Terkadang dengan bobot pekerjaan

yang tetap, waktu pelaksanaan pekerjaan dapat dikurangi, asalkan pekerjaan tersebut

tidak terdapat dalam jalur kritis. Banyak cara yang dilakukan untuk mewujudkan hal

tersebut, diantaranya dengan mengganti metode pelaksanaan, menambah jumlah

tenaga kerja dan lain-lain. Dengan demikian, alternatif pengurangan waktu

pelaksanaan dapat dijadikan pedoman karena akan berpengaruh pada perhitungan

anggaran biaya.

c.

Tahap Analisa

Tujuan tahapan ini adalah :

1.

Mengadakan evaluasi, mengajukan kritik dan menguji alternatif yang

muncul selama tahapan spekulatif

2.

Memperkirakan nilai uang untuk setiap alternatif.

3.

Menentukan alternatif yang akan memberikan kemampuan yang

paling besar untuk penghematan biaya.

Alternatif yang timbul diformulasikan, kemudian melakukan eliminasi

ide-ide yang kurang praktis dan menilai ide-ide kreatifitas tersebut dari segi keuntungan dan

34

kelemahannya dengan mencari potensi penghematan biaya untuk setiap ide yang

dievaluasi.

d. Tahap Rekomendasi

Mempersiapkan rekomendasi yang telah dilengkapi informasi dan

perhitungannya secara tertulis dari alternatif yang dipilih dengan mempertimbangkan

pelaksanaan secara teknis dan ekonomis.

Langkah-langkah tahapan rekomendasi adalah sebagai berikut :

- Membuat konsep/ desain untuk dibandingkan satu sama lain.

- Membandingkan konsep semula dengan desain usulan/ alternatif.

Dalam tahap rekomendasi dapat juga berisi usulan alternatif yang

direkomendasikan beserta dasar pertimbangan.

e. Tahap Penyajian

Jika sebelumnya sudah ada desain awal., maka alternatif desain terpilih di

atas dibandingkan dengan desain awal tersebut. Biasanya dalam hal biaya proyek.

35

BAB V

ANALISIS REKAYASA NILAI

5.1

UPAYA DALAM MELAKUKAN REKAYASA NILAI

Pertimbangan-pertimbangan dalam upaya melakukan Rekayasa Nilai antara

lain sebagai berikut:

1.

Membuat meterial lebih ringan dengan tanpa mengorbankan nilai

dan fungsi.

2.

Mengganti material yang seharusnya kurang perlu digunakan

karena adanya material pengganti yang memiliki fungsi serta

kekuatan yang sama namun dilihat dari segi biaya dan waktu lebih

efisien.

3.

Faktor biaya yang diharapkan dapat diminimalisir tanpa

mengurangi mutu, kualitas dan segi keselamatan, sehingga tidak

menimbulkan terjadinya kekurangan biaya perencanaan yang

merupakan bagian kecil dari proyek namun sangat mempengaruhi

biaya total dari seluruh proyek.

4.

Waktu yang efisien sehingga pelaksanaan lebih cepat.

5.

Adanya inovasi tentang nilai dan fungsi yang merupakan kunci

pelaksanaan dalam membuat keputusan.

5.2

ITEM PEKERJAAN YANG DIREKAYASA NILAI

5.2.1 Rangka Atap Baja Ringan

Rangka atap baja ringan dibuat untuk memudahkan perakitan dan

konstruksi. Meskipun tipis baja ringan mempunyai derajat kekuatan tarik 550 mpa,

sementara baja biasa / konvensional sekitar 300 mpa. Kekuatan tarik dan tegangan

ini untuk penggantian bentuknya yang tipis. Di Indonesia ketebalan baja ringan

berkisar dari 0,4 – 1 mm.

36

Rangka atap baja ringan menjadi pilihan dikarenakan sifatnya yang tahan

terhadap karat, anti rayap, tidak membesarkan api, ringan dan pemasangannya yang

relatif cepat. Selain itu baja ringan mempunyai kekuatan tarik yang lebih besar

daripada baja konvensional.

Baut yang dipakai pada konstruksi baja ringan tidak sama dengan baja

konvensional. Untuk konstruksi baja ringan, baut yang dipakai adalah tipe SDS

(

Self Drilling Screw

) yang artinya baut tersebut bisa berfungsi sebagai mata bor dan

sekaligus membuat ulir pada profil, karena baut SDS punya

blade

/ mata pisau di

ujungnya sehingga jauh lebih cepat pengerjaannya dibanding baut biasa pada baja

konvensional, karena sistem baut pada baja konvensional itu mesti dibor terlebih

dahulu baru bautnya dikencangi dengan mur.

