Analisis Kelayakan Bisnis Minimarket Pada Toko Ratna

TOKO RATNA

Oleh

HARISA ABDILLAH

H24096012

PROGRAM SARJANA ALIH JENIS MANAJEMEN

DEPARTEMEN MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR

BOGOR

2014

RINGKASAN

HARISA ABDILLAH. H24096021.Analisis Kelayakan Bisnis Padaminimarket

Toko Ratna. Di bawah bimbinganFARIDA RATNA DEWI.

Perkembanganminimarketsebagai salah satu bentuk usaha eceran atau retail di Indonesia kini semakin marak. Menjamurnya perkembangan bisnis retail di Indonesia sepertiminimarket, supermarket, dan hypermarket, khususnya di kota-kota besar telah membawa persaingan yang semakin ketat diantara mereka dalam menarik calon pembeli atau pelanggan untuk berbelanja di tokonya. Minimarket sebagai salah satu jenis industri eceran atau retail menghadapi persaingan yang ketat dalam memperoleh pangsa pasar, karena jumlah minimarket di Indonesia, khususnya di Bogor dewasa ini semakin banyak. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk (1) Menganalisa kelayakan bisnis usaha Toko Ratna dari segi aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen dan aspekfinansial. (2) Memberikan langkah-langkah atau masukan-masukan yang dapat digunakan untuk memajukan usaha

minimarket Toko Ratna tersebut.

Metode pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif dilakukan dengan menganalisis kelayakan usaha jasaminimarket dilihat dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis, aspek manajemen. Metode analisis data secara kuantitatif dilakukan dengan menghitung kelayakan usaha ini dari aspek finansialnya, dengan menghitung Net Present Value (NPV), Internal

Rate of Return(IRR),Net B/C,Payback Period(PBP).

Hasil analisis kelayakan, baik dari segi kuantitatif maupun kualitatif menunjukkan bahwa usaha minimarket ini layak untuk dijalankan. Hal tersebut salah satunya ditunjukkan dengan analisis finansial yang menghasilkan nilai NPV yang positif yaitu sebesar Rp. 40.309.000, nilai IRR 16 persen dimana nilai ini lebih besar dari nilai suku bunga pinjaman yang digunakan (7,5 persen), Net B/C 1,72, dan PBP 6,6 tahun yang berarti usaha ini sudah dapat menutup biaya investasi.

ANALISIS KELAYAKAN BISNIS MINIMARKET PADA

TOKO RATNA

SKRIPSI

Sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar

SARJANA EKONOMI

pada Program Sarjana Alih Jenis Manajemen

Departemen Manajemen

Fakultas Ekonomi dan Manajemen

Institut Pertanian Bogor

Oleh

HARISA ABDILLAH

H24096021

PROGRAM SARJANA MANAJEMEN ALIH JENIS

DEPARTEMEN MANAJEMEN

FAKULTAS EKONOMI MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR

Judul Skripsi :Analisis Kelayakan Bisnis Minimarket Pada Toko Ratna

Nama : Harisa Abdillah

NIM : H24096021

Menyetujui

Pembimbing

Farida Ratna Dewi, SE, MM NIP 19710301.200501.2.001

Mengetahui

Ketua Departemen

Dr. Mukhamad Najib, STP, MM NIP 19760623.200604.1.001

iii

RIWAYAT HIDUP

Penulis dilahirkan pada tanggal 28 April 1986 di Bogor. Penulis adalah anak ke empat dari empat bersaudara dari pasangan (Alm) H. Eli Kusaeri dan (Alhm) Eva Farianingsih.

Pada tahun 1998 penulis lulus dari sekolah dasar SDN Pengadilan III Bogor, tahun 2001 penulis lulus dari Sekolah Lanjutan Tingkat Pertama (SLTP) di SLTP PGRI 3 Bogor dan pada tahun 2004 penulis berhasil menyelesaikan Sekolah Lanjutan Tingkat Awal di Sekolah Menengah Umum Bina Insani Bogor. Pada tahun itu pula penulis terdaftar sebagai mahasiswa Program Diploma Administrasi Keuangan, Fakultas Ilmu Sosial dan Politik, Universitas Padjadjaran Bandung dan lulus pada tahun 2008. Pada tahun 2009 penulis melanjutkan studinya di Program Sarjana Alih Jenis Manajemen, Departemen Manajemen, Fakultas Ekonomi Manajemen, Institut Pertanian Bogor.

iv

KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, Tuhan pemiliksemesta alam dan penguasa atas segalanya yang telah memberikan rahmat danhidayah-NYA dan junjungan Nabi Muhammad SAW, sehingga penulis dapat menyelesaikan Skripsi berjudul Analisis Kelayakan Bisnis Pada Minimarket

Toko Ratna sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Manajemen, Fakultas Ekonomi Manajemen, Institut Pertanian Bogor.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun untuk perbaikan dan penyempurnaan laporan ini. Penulis sangat berharap laporan ini dapat bermanfaat bagi ilmu pengetahuan dan pihak-pihak yang memerlukannya.

Terutama bagiminimarket Toko Ratna

Bogor, April 2014

v

UCAPAN TERIMAKASIH

Dalam menyelesaikan Skripsi ini penulis mendapat bantuan, bimbingan dan dorongan dari semua pihak, sehingga pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih yang tak terhingga kepada :

1. Kedua orang tua yang telah berpulang, serta kakak-kakak dan keponakan-keponakan yang aku sayang, yang selalu memberikan do a dan motivasi. 2. Ibu Farida Ratna Dewi, SE, MM. selaku dosen pembimbing atas dukungan,

masukan, motivasi dan bimbingannya dalam penyelesaian skripsi.

3. Bapak Dr. Mukhamad Najib, S.TP, MM selaku Ketua Departemen Manajemen.

4. Veto, Arimansyah dan Rakeyan terimakasih atas motivasinya.

5. Danny Achmad Subary dan Achmad Budi Prasetya sebagai teman berdiskusi. 6. Pegawai dan staf sekretariat Program Sarjana Alih Jenis Manajemen yang

selalu menjembatani setiap kegiatan perkuliahan dan pada masa bimbingan. 7. Teman-teman yang tak bisa disebutkan satu persatu terimakasih atas

vi

DAFTAR ISI

Halaman RINGKASAN

RIWAYAT HIDUP... iii

KATA PENGANTAR... iv

DAFTAR TABEL... ix

DAFTAR GAMBAR... x

DAFTAR LAMPIRAN... xi

1. PENDAHULUAN... 1

1.1. Latar Belakang... 1

1.2. Perumusan Masalah ... 5

1.3. Tujuan Penelitian ... 5

1.4. Manfaat Penelitian ... 6

2. TINJAUAN PUSTAKA... 7

2.1. Definisi Minimarket... 7

2.2. Sejarah Minimarket... 7

2.3. Studi Kelayakan Bisnis ... 8

2.3.1 Aspek Aspek Studi Kelayakan Bisnis... 9

a. Aspek Pasar... 9

b. Aspek Teknis ... 10

c. Aspek Manajemen ... 10

d. Aspek Finansial... 11

2.4. Penelitian Terdahulu ... 12

3. METODE PENELITIAN... 14

3.1. Kerangka Penelitian ... 14

3.2. Lokasi dan Waktu Penelitian ... 15

3.3. Metode Pengumpulan Data... 15

3.4. Metode Pengolahan dan Analisis Data ... 16

3.4.1. Aspek Pasar ... 16

3.4.2. Aspek Teknis ..17

3.4.3. Aspek Manajemen ... 17

3.4.4. Aspek Keuangan ...17

a. Net Present Value... 17

b. Internal Rate of Return... 18

c. NetB/C... 19

d. Payback Period... 20

vii

4. HASIL DAN PEMBAHASAN... 21

4.1. Sejarah Berdirinya Minimarket Toko Ratna... 21

4.2. Studi Kelayakan Aspek Pasar ... 21

4.2.1. Produk... 22

4.2.2 Harga ... 22

4.2.3. Distribusi ... 22

4.2.4. Promosi... 22

4.2.5. Orang ... 23

4.2.6. Bukti Fisik ... 23

4.2.7. Proses... 24

4.3. Studi Kelayakan Aspek Teknis ... 25

4.3.1. Lokasi... 25

4.3.2. Peralatan dan Fasilitas ... 25

4.3.3. Proses Produksi... 25

4.4 Studi Kelayakan Aspek Manajemen ... 26

4.5 Aspek Finansial ... 26

4.5.1. Net Present Value... 29

4.5.2. Internal Rate of Return... 29

4.5.3. Net B/C ... 29

4.5.4. Payback Period... 29

4.5.5. Break Event Point... 29

KESIMPULAN DAN SARAN... 30

1. Kesimpulan ... 30

2. Saran... 31

DAFTAR PUSTAKA ... 32

viii

DAFTAR TABEL

No. Halaman

ix

DAFTAR GAMBAR

No. Halaman

1. Jumlah minimarket di Indonesia ... 2

2. Jumlah minimarket di Kota Bogor ... 3

3. Grafik presentase jumlah minimarket per Kecamatan di Kota Bogor ... 4

4. Kerangka penelitian ...15

5. Gambar took Ratna tampak depan ...24

6. Gambar toko Ratna tampak dalam ...24

x

DAFTAR LAMPIRAN

No. Halaman

1. Perhitungan rencana kebutuhan fisik pendirian usaha... 35

2. Daftar indeks harga barang ... 36

3. Perhitungan rencana anggaran biaya ... 37

4. Perhitungan biaya penyusutan asset... 38

5. Cash Flow ... 39

6. IRR dan Net B/C ... 40

7. Perhitungan BEP ... 40

I. PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Perkembanganminimarket sebagai salah satu bentuk usaha eceran

atauretail di Indonesia kini semakin marak. Menjamurnya perkembangan

bisnis retail di Indonesia seperti minimarket, supermarket, dan

hypermarket, khususnya di kota-kota besar telah membawa persaingan yang semakin ketat diantara mereka dalam menarik calon pembeli atau pelanggan untuk berbelanja di tokonya. Perbedaan istilah minimarket, supermarket dan hypermarket adalah di luas bangunan dan fasilitas yang

diberikan, untuk minimarket sebesar 100m2-999m2, supermarket

1.000m2-4.999m2,hypermarket5.000m2 ke atas. Sebenarnya minimarket adalah semacam "toko kelontong" atau yang menjual segala macam

barang dan makanan, perbedaannya disini biasanya minimarket

menerapkan sebuah sistem mesin kasir point of sale untuk penjualannya, sedangkan supermarket semua barang ada, mulai dari kelontong, sepeda, TV dan kamera, furnitur, baju, ikan dan daging, buah-buahan, dan

hypermarket adalah supermarket yang berukuran sangat besar termasuk

lahan parkirnya. Bisnis minimarket melalui jejaring waralaba alias

franchise berkembang sampai pelosok kota kecamatan kecil. Minimarket

telah menyebar ke berbagai daerah seiring dengan perubahan orientasi konsumen dalam pola berbelanja untuk kebutuhan sehari-hari. Sebelum

minimarket berkembang seperti sekarang ini konsumen hanya mengejar

harga murah, sekarang tidak hanya itu saja tetapi tuntutan kebutuhan akan tempat berbelanja dengan ragam produk yang lengkap, suasana belanja yang nyaman, dan kemudahan dalam menemukan produk yang dibutuhkan pun menjadi daya tarik tersendiri.

