commit to user
sebagai akibat dari pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah,
yang dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah. Dengan kata
lain ganti rugi akibat pengadaan tanah tidak boleh menjadikan pihak yang melepaskan hak atas tanah menjadi lebih miskin atau kehidupan
ekonominya lebih merosot dari pada sebelum terkena pengadaan tanah. Kerugian yang bersifat nonfisik meliputi hilangnya pekerjaan, bidang
usaha, sumber penghasilan, dan sumber pendapatan lain yang berdampak terhadap penurunan tingkat kesejahteraan seseorang. Alternatif ganti
keruginnya antara lain meliputi penyediaan lapangan kerja pengganti, bntuan pelatihan, dan fasilitas kredit. Ganti kerugian nonfisik bersifat
komplementer terhadap ganti kerugian yang bersifat fisik Maria S.W. Sumardjono, 2007:103.
Menurut Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan
Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum terdapat lembaga baru
yaitu lembaga atau tim penilai yang profesional dan independen untuk menentukan nilai atau harga tanah yang akan digunakan sebagai dasar guna
tercapainya kesepakatan atas besarnya ganti rugi. Lembaga ini tidak terdapat dalam Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993.
5. Tinjauan Tentang Prosedur Pengadaan Tanah
Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di Indonesia telah di atur sebelumnya di dalam Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993 kemudian
diganti dengan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan
Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, yang mengandung
maksud dari pengadaan tanah, bentuk pengadaan tanah, tata cara serta
commit to user
pelaksanaannya. Sehingga legitimasi hukum tentang pengadaan tanah di Indonesia sudah barang tentu ada dan dapat digunakan sebagai pedoman kita
dalam pengadaan untuk kepentingan umum. Pada dasarnya hanya berkisar pada tiga permasalah pokok mengenai
pengadaan tanah untuk kepentingan umum yaitu: batasan atau defenisi kepentingan umum, mekanisme penaksiran harga tanah dan ganti kerugian,
serta tata cara pengadaan tanah yang harus ditempuh. Sehingga dapat kita pahami bagaimana pengadaan tanah di Indonesia yang dilakukan oleh
Pemerintah Eksekutif atau Menteri Agraria atau BPN yang merupakan lembaga yang sangat berperan penting terhadap pengadaan tanah untuk
kepentingan umum. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum diuraikan di dalam pasal 5
Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum adalah sebagai berikut : a. Jalan umum, jalan tol, rel kereta api, di atas tanah, di ruang atas tanah,
ataupun di ruang bawah tanah, saluran air minumair bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi.
b. Waduk, bendungan, bendungan irigasi, dan bangunan pengairan lainnya. c. Pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal.
d. Fasilitas keamanan umum, seperti tanggal penanggulangan bahaya banjir, lahar dan lainnya.
e. Tempat pembuangan sampah. f. Cagar alam dan cagar budaya.
g. Pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik. Sehingga jelas bahwa apa saja tanah-tanah yang dimaksudkan dapat
dijadikan sebagai pengadaan tanah untuk kepentingan tanah, yang jelasnya fungsi dari tanah tersebut di lakukan pengadaan adalah merupakan tujuan
untuk kepentingan umum, bermanfaat untuk umum, serta tidak merugikan bagi umum.
commit to user
Oleh karena itu diterbitkannya Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan Pelaksaan Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005
yang telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang perubahan atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005.
Adapun tata cara pengadaan tanah dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007 adalah sebagai berikut:
a. Tahap Perencanaan Untuk memperoleh tanah, instansi pemerintah harus menyusun
proposal rencana pembangunan, paling lambat satu tahun sebelumnya yang berisi uraian tentang: maksud dan tujuan, letak dan lokasi, luasan tanah,
suber dana dan analisis kelayakan lingkungan. Dalam menentukan letak dan luasan tanah yang diperlukan pemerintah dapat meminta pertimbangan
Badan Pertanahan Nasional. Pembuatan proposal ini hanya digunakan apabila pembangunan tersebut ditujukan untuk fasilitas keselamatan umum
dan penanganan bencana yang bersifat mendesak. Untuk pembangunan yang menyangkut kepentingan umum yang lain tidak diperlukan adanya
proposal rencana pembangunan ini. b. Tahap Penetapan Lokasi
Berdasarkan proposal rencana pembangunan, instansi pemerintah yang memerlukan tanah mengajukan permohonan penetapan lokasi yang
akan dikaji oleh Bupati atau Walikota atau Gubernur berdasarkan pertimbangan tata ruang, penatagunaan tanah, sosial-ekonomi, lingkungan,
penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan tanah. Permohonan penetapan lokasi yang lokasinya terletak di dua
Kabupaten atau Kota atau lebih dalam satu Provinsi ditujukan kepada Gubernur, permohonan lokasi yang lokasinya terletak di dua Provinsi atau
lebih ditujukan kepada Kepala BPN Maria S.W. Sumardjono, 2008: 289. c. Pembentukan panitia pengadaan tanah P2T
P2T menurut daerah atau wilayah dibedakan menjadi 3, antara lain:
commit to user
1 P2T Kabupaten atau Kota yang dibentuk dengan Keputusan Bupati atau Walikota atau Gubernur untuk wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta,
dengan anggota paling banyak sembilan orang. P2T Kabupaten atau Kota bertugas:
a Memberikan penjelasan atau penyuluhan kepada masyarakat b Mengadakan penelitian dan inventarisasi atas bidang tanah, bangunan,
tanaman dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah, yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
c Mengadakan penelitian mengenai status hukum bidang tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang
mendukungnya d Mengumumkan hasil penelitian dan inventarisasi
e Menerima hasil penilaian harga tanah, bangunan, tanaman, dan benda- benda lain yang berkaitan dengan tanah dari Lembaga atau Tim
Penilai Harga Tanah dan pejabat yang bertanggung jawab menilai bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan
tanah f mengadakan musyawarah dengan para pemilik dan instansi
pemerintah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk atau besarnya ganti rugi
g menetapkan besarnya ganti rugi atas tanah yang haknya akan dilepaskan atau diserahkan
h menyaksikan pelaksanaan penyerahan ganti rugi kepada para pemilik i membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak
j mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua berkas pengadaan tanah dan menyerahkan kepada instansi pemerintah yang
memerlukan tanah dan Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota, dan k menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian
pengadaan tanah kepada Bupati atau Walikota atau Gubernur untuk
commit to user
wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta apabila musyawarah tidak tercapai kesepakatan untuk pengambilan keputusan.