Perbedaan baut SDS untuk roofing/penutup atap dengan konstruksi baja

ringan adalah baut SDS untuk penutup atap ulirannya lebih halus dan ada karetnya

di bagian kepala baut sedangkan baut SDS untuk konstruksi baja ringan lebih kasar

dan dilapis galvanis. Baut SDS pada baja ringan beralur kasar membuat baja ringan

terikat diantara alur bukan rusak oleh alur, sehingga sambungan lebih kuat dan

dapat memikul beban dengan baik

Bahan dasar untuk baja ringan Adhi

Truss

selain sudah dicoating dengan

lapisan anti karat juga sudah diberi lapisan resin yang anti finger mark. Jadi

coatingannya walaupun di gosok ataupun di pegang dengan tangan tidak akan

berbekas ataupun berubah warna. Kadar

coating

yang dipakai untuk

zincalume

AZ100 (100 gr/m2) dan galvanis Z220 (220 gr/m2).

Rangka atap baja ringan mempunyai beberapa elemen yaitu:

1.

Kuda kuda

2.

Reng

3.

Jurai Dalam

37

Kuda-kuda merupakan struktur utama dalam konstruksi atap baja ringan. Untuk

mendapatkan kuda-kuda yang kokoh, cermati lebar bentangan dan besar beban yang

akan diterima serta derajat kemiringan atap. Ketebalan material baja ringan untuk

kuda-kuda dan web berkisar 0,5 – 1 mm, sementara untuk reng antara 0,4 – 0,7 mm.

Kelebihan

Rangka atap baja ringan memiliki beberapa kelebihan. Berikut adalah poin-poin

kelebihannya :

1.

Karena bobotnya yang ringan maka dibandingkan baja konvensional, beban yang

harus ditanggung oleh struktur dibawahnya lebih rendah.

2.

Baja ringan bersifat tidak membesarkan api (

non-combustible

).

3.

Konsumen tidak perlu khawatir baja ringan dimakan rayap.

4.

Karena sifat materialnya ringan dan mudah dirakit, bila dibandingkan rangka

baja konvensional, pemasangan kerangka atap baja ringan dilapangan relatif lebih

cepat.

5.

Baja ringan nyaris tidak mempunyai nilai muai susut.

Kekurangan

Adapun kekurangannya ada pada poin-poin berikut:

1.

Kerangka rangka atap baja ringan tidak dapat di ekspos seperti rangka baja

konvensional, system rangkanya yang berbentuk seperti jaring kurang menarik bila

tanpa penutup/

plafond.

2.

Karena strukturnya yang seperti jaring ini maka bila ada salah satu bagian

struktur yang salah hitung ia akan menyeret bagian lainnya.

Rangka atap dari baja ringan aman untuk dipergunakan mengingat

materialnya yang terbuat dari baja mutu tinggi yang memiliki sifat ringan dan tipis,

namun memiliki fungsi setara dengan baja konvensional. Meski tipis baja ringan

memiliki derajat kekuatan tarik 550 mpa, sementara baja biasa sekitar 330 mpa.

38

Untuk menghitung kekuatan struktur maka dipergunakan

Software

khusus dengan

mempertimbangkan faktor-faktor seperti:

1.

Berat material itu sendiri termasuk berat reng.

2.

Beban dari pada atap penutup yang akan dipergunakan.

3.

Beban air hujan.

4.

Beban angin

5.

Beban orang

6.

Berat penutup

plafond

Perhitungan pembebanan ini mengacu kepada Pedoman Perencanaan Pembebanan

Untuk Rumah dan Gedung SKBI 1987.

Software

yang dipergunakan untuk menganalisa kekuatan struktur

rangka atap baja ringan menggunakan

software

khusus, jadi tidak sembarang

software

dapat dipergunakan. Karena perilaku strukturnya yang berbeda, struktur

rangka atap baja ringan tidak dapat dihitung menggunakan

software

untuk

menghitung konstruksi baja konvensional ataupun konstruksi kayu semisalnya

dengan mempergunakan

software SAP

yang banyak dipergunakan untuk

menghitung struktur bangunan. Hal tersebut dikarenakan perilaku struktur dan

standar peraturan yang digunakan dalam masing masing

software

sudah jelas

berbeda.