Sebagai sebuahretailer, tiap minimarket harus melakukan strategi yang tepat agar dapat bertahan dalam persaingan dan tidak kalah bersaing

dengan minimarket lainnya dalam menarik dan mempertahankan

positioning, sebuah retailer harus merancang strategi untuk mendukung positioning yang telah dibuat tersebut.

Survey Nielsen Retail Etablishment (2012) menyebutkan, jumlah

minimarket di Indonesia terus bertambah karena konsumen merasa lebih

nyaman berbelanja di pasar modern tersebut. Survey yang mengambil sampel 300 ribu toko itu menyimpulkan bahwa promosi harga besar-besaran yang dilakukan toko modern melalui media cetak dan elektronik memikat masyarakat untuk berbelanja. Survey Nielsen menunjukkan, jumlah minimarket 2012 mencapai 22.379 tumbuh 15% dibanding pada 2011 sebanyak 19.460 gerai. Data selengkapnya dapat dilihat dalam Gambar 1 berikut :

Gambar 1. Jumlahminimarketdi Indonesia (AC Nielsen, 2012). Pada Gambar 1 dapat dilihat peningkatan jumlah minimarket di Indonesia dari tahun ketahun sangatlah pesat terlihat dari jumlah pendirian

minimarket yang terus meningkat tiap tahunnya. Dengan banyaknya

jumlah gerai-gerai minimarket di pemukiman-pemukiman penduduk,

tentunya hal tersebut memiliki dampak positif dan negatif. Dampak negatif

dari semakin menjamurnya minimarket akan mematikan

pedagang-pedagang kecil atau setidaknya dapat menurunkan pendapatan pedagang-pedagang kecil terutama untuk pedagang yang bertempat dekat dengan minimarket tersebut. Namun selain dampak negatif tersebut, dengan semakin banyaknya gerai-gerai minimarket maka akan besar pula penyerapan tenaga kerja, namun hal ini dapat juga menciptakan kecemburuan sosial dari para pedagang-pedagang kecil yang terancam usahanya. Menurut

5.604 6.465 7.356

8.889 10.289 11.927

16.922 19.46

22.379

0 5 10 15 20 25

pengamat franchise (Budhisetiawan, 2012), mengatakan bahwa jumlah penduduk Indonesia yang mencapai 220 juta jiwa membutuhkan lebih dari dua juta titik gerai untuk melayani mereka. Idealnya, satu gerai melayani 1000 orang .

Minimarket sebagai salah satu jenis industri eceran atau retail menghadapi persaingan yang ketat dalam memperoleh pangsa pasar, karena jumlah minimarket di Indonesia, khususnya di Bogor dewasa ini semakin banyak. Sebagai contoh di Bogor sudah ada banyak minimarket, seperti Alfamart, Indomart, Yomart, Circle K, dll. Dengan banyaknya

minimarket yang ada, konsumen memiliki banyak pilihan dalam

menentukanminimarket dimana konsumen akan memenuhi kebutuhannya.

Dalam usaha untuk menarik konsumen, pengelola minimarket harus

menyadari pentingnya peranan konsumen dan mengerti akan kebutuhan konsumen.

Di kota Bogor terdapat 115 gerai minimarket. Minimarket ini tersebar di 6 kecamatan dan 68 kelurahan Kota Bogor. Ini berarti di setiap kecamatan rata-rata terdapat sekitar 20 minimarket. Pada Gambar 2 dapat kita lihat pertumbuhanminimarket dari tahun ke tahun.

Gambar 2. Jumlahminimarketdi Kota Bogor (DISPERIDAGKOP, 2012).

Untuk tahun 2011 dan 2012 jumlah minimarket di Kota Bogor masih berjumlah 115 gerai hal itu dikarenakan perizinan untuk pendirian minimarket sangat sulit dan tidak seperti tahun-tahun sebelumnya yang masih relativ mudah untuk memperoleh izin pendirian gerai-gerai

59 66

87 94

112 115 115

0 20 40 60 80 100 120 140

minimarketbaru. Berdasarkan hasil olah data dari Dinas Perdagangan dan Perindustrian Kota Bogor dari 115 gerai minimarket yang tersebar di 6 Kecamatan maka dapat digambarkan sebagi berikut :

Gambar 3.Grafik presentase jumlahminimarketper Kecamatan di Kota Bogor (DISPERINDAGKOP, 2012)

Minimarket Toko Ratna merupakan salah satu bisnis yang

dimiliki oleh bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj. Ulan Ratna Wulan yang berdiri sejak tahun 2008 dan bergerak dibidang jasa retail. Sebagai salah satu gerai minimarket yang berada di Kota Bogor tepatnya di Kecamatan Bogor Utara yang merupakan daerah terbanyak gerai minimarket dengan jumlah 28 gerai. Tentunya dengan banyaknya gerai yang berada di wilayah tersebut membuat persaingan antar gerai semakin meningkat, maka alasan penelitian ini adalah untuk mengetahui sejauhmana Toko Ratna sebagai salah satu pelaku dari usaha minimarket, mampu bertahan dan beroprasi ditengah-tengah gencarnya usahaminimarket yang semakin hari semakin pesat perkembangannya. Oleh karena itu penulis mengambil penelitian dengan judul Studi Kelayakan Bisnis Minimarket Pada Toko Ratna yang terletak di jalan Kedung Halang no.15, Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.

Bogor Utara 28 24%

Bogor Selatan 20 18% Bogor Timur

13 11% Bogor Tengah

10 9% Bogor Barat

24 21%

Tanah Sareal 20 17%

1.2. Perumusan Masalah

Minimarket Toko Ratna merupakan salah satu gerai minimarket

yang berada di Kota Bogor yang berdiri sejak tahun 2008. Seperti yang diketahui pada Gambar 3 di atas, menyatakan bahwa Kecamatan Bogor Utara merupakan wilayah dengan jumlah minimarket terbanyak di Kota

Bogor dengan jumlah 28 gerai minimarket atau sekitar 24% dari

keseluruhanminimarketyang berada di Kota Bogor, artinya di wilayah ini akan lebih banyak persaingan antar gerai minimarket. Namun minimarket Toko Ratna memiliki potensi yang sangat besar dalam mencari pasar karena sepanjang jalan raya kedung Halang hanya ada satu minimarket yaituminimarket Toko Ratna .

Ditengah arus persaingan antara minimarket yang satu dengan yang lain, baik dari segi harga, pemasaran seperti discount, iklan dan yang lainnya. Selain persaingan dengan bisnis sejenis, minimarket Toko Ratna juga memiliki masalah pada jumblah dan jenis barang yang dijual. Oleh karena itu penulis mencoba melakukan studi kelayakan pada Toko Ratna yang memang belum pernah melakukan studi kelayakan tersebut. Adapun perumusan masalah penelitian ini adalah :

1. Bagaimanakah kelayakan bisnis Toko Ratna jika dilihat dari aspek non finansial,seperti aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen ? 2. Bagaimanakah kelayakan bisnis Toko Ratna jika dilihat dari aspek

finansial ?

1.3. Tujuan Penelitian

Tujuan penelitian ini adalah, sebagai berikut :

1. Menganalisa kelayakan bisnis usaha Toko Ratna dari segi aspek non finasial, seperti aspek pasar, aspek teknis, aspek manajemen.

1.4. Manfaat Penelitian

Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi Toko Ratna sebagai bahan pertimbangan dalam pengembangan usaha tersebut. Sedangkan bagi pembaca penelitian ini diharapkan dapat menjadi referensi untuk menambah informasi mengenai studi kelayakan bisnis di dalam bidang usahaminimarket.

II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Definisi Minimarket

Dalam dunia perdagangan saat ini, toko barang kebutuhan sehari-hari dengan ruangan yang tidak terlalu luas (minimarket) bukan lagi merupakan istilah asing bagi masyarakat umum, terutama bagi orang yang

tinggal di kota-kota besar. Minimarket merupakan perantara antara

produsen dan konsumen akhir dimana aktivitasnya adalah melaksanakan penjualan eceran. Menurut Ma ruf (2005) pengertian minimarket adalah : Toko yang mengisi kebutuhan masyarakat akan warung yang berformat modern yang dekat dengan pemukiman penduduk sehingga dapat menggungguli toko atau warung.

Sebagai minimarket yang menyediakan barang kebutuhan

sehari-hari, suasana dan keseluruhan minimarket perlu penanganan yang

professional dan khusus agar dapat menciptakan daya tarik pada

minimarket. Tata letak pada minimarket dapat mempengaruhi sirkulasi

kembali untuk berbelanja. Terkadang suasana yang nyaman, bersih dan segar lebih diutamakan dari pada sekedar harga rendah yang belum tentu dapat menjamin kelangsungan hidup dariminimarkettersebut.