2 P2T Provinsi, jika tanah terletak di dua Kabupaten atau Kota atau lebih dalam satu Provinsi yang dibentuk dengan Keputusan Gubernur.
P2T Provinsi bertugas: a Memberikan pengarahan, petunjuk dan pembinaan bagi pelaksanaan
pengadaan tanah di Kabupaten atau Kota b Mengkoordinasikan dan memaduserasikan pelaksanaan pengadaan
tanah di Kabupaten atau Kota c Memberikan pertimbangan kepada Gubernur untuk pengambilan
keputusan penyelesaian bentuk atau besarnya ganti rugi yang diajukan oleh Bupati atau Walikota, dan
d
Melakukan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pengadaan tanah
di Kabupaten atau Kota.
3 P2T Nasional, jika tanah terletak di dua provinsi atau lebih yang dibentuk dengan Keputusan Mendagri.
P2T Nasional bertugas: a Memberikan pengarahan, petunjuk dan pembinaan bagi pelaksanaan
pengadaan tanah di Provinsi atau di Kabupaten atau Kota b Mengkoordinasikan dan memaduserasikan pelaksanaan pengadaan
tanah di Provinsi atau di Kabupaten atau Kota c Menentukan atau menetapkan Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten
atau Kota untuk melaksanakan tugas pengadaan tanah di Kabupaten atau Kota masing-masing
d Memberikan pertimbangan kepada Menteri Dalam Negeri dan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia untuk pengambilan
keputusan penyelesaian bentuk atau besarnya ganti rugi yang diajukan oleh Bupati, Walikota atau Gubernur, dan
e Melakukan pengawasan dan pengendalian pelaksanaan pengadaan tanah di Provinsi atau di Kabupaten atau Kota.
commit to user
d. Penyuluhan P2T bersama instansi yang memerlukan tanah melaksanakan
penyuluhan untuk menjelaskan manfaat, maksud dan tujuan pembangunan kepada masyarakat dalam rangka memperoleh kesediaan dari para pemilik
tanah. Penyuluhan dilaksanakan di tempat yang ditentukan dalam surat undangan yang dibuat oleh Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten atau Kota,
dan dalam pelaksanaannya dipandu Panitia
Pengadaan Tanah Kabupaten atau Kota
e. Identifikasi dan Inventarisasi Jika rencana pembangunan diterima masyarakat, dilakukan
identifikasi dan inventarisasi berkenaan dengan pengukuran bidang tanah dan atau bangunan dan lain-lain terdiri dari 8 aspek. Hasil pelaksaan
identifikasi dan inventarisasi berkenaan dengan pengukuran bidang tanah dan atau bangunan dan pemetaan bidang tanah dan atau bangunan dan
keliling batas bidang tanah dituangkan dalam bentuk Peta Bidang Tanah. Hasil pelaksanaan identifikasi dan inventarisasi terkait enam aspek lainnya
dituangkan dalam bentuk daftar yang memuat berbagai keterangan berkenaan dengan subyek dan obyek.
Peta Bidang Tanah dan Daftar tersebut selanjutnya oleh Panitia Pengadaan Tanah Kabupaten atau Kota diumumkan di Kantor Desa atau
Kelurahan, Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota, melalui website selama 7 tujuh hari, atau melalui mass media paling sedikit 2 dua kali penerbitan
guna memberikan kesempatan bagi pihak yang berkepentingan untuk mengajukan keberatan. Apabila keberatan tersebut mengenai sengketa
kepemilikan, atau penguasaan maupun penggunaan tanah, bangunan, tanaman, benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah, Panitia Pengadaan
Tanah Kabupaten atau Kota mengupayakan penyelesaian melalui musyawarah.
commit to user
f. Penunjukan Lembaga atau Tim Penilai Harga Tanah Penilaian harga tanah dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga Tanah.
