commit to user
yang berkaitan dengan kegiatan pengadaan tanah atas dasar kesukarelaan dan kesetaraan antara pihak yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman,
dan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah dengan pihak yang memerlukan tanah. Nilai nyata atau harga pasaran yang wajar inilah yang
sebenarnya harus ditetapkan atas dasar perti mbangan dari tim penilai harga
tanah yang profesional dan independent.
Musyawarah hendaknya langsung melibatkan semua warga yang tanahnya terkena proyek dimaksud, sehingga untuk pembicaraan mengenai
bentuk dan besarnya ganti rugi dilakukan secara transparan. Apabila musyawarah dilakukan tanpa atau hanya melibatkan beberapa orang warga
saja, maka apa bentuk ganti kerugian, dan berapa besarnya ganti kerugian yang akan mereka terima menjadi tidak diketahui dengan jelas, dan akan
terbuka peluang terjadinya manipulasi bentuk dan besar ganti kerugian. Dalam pengadaan tanah untuk pembangunan ini, biasanya banyak
bermunculan para calo atau makelar tanah, sehingga dengan dilakukannya musyawarah ini dapat menghindarkan warga masyarakat dari para calo atau
makelar tanah yang dapat merugikan mereka. Musyawarah yang dilakukan tersebut dilakukan agar dalam pelaksanaan pengadaan tanah dapat
membahas mengenai besar dan bentuk ganti kerugian, dilakukan beberapa kali musyawarah dengan warga masyarakat yang tujuan utamanya adalah
untuk membicarakan mengenai besaran dan bentuk ganti kerugian. Apabila tidak dimungkinkan dilakukan musyawarah dengan para
pemilik tanah, maka para pemilik tanah dapat mewakilkannya kepada orang yang telah ditunjuk sebagai kuasa hukumnya. Penunjukan kuasa hukum dari
para pemilik tanah harus dilakukan secara tertulis, disertai materai cukup dan diketahui oleh Kepala Desa, atau surat kuasa tersebut dibuat di hadapan
pejabat yang berwenang.
b. Ganti Kerugian Dalam Pengadaan tanah
Ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam pasal 1 ayat 11 Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan
commit to user
Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum adalah : penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik atau non fisik sebagai akibat pengadaan tanah
kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat memberikan kelangsungan hidup
yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah.
Pasal 13 Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan
Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum menyebutkan bahwa
bentuk ganti kerugian dapat berupa: 1 Uang
2 Tanah pengganti 3 Pemukiman kembali
4 Gabungan dari dua atau lebih bentuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c;
5 Bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Ganti kerugian termaksud diberikan untuk hak atas tanah, bangunan,
tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah Pasal 12 Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005.
Dasar dan cara perhitungan ganti kerugian untuk bangunan dan tanaman adalah nilai jual yang ditaksir oleh instansi pemerintah daerah
yang bertanggung jawab dibidang tersebut. Sedangkan untuk tanah harganya didasarkan atas nilai nyata atau sebenarnya dengan
memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP Bumi dan Bangunan yang
commit to user
terakhir Pasal 15 Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang
Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005. Yang dimaksud dengan nilai nyata adalah market value atau harga pasar yang wajar yaitu
harga yang disepakati oleh penjual dan pembeli untuk sebidang tanah dalam keadaan yang wajar, tanpa adanya unsur paksaan untuk menjual atau
membeli Maria S.W. Sumardjono, 2007:76. Penetapan nilai nyata sebagai dasar perhitungan harga tanah tentulah
dimaksudkan agar tingkat kesejahteraan bekas pemegang hak tidak mengalami kemunduran.
Faktor-faktor yang dapat dipertimbangkan dalam menentukan ganti kerugian, disamping NJOP Bumi dan Bangunan tahun terakhir, adalah:
1 Lokasi atau letak tanah 2 Status penguasaan tanah pemegang hak yang sah atau penggarap
3 Status hak atas tanah Hak Milik, Hak Bangunan, Hak Pakai, dll 4 Kelengkapan sarana dan prasarana
5 Keadaan pengguna tanahnya terpelihara atau tidak 6 Kerugian sebagai akibat dipecahnya hak atas tanah seseorang
7 Biaya pindah tempat atau pekerjaan 8 Kerugian terhadap turunnya penghasilan si pemegang hak Maria S.W.
Sumardjono, 2007:81. Penentuan akhir besarnya ganti kerugian haruslah dicapai secara
musyawarah antara pemegang hak dan instansi yang memerlukan tanah tersebut.
Menurut Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan
Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, disamping kerugian
yang bersifat fisik, ganti rugi meliputi pula kerugian yang bersifat non fisik
commit to user
sebagai akibat dari pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah,
yang dapat memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah. Dengan kata
lain ganti rugi akibat pengadaan tanah tidak boleh menjadikan pihak yang melepaskan hak atas tanah menjadi lebih miskin atau kehidupan
ekonominya lebih merosot dari pada sebelum terkena pengadaan tanah. Kerugian yang bersifat nonfisik meliputi hilangnya pekerjaan, bidang
usaha, sumber penghasilan, dan sumber pendapatan lain yang berdampak terhadap penurunan tingkat kesejahteraan seseorang. Alternatif ganti
keruginnya antara lain meliputi penyediaan lapangan kerja pengganti, bntuan pelatihan, dan fasilitas kredit. Ganti kerugian nonfisik bersifat
komplementer terhadap ganti kerugian yang bersifat fisik Maria S.W. Sumardjono, 2007:103.
Menurut Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2007 tentang Perubahan
Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum terdapat lembaga baru
yaitu lembaga atau tim penilai yang profesional dan independen untuk menentukan nilai atau harga tanah yang akan digunakan sebagai dasar guna
tercapainya kesepakatan atas besarnya ganti rugi. Lembaga ini tidak terdapat dalam Keputusan Presiden Nomor 55 Tahun 1993.
5. Tinjauan Tentang Prosedur Pengadaan Tanah