2.2. Sejarah Minimarket

Sekitar 17 tahun yang lalu (Di jaman Orde Baru), Kementrian Koperasi/Departemen Koperasi Pusat menggandeng sebuah Yayasan Pendidikan yaitu Yayasan Prasetya Mulya (Bag CSR-nya) dan supermarket

terdepan pada waktu itu yaitu supermarket Hero (Bag CSR-nya)

mengadakan pelatihan ke minimarket an untuk koperasi, dan UKM.

Pelatihan pada waktu itu mendorong koperasi-koperasi peserta pelatihan untuk mendirikan minimarket dan yayasan serta supermarketbesar tersebut

memberikan pendampingan dimana Supermarket Hero berperan sebagai

Pada sistem pendampingan, minimarket koperasi harus mencari pasokan barang dan petapan harga sendiri sehingga harga sesuai pasaran.

Supermarkethanya sebagai konsultan tentang cara dan strategi pengelolaan

dan pemasaran saja, sehingga minimarket koperasi ini tidak mematikan warung-warung kecil, salah satu koperasi yang berhasil adalah KUD Soliamitra yang berada di Kecamatan Limo Depok. Adapun nama

minimarketnya adalah Minimarket Soliamitra (MM Soliamitra). MM

Soliamitra, mampu berkembang dengan baik, (sekarang memiliki dua minimarket), bahkan juga mampu memberikan pendampingan (bukan

Franchise) kepada Koperasi, atau UKM yang ingin mendirikanminimarket.

Adapun yang sudah berhasil mendirikan minimarket dengan sistim

pendampingan oleh MM Soliamitraa dalah minimarket Indocement

Cibinong (milik perusahaan semen, PT Indocement Cibinong) dan

minimarket Al Hilal (milik perseorangan) di Pancoran Jakarta. MM

Soliamitra, tidak menjadi ancaman bagi warung/toko kecil, karena tidak ada persaingan harga yang tajam. Penetapan harga di minimarket Soliamitra, tidak berdasarkan penetapan oleh pihak pendamping pada waktu itu (supermarket Hero ), tetapi dibiarkan mengikuti pasaran bebas.

Jadi harga di MM Soliamitra lebih mahal sedikit dari warung-warung kecil, tapi masih lebih murah dari supermarket. Jadi semua segmen masyarakat bisa terlayani. Tidak seperti minimarket franchise sekarang ini, yang pasang harga jauh lebih murah dari warung kecil, sehingga menyedot konsumennya warung kecil.

2.3. Studi Kelayakan Bisnis

Studi kelayakan bisnis ini merupakan suatu penelitian terhadap satu rencana usaha yang tidak hanya menganalisa layak atau tidak layak usaha/bisnis tersebut yang akan atau sudah berjalan, akan tetapi juga saat usaha tersebut berjalan dan dioperasionalkan secara rutin dalam rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak ditentukan (Umar, 2003).

Menurut Ibrahim (2003), studi kelayakan bisnis adalah suatu kegiatan untuk menilai akan sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha atau proyek. Sedangkan menurut Kadariah (1999), kelayakan bisnis adalah proyek sebagai suatu keseluruhan aktivitas yang menggunakan beragam sumber untuk mendapatkan kemanfaatan(benefit)atau suatu aktivitas di mana dikeluarkan uang dengan harapan untuk mendapatakan hasil (return) di waktu yang akan datang dan dapat direncanakan, dibiayai dan dilaksanakan sebagai satu unit. Layaknya suatu gagasan usaha dalam arti social benefit tidak selalu menggambarkan layak dalam arti financial benefit, tergantung dari segi penilaian yang dilakukan (Ibrahim, 2003).

Menurut Gray dan Larson (2007) tujuan dilakukannya analisis bisnis adalah :

1. Untuk mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi dalam proyek.

2. Menghindari pemborosan sumber-sumber daya, yaitu

menghindari pelaksanaan kegiatan yang tidak menguntungkan. 3. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada

sehingga kita dapat memilih alternatif kegiatan yang paling menguntungkan.

4. Menentukan prioritas.

2.3.1 Aspek Studi Kelayakan Bisnis

Menurut Umar (2003), belum ada keseragaman mengenai aspek bisnis apa yang harus dikaji dalam rangka studi kelayakan bisnis. Beberapa aspek yang diteliti adalah :

a. Aspek Pasar

Analisis aspek pasar bertujuan untuk memahami berapa besar potensi pasar yang tersedia, berapa bagian yang dapat diraih oleh perusahaan atau usaha yang diusulkan, serta strategi pemasaran yang direncanakan untuk memperebutkan konsumen (Husnan dan Muhammad, 2000). Pada dasarnya, analisis aspek pasar bertujuan untuk mengetahui berapa besar luas pasar,

pertumbuhan permintaan, pangsa pasar dari produk bersangkutan, kondisi persaingan antara produsen dan siklus hidup produk.

b. Aspek Teknis

Aspek teknis ini mengungkapkan kebutuhan apakah yang diperlukan dan bagaimana secara teknis proses produksi akan dilaksanakan. Beberapa hal umum yang perlu diperhatikan adalah mengenai kapasitas produksi, pemakaian peralatan dan mesin, lokasi dan tata letak usaha yang paling mempengaruhi besar kecilnya pendapatan. Hal lain aspek bertujuan untuk meyakini apakah secara teknis dan pilihan teknologi perencanaan yang telah dilakukan dapat dilakukan secara layak atau tidak layak (Husnan dan Muhammad, 2000).

Aspek teknis ini berfungsi untuk meyakini secara teknis dan pilihan teknologi perencanaan yang telah dilakukan dapat dilakukan secara layak atau tidak (Husnan dan Muhammad,2000). Studi teknis akan mengungkapkan kebutuhan apakah yang diperlukan dan bagaimana secara teknis proses produksi akan dilaksanakan. Beberapa hal yang harus diperhatikan diantaranya mengenai kapasitas produksi, pemakaian peralatan dan mesin, lokasi serta tata letak usaha yang paling menguntungkan.

c. Aspek Manajemen

Studi aspek manajemen meliputi penyusunan rencana

yang terlibat, bagaimana mengkoordinasi dan mengawasi

pelaksanaan usaha, jenis-jenis pekerjaan, struktur organisasi dan pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan. Aspek manajemen juga perlu mengkaji mengenai legalitas atau aspek yuridis dari suatu perusahaan. Hal ini dimaksudkan untuk meyakini apakah secara yuridis perencanaan usaha yang telah dibuat dinyatakan layak atau tidak layak dihadapan pihak yang berwajib dan masyarakat (Umar, 2003)

Aspek manajemen meliputi penyusunan rencana kerja,siapa saja yang terlibat, bagaimana mengkoordinasi dan mengawasi

pelaksanaan usaha, jenis-jenis pekerjaan, struktur organisasi dan pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan

d. Aspek Finansial (Keuangan)

Dari sisi keuangan, suatu usaha akan dibilang sehat jika dapat memberikan keuntungan yang layak dan mampu memenuhi kewajiban keuangan. Kegiatan pada aspek keuangan ini, antara lain penghitungan perkiraan jumlah dana yang diperlukan untuk keperluan modal kerja awal dan pengadaan harta tetap.

Analisis finansial adalah suatu analisis yang

membandingkan suatu proyek menguntungkan selama umur

proyek (Husnan dan Muhammad,2000). Analisis finansial

berkaitan dengan sumber dana (investasi) yang akan diperoleh dan proyeksi pengembaliannya dengan tingkat biaya modal dan sumber dana yang bersangkutan. Analisis finansial meliputi :

1. Net Present Value(NPV)

NPV suatu proyek menunjukkan manfaat bersih yang diterima proyek selama umur proyek pada tingkat suatu bunga tertentu. Menurut Keown dkk (2001) Nilai bersih sekarang sebuah proposal investasi sama dengan nilai bersih sekarang arus kas tahunan setelah pajak dikurangi dengan pengeluaran awal investasi. Kriteria kelayakan investasi berdasarkan NPV yaitu :

1) NPV > 0, artinya proyek sudah dinyatakan

menguntungkan dan dapat dilaksanakan.

2) NPV < 0, artinya proyek tidak menghasilkan nilai biaya yang dipergunakan. Dengan arti lain proyek tersebut merugi dan sebaiknya tidak dijalankan.

3) NPV = 0, artinya proyek mampu mengembalikan persis sebesar modal sosial opportunity cost faktor produksi normal dengan kata lain proyek tersebut tidak untung dan tidak rugi.

IRR adalah suatu tingkat bunga yang menyamakan

present value (PV) kas keluar yang diharapkan dengan PV

kas masuk yang diharapkan atau dapat diartikan sebagai tingkat bunga yang menyebabkan NPV = 0. Gittinger (1986) menyebutkan bahwa IRR adalah tingkat rataan keuntungan internal tahunan bagi perusahaan yang melakukan investasi dan dinyatakan dalam satuan persen. Tingkat IRR mencerminkan tingkat suku bunga maksimal yang dapat dibayar oleh proyek untuk sumber daya yang digunakan. Suatu investasi dikatakan layak, apabila IRR memiliki nilai IRR lebih besar dari tingkat suku bunga yang berlaku dan sebaliknya jika nilai IRR lebih kecil dari tingkat suku bunga yang berlaku, maka proyek tersebut dapat dikatakan tidak layak.

3. Payback Period(PP)

PP atau tingkat pengembalian investasi adalah suatu metodedalam menilai kelayakan usaha yang digunakan untuk mengukur periodewaktu pengembalianmodal yang digunakan. Semakin cepat modal kembali, maka semakin baik suatu proyektersebut untuk diusahakan karena modal yang digunakan akan cepat kembali dan digunakan untuk membiayai kegiatan lain (Husnan dan Muhammad, 2000)

2.4. Penelitian Terdahulu

Subary (2012), menganalisa Analisis Kelayakan Bisnis Warung Internet (Warnet) dan Game Center Pada Firdaus Net. Ciomas, Bogor. Metode pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif dilakukan dengan menganalisis kelayakan usaha jasa warung internet dilihat dari aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis dan teknologis, aspek manajemen dan operasional. Metode analisis data secara kuantitatif dilakukan dengan menghitung kelayakan usaha ini dari aspek finansialnya, dengan menghitung Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Net B/C, Payback Period (PBP) dan analisis sensitifitas.