Software

untuk menghitung kekuatan struktur dari pada baja ringan

sangat mempertimbangkan analisa pembebanan baik itu beban mati, beban hidup,

beban sendiri, beban angin, beban

plafond

, dan beban beban lainnya yang bekerja

pada suatu struktur baja ringan. Semakin detail hasil suatu

software

struktur baja

ringan akan semakin menjamin kekuatan dari pada struktur baja ringan itu sendiri.

Hasil dari pada

software

baja ringan yang perlu diperhatikan adalah jumlah

screw

setiap titik buhul kuda kuda baja ringan, besarnya beban pada setiap tumpuan kuda

kuda, jenis dan ketebalan baja ringan yang digunakan, besarnya beban genteng dan

39

beban

plafond

yang dipergunakan, besarnya lendutan ijin yang terjadi, dan

sebagainya.

Umumnya yang beredar dipasaran, profil atau bentuk dari baja ringan adalah:

1.

Profil C

2.

Profil U atau

Hat Section

3.

Profil Z

(Sumber :

Axistruss-Steel Roofing System

dan adhi truss

)

5.2.1.1

Alasan Dilakukan Rekayasa Nilai Pada Rangka Atap

Rangka atap baja ringan memiliki kekuatan dan tingkat keamanan yang

sama dengan rangka atap sistem konvensional, karena dalam proses perhitungan

analisa struktur kita harus menganalisa data-data pembebanan dan jenis material

yang akan diinput kedalam

software

SAP untuk dilakukan perhitungan analisis

struktur. Data-data yang akan dimasukkan meliputi jenis dan berat genteng yang

dipakai, jarak rengnya, beban plafon, beban angin berdasarkan lokasi dan tinggi

bangunan, ada atau tidaknya beban tambahan seperti lampu gantung dan

solar

water heater,

panjang overstek, sudut kemiringan atap dll. Dari hasil analisa akan

didapat jarak kuda-kuda yang aman, bentuk kuda-kuda, ukuran dan tebal profil

yang dipakai. Selain kuat, baja ringan juga sudah tahan karat karena dilapis dengan

lapisan

Zincalume

ataupun Galvanis sehingga tidak perlu perawatan/

maintenance

lagi.

Baja ringan memiliki struktur lebih ringan daripada baja konvensional,

sehingga baja ringan aman terhadap gempa. Tahan gempa yang dimaksudkan

adalah karena baja ringan terbuat dari material/bahan yang ringan maka beban yang

ditanggung oleh struktur di bawahnya menjadi lebih sedikit/kecil sehingga ketika

terjadi goncangan gempa, resiko buruk pun terhindari. Untuk menahan gaya-gaya

horizontal, baja ringan didesain dengan menggunakan banyak pengaku/

bracing

40

maupun ikatan angin, seperti: Diagonal

Web Bracing

, Bottom

Chord Bracing, Top

Chord Bracing,

Lateral

, pita baja dll. Gaya gempa berbanding lurus dengan massa

struktur, artinya semakin ringan strukturnya semakin aman terhadap bahaya gempa.

Kalau dibanding baja konvensional sudah pasti baja ringan lebih murah,

waktu pemasangan jauh lebih cepat karena sistem pemasangannya kuda-kuda

langsung reng (tidak perlu gording dan kaso), bahannya yang ringan dan

sambungan tidak perlu di las langsung dengan baut SDS. Oleh karena struktur lebih

ringan sehingga aman terhadap gempa, bisa irit dimensi kolom atau balok struktur

bangunan di bawahnya. Sudah dicoating lapisan tahan karat

Zincalume

ataupun

Galvanis

yang jauh lebih tahan karat dibanding kalau dicat biasa. Jadi

kesimpulannya baja ringan lebih praktis dan ekonomis.

Dalam laporan tugas akhir ini, kami memilih menggunakan bentuk profil

C untuk rangka atap baja ringan daripada profil U atau Z untuk dilakukan rekayasa

nilai, karena pada profil C dengan mudah bisa dibox. Oleh sebab itu profil C

tersebut harus didesain sedemikian rupa dengan

flange

/kaki C yang satu lebih

panjang dari

flange

/kaki C yang lain sehingga baru bisa di

box

. Dengan begitu profil

C mempunyai kelebihan: 1). Pada saat menyambung panjang profil (lebih dari 6 m),

sambungan tinggal di

box

dengan ditambah baut pada sisi atas dan bawah

flange

profil, 2). Jika ada web yang terlalu panjang atau tidak kuat, webnya bisa di

box

sehingga menambah kekuatan dan kekakuan, 3). Untuk overstek atap yang

panjangnya lebih dari 60 cm dan plafon luarnya miring yang berarti tidak boleh

disekur, maka

overstek/topchord

kuda-kuda tinggal di

box

supaya kuat tanpa harus

disekur. Oleh sebab itu sampai sekarang bentuk profil C lebih banyak dipakai untuk

rangka atap baja ringan dibanding bentuk profil yang lain.