Jika di Kabupaten atau Kota belum ada Lembaga Penilai Harga Tanah, penilaian dilakukan oleh Tim Penilai Harga Tanah yang keanggotaannya
terdiri dari lima unsur yang dibentuk Bupati atau Wali Kota atau Gubernur, antara lain.
1 Unsur instansi yang membidangi bangunan atau tanaman 2 Unsur instansi pemerintah pusat yang membidangi Pertanahan Nasional
3 Unsur instansi Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan 4 Ahli atau orang yang berpengalaman sebagai penilai harga tanah
5 Akademisi yang mampu menilai harga tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah.
g. Penilaian Penilaian harga tanah oleh Tim Penilai Harga Tanah didasarkan pada
NJOP atau nilai nyata dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan dapat berpedoman pada 6 variabel yakni lokasi, letak tanah, status tanah,
peruntukan tanah, kesesuaian penggunaan tanah dengan RT atau RW, sarana dan prasarana, dan faktor-faktor lain. Sedangkan penilaian harga
bangunan, tanaman, dan benda-benda lain dilakukan oleh instansi terkait. Hasil penilaian diserahkan kepada P2T untuk digunakan sebagai dasar
musyawarah. h. Musyawarah
Musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak atas tanah bersama panitia dan instansi pemerintah atau pemerintah daerah. Atau
dengan cara lain kesepakatan dianggap telah tercapai bila 75 luas tanah telah diperoleh atau 75 pemilik telah menyetujui bentuk dan besarnya
ganti rugi. P2T Kabupaten atau Kota membuat berita acara hasil pelaksanaan musyawarah dan penetapan bentuk dan atau besarnya ganti rugi
commit to user
yang ditanda tangani seluruh anggota P2T, instansi pemerintah yang memerlukan tanah dan para pemilik.
i.
Putusan P2T tentang bentuk dan atau besarnya ganti rugi Keputusan mengenai bentuk atau besarnya ganti rugi dan Daftar
Nominatif Pembayaran Ganti Rugiditerbikan oleh P2T berdasarkan muyawarah mengenai proposal pembangunan telah mendapat persetujuan
masyarakat, serta didasarkan pada Berita Acara Penyerahan Ganti Rugi atau Berita Acara Penawaran Penyerahan Ganti Rugi.
Pemilik yang berkeberatan terhadap putusan P2T dapat mengajukan keberatan disertai alasannya kepada Bupati, atau Walikota atau Gubernur
atau Mendagri dalam waktu paling lama 14 empat belas hari. j. Pembayaran ganti rugi
Yang berhak menerima ganti rugi adalah: 1 Pemegang hak atas tanah
2 Nazir untuk tanah wakaf 3 Ganti rugi tanah untuk HGB atau HP yang diberikan atas tanah HM atau
HPL diberikan kepada pemegang HM atau HPL. 4 Ganti rugi bangunan, tanaman, atau benda-benda yang ada diatas tanah
HGB atau HP yang diberikan diatas tanah HM atau HPL diberikan kepada pemilik bangunan, tanaman, atau benda-benda tersebut.
k. Pelepasan hak Pada saat ganti rugi dalam bentuk uang diterima, yang berhak
menerima membuat surat pernyataan pelepasan atau penyerahan hak, diikuti dengan pembuatan Berita Acara Pembayaran Ganti Rugi dan Pelepasan Hak
Atas Tanah atau Penyerahan Tanah oleh P2T. Kemudian penerima ganti rugi menyerahkan dokumen asli yang diperlukan dan Kepala Kantor
Pertanahan Kabupaten atau Kota mencatat hapusnya hak atas tanah yang dilepaskan.
commit to user
l. Pengurusan hak atas tanah P2T melakukan pemberkasan dokumen yang dilampirkan pada Berita
Acara Pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk diserahkan kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Kemudian instansi pemerintah yang memerlukan
tanah mengajukan permohonan hak atas tanah. m. Pelaksanaan pembangunan fisik dapat dimulai setelah pelepasan hak atas
tanah dan atau bangunan dan atau tanaman atau telah dititipkannya ganti rugi di Pengadilan Negeri setempat
n. Evaluasi dan Supervisi
B. Kerangka Pemikiran
Ragaan 1 Kerangka pemikiran Pengadaan Tanah Untuk
Tol Solo-Ngawi di Karanganyar
1. Prosedur 2. Musyawarah
3. Ganti rugi 1. Konsep
a. HMN b. Fungsi sosial HAT
2. Peraturan perundang-undangan a. UUPA
b. Perpres No.36 Tahun 2005 jo Perpres No.65 Tahun 2006
c. Peraturan Kepala BPN No. 3 Tahun 2007
Peristiwa hukum 1. Prosedur
2. Musyawarah 3. Ganti rugi
Kesimpulan Ada atau tidak prinsip
penghormatan hak atas tanah dalam pengadaan tanah untuk Tol Solo-
Ngawi di Karanganyar