Analisis finansial menghasilkan nilai NPV yang positif yaitu sebesar Rp. 401.302,000 nilai IRR 35 persen dimana nilai ini lebih besar dari nilai suku bunga pinjaman yang digunakan (18 persen), Net B/C 2,10, dan PP 3,0 tahun sedangkan nilai BEP 54.101 jam/tahun. Dan hasil analisis sensitivitas dengan skenario kenaikan tingkat inflasi 8 persen dan 14 persen yang menunjukan bahwa usaha ini dapat dikatakan masih layak untuk dijalankan.

Heidyningsih (2009) Analisis Kelayakan Usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant Kota Bogor ,hasil dari penelitian inimenunjukkan bahwa restaurant tersebut jika dilihat dari analisis kelayakanusaha maka usaha ini layak untuk dilanjutkan, dan dapat terusdikembangkan dengan menaikkan tingkat penjualan agar mencapai target penjualan perusahaan. Dilihat dari aspek finansial usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant layak untuk dijalankan, hal iinidibuktikan dengan hasil perhitungan analisis kelyakan finansial padatingkat diskonto tujuh persen diperoleh nilai NPV sebesar Rp. 632,62 juta, Net B/C sebesar 3; IRR sebesar 27 persendan payback period selama enam tahun tujuh bulan. Dari analisis switching value ini diketahui perusahaan ini tidak sensitive terhdap penurunan jumlah output hingga tujuh persen menjadikan nilai IRR sebesar 18 persen, sedangkan nilai Net B/C sebesar 2,15 kemudian payback period Sembilan tahun tiga bulan menjadikan usaha ini masih layak untuk dijalankan dan tidak sensitive terhadap perubahan kenaikan input.

III. METODE PENELITIAN

3.1. Kerangka Penelitian

Toko Ratna berdiri sejak 2008 adalah salah satu gerai

minimarketdi Kota Bogor yang mencoba menawarkan kenyamanan, dan

kebersihan dalam berbelanja kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Pendirian usaha minimarket ini bertujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga dari warga sekitar toko yang membutuhkan tempat berbelanja yang nyaman, bersih dan harga yang terjangkau oleh masyarakat, seiring dengan adanya kebutuhan masyarakat akan tempat berbelanja yang nyaman dan terjangkau, memunculkan persaingan yang ketat, yang dapat mengancam kelangsungan usaha ini, dan selama

minimarketberdiri ini belum pernah dilakukan analisis terhadap kelayakan

dari setiap aspek dalam usahanya. Studi Kelayakan Bisnis membahas mengenai kelayakan dari berbagai segi kelayakan bisnis seperti aspek finansial, aspek pasar, aspek teknis, dan aspek manajemen.

Sedangkan aspek finansial dilakukan dengan cara menganalisis mengenai NPV, Net B/C, IRR, PP, BEP dari usaha minimarket ini. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan pedoman bagi Toko Ratna untuk meningkatkan omset usahanya dan menambah jenis-jenis kebutuhan rumah tangga. Apabila penelitian ini menunjukkan hasil yang menyatakan

bahwa usaha minimarket ini layak dilakukan, maka minimarket Toko

Ratna memang layak untuk melanjutkan usahanya. Sebaliknya dilihat dari hasil penelitian ini pada kelayakan finansialnya tidak layak maka akan menjadi pedoman bahan evaluasi. Dilihat dari uraian di atas maka

gambaran kerangka pemikiran usaha minimarket Toko Ratna dapat

Gambar 4.Kerangka penelitian

3.2. Lokasi dan Waktu Penelitian

Penelitian dilakukan diminimarket Toko Ratna yang berlokasi di jalan Kedung Halang No.15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor. Penelitian ini dilakukan pada bulan Agustus 2013 sampai Oktober 2013.

3.3. Metode Pengumpulan Data

Data dan informasi dibutuhkan untuk memberikan gambaran dan berbagai keterangan yang dapat berguna dalam penelitian. Pengumpulan data terbagi dua tahap yaitu pengumpulan data primer dan data skunder.

UsahaminimarketToko Ratna

Adanya persaingan dengan usaha sejenis

Studi Kelayakan Bisnis

Aspek Non Finansial : 1. Aspek Pasar

2. Aspek Teknis 3. Aspek Manajemen

Aspek Finansial :

1. NPV 4. IRR

2. Payback Periode 5. BEP 3. Net B/C

Layak Tidak Layak

Rekomendasi

Data primer dan data sekunder yang digunakan adalah data kualitatif dan data kuantitatif. Data primer merupakan data yang diambil atau diperoleh secara langsung melalui hasil dari pengamatan di lapangan, dan

wawancara dengan pihak minimarket Toko Ratna . Sedangkan data

sekunder merupakan dokumen-dokumen yang diperoleh dari minimarket Toko Ratna .

3.4. Metode Pengolahan dan Analisis Data

Pengolahan data dilakukan secara kualitatif dan kuantitatif. Analisis secara kualitatif adalah menganalisis kelayakan usahaminimarket Toko Ratna dilihat dari aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen. Metode analisis secara kuantitatif dilakukan dengan cara menghitung Net

Present Value(NPV), Internal Rate of Return(IRR),Net Benefit/Cost(Net

B/C), Break even Point(BEP),payback Periode(PP).

3.4.1 Aspek Pasar

Pada aspek pemasaran, pengkajian dilakukan dengan

menganalisis permintaan, penawaran, harga, peluang pasar,

program pemasaran dan juga kebijakan bauran pemasaran, serta pesaing dan prediksi penjualan yang akan dilakukan. Menurut Umar (2003), kriteria yang harus dipenuhi dalam aspek pasar pemasaran adalah :

1) Mampu menentukan jenis pasar yang akan dipilih, baik dari sisi produsen maupun dari sisi konsumen.

2) Mampu melakukan analisis untuk dapat menentukan pergerakan permintaan konsumen akan produk yang akan dijual.

3) Mampu memberikan informasi tentang pangsa pasar (market share) produk tersebut.

4) Mampu menetapkan bagaimana segmen, target dan posisi produk yang akan dijual.

5) Mampu menentukan strategis bersaing dan program pemasaran melalui bauran pemasaran.

7) Mampu memperkirakan market share yang bisa dikuasai perusahaan.

3.4.2 Aspek Teknis

Aspek teknis dinilai dengan cara menganalisis segi pembangunan dan segi implementasinya, yaitu dengan mengetahui rancangan biaya investasi awal dari usaha ini. Hal-hal yang dianalisis seperti berikut :

a. Lokasi berdirinya usaha

b. Peralatan dan fasilitas produksi c. Proses produksi

3.4.3 Aspek Manajemen

Aspek ini bertujuan untuk mengetahui apakah

pembangunan dan implementasi usaha dapat direncanakan,

dilaksanakan, dan dikendalikan. Hal yang dianalisis pada aspek manajemen adalah manajemen dalam operasi seperti bentuk organisasi, kebutuhan sumber daya manusia atau tenaga kerja, sistempeng gajian, rekruitmen, sanksi-sanksi sampai dengan pemecatan tenaga kerja (PHK).

3.4.4 Aspek Keuangan

Analisa aliran kas atau cash flow mencakup criteria

kelayakan usaha yang terdiri dari analisis Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return(IRR), Net Benefit/Cost (Net B/C),

Break EvenPoint(BEP),Payback Periode(PP).

a. Net Present Value(NPV)

Net present value (NPV) adalah manfaat bersih yang

diterima perusahaan selama umur proyek. NPV dapat diartikan sebagai nilai selisih present value antara nilai investasi dengan penerimaan arus kas bersih pada masa yang akan datang (Kadariah,2001). Rumus yang digunakan untuk menghitung NPV adalah:

= Bt ( 1 + i)−

Ct

Keterangan :

Bt : Penerimaan (benefit) bruto pada tahun ke-t (Rp)

Ct : Biaya (cost) bruto (Rp)

t : Tahun

n : Umur ekonomis proyek (tahun)

i : Tingkat suku bunga ataudiscount rateyang berlaku (%)

Penilaian kelayakan investasi bedasarkan nilai NPV

adalahsebagai berikut :

1. NPV > 0, maka usaha tersebut layak atau menguntungkan untuk dilaksanakan

2. NPV = 0, maka usaha tersebut tidak memperoleh keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas)

3. NPV < 0, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menguntungkan untuk dilaksanakan.

b. Internal Rate of Return (IRR)

IRR ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas diharapkan dimasa datang, atau arus penerimaan kas dengan mengeluarkan investasi awal (Umar, 2003). Menurut Gittinger (1986), IRR dapat pula dianggap sebagai tingkat keuntungan atau investasi bersih dari suatu usaha maksimal yang dapat dibayarkan oleh proyek untuk sumber daya yang digunakan. IRR biasanya dinyatakan dalam persen. Rumus yang digunakan untuk menghitung IRR seperti berikut :

= +

− ( − ) ………( 2)

Keterangan :

1 : Tingkatdiscount rate yang menghasilkan NPV positif

2 : Tingkatdiscount rate yang menghasilkan NPV negatif

1 : NPV yang bernilai positif 2 : NPV yang bernilai negatif

Kriteria kelayakan investasi berdasarkan metode IRR adalah sebagai berikut :

1. Jika IRR > i, maka usaha tersebut layak atau menguntungkan untuk dilaksanakan

2. Jika IRR = i, maka usaha tersebut tidak memperoleh keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas)

3. Jika IRR < i, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menguntungkan untuk dilaksanakan

c. Net Benefit and Cost Ratio (Net B/C)

Net benefit cost ratio menunjukkan tingkat besarnya

tambahan manfaat tambahan biaya sebesar satus atuan. Angka ini merupakan perbandingan antara jumlah NPV positif dengan NPV negatif (Kadariah, 2001). Rumus yang digunakan untuk menghitung Net B/C adalah :

Net B/ C = ( )

( ) !