        188   

- Bekisting 25.60 M2 4,262,970.72 - Ring balok 15/20

- Beton K-250 0.55 M3 441,146.37 - Besi 100 kg/m3 55.20 Kg 871,094.67 - Bekisting 10.12 M2 1,685,205.61 3 Pasangan ijuk 4.76 M3 78,289.60 4 Pasangan batu koral lapis pertama 7.60 M3 801,103.78 5 Pasangan batu koral lapis kedua 7.60 M3 801,103.78 6 Pasangan batu koral lapis ketiga 7.60 M3 801,103.78 7 Galian tanah 54.08 M3 1,611,093.87 8 Urugan tanah kembali 22.08 M3 328,891.94

JUMLAH TOTAL A+B+C 11.571.620.938,30

                               

       

189   

 

           

       

190   

 

           

   

189

BAB IX

KESIMPULAN & SARAN

9.1 KESIMPULAN

Dari hasil analisa Value Engineering untuk pembangunan gedung

RUSUNAWA Ambarawa Provinsi Jawa Tengah diatas, dapat diambil beberapa kesimpulan :

1. Value Engineering dapat diaplikasikan pada setiap saat sepanjang waktu berlangsungnya proyek, dari awal hingga selesainya pelaksanaan pembangunan proyek.

2. Berdasarkan hasil analisa Value Engineering untuk item rangka atap dan penutup atap yaitu dengan mengusulkan alternatif pengganti, menghasilkan penghematan nilai/biaya sebesar Rp. 61.073.171,70,- dari biaya awal sebesar Rp. 253.500.235,00,-

3. Berdasarkan hasil analisa Value Engineering untuk item pelat lantai yaitu dengan cara mengkonversi tulangan konvensional menjadi wiremesh, maka didapatkan penghematan (saving) sebesar Rp.60.575.616,40 dari biaya total pelat sebesar Rp. 1.396.237.221,00

4. Hasil analisa Value Engineering untuk item dinding yaitu dengan

mengusulkan material alternatif sebagai pengganti material awal, menghasilkan penghematan biaya sebesar Rp. 80.030.273,60 dari biaya awal untuk dinding sebesar 473.380.880,70

190 5. Setelah dilakukan analisa Value Enggineering pada ketiga item pekerjaan

baik item rangka atap, pelat lantai serta dinding kerja dihasilkan penghematan total sebesar Rp.201.679.061,70 atau 1,7 % dari RAB semula.

9.2 SARAN

Berdasarkan analisa dari penulis maka dapat disampaikan beberapa hal yang sebaiknya dilakukan dalam kaitannya usaha perekayasaan nilai pembangunan suatu gedung yang bertemakan optimasi diantaranya yaitu :

1. Perlu adanya usaha Rekayasa Nilai yaitu dengan melakukan analisa kembali pada proyek tersebut untuk dapat mencapai suatu penghematan biaya.

2. Perlu adanya koordinasi yang terpadu antara Value Engineering

specialist, Pemilik Proyek dan Perencana yang meneliti secara mendalam, menyeluruh, dan menyatakan dengan tegas kebenaran dari semua keperluan-keperluan sehingga usaha Value Engineering dapat dilakukan dengan baik dan sempurna.

DAFTAR PUSTAKA

1. _{Rh. Mitchell & S. Chandra, “Value Engineering”, Bandung, 1987.}

2. _{S. Chandra Dr. Ir, “Aplikasi Value Engineering & Analysis Pada}

Perencanaan Dan Pelaksanaan Untuk Mencapai Program Efisiensi”,

Universitas Diponegoro, Semarang, 1987.

3. _{Yanto Irawan ST., “Panduan Praktis Menghitung Biaya Membangun}

Rumah”, Penerbit Kawan Pustaka, 2010.

4. _{Ir. Asiyanto, MBA., IPM., “Construction Projrct Cost Management”,}

Penerbit Pradnya Paramita, 2002.

5. _{______, “Aplikasi Value Engineering”, Penerbit PT. Citra Patenindo Nusa}