... (3)

Keterangan :

Bt : Penerimaan (benefit) social bruto pada tahun ke t (Rp)

Ct : Biaya (cost) bruto (Rp)

t : Tahun

n : Umur ekonomis proyek (tahun)

i : Tingkat suku bunga ataudiscount rateyang berlaku (%). Kriteria kelayakan investasi berdasarkan nilaiNet B/C adalah sebagai berikut :

a. Net B/C Ratio> 1, maka usaha tersebut layak atau

menguntungkan untuk dilaksanakan karena tiap satu satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang lebih besar.

b. Net B/C Ratio = 1, maka usaha tersebut tidak memperoleh

keuntungan dan tidak juga mengalami kerugian (titik impas)

Untuk (Bt-Ct) > 0

karena tiap satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang sama besar.

c. Net B/C< 1, maka usaha tersebut tidak layak atau tidak menunguntungkan untuk dilaksanakan karena tiap satu satuan modal akan menghasilkan manfaat bersih yang lebih kecil.

d. Payback Period(PP)

PP juga digunakan untuk menghitung manfaat sekarang dari suatu nilai yang akan datang pada akhir periode yang diperlukan

untuk menutup kembali pengeluaran investasi dengan

menggunakan aliran kas (Gittinger, 1986). Rumus yang digunakan untuk menghitungPayback Periodadalah :

= V

I/ ( 1 + i ) ………. ( 4)

Keterangan :

PP = Waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal

investasi

V = Jumlah modal investasi

I = Manfaat hasil bersih rata rata per tahun periode

Nilai PP berbanding terbalik dengan nilai NPV. Jika nilai NPV semakin besar, maka menunjukkan waktu pengembalian semakin cepat. Suatu proyek dikatakan layak jika PP lebih kecil dari umur proyek ( PP n).

e. Break Event Point(BEP)

BEP atau titik impas adalah suatu keadaan dimana tingkat produksi atau besarnya pendapatan sama dengan besarnya pengeluaran pada suatu proyek. Pada keadaan ini usaha tidak mendapatkan keuntungan dan tidak mengalami kerugian.

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1. Sejarah BerdirinyaMinimarketToko Ratna

Minimarket ini didirikan oleh bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj.

Ulan Ratna Wulan pada tanggal 11 Agustus 2008, dimana pada awalnya pendirian minimarket ini adalah hanya untuk memanfaatkan lahan dan bangunan yang memang dimiliki untuk dapat diberdayakan. Namun pada akhirnya pemilik usaha ini melihat peluang usaha yang sangat baik dari

minimarkettersebut, dikarenakan pendirian minimarket tersebut berada di

lokasi yang memang sangat strategis, sehingga dapat menciptakan lapangan pekerjaan dan juga pendapatan.

Jika dilihat dari segi lokasi berdirinya, minimarket tersebut berada di pinggir jalan raya dan juga berdekatan dengan pemukiman penduduk. Dimana lokasi tersebut sering dijadikan tempat berhentinya angkutan umum baik itu angkot dan bus antar wilayah. Sehingga banyak orang yang melewati di sekitar minimarket tersebut, sehingga minimarket tersebut sering disinggahi orang-orang yang lewatdi daerah tersebut, untuk membeli makanan atau minuman ringan sambil menunggu angkutan umum yang ditunggunya datang. Belum lagi tepat di sebelah minimarket tersebut terdapat warnet yang mempunyai pelanggan tetap, sehingga pengguna jasa warnet tersebut bisa membeli makanan dan minuman ringan dariminimarkettersebut.

4.2. Studi Kelayakan Aspek Pasar

Usaha minimarket ini termasuk pada pasar persaingan sempurna. Dimana jenis usaha ini memiliki jumlah produsen yang tidak terbatas karena usaha ini dijalankan oleh berbagai pihak yang memiliki kemampuan pada bidangnya. Sedangkan pada konsumen yang dipilih adalah termasuk dalam pasar langsung atau direct selling, hal ini didasarkan karena sudah memiliki tempat usaha yang sudah tetap dan memungkinkan untuk menjual langsung ke konsumen.

4.2.1 Produk (Product)

Produk yang ditawarkan oleh minimarket Toko Ratna adalah jasa ritel, dimana minimarket menyediakan barang-barang yang menjadi kebutuhan rumah tangga diantaranya : Rokok, mie

instan, minyak goreng, barang-barang toiletries, alat

kecantikan/cosmetic, susu bubuk dan kental manis, aneka biskuit dan roti basah, minuman ringan bersoda atau tidak dengan kemasan yang beraneka (kotak, kaleng, botol), perlengkapan rumah tangga, pembasmi serangga, obat-obatan bebas, alat listrik, alat tulis, perlengkapan bayi dan juga bisa di tambah dengan mainan anak-anak.

4.2.2 Harga (Price)

Harga yang diterapkan di minimarket Toko Ratna ini mengikuti harga pasar dan harga yang di tetapkanpun dapat bersaing denganminimarketlainnya.Minimarket Toko Ratna ini termasuk ke dalam pasar persaingan sempurna.

4.2.3 Distribusi (Place)

Lokasi usaha ini sangat strategis karena berada di jalan utama, sehingga banyak sekali di lewati oleh banyak orang, baik itu yang pejalan kaki maupun yang berkendara menggunakan kendaraan roda empat atau roda dua dan Toko Ratna tersebut berada tepat didepan perumahan Graha Indah sehingga menjadikan Toko Ratna sebagai tujuan untuk memenuhi kebutuhan rumah tangga sehari-hari. Letak usahaminimarkettersebut berada di jalan raya Kedung Halang no. 15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.

4.2.4 Promosi (Promotion)

Bentuk promosi yang dilakukan oleh pihak minimarket Toko Ratna adalah dengan cara memberikan potongan harga untuk produk tertentu seperti sembako, memberikan program hadiah langsung maupun program undian dan menyebarkan atau memberikan brosur-brosur mengenai harga-harga barang yang di

jual. Sehingga hal tersebut semakin dapat menaikan daya tarik pembeli untuk berbelanja diminimarket Toko Ratna .

4.2.5 Orang (People)

Sumber daya manusia (SDM) adalah faktor utama atau kunci dari pada pemasaran. Yang dimaksud orang yang disini

adalah pegawai pada minimarket tersebut, dimana minimarket

tersebut memperkerjakan satu orang pegawai saja yang sudah diberi pelatihan untuk menguasai program INCA yang merupakan sebuah sistem untuk melakukan transaksi pada komputer kasir dimana seluruh kegiatan transaksi pembayaran dilakukan oleh penjaga kasir tersebut yang sesuai dengan standar operasional yang diberlakukan di Toko Ratna . Di setiap usaha maupun organisasi jasa harus tahu apa yang diharapkan oleh karyawan dalam interaksinya dengan pelanggan. Pelayanan yang baik, ramah, cekatan tentu akan menarik minat pelanggan untuk kembali datang berbelanja, sehingga hal itu dapat menaikan pamor minimarket diantara para pesaing.

4.2.6 Bukti Fisik (Physical Evidence)

Bangunan merupakan bagian dari bukti fisik, karakteristik yang menjadi persyaratan yang bernilai tambah bagi konsumen dalam perusahaan jasa yang memiliki karakter. Perhatian terhadap interior, perlengkapan bangunan, termasuk lightning system, dan tata ruang yang lapang menjadi perhatian penting dan dapat

mempengaruhi mood pengunjung. Bangunan harus dapat

menciptakan suasana dengan memperhatikan ambience sehingga

memberikan pengalaman kepada pengunjung dan dapat membrikan

nilai tambah bagi pengunjung. Bangunan minimarket Toko

Gambar 5. Toko Ratna tampak depan

Gambar 6. Toko Ratna tampak dalam

4.2.7 Proses (Process)

Yang dimaksud proses dalam point ini adalah bagaimana kelangsungan pelayanan yang dilakukan oleh pegawai dalam menyikapi pelanggan yang datang untuk berbelanja diminimarket tersebut. Dengan pelayanan yang baik kepada pelanggan tentu

akan memberikan nilai tambah untuk minimarket tersebut,

sehingga pelanggan tersebut akan kembali lagi untuk berbelanja. Dengan meningkatkan kualitas pelayanan maka dengan sendirinya pelanggan akan semakin datang berbelanja dan dapat meningkatkan pemasukan yang cukup signifikan. Salah satu cara meningkatkan kualitas pelayanan tersebut adalah dengan cara mengucapkan kata sambutan kepada pelanggan yang datang berbelanja, seperti dengan kata selamat datang dan jika

pelanggan sudah selesai berbelanja maka ada baiknya mengucapkan terima kasih, datang kembali .

4.3. Studi Kelayakan Aspek Teknis

Aspek ini sangat diperlukan untuk melihat dari segi pembangunan dan implementasi secara teknis. Berdasarkan analisa ini dapat diketahui penaksiran biaya investasi awal dari usaha ini.

4.3.1 Lokasi

Aspek yang tidak kalah penting adalah aspek lokasi tempat usaha. Minimarket Toko Ratna ini terletak di jalan Kedung Halang No. 15 Kecamatan Bogor Utara, Kota Bogor.

4.3.2 Peralatan dan Fasilitas

Peralatan dan fasilitas yang digunakan oleh minimarket Toko Ratna adalah sebagai berikut :

a. Bangunan satu lantai b. 2 komputer

c. 1 meja kasir d. 1 meja server

e. 1air conditioner( AC )

f. 1 lemari es g. 1 sensor harga h. 20 etalase

i. 10 lampu

j. 1 printer

4.3.3 Proses Produksi

Pada proses ini minimarket Toko Ratna memulai

aktivitasnya dari pukul 08.00 pagi sampai dengan pukul 23.00 WIB. Toko Ratna ini beroprasi setiap hari terkecuali tanggal-tanggal tertentu yang tidak memungkinkan untuk beroprasi sebagaimana seharusnya.

4.4. Studi Kelayakan Aspek Manajemen

Suatu bentuk usaha atau bisnis akan diakui oleh hukum jika telah memiliki legalitas atau badan hukum perusahaannya tersebut, sehingga jika terjadi sesuatu maka akan mendapat perlindungan dari hukum pemerintah. Minimarket Toko Ratna adalah salah satu usaha yang dimiliki oleh ibu Hj. Ulan Ratna Wulan dan masih terbilang baru di bidangnya tersebut, jika dibandingkan dengan minimarket lainnya. Struktur organisasi minimarket Toko Ratna sangatlah sederhana tidak seperti perusahaan besar atau tidak seperti minimarket minimarket

lainnya. Dan minimarket Toko Ratna hanya memperkerjakan satu

pegawai saja yang merangkap berbagai pekerjaan, mulai dari kasir dan menjaga kebersihan minimarket tersebut. Sedangkan untuk masalah keuangan baik itu pendapatan dan pengeluaran Toko Ratna diserahkan kepada anaknya untuk membantu segala keperluan toko tersebut.

Struktur organisasi minimarket Toko Ratna dapat dilihat pada Gambar 7 di bawah ini.

Gambar 7.Struktur organisasi minimarket Toko Ratna

4.5. Aspek Finansial

Analisis aspek finansial ini bertujuan untuk menetukan atau memperkirakan besar kecilnya biaya yang diperlukan untuk mendirikan

minimarket Toko Ratna . Analisis ini mencakup kebutuhan dana aktiva

tetap maupun sumber daya yang digunakan sebagai modal.

Ketentuan-ketentuan asumsi yang harus diperhatikan dalam menentukan kriteria kelayakan sebagai berikut :

Hj. Ulan Ratna Wulan ( Pemilik )

Manajer Operasional

1. Usaha yang dilakukan adalah usaha mandiri.

2. Periode analisis usaha ini diproyeksikan dalam jangka 10 tahun.

3. Harga-harga yang digunakan adalah harga yang berlaku pada tahun analisis, yaitu harga tahun 2013.

4. Harga dikelompokan pada jenis dan pemakaian barang.

5. Tingkat inflasi yang terjadi adalah 0.55 persen (BPS, Desember 2013) dan dianggap konstan setiap tahunnya.

6. Biaya untuk setiap gaji karyawan tetap, perlengkapan dan penjualan diasumsikan akan meningkat 0.55 persen pada tahun kedua dan seterusnya, dari nilai tahun sebelumnya.

7.

Tingkat suku bunga yang digunakan adalah 7,50 persen, yaitu tingkat suku bunga deposito yang berlaku pada bulan November 2013 (BI Rate, 2013).

8. Asumsi jumlah tenaga kerja ada satu orang dengan gaji karyawan tetap per bulan Rp. 1.000.000/orang

9. Usaha dimulai pada bulan Agustus tahun 2008

10. Berdasarkan UU No. 17 tahun 2000 Pasal 17 tentang pajak usaha dan perseroan yang berbunyi : Apabila pendapatan di bawah dari Rp. 50.000.000 dikenakan pajak sebesar 10 persen . Aspek finansial dilakukan untuk mengetahui kelayakan usaha yang dijalankan layak secara finansial. Pada penelitian ini yang termasuk arus biaya adalah biaya investasi, biaya tetap dan biaya variabel. Kebutuhan investasi merupakan modal yang dikeluarkan pada awal periode usaha.

Usaha ini dilakukan tanpa ada pinjaman modal kepada bank manapun, modal usaha ini murni dari uang pribadi bapak H. Umin Arumin dan ibu Hj. Ulan Ratna Wulan. Yang dimaksud pada biaya investasi ini adalah dimana biaya investasi dilakukan untuk membeli peralatan guna menunjang sarana dan prasarana dari minimarket tersebut hingga secara ekonomis tidak dapat digunakan kembali. Biaya investasi ini digunakan untuk membeli aset-aset operasional seperti komputer untuk kasir dan server, AC ( air conditioner ), lemari es, etalase dan barang-barang lain. Pada tahun ke 3, 6 dan 9 di asumsikan pemilikminimarketakan mengganti

keseluruhan lampu yang berada di toko tersebut, dengan harga lampu yang flatdalam artian harga lampu tersebut tidak naik atau pun turun.

Selain biaya investasi ada biaya lain yang harus dikeluarkan oleh

minimarket Toko Ratna yaitu biaya variabel dan biaya tetap. Biaya

variabel adalah biaya yang berubah rubah sesuai dengan tingkat kebutuhan, sehingga per tahunnya pun berubah-rubah. Biaya yang termasuk biaya variabel adalah pembelian kertas struk, pita printer, plastik dan alat kebersihan. Sedangkan biaya tetap adalah biaya yang tidak berubah dengan tingkat penjualan. Biaya tetap ini mencakup biaya tenaga kerja, listrik dan telepon. Selain biaya variabel dan biaya tetap ada beberapa biaya lain diantaranya biaya penyusutan, biaya nilai sisa, biaya penerimaan dan biaya pengeluaran. Biaya penyusutan yang telah dikeluarkan oleh minimarket Toko Ratna sesuai dengan perhitungan yang bedasarkan umur ekonomis semua peralatan selama produksi sekitar Rp.4.162.000,- per tahun. Sedangkan nilai sisa ini diperoleh dari nilai umur ekonomis pada jangka waktu analisis kelayakan finansial sekitar Rp. 5.572.000,-.

Ada beberapa kriteria kelayakan usaha pada analisis arus kas ini, diantaranya NPV, Net B/C, IRR, dan PP.. Hasil perhitungan ini dapat dilihat pada Tabel 1 berikut.

Tabel 1. Hasil perhitungan analisis kelayakan usaha

No Kriteria Kelayakan Satuan Jumlah

1. NPV > 0 Rp 40.339.000

2. IRR > DR Persen 16

3. Net B/C - 1.70

4.5.1 Net Present Value(NPV)

Berdasarkan hasil perhitungan diperoleh nilai NPV untuk Toko Ratna adalah Rp 40.339.000,-. Nilai tersebut merupakan penerimaan kas bersih yang diterima usaha minimarket Toko Ratna selama lima tahun periode analisis.

4.5.2 Internal Rate of Return(IRR)

IRR ini didapat dengan nilai 16 persen. Nilai ini lebih besar dari tingkat Discount rate 7.5 persen. Usaha ini layak untuk dijalankan. Karena nilai IRR lebih besar dibandingkan dengan nilai Discount rate.

4.5.3 Net B/C

Net B/C ini atau Rasio keuntungan/Biaya sama dengan

Profitability Index (PI) menunjukkan kemampuan menghasilkan

laba per satuan nilai investasi. Hasil analisis ini menunjukkan nilai Net B/C adalah 1,70 nilai ini berarti perbandingan penerimaan dari usaha lebih besar daripada jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperolehnya, atau dengan kata lain usaha minimarket Toko Ratna ini layak untuk dijalankan.

4.5.4 Payback Period(PP)

PP (Payback Period) adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu investasi yang dihitung dari arus kas bersih. Dari perhitungan didapat nilai PP adalah 4,6 tahun.

Hal ini berarti usaha minimarket Toko Ratna dapat

mengembalikan modal usaha lebih cepat dari jangka waktu analisis yang direncanakan yaitu 10 tahun, sehingga usaha minimarket

Toko Ratna layak untuk dijalankan dan menguntungkan.

4.5.5 Break Event Point(BEP)

Berdasarkan hasil perhitungan, usaha minimarket Toko

Ratna mencapai BEP atau titik impas pada Rp 43.467.000,-.

Artinya pendapatan Toko Ratna harus melebihi nilai tersebut untuk mendapatkan margin atau keuntungan.

KESIMPULAN DAN SARAN

1. Kesimpulan

Berdasarkan hasil penelitian dariminimarket Toko Ratna mengenai aspek pasar, aspek teknis dan aspek manajemen dapat ditrarik kesimpulan sebagai berikut :

a. Pada aspek pasar yaitu :

1. Product : Produk yang ditawarkan oleh minimarket Toko Ratna

adalah menyediakan barang-barang kebutuhan rumah tangga.

2. Price : Harga yang diterapkan di minimarket Toko Ratna ini dapat

bersaing denganminimarketlainnya.

3. Place : Lokasi usaha minimarket Toko Ratna ini sangat strategis

karena berada di jalan utama, sehingga di lewati oleh banyak orang dan tepat di depan komplek perumahan sehingga Toko Ratna menjadi lebih unggul dariminimarketdisekitarnya.

4. Promotion : Promosi yang dilakukan oleh pihak minimarket Toko

Ratna adalah dengan cara memberikan potongan harga untuk produk tertentu dan memberikan program hadiah langsung maupun program undian.

5. People : Pegawai minimarket tersebut sudah diberi pelatihan untuk

menguasai program INCA yang merupakan sebuah sistem untuk melakukan transaksi pada komputer kasir dimana seluruh kegiatan transaksi pembayaran dilakukan oleh penjaga kasir tersebut yang sesuai dengan standar operasional yang diberlakukan di Toko Ratna.

6. Physical Evidence :Layoutyang berada di Toko Ratna memudahkan

pengunjung untuk mendapatkan barang yang dibutuhkan, sehingga faktor interior, perlengkapan bangunan, termasuk lightning system, dan tata ruang yang lapang menjadi perhatian penting dan dapat

7. Process: Kelangsungan pelayanan yang dilakukan oleh pegawai dalam menyikapi pelanggan yang datang untuk berbelanja di minimarket tersebut.

b. Pada aspek teknis : Aspek teknis yang berkaitan dengan lokasi, peralatan dan fasilitas dan juga proses produksi dapat ditarik kesimpulan bahwa

Toko Ratna telah memenuhi persyaratan untuk menjadiminimarket. c. Pada aspek manajemen : Minimarket Toko Ratna telah diakui oleh

hukum sehingga dapat menjalankan bisnisminimarkettersebut.

d. Pada aspek finansial : Berdasarkan hasil analisis aspek finansial maka usaha ini layak untuk dijalankan. Dimana nilai NPV positif Rp. 40.339.000. Nilai IRR 16 persen dimana nilai ini lebih besar dari suku bunga pinjaman yang digunakan (7.5 persen). Pada nilai NET B/C 1,70, nilai PP 4,6 tahun yang berarti usaha ini sudah dapat menutup biaya investasi awal.

2. Saran

Langkah atau masukan yang dapat digunakan untuk memajukan usaha dan meningkatkan keuntungan minimarket ini antara lain, memberikan rekomendasi yang dapat digunakan untuk memajukan bisnis minimarket Toko Ratna . Dan juga dapat ditinjau dari segi internal dan bauran pemasaran. Dari segi internal menambah jumlah karyawan agar pelayanan terhadap konsumen menjadi meningkat, selain hal tersebut penambahan jumlah varian produk yang dijual baik itu makanan ringan, minuman ringan dan produk pelengkap lainnya yang berguna menarik animo konsumen untuk berbelanja. Sedangkan dari segi bauran pemasaran minmarket Toko Ratna dapat memperbaiki dengan mempromosikan produknya lebih intensif.

DAFTAR PUSTAKA

AC Nielsen. 2012. Jumlah Minimarket di Indonesia [Internet]. Jakarta (ID). AC

Nielsen. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada:

www.indonesiafinancetoday.com/read/4689/Nielsen-Jumlah-Minimarket-Tumbuh-42-Pada-2012.

BPS. 2013. BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Menurut Kelompok Bank 2002-2013 [Internet]. Jakarta (ID). BPS. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.bps.go.id/tab_sub/view.php?kat=2&tabel=1& daftar=1&id_subyek=13&notab=23.

DISPERINDAGKOP. 2012. Jumlah Minimarket di Kota Bogor. Bogor (ID). Gittinger, J P. 1986. Analisis Eknomi Proyek Proyek Pertanian (Terjemahan).

Jakarta (ID): Universitas Indonesia-Press.

Gray, C dan E. Larson. 2007. Manajemen Proyek Proyek Manajerial

(Terjemahan). Yogyakarta (ID): Andi.

Heidyningsih, NA. 2009. Analisis Kelayakan Usaha Death By Chocolate & Spaghetti Restaurant Kota Bogor. Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor. Husnan, S. Dan S. Muhammad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta (ID):

Unit Penerbit dan Percetakan AMP YKPN.

Ibrahim. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta (ID): Salemba Empat.

Kadariah, L. Kahlien dan G. Clive. 1999. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta (ID): FEM UI.

Keown. 2001. Dasar-dasar Manajemen Keuangan (Terjemahan). Jakarta (ID): Salemba Empat.

Kristiyanto, Anggi. 2007. Minimarket dan Pasar [Internet]. Jakarta (ID). Scribd. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.scribd.com/doc/10 8563090/bab-ii-mimimarket-dan-pasar.

Majalah Franchise. 2013. Minimarket Bisnis Tahan Banting [Internet]. Jakarta (ID). Majalah Franchise. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://www.majalahfranchise.com/v2/newsflash/467-minimarket-bisnis-tahan-banting.html.

Republik Indonesia. 2000. Undang-Undang Pajak Usaha dan Perseroan. Jakarta (ID): Sekretariat Negara.

Soliamitra. 2012. Sejarah Minimarket [Internet]. Jakarta (ID). Soliamitra. [diunduh 2014 Januari 7]. Tersedia pada: http://soliamitra.blogspot.com/20 12/12/sejarah-mini-market-soliamitra.html.

Subary, 2012. Analisis Kelayakan Bisnis Warung Internet (Warnet) dan Game Center Pada Firdaus Net. Bogor (ID): Institut Pertanian Bogor.

Umar, H. 2003. Studi Kelayakan Bisnis : Manajemen, Metode dan Kasus. PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta.

Wikipedia. 2013. Supermarket [Internet]. Jakarta (ID). Wikipedia. [diunduh 2013 Agustus 14]. Tersedia pada: http://id.wikipedia.org/wiki/Supermarket.

Lampiran 1. Ren-fisik

JUM

-STN 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 LAH

A.

1 m2 100 100

B. PERALATAN & PERLENGKAPAN : 1

a. Komputer Kasir Unit 1 1 1 3

b. Komputer Server Unit 1 1 1 3

c. Printer Unit 1 1 1 1 4

d. Meja Kasir Bh 1 1

e. Meja Server Bh 1 1

f. Air Conditioner Unit 1 1 1 3

g. Lemari Es Unit 1 1 1 3

h. Sensor Harga Bh 1 1 1 3

i. Etalase Unit 20 20 20 60

j. Lampu Bh 10 10 10 10 40

2

a. Kertas Struk Pack 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 b. Plastik HD S Pack 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 c. Plastik HD M Pack 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 d. Plastik HD L Pack 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120

e. Pita Printer Bh 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

f. Alat Kebersihan Set 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

C.

a. Makanan Ringan Pcs 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 b. Minuman Ringan Pcs 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 c. Sembako Pcs 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360 d. Kosmetik Pcs 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 e. Obat Stripe 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 f. Perlengkapan Kamar Mandi Pcs 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 g. Rokok Slope 480 480 480 480 480 480 480 480 480 480 h. Perlengkapan Bayi Pcs 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 i. Alat Listrik Bh 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 j. Alat Tulis Set 240 240 240 240 240 240 240 240 240 240 k. Mainan Anak Bh 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 D.

1Karyawan Tetap Org 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

RENCANA KEBUTUHAN FISIK PENG

EM

BANG

AN USAHA M

INIM

ARKET

I T E M

NO

BELANJA TOKO PERALATAN :

PERLENGKAPAN :

TAHUN ANALISA PROYEK

TENAGA KERJA : BANGUNAN :

Lampiran 2. Indeks harga

STN 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

A.

Lantai 1 m2 400

B. 1

a. Komputer Kasir Unit 2,500 2,500 2,500

b. Komputer Server Unit 2,500 2,500 2,500

c. Printer Unit 800 800 800 800

d. Meja Kasri Bh 750

e. Meja Server Bh 120

f. Air Conditioner Unit 2,000 2,000 2,000

g. Lemari Es Unit 3,000 3,000 3,000

h. Sensor Harga Bh 750 750 750

i. Etalase Unit 150 150 150

j. Lampu Bh 30 30 30 30

2

a. Kertas Struk Pack 20 21 22 23 25 26 28 29 31 32

b Plastik HD S Pack 25 26 28 29 31 33 34 36 38 40

c. Plastik HD M Pack 25 26 28 29 31 33 34 36 38 40

d. Plastik HD L Pack 25 26 28 29 31 33 34 36 38 40

e. Pita Printer Bh 10 11 11 12 12 13 14 15 15 16

f. Alat Kebersihan Set 50 53 56 59 62 65 69 73 77 81

C.

a. Makanan Ringan Pcs 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5

b Minuman Ringan Pcs 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6

c. Sembako Pcs 35 35 35 35 35 35 35 35 35 35

d. Kosmetik Pcs 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

e. Obat Stripe 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

f. Perlengkapan Kamar Mandi Pcs 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

g. Rokok Slope 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

h. Perlengkapan Bayi Pcs 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20

i Alat Listrik Bh 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25

j. Alat Tulis Set 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15

k. Mainan Anak Bh 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

D.

1Karyawan Tetap Org 12,000 12,660 13,356 14,091 14,866 15,684 16,546 17,456 18,416 19,429

BELANJA TOKO

TENAGA KERJA NO

BANGUNAN :

DAFTAR INDEKS HARGA ITEM UNTUK PROYEK PENDIRIAN USAHA MINIMARKET, ('000 Rp/STN ) I T E M

PERALATAN & PERLENGKAPAN :

PERLENGKAPAN : PERALATAN :

Lampiran 2. Indeks harga

STN

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

A.

Lantai 1

m

2

400

B.

1

a. Kom

puter Kasir

Unit

2,500

2,500

2,500

b. Kom

puter Server

Unit

2,500

2,500

2,500

c. Printer

Unit

800

800

800

800

d. Meja Kasri

Bh

750

e. Meja Server

Bh

120

f. Air Conditioner

Unit

2,000

2,000

2,000

g. Lem

ari Es

Unit

3,000

3,000

3,000

h. Sensor Harga

Bh

750

750

750

i. Etalase

Unit

150

150

150

j. Lam

pu

Bh

30

30

30

30

2

a. Kertas Struk

Pack

20

21

22

23

25

26

28

29

31

32

b Plastik HD S

Pack

25

26

28

29

31

33

34

36

38

40

c. Plastik HD M

Pack

25

26

28

29

31

33

34

36

38

40

d. Plastik HD L

Pack

25

26

28

29

31

33

34

36

38

40

e. Pita Printer

Bh

10

11

11

12

12

13

14

15

15

16

f. Alat Kebersihan

Set

50

53

56

59

62

65

69

73

77

81

C.

a. Makanan Ringan

Pcs

5

5

5

5

5

5

5

5

5

5

b Minum

an Ringan

Pcs

6

6

6

6

6

6

6

6

6

6

c. Sem

bako

Pcs

35

35

35

35

35

35

35

35

35

35

d. Kosm

etik

Pcs

25

25

25

25

25

25

25

25

25

25

e. Obat

Stripe

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

f. Perlengkapan Kam

ar Mandi

Pcs

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

g. Rokok

Slope

12

12

12

12

12

12

12

12

12

12

h. Perlengkapan Bayi

Pcs

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

i Alat Listrik

Bh

25

25

25

25

25

25

25

25

25

25

j. Alat Tulis

Set

15

15

15

15

15

15

15

15

15

15

k. Mainan Anak

Bh

30

30

30

30

30

30

30

30

30

30

D.

1Karyawan Tetap

Org

12,000

12,660

13,356

14,091

14,866

15,684

16,546

17,456

18,416

19,429

BELANJA TOKO

TENAGA KERJA

NO

BANGUNAN :

DAFTAR INDEKS HARGA ITEM UNTUK PROYEK PENDIRIAN USAHA MINIMARKET, ('000 Rp/STN )

I T E M

PERALATAN & PERLENGKAPAN :

PERLENGKAPAN :

PERALATAN :

Lampiran 3. RAB

JUM-0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 LAH

A.

40,000 40,000

B. 1

a. 2,500 2,500 2,500 7,500

b. 2,500 2,500 2,500 7,500

c. 800 800 800 800 3,200

d. 750 750

e. 120 120

f. 2,000 2,000 2,000 6,000

g. 3,000 3,000 3,000 9,000

h. 750 750 750 2,250

i. 3,000 3,000 3,000 9,000

j. 300 300 300 300 1,200

2

a. 2,400 2,532 2,671 2,818 2,973 3,137 3,309 3,491 3,683 3,886 30,901

b 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 4,857 38,626

c. 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 4,857 38,626

d. 3,000 3,165 3,339 3,523 3,716 3,921 4,137 4,364 4,604 4,857 38,626

e. 60 63 67 70 74 78 83 87 92 97 773

f. 50 53 56 59 62 65 69 73 77 81 644

C.

a. 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 300,000

b 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 21,600 216,000

c. 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 12,600 126,000

d. 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 60,000

e. 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 1,440 14,400

f. 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 6,000 60,000

g. 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 5,760 57,600

h. 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 36,000

i 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 3,000 30,000

j. 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 36,000

k 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 3,600 36,000

55,720 108,710 109,343 111,111 110,716 125,209 113,343 113,070 113,943 115,964 129,586 1,206,715

JUM-0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 LAH

D.

1 12,000 12,660 13,356 14,091 14,866 15,684 16,546 17,456 18,416 19,429 154,504

E. BIAYA UMUM :

1 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 120,000

2 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 4,800 48,000

3 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 10,000

5 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 3,000

30,100 30,760 31,456 32,191 32,966 33,784 34,646 35,556 36,516 37,529 335,504 55,720 138,810 140,103 142,567 142,906 158,175 147,127 147,717 149,500 152,480 167,115 1,542,220 PERALATAN & PERLENGKAPAN :

RENCANA ANGGARAN BIAYA (RAB) PROYEK PENGEMBANGAN USAHA MINIMARKET, ( '000Rp/STN )

NO I T E M

BANGUNAN : Lantai 1

TAHUN ANALISA PROYEK

BELANJA TOKO : Komputer Kasir Komputer Server Printer Meja Kasir Meja Server

Plastik HD L Pita Printer Alat Kebersihan

Jumlah (D,E) Jumlah (A,B,C,D,E) TENAGA KERJA :

NO I T E M TAHUN ANALISA PROYEK

PERALATAN :

PERLENGKAPAN : Kertas Struk Plastik HD S Plastik HD M Air Conditioner Lemari Es Sensor Harga Etalase Lampu Makanan Ringan Minuman Ringan Sembako Kosmetik Obat

Perlengkapan Kamar Mandi Rokok Perlengkapan Bayi Alat Listrik Alat Tulis Mainan Anak JUMLAH (A,B,C) Biaya Sosial Karyawan tetap Listrik Biaya Promosi/Iklan Air PAM Telepon

Lapiran 4. Penyusutan

NILAI AWAL

NILAI AKHIR

UMUR

BIAYA

PE-ASSET

(10% x NAA)

EKONOMI

NYUSUTAN

('000Rp)

('000Rp)

(Th)

('000Rp/Th)

1

40,000

4,000

30

1,200

2

5,000

500

5

900

3

750

75

5

135

4

5,000

500

5

900

5

870

87

5

157

6

3,000

300

5

540

7

1,100

110

3

330

54,620

5,572

4,162

6,000

4,000

Ac & Lemari Es

PERHITUNGAN BIAYA PENYUSUTAN ASSET

NO

Bangunan

BIAYA PENYUSUTAN

Komputer

Sensor Harga

JENIS ASSET TERKENA

TOTAL

Meja Server & Meja Kasir

Etalase

Printer, Lampu

DIBULATKAN

[NILAI AWAL- NILAI AKHIR] [UMUR EKONOMI ASSET]

BIAYA PENYUSUTAN (RP./THN.)

=

Lampiran 5. Cash flow

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

INFLOW

Pendapatan Usaha

53,414 56,351

59,451

62,720 66,170 69,809

73,649 77,700 81,973

91,482

Total Inflow

53,414 56,351

59,451

62,720 66,170 69,809

73,649 77,700 81,973

91,482

OUTFLOW

Biaya Investasi

Bangunan

40,000

Komputer Kasir

2,500

2,500

2,500

Komputer Server

2,500

2,500

2,500

Printer

800

800

800

800

Meja Kasir

750

Meja Server

120

Air Conditioner

2,000

2,000

2,000

Lemari Es

3,000

3,000

3,000

Sensor Harga

750

750

750

Etalase

3,000

3,000

3,000

Lampu

300

300

300

300

Total Biaya Investasi

55,720

1,100

13,750

1,100

1,100

13,750

Biaya Operasional

Biaya Variabel

Kertas Struk

2,400

2,532

2,671

2,818

2,973

3,137

3,309

3,491

3,683

3,886

Plastik HD S

3,000

3,165

3,339

3,523

3,716

3,921

4,137

4,364

4,604

4,857

Plastik HD M

3,000

3,165

3,339

3,523

3,716

3,921

4,137

4,364

4,604

4,857

Plastik HD L

3,000

3,165

3,339

3,523

3,716

3,921

4,137

4,364

4,604

4,857

Pita Printer

60

63

67

70

74

78

83

87

92

97

Alat Kebersihan

50

53

56

59

62

65

69

73

77

81

Total Biaya Variabel

55,720 11,510 12,143

12,811

13,516 14,259 15,043

15,870 16,743 17,664

18,636

Biaya Tetap

Karyawan tetap

12,000 12,660

13,356

14,091 14,866 15,684

16,546 17,456 18,416

19,429

Penyusutan

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

4,000

Biaya Umum

18,100 18,100

18,100

18,100 18,100 18,100

18,100 18,100 18,100

18,100

Total Biaya Tetap

34,100 34,760

35,456

36,191 36,966 37,784

38,646 39,556 40,516

41,529

Total Biaya Operasional

45,610 46,903

48,267

49,706 51,225 52,827

54,517 56,300 58,180

60,165

Total Outflow

55,720 45,610 46,903

49,367

49,706 64,975 53,927

54,517 56,300 59,280

73,915

EBIT

-55,720

7,804

9,448

11,184

13,014 14,945 16,982

19,132 21,400 23,793

31,317

Pajak Penghasilan

780

945

1,118

1,301

1,495

1,698

1,913

2,140

2,379

3,132

EAT

-55,720

7,024

8,503

10,065

11,712 13,451 15,284

17,219 19,260 21,413

28,185

Discount Factor (r=7.5%

, n=10)

1

0.930

0.865

0.805

0.749

0.697

0.648

0.603

0.561

0.522

0.485

Present Value

(55,720)

6,534

7,358

8,102

8,770

9,369

9,904

10,379 10,799 11,169

13,675

Accumulated PV

(55,720)

(49,186) (41,828)

(33,726)

(24,956)

(15,587)

(5,683)

4,696 15,495 26,664

40,339

NPV

40,339

IRR

16%

NET B/C

1.70

PAYBACK PERIODE

4.65

TAHUN

CASH FLOW

Lampiran 6. IRR dan Net B/C

Lampiran 7. BEP ( Rp ) & BEP ( Q )

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9 10

A K

EU

N

TU

N

G

A

N

B

ER

SIH

-55,720 7,024 8,503 10,065 11,712 13,451 15,284 17,219 19,260 21,413 28,185

B D

F (n = 10, r = 7.5%

)

1.0000 0.9302 0.8653 0.8050 0.7488 0.6966 0.6480 0.6028 0.5607 0.5216 0.4852

C N

PV1 (r1 = 7.5%

)

-55,720 6,534 7,358 8,102 8,770 9,369 9,904 10,379 10,799 11,169 13,675

40,339

D D

F (n = 10, r = 11%

)

1.0000 0.9009 0.8116 0.7312 0.6587 0.5935 0.5346 0.4817 0.4339 0.3909 0.3522

E N

PV2 ( r2 = 11%

)

-55,720 6,328 6,901 7,360 7,715 7,982 8,172 8,294 8,358 8,371 9,926

23,687

IR

R

16%

N

PV (+)

40,339

N

PV (-)

23,687

N

et B

/C

1.70

N

O

U

R

A

IA

N

N

PV

IR

R

D

A

N

N

ET B

/C

TA

H

U

N

A

N

A

LISA

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

(000Rp)

34,100 34,760 35,456 36,191 36,966 37,784 38,646 39,556 40,516 41,529

2

(000Rp)

11,510 12,143 12,811 13,516 14,259 15,043 15,870 16,743 17,664 18,636

3

(000Rp)

53,414 56,351 59,451 62,720 66,170 69,809 73,649 77,700 81,973 91,482

4

(000Rp)

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5.0

5

(Item

/Th)

10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740 10,740

6

(000Rp)

1.07

1.13

1.19

1.26

1.33

1.40

1.48

1.56

1.64

1.74

7

(000Rp)

43,466

44,308 45,195 46,132 47,120 48,162 49,261 50,421 51,645 52,153

10,972 11,495 12,075 12,720

Penjualan, Pada BEP;

(Item

/Th)

8,681

8,983

9,313

9,673 10,066 10,497

KAP Penjualan

VC / Kap Penjualan; ( Rp ) = V

BEP (Rp) = FC / (1 - VC / S );

8

BEP (Q

) = FC / ( V-P ); Q

= Kapasitas

TO

TAL BTT (VARIABEL CO

ST); = VC

HASIL PENERIM

AAN KO

TO

R; = S

Penjualan Rata-Rata ( Rp/Item

); = P

Perhitungan BEP (Rp) dan BEP (Q)

NO

URAIAN

Stn

TAHUN ANALISA

Lampiran 8. Grafik BEP

Lampiran 8. Grafik BEP

Lampiran 8. Grafik BEP